張曉妹

（安徽建筑工業(yè)學(xué)院，合肥230601）

1 房產(chǎn)稅改革對(duì)合肥財(cái)政收入影響評(píng)估

1.1 房產(chǎn)稅短期收入的估算

根據(jù)合肥市的實(shí)際情況，我們給出了房產(chǎn)稅稅額的一般計(jì)算公式，如下：

合肥市房產(chǎn)稅稅額T=房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)×稅率=人均房屋建筑面積×城區(qū)常住人口×當(dāng)期商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)×稅率×實(shí)征率

人均房屋建筑面積：指合肥市年末人均房屋實(shí)有建筑面積，包括了住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、工業(yè)用房等所有類(lèi)型的房地產(chǎn)。

城區(qū)常住人口：指合肥市城區(qū)年末總?cè)丝跀?shù)量。由于前文假設(shè)對(duì)農(nóng)村地區(qū)免稅，所以此處我們只選擇城區(qū)常住人口，不包含農(nóng)村常住人口。

當(dāng)期商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)：指當(dāng)年合肥市所有商品房（包括住宅、辦公樓、商業(yè)、工業(yè)用房以及其他房屋）的平均銷(xiāo)售價(jià)格。鑒于目前條件所限，存量房的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)難以準(zhǔn)確獲得，因此，只能替代性的用新房的銷(xiāo)售均價(jià)作為評(píng)估值來(lái)測(cè)算。此外，短期內(nèi)由于供求關(guān)系的影響，我們假設(shè)這期間房?jī)r(jià)不會(huì)急劇變化，將保持較平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

稅率：此處假定使用0.5%、0.8%、1.2%三檔稅率分別來(lái)測(cè)算房產(chǎn)稅總額。這三檔稅率在目前征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中處于中等偏下水平。為了不給轄區(qū)內(nèi)居民造成較高的稅收負(fù)擔(dān)，減少征稅的人為阻力，對(duì)于剛開(kāi)證的地區(qū)而言，設(shè)置較低的稅率是必要的。此外，借鑒國(guó)內(nèi)試點(diǎn)城市的征收實(shí)踐，在考慮到征收的具體技術(shù)條件的基礎(chǔ)上，仍舊延用土地的批租制不做改變。因此，我們?cè)谶M(jìn)行房產(chǎn)稅測(cè)算時(shí)選用較低的稅率，這也符合前文所提及的稅率應(yīng)設(shè)定在1%左右的原則。

實(shí)征率：指實(shí)際征收房產(chǎn)稅的有效程度。每個(gè)國(guó)家的具體征納情況各不相同，這一數(shù)值也會(huì)不同。由于目前我國(guó)房產(chǎn)稅改革正處于試點(diǎn)階段，無(wú)論是房?jī)r(jià)評(píng)估還是監(jiān)督管理等都有待完善，所以在征收實(shí)踐中一定會(huì)打上折扣。本文所作的研究主要是側(cè)重于稅收潛力的評(píng)估，鑒于此，我們將征收初期能保證的實(shí)際征收率（實(shí)征率）定為70%。從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著評(píng)估機(jī)制和征管技術(shù)的趨于完善，我們假定征管到位，實(shí)征率設(shè)定為100%。

當(dāng)稅率為0.5%時(shí)，T=40.52平方米/人×405.33萬(wàn)人×6625.09元/平方米×0.5%×70%=380836.02萬(wàn)元

當(dāng)稅率為0.8%時(shí)，T=40.52平方米/人×405.33萬(wàn)人×6625.09元/平方米×0.8%×70%=609337.62萬(wàn)元

當(dāng)稅率為1.2%時(shí)，T=40.52平方米/人×405.33萬(wàn)人×6625.09元/平方米×1.2%×70%=914006.44萬(wàn)元

