李麥產

(河南大學 黃河文明與可持續(xù)發(fā)展研究中心，河南 開封 475001)

一、問題的由來

在討論城市規(guī)劃、城市設計，特別是做城市建筑設計時，專業(yè)技術人員一般所要面對和解決的問題是，在已給定的城市空間條件下，如何盡可能地優(yōu)化方案，做出既能滿足預設功能目標，又具有美感和時代特征等指標要求的作品來，以備在其后具體實施的時候使用之。這種純粹技術性的推進路線，體現(xiàn)了規(guī)劃與設計工作高度的專業(yè)色彩和特征。然而，進行城市規(guī)劃、城市設計也好，還是進行更微觀、更具體的城市建筑設計也罷，其實都必須從城市土地、城市空間是怎樣狀態(tài)這樣一個邏輯元點開始。大陸法系里面“附著于土地之物而屬土地”的法諺，［1］彰顯了城市土地制度對建筑形制和城市建設格局的先在影響。城市土地、城市空間的不同供給方式，從根本上制約著城市規(guī)劃、城市設計以及城市建筑所能夠實現(xiàn)的樣式和程度。

然而，在我國大規(guī)模的城市建設實踐中，城市土地的整理與供給曾一度完全由城市政府來提供保證，至今仍然如此。如何在不同性質或曰多樣化的土地與空間資源供給條件下開展設計和規(guī)劃創(chuàng)作，或者說不同性質的土地及空間資源在何等意義上與規(guī)劃設計具有相關性，并未成為一個現(xiàn)實感很強的問題直接來臨到規(guī)劃與設計人員的面前。

這種割裂城市規(guī)劃、建筑設計與其牢不可破的基地、臺面關系的操作方法，屏蔽了事情的真相，似乎城市規(guī)劃與建筑設計僅是在城市政府圈定問題域內的命題作文或應答，是一項與法律等社會問題無涉的專業(yè)技術性活計。其實，如果在城市建設與實施上堅持一種實事求是的歷時性態(tài)度與觀點，而不是像現(xiàn)在這樣依然對建設的完整流程做環(huán)節(jié)截斷般的處理和對待，就能夠很自然地發(fā)現(xiàn)，剝離開對城市土地權屬的依賴分析，城市規(guī)劃和建筑設計是多么偏頗。

隨著國家法制建設的完善、城市化的繼續(xù)推進，以及體制改革進入攻堅階段，市民社會的權利意識進一步蘇醒，社會利益呈現(xiàn)不斷分化，單位城市空間載體上所凝結、聚集的社會關系與矛盾的密度一并上升。在此境況下，城市規(guī)劃與建筑設計所依托的背景條件和政府支撐資源必將發(fā)生重大改變，多樣權屬性質的不動產與動產既定條件也將放大城市政府為繼續(xù)實施城市建設而預先拓清、整理土地與空間資源的成本。這種阻力與代價將會傳導給城市規(guī)劃和建筑等實際操作領域，修正原來那種在由城市政府所強力保障的類似白紙一般的地面上進行自由創(chuàng)作的操作方式。未來的規(guī)劃與設計，是在限制因素愈益增多的框架下開展的藝術性專業(yè)發(fā)揮。

鑒于城市規(guī)劃與建筑設計在尺度大小和抽象程度上的差異，后者會以具體而微的實施特質而比較明顯地體現(xiàn)出城市土地不同權屬性質對其的影響。

二、城市地權屬性的意義及其對城市空間格局發(fā)展的影響

(一)城市地權屬性的一般意義

從最一般的意義上來說，土地或城市土地是城市賴以形成、存在和發(fā)展的最基本的物質要素，至始至終制約著城市化進程和城市空間的形成及發(fā)展演變。而在社會、法律關系的分析框架下，作為資源的城市土地超越了僅是一類實用的價值物的界定，又具有內涵豐富、外延寬泛的社會性質。

由于進入城市的人口等資源要素在物理空間上高度集中、疊加，相應結成了不盡的各樣社會關系，其中不少社會關系便映射、落實到城市土地這一恒定不變的載體上，形成了特定的社會關系與土地的密切互動，城市土地相對于鄉(xiāng)村土地便帶有了更多、更復雜的社會色彩。就圍繞城市土地所產生的各種權益屬性的種類來看，也表現(xiàn)得最為豐富和典型。

