楊雪瑩

摘 要 房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融支持，防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的要求，而且對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也是至關(guān)重要的。本文首先分析了房地產(chǎn)金融的研究背景，具體闡述了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因，最后有針對(duì)性的提出了相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn) 成因

一、引言

金融是房地產(chǎn)得以發(fā)展的支柱，房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融受宏觀調(diào)控的影響較大，政府參與其中，因此房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展尙不成熟，存在著一些問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）土地制度的不完善

（1）城鎮(zhèn)土地制度的變化。改革開放前，中國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行的是單一行政劃撥制度，國(guó)家將士地使用權(quán)無(wú)償、無(wú)限期提供給用地者，但使用者之間不允許進(jìn)行私自交易。政府真正能夠進(jìn)行調(diào)節(jié)的只有新增建設(shè)用地而已經(jīng)具有使用權(quán)的城鎮(zhèn)土地政府則無(wú)法進(jìn)行供求干預(yù)。因此在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)條件下，土地這種特殊商品的供求曲線卻趨近于普通商品，政府對(duì)于現(xiàn)在的土地市場(chǎng)無(wú)法做到行之有效的干預(yù)。

（2）土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。我國(guó)土地儲(chǔ)備制度目前還不能完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用，加上政府出臺(tái)的政策不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展的特殊性，使得想要利用土地儲(chǔ)備制度對(duì)土地供應(yīng)產(chǎn)生影響、平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在問(wèn)題，不能夠從根本上取得實(shí)質(zhì)性的成果，如果實(shí)行的不好，反而可能引發(fā)更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)金融體系發(fā)展滯后

（1）融資渠道單一，多元化的融資渠道不活躍。房地產(chǎn)融資渠道基本上以銀行貸款為主，其他融資渠道由于各自的局限性而難以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ谫Y金出現(xiàn)的供求失衡現(xiàn)象，使得融資成本隨之上升，一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椴荒芗皶r(shí)獲得資金而導(dǎo)致資金鏈斷裂，不得不放棄某些項(xiàng)目，更有甚者會(huì)私自進(jìn)行非法融資，或進(jìn)行資金“尋租”。

（2）商業(yè)銀行制度和經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范。近年來(lái)，由于缺乏有效手段監(jiān)管和總體科學(xué)規(guī)劃，房地產(chǎn)信貸在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了非理性增長(zhǎng)。目前我國(guó)的銀行和其他金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中難免出現(xiàn)一些問(wèn)題，這些問(wèn)題都會(huì)為房地產(chǎn)融資帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)抑制業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）完善土地制度

（1）落實(shí)農(nóng)民對(duì)土地使用權(quán)的保護(hù)機(jī)制，允許宅基地和集體用地直接入市。我國(guó)的土地征用近年來(lái)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，之前政府一直扮演的是協(xié)調(diào)者，即對(duì)農(nóng)民與占地者之間的關(guān)心進(jìn)行協(xié)調(diào)，現(xiàn)在變成了由地方直接進(jìn)行征地的“公告征地”，對(duì)于農(nóng)民對(duì)土地的使用權(quán)基本忽視。因此，有必要通過(guò)《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》，能夠使農(nóng)村的集體用地?fù)碛凶灾餍袨闄?quán)，農(nóng)民能夠直接將宅基地和集體用地入市。

（2）建立“土地基金制”，使得各級(jí)政府和被拆遷征地者之間形成合理的利益制衡機(jī)制。我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)在處于高速發(fā)展階段，歸根到底是土地問(wèn)題，土地出讓尚無(wú)具體有效的規(guī)則。地方政府已經(jīng)將土地出讓收益金作為了自身獲得收益的主要來(lái)源方式，因此政府在征地、供地方面由于利益的存在，不能夠從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)思考問(wèn)題，做出的某些行為具有短期化的性質(zhì)，因此有必要建立土地出讓收益金的基金制度。

（3）重新界定土地儲(chǔ)備中心的功能，打破地方政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。地方政府不能隨意利用自己的權(quán)利進(jìn)行征地，各級(jí)土地儲(chǔ)備中心的功能應(yīng)逐步向基本建設(shè)用地和工業(yè)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)變。

（二）發(fā)展房地產(chǎn)金融體系

1、拓寬多層次多元化的房地產(chǎn)融資渠道

（1）進(jìn)一步完善和發(fā)展住房公積金制度住房。住房公積金通過(guò)強(qiáng)制儲(chǔ)蓄能夠形成一部分穩(wěn)定的、大額的專項(xiàng)資金，我國(guó)房地產(chǎn)金融可以利用這些資金進(jìn)行發(fā)展，這也可以作為現(xiàn)階段的主要融資模式來(lái)進(jìn)行推廣，對(duì)于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域是一大突破。

（2）大力發(fā)展房地產(chǎn)信托。目前，單一的融資渠道不能夠滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，所以無(wú)論是單一的銀行貸款還是信托都不可能符合現(xiàn)行市場(chǎng)發(fā)展的要求，所以信托與銀行信貸相配合，組成互補(bǔ)的融資模式，融資數(shù)額需由以信托為核心的金融組合工具完成，實(shí)現(xiàn)信托前端融資，銀行后端資金支持。

（3）發(fā)展私募融資為中小開發(fā)商尋找出路。對(duì)于大部分的中小型房地產(chǎn)商而言，從銀行取得貸款的要求過(guò)于嚴(yán)格，手續(xù)復(fù)雜，時(shí)間較長(zhǎng)，難以較順利的取得銀行貸款，然而“私募融資”彌補(bǔ)了這些局限性，可以為中小開發(fā)商從另一渠道取得資金，從而及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

2、規(guī)范商業(yè)銀行的管理制度和經(jīng)營(yíng)行為

（1）商業(yè)銀行應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)發(fā)放房地產(chǎn)貸款。必須嚴(yán)格按照中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的規(guī)定審查發(fā)放條件，嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍內(nèi)。各銀行應(yīng)嚴(yán)格遵照文件規(guī)定，確保新發(fā)放貸款質(zhì)量。

（2）商業(yè)銀行應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。對(duì)于銀行發(fā)放的貸款，不能無(wú)限制的擴(kuò)張，而是要合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策。對(duì)于不同地區(qū)，具有不同發(fā)展水平的市場(chǎng)狀況，不同的價(jià)格水平等具體情況進(jìn)行具體分析，不可統(tǒng)一而論，針對(duì)不同情況給予不同形式的貸款。

（3）銀行應(yīng)科學(xué)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程，完善貸后管理機(jī)制。在設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)因素考慮進(jìn)去，并根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行修正，從而保證能夠及時(shí)有效的控制風(fēng)險(xiǎn)。貸款管理前臺(tái)與后臺(tái)應(yīng)該職責(zé)明確，相互獨(dú)立又相互制約。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：吉林大學(xué)管理學(xué)院）