1.2 房產(chǎn)稅長(zhǎng)期收入的估算

基于土地使用權(quán)的出讓年限為50～70年，我們?cè)诖思僭O(shè)，對(duì)于剛剛出售的增量房，其土地使用權(quán)的實(shí)際使用年限達(dá)到70年，折現(xiàn)率為r，房產(chǎn)稅稅率為t，當(dāng)期市場(chǎng)均價(jià)為P0，70年后市場(chǎng)均價(jià)為P1。假定國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于理想的平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，并且在以后數(shù)年內(nèi)，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)五年以上貸款利率的平均水平基本保持與2009年一致，浮動(dòng)幅度不大。

那么，從長(zhǎng)期來(lái)看，有如下關(guān)系式成立：

根據(jù)中國(guó)人民銀行網(wǎng)站公布的利率信息，2009年國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)五年以上貸款利率為5.94%。我們直接假定市場(chǎng)折現(xiàn)率r為5.94%，代入上面的關(guān)系式，可得：P0=(1+17.52t)P1

在進(jìn)行房產(chǎn)稅長(zhǎng)期收入測(cè)算時(shí)，我們將房產(chǎn)稅稅率設(shè)置為1.5%。

當(dāng)稅率t＝1.5%時(shí)，將其代入上式，可得P1=0.7919P0，即，在2020年房?jī)r(jià)下跌幅度為20.81%。

另一方面，要想知道在對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征房產(chǎn)稅后2020年的房?jī)r(jià)，就必須先預(yù)測(cè)還未對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征房產(chǎn)稅時(shí)2020年的房?jī)r(jià)。

首先，我們根據(jù)2000～2009年合肥市商品房均價(jià)做一個(gè)簡(jiǎn)單的趨勢(shì)預(yù)測(cè)。假設(shè)2000年代表第一年，即X＝1；2001年代表第二年，即X＝2……以此類(lèi)推，建立一個(gè)簡(jiǎn)單的Y=aX+C的一元線(xiàn)性回歸模型，可得如下的一個(gè)趨勢(shì)預(yù)測(cè)模型：

Y=363.92X+2066.53

由此模型得到一張房?jī)r(jià)與年份之間的趨勢(shì)圖，如圖1。

圖1 合肥市房?jī)r(jià)趨勢(shì)圖

根據(jù)上面的趨勢(shì)預(yù)測(cè)模型，將X=21代入等式，可得2020年合肥市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格大約為9708.85元/平方米。

那么，在對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征房產(chǎn)稅后，2020年的房?jī)r(jià)P1=0.7919P0=0.7919×9708.85＝7688.44元/平方米

因?yàn)闊o(wú)法找到可參考的精確數(shù)據(jù)來(lái)準(zhǔn)確確定2020年合肥市人均房屋建筑面積，所以，我們按照《合肥土地利用總體規(guī)劃大綱（2006～2020）》所描述的目標(biāo)：2020年合肥市人均居住用地28.17平方米作為參考。依照人均居住面積10平方米，即建筑面積20平方米來(lái)?yè)Q算，可以得到2020年合肥市人均房屋建筑面積為56.34平方米。

在預(yù)測(cè)2020年合肥的人口規(guī)模時(shí)，我們將運(yùn)用的預(yù)測(cè)方法是就灰色系統(tǒng)所作的預(yù)測(cè)，即對(duì)既含有已知信息又含有未知或非確定信息的系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測(cè)。人口數(shù)量系統(tǒng)是一個(gè)半明半暗的灰色系統(tǒng)，因此，我們將以合肥近十年的人口數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立10維的GM(1,1)灰色系統(tǒng)模型對(duì)合肥2020年的人口數(shù)量進(jìn)行預(yù)測(cè)。

數(shù)據(jù)取自《合肥統(tǒng)計(jì)年鑒——2010》1999～2009年這十年的合肥市總?cè)丝跀?shù)，令2000～2009年這十年的人口數(shù)量為原始序列X(0)，建立GM(1,1)模型。