從權利主體對客體的控領程度來說，土地的權屬類型雖有所有權、地上權、地役權等，但這個與土地相關的發(fā)達的權利體系只有在城市里才充分的表現(xiàn)出來:各種類的土地權屬都以更加動態(tài)的方式從根底上影響、制約著城市具體建設項目的實施，以及城市空間格局的逐步演化。

(二)國外城市發(fā)展中地權因素對城市格局形成的影響

1.英國近代城市發(fā)展的經驗

作為發(fā)生工業(yè)革命最早的國家，英國近代城市的發(fā)展在全球范圍內也是最早、最具典型性的。因此，首先來觀察英國近代城市發(fā)展的路徑與城市地權屬性的關系。

從17世紀中葉到19世紀中葉的三百年，英國近代城市逐步發(fā)展起來，一直等到進入現(xiàn)當代階段才漸趨穩(wěn)定下來，并保持一個高水平的城市化率。英國在近代城市發(fā)展的時候，雖然爆發(fā)了資產階級革命，但革命不夠徹底，封建的因素遺留下來的較多，其中之一就是土地的貴族地主所有制形式沒有受到根本動搖。所以，在英國近代城市發(fā)展的長期歷程中，所需要的土地及空間資源的供給，都只能仰仗于城市貴族地主。

另外，由于城市政府缺乏足夠的組織動員能力和充分權威，城市貴族地主于是主導了包括街道、廣場、市場、住宅等在內的各項城市建設事業(yè)的開發(fā)權和進程方向。英國近代城市的發(fā)展，無法擺脫開城市貴族地主的影響，深深地烙印上了他們的意識和觀念。［2］英國城市貴族地主之所以在城市發(fā)展中有此種影響力，憑借的即是其對城市發(fā)展所需土地權屬的擁有。

2.當代新興國家城市建設的實踐

當代一些新興國家或地區(qū)的城市發(fā)展，由于不曾像歐美那些成熟型城市經歷過一個較長時期的成長階段，而是在短時間內快速城市化并展開城市布局的，所以這些新興國家的城市格局的形成過程往往具有標本價值，能夠比較鮮明地說明諸如地權等因素對城市發(fā)展和形成的意義。

印度、巴西等國家的一些大城市的邊緣，之所以出現(xiàn)貧民窟，與城市最亮麗的部分構成截然不同的圖景對照，即與城市特定地段或區(qū)域所存在的寬松地權因素相關。譬如，即將承辦2014年世界杯的里約熱內盧，城市山腰處等密布著大量的簡陋民居，成為這座“上帝之城”的另類色彩，跟允許離開土地、來到城市的人們在此處的率性建設有關。

越南的胡志明市，也是一個能夠說明地權因素是如何直接影響城市格局形成的較好例證。為了解決城市住房，政府把一份份的小地塊分配給城市家庭，以便讓居民在其上自建住房。此法在一定時期解決了很多人的居住需要，但也由此不能形成大規(guī)模開發(fā)建設，直接影響了胡志明市的城市形象、建筑型制的形成。［3］

(三)我國城市空間格局對地權屬性的依賴

城市土地權屬的性質及其變化也直接影響著我國城市發(fā)展的歷程，與城市空間特征的形成和建筑型制等有著密切的關系。為了詳細說明之，本部分從我國城市土地的權屬性質演進的一般影響、城中村的形成、當代不同供地方式(實質上是程度不等的土地權屬)對城市格局和特定城市區(qū)域的影響等三個方面展開。

1.地權屬性對我國封建城市格局的影響

我國是世界聞名的幾個文明古國之一。在數千年的歷史長河中，我國城市不斷得到孕育、成長、發(fā)展、嬗變，形成和積累了具有東方神韻的城市格局、城市體系乃至城市建設方面的技術經驗等。我國城市與西方城市有別的諸種特征，是在奴隸、封建制的土地制度鉗制下逐漸形成的。

