張佳竹

8月14日，北京艷陽高照。融創(chuàng)聯(lián)合葛洲壩以41.2億元拿下亦莊新城-1街區(qū)B01R1-1和B02R1兩地塊，刨除保障房等配建后，商品房部分折合樓面價近3萬元/平米，刷新亦莊土地成交紀(jì)錄。

盡管今年以來全國的土地市場一直高燒，地王屢見不鮮，但亦莊新城兩塊普通土地的瘋狂仍然觸動了行業(yè)神經(jīng)。在亦莊區(qū)域地價首次達(dá)到3萬元/平米后，業(yè)內(nèi)預(yù)計該地塊項目的價格必將突破5萬元/平米，一時間“北孫河、南亦莊”成為北京樓市最熱的兩大新晉高端板塊。亦莊地價也在短時間之內(nèi)實現(xiàn)“三級跳”，在高價地的帶動下，亦莊板塊的土地和新盤都隱有全面沸騰之勢。

“面粉貴過面包”

融創(chuàng)搭伙國企葛洲壩耗資41.2億元拿下了亦莊新城33萬平米的宅地，上百輪的競價把配建限價房的面積推高到了17.4萬平米，占到了規(guī)劃面積的50%以上。剔除保障房等配建后，該地塊的樓面價已在3萬元/平米之上。3萬元/平米，這不僅意味著新晉地王的地價已經(jīng)超出目前該區(qū)域大多數(shù)樓盤的售價，更意味著亦莊地價在不到一年的時間內(nèi)實現(xiàn)了“三級跳”。

時間回溯到2012年9月，當(dāng)北京城建以16.27億元、配建1.64萬平米公租房的條件競得亦莊新城擴(kuò)容之后的第一塊居住用地河西區(qū)X83R1地塊，彼時樓面價僅為11100元/平米。

時隔一周之后，保利融創(chuàng)聯(lián)合體競得亦莊新城X1-1A組團(tuán)B03R1-1和B03R1-2地塊，樓面價分別達(dá)到14382元/平米和15043元/平米。

今年1月31日，方興地產(chǎn)斬獲亦莊新城河西區(qū)兩地塊，最高樓面價達(dá)到17000元/平米。此時距北京城建拿地僅過去四個多月，地價已上漲52%。這股瘋狂漲勢沒有在各種調(diào)控下降溫，反而愈演愈烈，7個月之后，融創(chuàng)葛洲壩將亦莊地價推向3萬元/平米的高峰。

地價高燒不斷的根本原因還在于市場需求的強勁，這讓更多開發(fā)商更愿意選擇一線城市，尤其是那些意識到三四線城市投資風(fēng)險的房企，更是紛紛回歸。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，由于每年的土地供應(yīng)有限，所以競爭愈加激烈，進(jìn)而推升了一些區(qū)域地王，然后推導(dǎo)出未來房價還會繼續(xù)上漲的預(yù)期。

如此一來，整個市場便形成了一個地價與房價滾動式推升的格局。亦莊地王誕生后，林肯公園計劃將他們的售價從3.2萬元/平米調(diào)到3.7萬元/平米。

中原集團(tuán)首席運營官李文杰表示，土地高溢價成交催生區(qū)域房價是一種規(guī)律。亦莊樓市一直比較平穩(wěn)，這一次亦莊新城地塊高溢價成交更提升了購房者的心理預(yù)期。亦莊區(qū)域一在售項目負(fù)責(zé)人表示，融創(chuàng)葛洲壩的高價地，對區(qū)域內(nèi)在售或者即將開售的項目都有一定影響，很多項目都計劃對價格和銷售策略做出調(diào)整，但目前價格管制嚴(yán)格，這些調(diào)整最終并不一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，高價地塊的成交目前對市場的實際影響不是很大，眼下主要是增強了購房者和開發(fā)商對區(qū)域的信心。

高地價的隱憂

從1萬元/平米到3萬元/平米，亦莊地價三級跳僅用了不到一年的時間，這種“大躍進(jìn)”式的飛躍甚至讓不少開發(fā)商都覺得不可思議。盡管融創(chuàng)集團(tuán)董事長孫宏斌堅信亦莊是北京樓市的一個價值洼地，但在3萬元/平米的地價面前，融創(chuàng)仍受到來自投資者的巨大壓力。

前車之鑒，中信新城在開盤之后的一年多時間內(nèi)銷售緩慢，成交均價一直被抑制在1.8萬元—2.3萬元/平米，價格還不及通州核心區(qū)的項目。在大興天宮院房價從1.2萬元/平米漲到2萬元/平米之后，中信新城的成交價也只是漲到了2.6萬元/平米。

面對種種質(zhì)疑，以至于在融創(chuàng)年中業(yè)績發(fā)布會上，在拿地決策上有絕對拍板權(quán)的孫宏斌解釋了6分鐘后，不得不用“我啰嗦這么久，就是想表明，融創(chuàng)拿下這個地塊是合適的，我們對北京市場的判斷沒有錯”結(jié)尾。

但在許多業(yè)內(nèi)人士看來，這并不足以支撐起目前的地價水平，對亦莊板塊的熱度仍然心存疑慮。

盡管開發(fā)商一再強調(diào)亦莊的配套優(yōu)于孫河，但在多家商業(yè)地產(chǎn)顧問公司眼中，亦莊的商業(yè)配套乏善可陳，出讓了大量商業(yè)辦公用地的亦莊新城也被徹底排除在甲級寫字樓的統(tǒng)計范圍之外。郭毅告訴記者，在約十年時間內(nèi)，亦莊板塊一直處于比較沉寂的狀態(tài)，除了中信新城，亦莊在近幾年只出讓了一些商業(yè)立項的項目，市場認(rèn)知度甚至比不上本世紀(jì)初。

在東匯置地CEO劉東看來，亦莊新城距離亦莊核心區(qū)尚有一段距離，雖然擁有大量的儲備土地，但僅一年多前才開始起步，無論是環(huán)境還是配套都尚未成型。

雖然不能忽略北京市政府早在2005年作出的亦莊新城規(guī)劃，更不可小覷今年年初3960億元投入的新一輪“城南計劃”對亦莊區(qū)域價值提升的作用。但需要注意的是，從規(guī)劃到投資、再到建設(shè)，亦莊新城真正成熟尚需時日，開發(fā)商激進(jìn)拿地的同時，也應(yīng)思考區(qū)域的消費水平能否支撐高價地的消化。