建立的原始序列為：

為了消除序列波動(dòng)性，對(duì)X(0)做疊加運(yùn)算（即1-AGO），用公式作累加，生成的新序列為：

X(1)=(589.23，1183.37，1780.91，2385.77，2995.16，3609.99，4232.73，4863.03，5498.98，6137.31)

根據(jù)灰色系統(tǒng)，確定GM(1,1)模型為：

dx(1)/dt-0.00963x(1)=584.443

及相應(yīng)的時(shí)間響應(yīng)函數(shù)為

還原求出X(0)的模擬值598.71，604.50，610.35，616.26，622.22，628.24，634.32，640.46）

求出模擬值后，進(jìn)行殘差檢驗(yàn)和后驗(yàn)差檢驗(yàn)。檢驗(yàn)誤差時(shí)，用2000～2009年數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，計(jì)算相對(duì)誤差，如表1所示：

表1 相對(duì)誤差檢驗(yàn)表

殘差檢驗(yàn)：殘差越小，相對(duì)誤差也越小，則模型精度越高。該模型的平均相對(duì)誤差=0.184%，給定α=0.01，＜α且Δk＜α成立，因此，該模型為殘差合格模型，精度1級(jí)。

后驗(yàn)差檢驗(yàn)：指標(biāo)C越小越好。C小表明盡管原始數(shù)據(jù)很離散，但模擬值與實(shí)際值之差并不太大。該模型的后驗(yàn)差比值C=S2/S1=0.0905＜0.35，精度1級(jí)。

結(jié)合Δ與C兩個(gè)指標(biāo)，可綜合評(píng)定預(yù)測(cè)模型的精度等級(jí)，通過(guò)檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)為：精度等級(jí)越小越好。因此，該模型可以用于預(yù)測(cè)。

根據(jù)以上灰色預(yù)測(cè)模型可得，2020年合肥市人口為702.12萬(wàn)人。

根據(jù)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系，建立數(shù)學(xué)模型Y＝alnX+b，其中，Y為城鎮(zhèn)化率，X為GDP。以合肥市2000～2009年的相應(yīng)數(shù)據(jù)建立一元回歸模型，如下：

Y=0.05231LnX+0.16824

s.e.=(0.0048)(0.035)

t=(10.95)(4.83)

R2=0.938 D.W.=1.016

可決系數(shù)R2＞0.9，可見(jiàn)方程擬合程度較好。對(duì)此回歸方程進(jìn)行微分分析，并結(jié)合這十年來(lái)合肥市人口城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)際情況，對(duì)回歸方程進(jìn)行修正，修正后的方程為：

ΔY=0.096×dX/X

則可以預(yù)測(cè)出合肥市2020年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到73%。

結(jié)合之前預(yù)測(cè)出的2020年合肥市人口為702.12萬(wàn)人，那么，2020年合肥市城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口為512.55萬(wàn)人。接下來(lái)，我們將直接采用這一數(shù)據(jù)作為常住人口的大致預(yù)測(cè)值，進(jìn)而得到2020年合肥市房產(chǎn)稅收入：

T=56.34×512.55×9708.85×1.5%×100%=420.54億元

必須提到的是：以上所有結(jié)論都是基于我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)、狀態(tài)良好的條件下，將相關(guān)變量數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析后得到的。它只是基于目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下的一個(gè)近似計(jì)算，無(wú)法保證與現(xiàn)實(shí)狀況相符。

2 房產(chǎn)稅作為合肥市主體稅種可行性分析

判斷房產(chǎn)稅是否能夠成為地方稅的主體稅種，主要就是看房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中所占比重的大小。

2.1 從短期來(lái)看

以2010年為例，比較當(dāng)年的房產(chǎn)稅收入和地方財(cái)政收入：

在房產(chǎn)稅改革后，地方財(cái)政收入應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)稅的增量部分進(jìn)行修正，即，調(diào)整后的地方財(cái)政收入=2009年地方財(cái)政收入-原有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅總額+改革后房產(chǎn)稅收入，然后再計(jì)算比例。具體數(shù)值通過(guò)表2顯示。

