“售后包租”陰霾多年不散。“金九銀十”來(lái)襲，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目此類手法頻現(xiàn)。

“金九銀十”向來(lái)被認(rèn)為是住宅項(xiàng)目銷售的良好時(shí)機(jī)。自從住宅開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之后，“金九銀十”的概念也被蔓延到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

為搶奪“金九銀十”大餐，諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)近來(lái)紛紛推出眾多項(xiàng)目，這其中，也包括為投資者提供的眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。中國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德最新調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近些年在海景房、度假式酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓等類別項(xiàng)目上紅火過(guò)一陣子的“售后包租”手法，隨著商鋪?lái)?xiàng)目的入市而更多地出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成此類手法“重災(zāi)區(qū)”。

就此，RET睿意德高級(jí)董事王玉珂指出，“相較住宅，商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于資金的需求壓力更大。若未找尋到合適的盈利模式，商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于資金的需求會(huì)逼迫部分開(kāi)發(fā)企業(yè)采用‘售后包租’手法，而這是在用投資人的錢透支未來(lái)?！?/p>

“金九銀十” 可售商業(yè)比例大增

據(jù)RET睿意德統(tǒng)計(jì)，二三線城市在今年“金九銀十”期間推出的可售型物業(yè)中，商業(yè)物業(yè)占比將近20%，往年該比例維持在10%左右。一些三線城市推出的商業(yè)物業(yè)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這個(gè)比例。以昆山為例，“金九銀十”期間，可售型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目占同期推出的可售型物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的58.8%。

許多大牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，都鉚足勁要在“金九銀十”沖擊2013年的收成。從之前披露的上半年業(yè)績(jī)報(bào)表來(lái)看，一些企業(yè)“時(shí)間過(guò)半、任務(wù)卻未過(guò)半”，比如恒大和富力地產(chǎn)；一些如越秀等企業(yè)則在中報(bào)后提高了年度銷售目標(biāo)。為了完成預(yù)定銷售目標(biāo)，這些企業(yè)必須抓住今年的最后機(jī)會(huì)，王玉珂如是介紹說(shuō)。

王玉珂指出，懸而未決的房產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，讓企業(yè)感覺(jué)市場(chǎng)上方始終懸掛著達(dá)摩克利斯之劍而不得不時(shí)刻有著危機(jī)感。不少企業(yè)預(yù)計(jì)今年年底或者明年年初政策信息將明朗化。以該時(shí)間點(diǎn)向前推算，2013年“金九銀十”階段或許是“走量出貨”的最佳時(shí)機(jī)，甚至有可能是最后時(shí)機(jī)。以上這些因素綜合在一起，讓今年開(kāi)發(fā)商迎接“金九銀十”的策略變得更加激進(jìn)。

“售后包租”陰霾不散

據(jù)RET睿意德調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前，出現(xiàn)在商鋪領(lǐng)域的“售后包租”手法與之前在其他物業(yè)類別上出現(xiàn)得如出一轍。

“京津冀地區(qū)家居市場(chǎng)唯一產(chǎn)權(quán)商鋪，限量發(fā)售，開(kāi)發(fā)商托管包租40年，8年回本32年凈賺，收益率500%以上”，京郊某商鋪就打出了這樣的促銷用語(yǔ)，仔細(xì)體會(huì)，它已經(jīng)具有產(chǎn)權(quán)商鋪、承諾回報(bào)、售后托管等“售后包租”的特質(zhì)。

目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的“售后包租”往往有多種說(shuō)法，包括“返租回報(bào)”、“利潤(rùn)共享”、“保底分紅”等，但萬(wàn)變不離其宗，總是以“先銷售后承租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)”的方式吸引投資人。

但是，美好的未來(lái)往往不能“如約而至”。王玉珂指出，商業(yè)項(xiàng)目需要養(yǎng)商，項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)好壞可以出現(xiàn)租金上漲或下浮兩種情況，“若承諾售后馬上就可用租金為投資人提供回報(bào)，這明顯是在不確定的未來(lái)再給投資人確定的承諾?！?/p>

而且，由于風(fēng)險(xiǎn)高，國(guó)家對(duì)“售后包租”可謂三令五申。早在2001年，原建設(shè)部按照住建部《商品房銷售管理辦法》第十一條就有規(guī)定；2006年，在《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中更是規(guī)定，“對(duì)未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的”，要“予以嚴(yán)肅處理”，且不再區(qū)分銷售的是不是“未竣工商品房”。

最高人民法院還曾于2011年1月4日起施行《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，指出“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。

“售后包租”與“帶租約銷售”大不同

目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)因缺乏資金退出渠道，不免出現(xiàn)資金壓力。隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；_(kāi)發(fā)，租售組合將會(huì)以盈利模式的理念再被重視，而圍繞租售結(jié)合的產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新以及管理創(chuàng)新將更受關(guān)注。

因此，市場(chǎng)上必然會(huì)出現(xiàn)不少銷售型商業(yè)。王玉珂指出，對(duì)于投資人而言，選擇商業(yè)物業(yè)時(shí)，并非一定要望“租”止步。原因在于，與風(fēng)險(xiǎn)較高的“售后包租”型商鋪相比，隨著開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)回歸理性，市場(chǎng)上正在出現(xiàn)一定投資人可以選擇“帶租約銷售”型商鋪。兩者看似相同，實(shí)則具有很大差異，消費(fèi)者可從銷售節(jié)點(diǎn)、回報(bào)承諾等方面進(jìn)行鑒別：

“首先，從銷售節(jié)點(diǎn)上看，‘售后包租’手法多在商鋪開(kāi)業(yè)之前，或者商鋪建好之前，也無(wú)入住租戶的明確計(jì)劃；而‘帶租約銷售’的商鋪多是已經(jīng)開(kāi)業(yè)，已經(jīng)擁有入住租戶；第二，為吸引較為盲目的投資人，‘售后包租’多承諾讓人驚艷的固定回報(bào)，讓人們簡(jiǎn)單計(jì)算就可得出回本時(shí)間；而‘帶租約銷售’項(xiàng)目往往不會(huì)承諾固定回報(bào)，而是用現(xiàn)實(shí)的租金為投資人算賬或者預(yù)估?！蓖跤耒嫒缡钦f(shuō)。