在漫長的奴隸與封建時代，我國土地的所有制形式一直糾纏在國有與私有之間。西周井田制時期，土地名義上屬于周天子，不存在土地私有的現(xiàn)象，阡陌等鄉(xiāng)野土地和國都、城邑等城市土地均歸國有。后來，井田制崩潰，封建制確立，地主階級占有土地的制度得以形成。這樣，在城市范圍內有不少土地歸私人所有的現(xiàn)象便存在、延續(xù)下來。

然而，由于當時封建社會生活的重心是農村而不在城市，我國封建時代的城市規(guī)模相對有限，城市核心區(qū)域例如皇宮、衙署、宗廟等用地屬于官地，其他土地則多為私有屬性。盡管如此，由于封建城市自身發(fā)展的動力機制不足，沒有出現(xiàn)普遍性的官地侵入、逼迫外圍私有土地的事態(tài)，城市私有土地圍繞官地等國有土地的態(tài)勢曾長期保持均衡，在私有土地的空間內便出現(xiàn)了大量的民居民宅乃至私家園林等。我國封建城市的特定空間格局就是在官地、私有土地之間長期緩慢對話的過程中形成的。

2.城中村形成的基礎是我國當代城市土地的二元制結構

對于我國當代的城中村，眾多學者和城市相關政府部門都進行了廣泛研究和深入探索。圍繞城中村，目前分歧還不小。其中，一個具體問題是，怎樣認識和看待城中村?是承認城中村存在的某種合理性，還是繼續(xù)堅持改造它的基調，從而讓城中村真正與城市統(tǒng)一體的融合，實現(xiàn)城市形象和功能的對接。

如果擱置所有的價值取向上的爭議，僅僅就城中村形成的基礎性條件看，卻不能不承認，城中村的形成或存在與我國新時期以來，在快速推進的城市化過程中所出現(xiàn)的土地所有權二元制結構有密切關系。對此，有學者看到了城域內這種不同的土地權屬的“重要性和巨大影響”。［4］

我國當代土地(涵蓋城市土地)在所有權層次上，可分為國有與農村集體所有兩大類。具體而言，就是城市范圍內的土地屬于國家所有，其他土地，如果不屬于國家所有，即是農村集體所有。國有土地與農村集體所有都是公有制。我國當代不承認土地私有。

在新時期快速城市化的過程中，為了提高行動的效率與效益，我們曾經繞開原來城市周邊村莊實施城市擴張，遂形成了今天若干村莊被城市建成區(qū)包圍的城中村現(xiàn)象。由于我國在城鄉(xiāng)建設上曾經實行分類管理的模式，城市和城中村走上了不同的發(fā)展路徑。國家正式力量可以規(guī)范國有土地上的一切建設行為，卻無法有效地對城中村這樣的農村集體土地上的建設行為發(fā)揮等效的作用，城中村以村民的自發(fā)建設為主。因此，在我國許多大中城市的主城區(qū)，出現(xiàn)了很多城中村“斑塊”，顯得格格不入，影響著城市完整、協(xié)調格局的形成。

3.改革開放后我國城市格局的新變化與地權屬性

新中國建立后直至改革開放前，我國城市土地逐步形成了國家所有的單一權屬狀況。

市場化的改革取向確立并實施后，城市得到不斷的發(fā)展，城市土地的市場交換價值也在長期休眠之后復蘇、實現(xiàn)，凝聚在城市國有土地之上的社會經濟關系不斷疊加、豐富。雖然城市土地在所有權層次上僅有國家這個唯一的主體，但為了實現(xiàn)多重經濟社會目標，發(fā)展出多種國有土地的使用方式，在國有土地上衍生出更精細的權屬種類，而這些完滿程度不等的國有土地使用權，可以說就是不同性質的土地權屬。例如，有的城市土地使用權是通過無償撥付獲得，有的是低價協(xié)議轉讓，有的是走完全市場道路的招、拍、掛，因此，這些不同的土地使用權的權屬性質是不完全一樣，在市場實現(xiàn)時所受到的限制程度不一。這種差異的存在，直接對城市土地的利用形式、實現(xiàn)程度，乃至對城市建設面貌的呈現(xiàn)等都帶來了重大影響。

