薛春龍

摘 要：目前，我國已形成的商業(yè)銀行為主、住房公積金為輔的以個人住房抵押貸款為主要形式的住房金融模式，在取得一定成就的同時也存在一些問題。在分析我國住房金融發(fā)展現(xiàn)狀和存在問題的基礎(chǔ)上，分析了我國住房金融中存在的違約風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等主要風(fēng)險，以及缺少風(fēng)險分散和風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制等問題，并提出了幾點風(fēng)險防范措施。

關(guān)鍵詞：住房金融；抵押貸款；風(fēng)險；防范措施

中圖分類號：F832 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）08-0113-03

住房金融是指為住房生產(chǎn)和消費而進(jìn)行的資金籌集、融通、借貸和結(jié)算等一系列信用活動。住房金融對于刺激住房供給和住房需求、改善居民居住條件、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都發(fā)揮了重要作用。20世紀(jì)80年代以來，我國住房金融經(jīng)歷了從無到有、再到相對完善的發(fā)展過程，尤其近年來隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)上揚而快速發(fā)展。與此同時，我國房價過快上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“泡沫化”趨勢，使住房金融風(fēng)險不斷累積。從世界經(jīng)驗來看，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)危機(jī)都與房地產(chǎn)泡沫和住房金融危機(jī)有關(guān)，美國次貸危機(jī)便是其中典型案例。因此，研究我國住房金融風(fēng)險問題具有重要意義。那么，我國住房金融發(fā)展現(xiàn)狀如何？主要存在哪些問題和隱藏哪些風(fēng)險？我們該如何防范和處理這些風(fēng)險？本文將對這些問題進(jìn)行研究。

一、我國住房金融發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

經(jīng)過30年的探索和實踐，我國已經(jīng)形成了商業(yè)銀行為主、住房公積金為輔的、以個人住房抵押貸款為主要形式的住房金融模式，并取得一定成就。首先，我國住房金融體系不斷完善。1998年7月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求停止實物分房，實行商品化住房制度。伴隨著住房制度改革進(jìn)程的推進(jìn)，我國先后成立了住房金融運營管理機(jī)構(gòu)、推出各種金融產(chǎn)品、頒布有關(guān)法律法規(guī)、出臺相應(yīng)調(diào)控措施，我國的住房金融體系逐步完善。其次，隨著房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，我國住房金融規(guī)模不斷擴(kuò)大，發(fā)展水平迅速提高。一方面，多年來我國住房開發(fā)貸款余額保持著20%以上的高增長率，為住房建設(shè)提供了持續(xù)穩(wěn)定的資金來源；另一方面，住房消費信貸余額也快速增長。根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年，全國個人住房抵押貸款余額相比1998年增長了近200倍，在金融機(jī)構(gòu)各項貸款中所占的比重由不足0.5%上升到16.1%，我國住房金融在住房消費領(lǐng)域得到了迅速發(fā)展。最后，建立和發(fā)展了住房公積金制度。1994年在全國普遍建立起住房公積金制度，目前住房公積金的歸集呈現(xiàn)快速增長趨勢。截至2008年末，全國住房公積金繳存總額為20 699.78億元，累計為961.17萬戶職工家庭發(fā)放個人住房貸款10 601.83億元。中國住房公積金制度的發(fā)展有力地促進(jìn)了中國住房改革的順利實施，完善了中國住房金融體系的建設(shè)。

目前，我國住房金融主要存在市場體系不完善、融資渠道少、產(chǎn)品類別少等問題。

一是住房金融市場發(fā)育滯后，不能滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。首先，一級住房金融市場不完善。住房金融機(jī)構(gòu)仍以各銀行的房地產(chǎn)信貸部和各地的公積金管理中心為主，缺乏住房保險公司、住房儲蓄銀行以及住房信用合作等專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)。其次，住房金融品種較少，商業(yè)銀行以存款為主要籌資工具，以抵押貸款為主要金融產(chǎn)品，相關(guān)證券、債券和信托產(chǎn)品種類很少。最后，二級住房金融市場尚處于初級發(fā)展階段，少量試點的房地產(chǎn)證券產(chǎn)品僅限于銀行間的債券交易。

二是住房金融過度依賴銀行信貸資金。目前，我國住房企業(yè)開發(fā)融資渠道60%來自銀行信貸資金，在住房開發(fā)的一級土地開發(fā)、住房開發(fā)、住房銷售三個階段中，每一個階段都離不開銀行信貸資金的支持。同時，住房抵押貸款已經(jīng)成為我國支持個人購房最重要的信貸資金供應(yīng)形式。2009年，我國個人住房貸款占總貸款比重達(dá)到11.9%，在絕對數(shù)量上有了快速的發(fā)展。因此，我國目前住房金融資金渠道比較單一，導(dǎo)致住房行業(yè)風(fēng)險集中于銀行系統(tǒng)。

