徐進

進入7月，北京越來越多的樓盤拿到了預售證，剛需、改善、高端幾乎全面“開閘”，一解上半年的供應之“渴”。然而，開一個、光一個的行情，正逐漸將市場帶入追漲的恐慌性情緒之中。

限價令之下，以價換證、平價跑量成為大部分樓盤的策略；同時，通過精裝修分拆、預售車位等提價的方式，亦正在北京待售的項目中相互復制模仿。限價令之下，開發(fā)商為順利取證，各出奇謀。

取證開閘新增供應“解渴”

進入6、7月后，預售證管制已明顯開閘，一波接一波的放量潮，緩解著上半年“之渴”，也正助推起“供需兩旺”的新行情。

記者查閱北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，截至7月19日，7月北京市已有11個期房項目取得預售證，大部分是位于大興、房山、順義等郊區(qū)縣的剛需盤，單盤的供應量都在幾百套、甚至上千套。其中，7月取證的大興區(qū)中建國際港共有1400余套入市，6月取證的通州金地格林格林也有7棟商品住宅共1000余套房源入市。其他的剛需項目，如金融街融匯、首開熙悅山等也都有500套以上的房源取證，剛需市場供應迅速開閘。

“單盤入市的房源數(shù)量大，有的項目是全盤一大半房源拿來預售，之前很少出現(xiàn)這種情況。”北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，近期取證的剛需項目“跑量”策略非常明顯。

另據(jù)克而瑞6月北京普宅排行榜顯示，榜單前十的項目中，共有5個項目成交均價低于2萬元/平米，一改前幾月改善性產品搶占榜單前十的局面。市場分析認為，主打剛需的低價產品正在搶跑市場機會

此外，6月期房取證的項目總計20個，其中不乏龍湖雙瓏原著這樣單價在5萬元/平米之上的頂級豪宅項目，中高端項目的推盤量在6月亦出現(xiàn)明顯回升。

在此之前，北京不少項目都遭遇了預售證之“卡”，取證項目數(shù)量大幅縮水，其中5月取證項目僅為14個，4月13個。而這兩月中，分別僅有一個單價4萬元以上的住宅項目取證，一度引發(fā)了業(yè)內對于“每月只放一個4萬元”的猜測。

“如今取證加速的行情，讓連續(xù)數(shù)月的供應偏緊局面得以改善。此前多次取證未果的項目都在積極入市。表明經(jīng)過多月的博弈，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)改變策略，但求取證走量。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，“連續(xù)三個月的審批干預，已經(jīng)導致市場供應偏緊，主管部門也不可能長期‘壓制。不論是開發(fā)企業(yè)還是普通購房者，都能明顯感覺到預期的改變?！?img src="https://cimg.fx361.com/images/2024/06/27/qkimagesfdcsfdcs201308fdcs20130816-1-l.jpg"/>

平價走量開盤“日光”成常態(tài)

在這一輪取證的剛需項目中，“平價走量”是普遍的風格。平價策略，再加上長達數(shù)月的供應緊張，購房需求出現(xiàn)爆發(fā)性反彈，導致近期入市的剛需項目，幾乎毫無例外地出現(xiàn)“日光”行情。

7月20日，位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的中建國際港項目二期入市，單盤攜1462套房源“巨量”入市，預售均價為24500元/平米。記者了解到，開盤當日，一千余套房源被一搶而空?，F(xiàn)場有購房人驚呼：“這是買房，還是搶白菜呢？”

數(shù)據(jù)顯示，最終該項目在20日當天實現(xiàn)37.9億元的認購金額，創(chuàng)造了2012年以來公開報道的全國單盤單日成交紀錄。

“這個價格肯定熱銷，簽約價格才2.3萬出頭，已經(jīng)是區(qū)域新盤和二手房價的‘倒掛?！?北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，“日光”完全是意料之中，“超長的蓄客期、加上長期區(qū)供應緊張，熱銷是必然的?！?/p>

記者從鏈家地產棗園區(qū)域門店的經(jīng)紀人處證實，去年以來，黃村棗園區(qū)域內就很少有二手房價格低于2.4萬元/平米?！凹词故巧蟼€世紀建成的棗園小區(qū)等老小區(qū)，優(yōu)質房源的售價也能上2.6萬元/平米?！?/p>

一天后的7月21日，同在大興板塊的金融街融匯項目，600余套房源取證開盤，7個小時內迅速“日光”。住建委公布的預售均價16500元/平米，和去年12月的二期取證價格持平。同天開盤的房山區(qū)首開·熙悅山項目504套房源也近乎售罄。

此外，“日光”行情在京城不少改善性項目中也頻頻出現(xiàn)。近期開盤的中高端項目，如葛洲壩·紫郡府、四合上院、龍湖·長楹天街、龍湖·雙瓏原著等都銷售火爆。

“近期取證的項目價格基本都和前期持平、低于區(qū)域二手房價，有的預售價格甚至遠低于蓄客報價，但大家都明白，這是限價令在壓著漲價的沖動。”郭毅認為，近期“一房難求”的直觀感受，讓漲價預期普遍流行，市場搶購潮也驗證了這種預期。

分拆合同房價“假摔”的數(shù)字游戲

限價令之下，雖然平價跑量成了項目的流行策略，但取證之后 “曲線提價”的種種策略，在京城項目中迅速模仿。

早在6月，就有媒體曝出萬科在京某樓盤使用“分拆合同”的方式，將一套住宅拆分為毛坯和精裝修兩部分出售，而精裝修部分20萬-50萬元的價格全部計入首付款中，導致購房人實際支出的價格比市住建委公布的預售價高出四五千元/平米。

“合同分拆實際上是應對限價令下的漲價策略，但在官方統(tǒng)計數(shù)字上并不會體現(xiàn)?！币晃徊辉妇呙姆治鰩熣J為，主管部分至今‘不表態(tài)、不叫停的態(tài)度，會使得這種銷售方式越來越普遍?！按蠹叶枷霌屌苓@個官方‘默許的時限，甚至有很多原來定位毛坯的項目，都改做精裝修以實現(xiàn)漲價的目的?！?/p>

記者了解到，位于大興區(qū)南部的某項目三期就在“趕趟兒”。該項目一期、二期分別在2012年4月、7月以毛坯方式取證，基本銷售完畢。在此后近一年的時間內并無大規(guī)模銷售推廣活動，售樓處亦被其他項目占用。而在今年7月底，該項目突然通知前期登記客戶稱三期即將入市銷售，精裝修交房，排號當天即要驗資60萬元。

“幸福筑家計劃，一居20萬元，二居30萬元，三居35萬元，四居60萬元。”一直關注該項目的李小姐向記者展示了銷售發(fā)來的通知短信，她被明確告知，所謂“幸福筑家計劃”就是將精裝修分拆的價格，不接受該計劃不能參與排號。

“從萬科之后，很多開發(fā)商都用這個分拆，而國企央企的示范作用更加明顯?！鼻笆龇治鰩煴硎荆私獾降挠幸庀驈拿鬓D精裝、分拆合同的項目不下10家。

限價令之下，不少項目生發(fā)出的分拆合同等取證的方式，實際上是房價“假摔”，一方面抹平了預售價格，另一方面卻變相提高了購房門檻。市場的實際情況和官方的統(tǒng)計數(shù)字正在背離，“以價換證”，也不過是一場數(shù)字游戲。