涂宗生 鐘有娥

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，物業(yè)管理已成為一個(gè)悄然興起的新興行業(yè)，不僅數(shù)量越來(lái)越多，規(guī)模也越來(lái)越大。因此，如何進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理公司的稅收征管，成為地稅部門強(qiáng)化稅收征管的重要課題之一。

一、物業(yè)管理行業(yè)稅收管理中存在的問(wèn)題

1.納稅意識(shí)淡薄，不按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票。部分物業(yè)管理公司對(duì)稅收法律、法規(guī)和規(guī)章不甚了解，認(rèn)為其提供的物業(yè)管理服務(wù)與居民生活息息相關(guān)，取得的收入也主要是用于支付管理人員的工資和對(duì)房屋及配套設(shè)施、公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)，以及用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)，所以認(rèn)為物業(yè)管理收入無(wú)需納稅。同時(shí)，收取的物業(yè)管理費(fèi)存在不按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票的現(xiàn)象，往往通過(guò)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)等，從而達(dá)到不申報(bào)或少申報(bào)營(yíng)業(yè)收入的目的。

2.產(chǎn)權(quán)底子不清，形成帳外收入。不少物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自行組建的，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后，門面或?qū)ν獬鍪刍虺鲎?。?shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商通常將銷售房屋收入記入“其他應(yīng)付款—某物業(yè)管理公司”，一方面，物業(yè)管理公司對(duì)資產(chǎn)的減少存在沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理的現(xiàn)象，造成產(chǎn)權(quán)底子不清、資產(chǎn)不實(shí)；另一方面，對(duì)房屋銷售收入存在未作應(yīng)稅收入入賬的現(xiàn)象，從而埋下稅收的漏洞。

3.混淆應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入。多數(shù)物業(yè)管理公司除了收取物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、租金外，還代收水電費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、電視收視費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等項(xiàng)目。部分物業(yè)管理公司將本身收取的費(fèi)用與代收費(fèi)用相混淆，導(dǎo)致不能準(zhǔn)確劃分應(yīng)稅或非稅項(xiàng)目，將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報(bào)，造成稅款的少繳或不繳。

4.適用會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則錯(cuò)誤。很多物業(yè)管理公司對(duì)于收入是按照“收付實(shí)現(xiàn)制”確認(rèn)收入，即只有實(shí)際收到物業(yè)費(fèi)才計(jì)入收入，而不是按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定的企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以“權(quán)責(zé)發(fā)生制”為基礎(chǔ)這一原則，而對(duì)于費(fèi)用卻往往采用“權(quán)責(zé)發(fā)生制”記賬，由此造成營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅不能準(zhǔn)確計(jì)算。

5.成本、費(fèi)用沖減應(yīng)稅收入。部分物業(yè)管理公司因工作需要，有時(shí)會(huì)在該物業(yè)管理公司所轄的出租戶中購(gòu)買相關(guān)商品。而在賬務(wù)處理時(shí)，物業(yè)管理公司往往將其購(gòu)物發(fā)生的費(fèi)用直接抵減出租戶租金及相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)，而賬面卻不作記錄，從而達(dá)到逃避繳納稅款的目的。

6.混淆收入種類，少繳稅款。部分物業(yè)管理公司將業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人提供的房屋進(jìn)行出租，收取的“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入”除需繳納營(yíng)業(yè)稅外，還需繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅等。但部分物業(yè)公司將此類收入歸入到物業(yè)管理收入中，存在僅繳納營(yíng)業(yè)稅少繳房產(chǎn)稅和土地使用稅等現(xiàn)象。

二、強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)稅收征管的對(duì)策建議

1.加大宣傳輔導(dǎo)力度，提高依法納稅意識(shí)。針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)納稅意識(shí)淡薄的現(xiàn)狀，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)采取多種形式的稅法宣傳活動(dòng)，進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的納稅意識(shí)。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)定期對(duì)該行業(yè)企業(yè)財(cái)會(huì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高其財(cái)務(wù)核算水平，使其不僅懂財(cái)務(wù)而且懂稅法，引導(dǎo)納稅人自覺(jué)申報(bào)納稅。針對(duì)物業(yè)管理的不同收費(fèi)項(xiàng)目，在稅法宣傳中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格分清物業(yè)管理費(fèi)收入、房屋租金收入、服務(wù)代理收入和廣告費(fèi)收入等。同時(shí)，積極開(kāi)展稅收知識(shí)宣傳進(jìn)小區(qū)的活動(dòng)，向小區(qū)業(yè)主宣傳相關(guān)稅收政策，提高小區(qū)業(yè)主的協(xié)稅護(hù)稅意識(shí)和主動(dòng)索取發(fā)票的積極性。