三是住房金融領(lǐng)域狹窄，制約了住房金融的作用。一方面，商業(yè)銀行融資渠道單一、銀行信貸資金不足，不能適應(yīng)住房抵押貸款增長的需要。同時，銀行貸款覆蓋人群有限，住房需求最強(qiáng)烈的中低收入消費者往往因為過高的貸款條件而被排除在外。另一方面，我國住房金融中從事債券、股票等直接融資業(yè)務(wù)的比重較低，開發(fā)資金主要依靠銀行信貸的間接融資，盡管融資程序比較簡單方便，但是不利于充分吸納社會富裕資本，也不利于全社會分享住房金融的增長收益，從而限制了住房金融推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的重要作用。

四是政策性住房金融作用較小。我國以住房公積金為主要內(nèi)容的政策性住房金融還不完善，對解決中低收入居民購房需求的作用沒有充分顯現(xiàn)。一方面，目前全國個人公積金住房貸款余額比重較低，僅占全國個人住房貸款總規(guī)模的1/9，并且與商業(yè)銀行貸款涵蓋人群大量重疊，沒有和商業(yè)性貸款形成互補；另一方面，住房公積金歸集率和覆蓋率都很低，運作效果不理想，存在使用率低和投向不合理等不足。此外，部分地區(qū)住房公積金在歸集、使用和管理等過程中還存在管理透明度低、缺乏監(jiān)督約束等問題。

五是缺少市場化的調(diào)控手段，住房金融法律、法規(guī)不完善。我國目前主要通過一些強(qiáng)制性的行政調(diào)控手段來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)過熱問題，例如，直接限制購房數(shù)量和貸款額度，不能有效運用各種經(jīng)濟(jì)金融手段對住房融資結(jié)構(gòu)、規(guī)模進(jìn)行疏導(dǎo)和調(diào)節(jié)。限購限貸等行政性的調(diào)控手段盡管能快速發(fā)揮作用，但是卻破壞了住房金融市場自發(fā)的調(diào)節(jié)機(jī)制，從房地產(chǎn)調(diào)控“邊調(diào)邊漲”的現(xiàn)象中也能看出行政調(diào)控手段的負(fù)面作用。另一方面，住房貸款保險、擔(dān)保、信托和證券化等方面的法律法規(guī)有待完善，很多內(nèi)容落后于住房金融發(fā)展實踐，使一些必要的住房金融市場監(jiān)管和調(diào)控措施缺少相應(yīng)的法律依據(jù)，影響監(jiān)管和調(diào)節(jié)措施的實施效果。

二、我國住房金融存在的主要風(fēng)險

住房金融風(fēng)險是經(jīng)營住房金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)由于決策失誤管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)收益或信謄遭受損失的可能性，包括信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、房價風(fēng)險和抵押房產(chǎn)風(fēng)險等等。我國住房金融發(fā)展現(xiàn)狀及其存在的問題，使我國住房金融也存在某些風(fēng)險，具體包括如下方面。

（一）房地產(chǎn)泡沫是住房金融首要風(fēng)險

房地產(chǎn)泡沫增加了房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險，而房價下跌時的信貸違約將風(fēng)險轉(zhuǎn)移到住房金融領(lǐng)域。目前，我國住房銷售價格和租賃價格連續(xù)多年持續(xù)上漲，整體價格水平居于過高位置，脫離了住房自身真實價值。以國際通行的房價收入比來衡量，2012年我國城鎮(zhèn)房價與居民年收入之比為12.07，一線城市房價收入比甚至高達(dá)25.25，遠(yuǎn)超國際上3—6倍的合理水平，從而增加了住房產(chǎn)業(yè)和住房金融的風(fēng)險。首先，房價泡沫破裂將會導(dǎo)致個人住房抵押貸款的大面積違約。雖然，目前我國實施限購政策和貸款政策，比較有效地控制了個人信貸風(fēng)險，但是如果房屋價格下跌過多，住房抵押貸款違約情況就會增多，這樣就增加了商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險，美國次貸危機(jī)就是一個典型教訓(xùn)。其次，房價泡沫破裂也會帶來房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險，這是目前金融機(jī)構(gòu)面臨的最大住房金融風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行信貸資金所占的比重過高，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中直接和間接來自銀行貸款的比重至少要占到60%以上，這意味著銀行與房地產(chǎn)企業(yè)高度關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)因為房地產(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致住房滯銷，則很有可能停止向銀行償還房地產(chǎn)開發(fā)貸款，因此銀行也將在房地產(chǎn)泡沫破裂中遭受巨額損失，銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)較高風(fēng)險。最后，房價泡沫破裂也會帶來房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的信用風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)較多，產(chǎn)業(yè)鏈較長，是我國一項重要支柱產(chǎn)業(yè)，若出現(xiàn)風(fēng)險將毫無疑問地傳導(dǎo)給鋼鐵、水泥、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如果這些企業(yè)行業(yè)出現(xiàn)問題并貸款違約，也會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)較大風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險通過這一間接作用機(jī)制仍能導(dǎo)致住房金融風(fēng)險?？傊?，房地產(chǎn)泡沫破裂將會影響相當(dāng)比例的銀行資產(chǎn)。