一般而言，對劃撥或低價協(xié)議轉讓得來的城市國有土地的使用，常常不如對通過市場招、拍、掛等方式獲得土地的開發(fā)利用來得緊湊、高效。在建設結果上就是，前類用地的城區(qū)不如后類用地匯集區(qū)那樣密集。相對于后類用地匯集區(qū)的縱向發(fā)展而言，前類用地集中的城區(qū)表現(xiàn)出水平橫向上的擴張，攤大餅的趨勢和壓力相伴始終。

這可以深圳城市空間格局的局部特征的形成為例來分析。

(四)深圳個案

深圳是我國當代城市迅速發(fā)展最具典型性的代表。從一個小漁村(嚴格來說是從一個10萬人左右的小縣城)發(fā)展成為一個常住人口1400萬左右、戶籍人口200余萬的國際化社會主義示范市，深圳僅僅用了區(qū)區(qū)30年，不僅是我國城市發(fā)展史上的奇跡，也是世界城市發(fā)展史的奇跡。

雖然深圳現(xiàn)在的城市建設密度、開發(fā)強度在整體上是比較高的，但在城市內部的不同區(qū)域間并不均質、均衡:有的城區(qū)其土地開發(fā)得比較充分，如羅湖火車站、東門、華強北等片區(qū);有的地方則相對開發(fā)建設得弱一些。之所以出現(xiàn)此種現(xiàn)象，除不同類型的用地規(guī)劃限制因素之外(如公園、廣場等城市公共空間用地，政府、醫(yī)院、學校等行政和公益事業(yè)單位用地，決定了只能進行低密度開發(fā)建設，而商業(yè)用地和金融、保險、咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)用地則應進行高強度開發(fā)，以節(jié)約寶貴的土地資源)，還與深圳在快速城市發(fā)展過程中提供土地的具體方式的不同有關。這些不同的供地方式對業(yè)主而言，即是土地權屬性質不同:法律權利的深度及市場化實現(xiàn)的程度有別。城市土地的不同權屬性質與城市空間格局風貌的形式、具體建筑型制等遂產生了緊密的相關性。

1979年和上世紀80年代初，深圳在全國范圍率先對城市土地制度進行改革，以市場化的形式轉讓了若干土地，但同時期深圳還以劃撥、協(xié)議低價轉讓的方式向一些市場主體提供了土地使用權。這些不支付或較少支付對價的開發(fā)建設主體，不僅獲取了本應由政府財政掌握的土地收益，還可能是相對低效地運用這些土地資源的原因之一。這就一定程度上導致了后來在不同性質權屬用地上開發(fā)、建設強度的差異。

例如，深圳曾向位于香港的招商局協(xié)議轉讓蛇口工業(yè)區(qū)用地，并為其他開發(fā)建設主體劃撥高科技工業(yè)區(qū)、八卦嶺工業(yè)區(qū)、南油工業(yè)區(qū)、彩電工業(yè)區(qū)等用地。這些低價協(xié)議轉讓或無償劃撥的土地所在的區(qū)域，如今都已成為深圳建成區(qū)的重要組成部分。其中，像八卦嶺工業(yè)區(qū)因其開發(fā)時間早、又緊鄰城市核心區(qū)、具有較好的區(qū)位優(yōu)勢、城市的更新與改建始終不斷等實現(xiàn)高密度建設開發(fā)外，其他工業(yè)區(qū)范圍內普遍表現(xiàn)為建設密度低、各類建筑之間關系疏散、城市空間呈現(xiàn)出相對漫散的狀態(tài)，不如那些通過市場交易方式而取得土地權屬地區(qū)那樣的緊湊合理。為了在內部挖潛的基礎上提高土地資源的使用效率，彩電工業(yè)區(qū)已于2005年提出了提高城區(qū)空間密度和建筑容積率的城區(qū)規(guī)劃變更申請，南油工業(yè)區(qū)也于2006年提出了功能轉型、城區(qū)改造的謀劃。