2.嚴(yán)格“以票控稅”，規(guī)范扣除項(xiàng)目管理。一方面，督促幫助物業(yè)管理公司按照稅法和行業(yè)財(cái)務(wù)制度的要求建賬建制，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理公司各項(xiàng)收入和成本費(fèi)用的核算。對(duì)物業(yè)管理公司各項(xiàng)收費(fèi)按項(xiàng)目分類使用服務(wù)行業(yè)發(fā)票，避免將高稅率經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目套用低稅率稅目開(kāi)具發(fā)票。另一方面，對(duì)物業(yè)管理公司嚴(yán)格堅(jiān)持“以票控稅”，要求使用稅控機(jī)為業(yè)主開(kāi)具機(jī)打發(fā)票。對(duì)公司規(guī)模小、未安裝稅控機(jī)的物業(yè)管理公司，要求其到主管地稅機(jī)關(guān)為業(yè)主代開(kāi)發(fā)票，并轉(zhuǎn)交業(yè)主。同時(shí)，對(duì)納稅人發(fā)票開(kāi)具是否規(guī)范進(jìn)行定期檢查，并加大對(duì)違規(guī)使用自制收據(jù)行為的處罰力度。

3.建立稅負(fù)模型，完善納稅評(píng)估。一方面，根據(jù)物業(yè)管理公司的不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、財(cái)務(wù)管理水平以及納稅情況，建立行業(yè)稅收納稅評(píng)估模型，以進(jìn)一步分析物管企業(yè)納稅申報(bào)的真實(shí)性，測(cè)算實(shí)際納稅與應(yīng)納稅額的差距，從中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，有針對(duì)性地加強(qiáng)管理；另一方面，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)稅源比對(duì)工作，綜合分析行業(yè)總體稅收狀況和企業(yè)納稅情況，結(jié)合實(shí)際制定行業(yè)平均利潤(rùn)率和平均稅負(fù)評(píng)估指標(biāo)，對(duì)企業(yè)納稅情況進(jìn)行縱向和橫向?qū)Ρ?，提高稅源監(jiān)控的廣度和深度；再一方面，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司納稅申報(bào)資料的審核，對(duì)相關(guān)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、收費(fèi)項(xiàng)目和納稅情況進(jìn)行對(duì)照核實(shí)，進(jìn)一步完善各類納稅基礎(chǔ)資料的收集整理，強(qiáng)化稅收征管監(jiān)控，杜絕收費(fèi)項(xiàng)目漏征漏管。對(duì)于零申報(bào)、低稅負(fù)、不繳不報(bào)的異常戶要按規(guī)定列入重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象。

4.抓好源頭控管，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)增值利用。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為抓手，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算環(huán)節(jié)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送樓盤銷售明細(xì)以及相關(guān)物業(yè)入駐的資料等。同時(shí)，將相關(guān)信息傳遞到主管稅務(wù)部門，從源頭上準(zhǔn)確掌握物業(yè)戶籍信息和物業(yè)公司財(cái)產(chǎn)登記信息，力爭(zhēng)做到“管好一個(gè)項(xiàng)目，掌握一個(gè)物業(yè)公司，摸清一個(gè)樓宇稅收”，進(jìn)一步提升稅收管理的質(zhì)效。

5.加強(qiáng)部門協(xié)作，強(qiáng)化監(jiān)督管理。加強(qiáng)與工商、公安、房管、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等部門的協(xié)作，定期了解和掌握物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)情況，積極開(kāi)展物業(yè)管理行業(yè)稅收清理和專項(xiàng)整治活動(dòng)，嚴(yán)格查處各種逃稅行為，營(yíng)造依法誠(chéng)信納稅良好治稅環(huán)境。