（二）金融機(jī)構(gòu)自身存在經(jīng)營風(fēng)險

住房金融業(yè)務(wù)自身特征和金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營時的不確定性也帶來一定金融風(fēng)險。首先，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)審核不嚴(yán)會帶來未知風(fēng)險。一方面，在房價持續(xù)上漲時商業(yè)銀行普遍放松了對貸款者的資質(zhì)審查，部分銀行為了自身短期效益，違規(guī)放寬了個人住房按揭貸款者市場準(zhǔn)入；另一方面，信用體系缺失、借貸者信息不真實、各銀行信息不共享等問題使商業(yè)銀行不能有效識別并控制個人住房抵押貸款風(fēng)險。上述因素將會成為房價下跌時首要的風(fēng)險來源，美國次貸危機(jī)就有類似的教訓(xùn)。其次，“假按揭”和提前還貸等現(xiàn)象也會帶來風(fēng)險。所謂“假按揭”，就是利用特定關(guān)系人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂虛假個人住房抵押貸款合同，套取銀行的信貸資金，以滿足開發(fā)企業(yè)自身的資金需要。由于這一過程存在嚴(yán)重的信息不對稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為真實的貸款資金使用者卻不受貸款合同約束，在通過提前變現(xiàn)獲得利潤的同時卻將風(fēng)險全部轉(zhuǎn)移給金融機(jī)構(gòu)?！凹侔唇摇币彩且环N嚴(yán)重擾亂住房金融秩序的違法行為。提前還貸就是購房者在住房抵押貸款到期前提前償還剩余貸款，提前還貸尤其大規(guī)模的提前還貸，將會減少銀行的利息收入，加大銀行經(jīng)營和再投資的風(fēng)險，這種風(fēng)險在加息預(yù)期強(qiáng)烈和居民償付能力提升時更為明顯。再次，我國住房金融機(jī)構(gòu)以吸收存款為主要資金來源，缺乏國外住房金融機(jī)構(gòu)常用的貸款支持債券等證券化的房地產(chǎn)融資方式，難以吸引大量的信托投資基金和養(yǎng)老基金，不利于分散風(fēng)險和增加抵押貸款的流動性。最后，預(yù)售制度下期房所占比例過高導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的短期流動性壓力。盡管預(yù)售制度使房地產(chǎn)企業(yè)盡早收回建設(shè)資金，加速了房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和降低財務(wù)成本，但是，房地產(chǎn)企業(yè)通過住房按揭貸款把開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)移到銀行和消費者。同時，預(yù)售制度下房地產(chǎn)企業(yè)與購房者之間交易的不確定性，容易侵害購房者的合法權(quán)益，在出現(xiàn)購房糾紛時貸款人很容易降低還款意愿，從而使銀行承擔(dān)較大違約風(fēng)險。

（三）我國住房金融缺少風(fēng)險分散和風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制

首先，我國住房金融二級市場沒有建立起來。開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的銀行如果不能在二級市場上籌資和分散風(fēng)險，當(dāng)遇到流動性困難時只能高成本籌資或壓縮其他資產(chǎn)，從而累積了大量風(fēng)險。同時，缺少住房金融二級市場也制約了住房金融市場的發(fā)育，影響銀行聚集資金和向中低收入家庭發(fā)放比較優(yōu)惠的住房貸款，限制了住房金融的重要作用。其次，我國住房融資以間接融資為主，缺乏完善的直接融資機(jī)制。根據(jù)人民銀行《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，2011年全國金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.73萬億元，全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，銀行貸款仍是住房開發(fā)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)較少通過證券市場籌集資金。目前，我國約有3 500家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而通過市場直接融資的約為130家，僅占房地產(chǎn)企業(yè)的0.4%，且多是1994年前上市或借殼上市的。這種住房開發(fā)融資格局不利于分散和轉(zhuǎn)移住房金融風(fēng)險。最后，缺少政策性的住房貸款擔(dān)保機(jī)制。我國商業(yè)銀行在缺少分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險機(jī)制的情況下，辦理住房貸款時除要求貸款人以所購房產(chǎn)抵押外還要求貸款人單位或其他第三方進(jìn)行擔(dān)保，這種過高的擔(dān)保條件使很多潛在的住房貸款申請人不能獲得銀行信貸支持。因為我國政府主要通過建設(shè)經(jīng)適房和廉租房，來滿足中低收入群體的住房需求，所以較少通過政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)為低償付能力群體提供支持，這使風(fēng)險主要由借款人和商業(yè)銀行承擔(dān)，住房金融分散風(fēng)險和轉(zhuǎn)移風(fēng)險的機(jī)制大打折扣。