表2 短期內(nèi)房產(chǎn)稅與地方財(cái)政收入情況表 (單位：萬(wàn)元)

從表中可以看出∶

當(dāng)采用較低的稅率水平0.5%時(shí)，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重為18.12%；

當(dāng)采用中等的稅率水平0.8%時(shí)，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重為26.15%；

當(dāng)采用較高的稅率水平1.2%時(shí)，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比重為34.69%。

從短期情況進(jìn)行分析，房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中占據(jù)了較大比例，因此，完全可以作為地方稅的主體稅種。

2.2 從長(zhǎng)期來(lái)看

首先，我們必須先預(yù)測(cè)出2020年合肥市地方財(cái)政收入。按照一般的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，一個(gè)地區(qū)的地方財(cái)政收入與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，而一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平通常用該地區(qū)的GDP來(lái)衡量。

所以，我們將運(yùn)用Eviews6.0軟件對(duì)合肥市2000～2009年這十年的地方財(cái)政收入與地區(qū)GDP數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，令合肥市地方財(cái)政收入為I，地區(qū)生產(chǎn)總值為GDP，建立一個(gè)I=aGDP+C的一元線(xiàn)性回歸模型。

由此可得：

I=0.1764GDP-0.8127

s.e.=(0.0067)(11.09)

t=(11.38)(-0.073)

R2=0.942 D.W.=1.212

由模型的可決系數(shù)R2=0.942可知，該模型的擬合程度較好。因此，可以判斷，合肥市地方財(cái)政收入與地區(qū)生產(chǎn)總值之間是高度相關(guān)的。

2000～2009年間，合肥市地區(qū)生產(chǎn)總值的平均增長(zhǎng)速度為12.86%。近幾年為合肥市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的高速時(shí)期，如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于平穩(wěn)，按照《合肥市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》所提及的：全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%來(lái)進(jìn)行估算，則可以算得2020年合肥市GDP為9058.3億元，代入上一模型可得2020年合肥市地方財(cái)政收入為1053.57億元。

根據(jù)以上估計(jì)出的房產(chǎn)稅稅額以及地方財(cái)政收入，可以得出，在長(zhǎng)期看來(lái)，2020年合肥市房產(chǎn)稅收入占當(dāng)年合肥市地方財(cái)政收入的比重為：420.54/1053.57×100%=39.71%

從長(zhǎng)期情況進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅收入在地方財(cái)政收入中的比重穩(wěn)步上升，比短期看來(lái)收入規(guī)模更加可觀(guān)，完全具備成為地方稅主體稅種的潛質(zhì)。

3 房產(chǎn)稅改革對(duì)合肥市財(cái)政支出與居民稅收負(fù)擔(dān)影響

3.1 房產(chǎn)稅改革對(duì)合肥公共事業(yè)支出的影響

從合肥市公共事業(yè)支出的占比情況來(lái)看，穩(wěn)中略有小幅增長(zhǎng)。分項(xiàng)目來(lái)看，“環(huán)境保護(hù)”所占比重從2006年的0.8%上升至2009年的1.55%；“交通運(yùn)輸”的投入由2006年的0.63%增長(zhǎng)至2009年的1.56%。三年間，以上兩個(gè)項(xiàng)目的支出占比都突破了1%的界限，支出增幅都超過(guò)了150%（“環(huán)境保護(hù)”為179.50%，“交通運(yùn)輸”為257.46%）。此外，“城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)”和“農(nóng)林水事務(wù)”的支出占比三年間都增長(zhǎng)了1.3個(gè)百分點(diǎn)以上，支出增幅都超過(guò)了85%?？梢?jiàn)合肥市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)全面、可持續(xù)發(fā)展的重視，以及對(duì)城鎮(zhèn)和農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的支持。總體而言，四個(gè)項(xiàng)目雖呈現(xiàn)一定的上升趨勢(shì)，但公共事業(yè)支出的結(jié)構(gòu)并未發(fā)生太大變化，占比仍不高、投入仍不足。

