世邦魏理仕辦公樓與代理服務(wù)部華西區(qū)副董事戴暉：

成都是西部發(fā)展的中心，幾年來商業(yè)地產(chǎn)也成為發(fā)展的重頭戲，各種商業(yè)綜合體、寫字樓大量出現(xiàn)，各種寫字樓百花齊放，因此也造成了寫字樓水平層次不齊，租金水平高低不等差異巨大。對于寫字樓的評判分析有很多因素，我們主要從以下幾個方面進行考核：位置，產(chǎn)權(quán)，便捷性，設(shè)計，硬件標(biāo)準(zhǔn)，配套，物業(yè)管理，租戶品質(zhì)等。

上述幾個因素對于寫字樓的市場表現(xiàn)有著至關(guān)重要的影響，而租金水平也與上述因素有著密切的聯(lián)系，受到影響。例如城南某雙塔寫字樓，位置品質(zhì)、硬件等完全一樣，但由于產(chǎn)權(quán)不同，一座銷售散賣，一座單一產(chǎn)權(quán)，就造成了最后兩座平均租金差異最高達50%。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)只是其中重要的一個方面，上述提到的所有因素將成為寫字樓租金水平高低的決定點。單一產(chǎn)權(quán)，位置優(yōu)越，且硬件標(biāo)準(zhǔn)高端、配套完善的寫字樓在租金方面有著更好的表現(xiàn)，而軟件方面的完善也會使得租金表現(xiàn)更加出色，專業(yè)的物業(yè)管理，優(yōu)質(zhì)的租戶配比等無一不影響著寫字樓的租金水平。例如市場知名的百揚大廈，國際金融中心，這些寫字樓良好的租金表現(xiàn)，都是得益于其自身在上述幾個方面的完善。

西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐

成都經(jīng)濟正在以年均13-14%的速度高速發(fā)展，2012年底GDP已經(jīng)突破8000億，在全國副省級城市中僅次于廣州、深圳，排第三，所以成都對寫字樓的需求也是同步增長的，從總量上來看，目前成都寫字樓的總體供應(yīng)量不一定就是過量的，而且寫字樓的建設(shè)本身就需要一定的超前性。

目前成都寫字樓市場總體的特征是總體供應(yīng)量是很大的及空間分布非常不均勻。當(dāng)前成都新增寫字樓供應(yīng)最多的區(qū)域主要有兩個，即市區(qū)CBD（特別是東大街區(qū)域）和南延線。其中又以南延線最多，很多新建和在建的寫字樓項目。可以說，成都的寫字樓供應(yīng)在空間上分布嚴(yán)重不均，已經(jīng)對寫字樓租金的差異帶來了嚴(yán)重的后果。具體來說，就是市區(qū)尚可，但南延線供應(yīng)在短時期內(nèi)嚴(yán)重過剩，而其他區(qū)域（城東、城西、城北）又很少。

寫字樓的租金就是反應(yīng)一個區(qū)域的寫字樓在一定時期內(nèi)供需狀況的最好指標(biāo)。舉兩個例子就可以說清楚這個問題。南延線的新世紀(jì)環(huán)球中心，號稱亞洲最大的單體建筑，城南地標(biāo)，但由于其本身和周邊的寫字樓的寫字樓供應(yīng)太多，使得業(yè)主競相壓價，租金很低。據(jù)說最低的租金已經(jīng)喊到20元每平米每月。再看城西，二環(huán)邊的仁和春天的寫字樓，和西單那的萬瑞中心，招租都非常好，租金已經(jīng)基本上100元每平米每月 了。要說質(zhì)量和配置來說，與這兩座寫字樓的品質(zhì)類似的寫字樓在南延線多了去了，但為什么這兩座寫字樓的租金可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于南延線呢？原因就是空間上的稀缺性。由于城西二環(huán)以外有品質(zhì)的寫字樓太少，所以稍微品質(zhì)高一點的物業(yè)都非常搶手，使得租金也一路高漲。

從以上兩個案例的對比可以看出，稀缺性才是決定寫字樓價值的根本因素。投資寫字樓，還需要注意一個問題，就是寫字樓的硬件配置更新?lián)Q代很快，比如電梯和各種智能配置，等等，基本5年就會換代。這其實和買電腦是一樣的，今天幾萬元買的高檔電腦，5年后可能送人都沒人要了。所以寫字樓的這種屬性和住宅和商鋪等物業(yè)是有本質(zhì)區(qū)別的。一方面，作為地產(chǎn)物業(yè)來說，寫字樓會增值。但另一方面，寫字樓的使用價值在交房的那一天開始就開始貶值，這和買電腦和買車時一樣的。所以投資者一定要清楚的判斷投資的寫字樓物業(yè)的價值，看準(zhǔn)其真正的稀缺性。