三、我國住房金融風(fēng)險防范措施

防范我國住房金融中存在的各種風(fēng)險，從根本上看要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，防止房地產(chǎn)“泡沫化”，從而消除住房金融危機(jī)的主要來源。此外，從住房金融領(lǐng)域來看，可以考慮采取如下策略和措施。

（一）完善住房金融的一級市場

規(guī)范化的住房金融市場應(yīng)是一級市場和二級市場均很發(fā)達(dá)和完善的市場。首先，要鼓勵和扶持住房貸款的保險機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、征信機(jī)構(gòu)和信托機(jī)構(gòu)的發(fā)展，進(jìn)一步完善住房公積金管理機(jī)構(gòu)的職能。其次，要減輕住房金融對銀行信貸的過度依賴，增加直接融資渠道，為房地產(chǎn)企業(yè)在股市和債市融資創(chuàng)造條件，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，加快向房地產(chǎn)證券化為主的直接權(quán)益融資模式過渡。最后，完善住房金融市場體系，在規(guī)范住房信貸市場的同時，加快住房證券市場、住房抵押市場和住房保險市場的發(fā)展，進(jìn)而實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和繁榮。

（二）培育住房金融的二級市場

從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗來看，以抵押貸款證券化為主的二級市場是住房金融市場的核心。不能因為美國次貸危機(jī)的爆發(fā)而懷疑二級市場的重要作用，如何規(guī)范和監(jiān)管好市場才是住房金融發(fā)展的本質(zhì)要求。因此，我們要借鑒國際經(jīng)驗，大力培育和發(fā)展住房金融二級市場。一是盡快制定二級市場所需的各項法律法規(guī)，為二級市場發(fā)展提供必要法律依據(jù)。二是擴(kuò)大抵押貸款證券化的范圍和規(guī)模，在安全、審慎原則下加快發(fā)行抵押貸款支持的證券產(chǎn)品，增加住房貸款債券經(jīng)營機(jī)構(gòu)，鼓勵基金、信托、證券、保險等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入二級市場，擴(kuò)充市場資金量。三是強(qiáng)化政府住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，鼓勵住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓和交易。四是要同時加強(qiáng)住房金融市場監(jiān)管，以監(jiān)管促進(jìn)二級市場良性發(fā)展。

（三）提升金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理水平

首先，建立對個人信用進(jìn)行調(diào)查評估的專門機(jī)構(gòu)，建立和完善個人信用評估制度，提高對借款人借款資格和償債能力的審查能力，防范住房信貸風(fēng)險。其次，要完善個人住房貸款中授信、評估、保險、償付、考核和風(fēng)險監(jiān)控等標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)，強(qiáng)化住房貸款中的信息化建設(shè)，使住房貸款業(yè)務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化。再次，健全信貸違約處理機(jī)制，當(dāng)購房者不能按照貸款合同如期償還貸款本息時，貸款人可以妥善進(jìn)行違約處理。最后，要強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險內(nèi)控機(jī)制，提高抵御風(fēng)險能力。

（四）豐富住房信貸資金來源渠道

住房貸款具有借短放長的特點，容易造成資產(chǎn)負(fù)債期限錯配產(chǎn)生的流動性壓力，因此要豐富住房信貸資金的來源渠道。一是擴(kuò)大抵押貸款證券化規(guī)模，從資本市場獲得更多資金來源，為住房金融機(jī)構(gòu)提供融資。二是大力發(fā)展住房儲蓄業(yè)務(wù)，吸收個人住房資金存入銀行，使住房儲蓄貸款成為商業(yè)按揭貸款、公積金貸款的重要補充。三是擴(kuò)大財政資金支持力度，對保障性住房的貸款給予貼息支持。

（五）完善住房金融法規(guī)，優(yōu)化外部制度環(huán)境

當(dāng)前，我國住房金融法律法規(guī)體系還不完善，在個人住房貸款及其證券化業(yè)務(wù)方面缺乏全面、統(tǒng)一的規(guī)劃。一是要盡快制定與住房抵押貸款證券化有關(guān)的法律法規(guī)，為證券化提供一個有利的法律體系。二是研究制定抵押貸款法，以規(guī)范抵押市場。三是建立健全違約處理機(jī)制，健全抵押物處置制度，規(guī)范抵押住房沒收、接管、拍賣等一系列民事法律行為，以維護(hù)貸款人的合法權(quán)益。四是完善與公積金、住房儲蓄、住房融資稅收、住房補貼等方面有關(guān)的住房金融法規(guī)。

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[責(zé)任編輯 王 莉]