3.2 居民稅負(fù)的測(cè)算

此處我們只考慮整體的平均稅負(fù)水平，不考慮存在政府補(bǔ)貼的情況。計(jì)算房產(chǎn)稅稅負(fù)的公式為：

房產(chǎn)稅稅負(fù)=房產(chǎn)稅稅額/合肥市家庭年均可支配收入×100%=合肥市納稅主體年均納稅額/合肥市人均可支配收入×100%

2010年合肥市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2009年合肥市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為20289元。又在4.2.1.1小節(jié)已經(jīng)計(jì)算得到：當(dāng)稅率為0.5%時(shí)，合肥市納稅主體年均納稅額為939.57元/人。將數(shù)據(jù)代入上式，從而可得：

與美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅稅負(fù)相比，前者的實(shí)際稅負(fù)一般在1%～4%之間，而我們的稅負(fù)略微高于他們的上限。另外，考慮到我國(guó)的人均收入水平低于這些發(fā)達(dá)國(guó)家，則在此所測(cè)算出的房產(chǎn)稅稅負(fù)水平就顯得有些偏高了。

4 結(jié)論

本文以合肥市為例，通過(guò)實(shí)證方法研究了房產(chǎn)稅改革對(duì)地方財(cái)政所帶來(lái)的影響。分析了合肥市地方財(cái)政的現(xiàn)狀，進(jìn)一步提出房產(chǎn)稅改革的必要性。之后，從四個(gè)方面論述房產(chǎn)稅改革的影響。第一，根據(jù)估算出的短期房產(chǎn)稅收入，得出結(jié)論：在短期內(nèi)房產(chǎn)稅改革不會(huì)給合肥市地方財(cái)政收支造成缺口。第二，根據(jù)估算出的長(zhǎng)期房產(chǎn)稅收入，得出結(jié)論，長(zhǎng)期來(lái)看房產(chǎn)稅具有成為地方稅主體稅種的潛力。第三，主要通過(guò)分析地方財(cái)政支出中的公共事業(yè)支出和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社會(huì)保障這兩方面問(wèn)題，得出：房產(chǎn)稅改革既可以實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，又可以進(jìn)一步規(guī)范地方政府的收支行為，有利于地方政府收支規(guī)模和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，提高財(cái)政資金的使用效率。第四，在我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)條件下，測(cè)算居民能否具有承擔(dān)房產(chǎn)稅稅負(fù)的能力，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅稅負(fù)水平有些偏高，可能會(huì)對(duì)房產(chǎn)稅改革產(chǎn)生阻礙。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)該在保證擁有一定規(guī)模的財(cái)政收入的基礎(chǔ)上盡量從低稅率，這樣才能減少征收的阻力。必須建立健全房地產(chǎn)信息登記制度、確立房地產(chǎn)評(píng)估體系、加強(qiáng)稅收征管、加強(qiáng)公眾的參與度等。

[1]北大經(jīng)濟(jì)研究中心宏觀(guān)組.中國(guó)物業(yè)稅研究——理論、政策與可行性[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007.

[2]李中.我國(guó)農(nóng)村土地管理制度的改革與展望[J].邵陽(yáng)學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012，(1).

[3]孔劉柳，謝喬昕.財(cái)政分權(quán)對(duì)地方政府規(guī)模影響的區(qū)域差異實(shí)證[J].上海經(jīng)濟(jì)研究，2010，(2).

[4]段濤.我國(guó)房產(chǎn)稅改革芻議[J].邵陽(yáng)學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2011，(1).

[5]安體富，竇欣.論土地財(cái)政與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控[J].地方財(cái)政研究，2011，(2).