深圳的例子并不是說在城市土地制度改革的探索上，曾經出現(xiàn)過什么曲折和不足，而僅是要證明了不同權屬性質的土地對城市空間形成、城市建筑型制有著不同的影響:以市場交易方式獲得的比較完滿的土地使用權會被充分、最大化地實現(xiàn)，而以劃撥或協(xié)議低價轉讓而得來的土地，則可能會造成土地空間資源的低效使用，城市開發(fā)的強度會相對要低一些。這也是價值規(guī)律發(fā)生作用的表現(xiàn)。

三、城市地權屬性直接決定著建筑型制及其實施

城市地權屬性對宏觀的城市空間格局演化、城市不同區(qū)域特征形成等的影響，是通過對城市建筑型制及其具體實施而實現(xiàn)的。城市建筑型制指的是建筑的類型或種類、建筑的風格、城市空間整體與具體建筑項目的耦合處理、具體建筑項目所受到牽制因素的多寡，以及建筑步驟實施的邏輯順序安排等。城市土地的權屬性質有異，建筑型制就會產生差別。

(一)以園林等特定建筑的實施來看建筑型制與地面的關系

在城市這個特定空間進行建筑設計、實施，必須尊重地面狀況這個基礎條件。建筑與“地面”的關系在建筑設計中具有重要的意義，并且還“影響整體的空間效果”。［5］只有在明晰地權屬性的前提下，才能夠根據城市土地權屬性質的不同狀況，有針對性地進行建筑型制的安排。例如，從縱向的歷時性角度看，城市土地曾有私有、以國家所有的形式所呈現(xiàn)的公有之分。在公有與私有這樣兩種不同性質的地權屬性下，城市建筑型制能夠允許的選擇幅度范圍是大不相同的:公有土地下建筑型制的選擇及其實施受到更多社會外部性的制約，而私有土地情況下建筑類型的選擇及其實施則有較大的自由度。這個可以我國城市園林的嬗變?yōu)槔齺碚f明。

在我國漫長的封建社會時期，城市土地除府衙、癢校、宗廟、街道用地等屬于官地外，其他主要是私有土地，其正式形式表現(xiàn)為發(fā)達的城市地契或租佃制度。與這個城市土地權屬狀況相適應的是，城市中的富有者、官僚階層等為了追求舒適的生活享受，便建起了私家園林，成為古代城市空間格局里一種有機構成元素，例如，西晉時期洛陽建有金谷園等。而古代園林又以蘇州、揚州園林等處為典型。作為“維揚勝地”之一的“張氏觀察所居”即私家園林住宅，規(guī)模宏大，“園廣數十畝”。［6］而上海豫園，在明朝建園初期，更因其“占地七十余畝，為當時江南有數的名園”。［7］在當時城市土地私有的背景下，特權或富有者階層能夠在其住宅或其他地方構建園林，客觀上應對了古代城市缺乏現(xiàn)代公園等公共空間的問題。當然，在古代城市，一般民眾能夠進入的公共空間只有城隍廟或市肆等地方。封建時代的私家園林雖然無法實現(xiàn)廣泛的社會共享，不過也確實改善了當時城市空間結構的單調，還是有積極意義的。

我國當代城市建設中，廣建了公園、影劇院等公共空間，但由于堅持的是城市土地國有原則，禁止土地私有，所以，不僅私家園林作為一種空間建筑類型從此一去不復返了，而且連包括私人享有地面所有權的別墅這一居住建筑種類、建筑實體也湮滅了。雖然在某些城市，也有一些低密度的別墅區(qū)，但由于古今地權的不同，這些別墅實質上與私有制條件下的別墅建筑居住已有了根本性的改變，二者不可同日而語。

明清時期，江浙地方誕生過像計成、石濤等在內的諸多園林營造專家。他們可能以其專業(yè)技能主要為富有階層從事塑造服務。而在今天，建筑、園林專家無論如何不會再有類似的從業(yè)機會了，即使從事職業(yè)生涯，也只能為公共主體服務，例如政府或單位。同時，現(xiàn)代城市規(guī)模的擴大，公眾參與程度的提高，現(xiàn)代城市公園也早已超過了原來那種私家園林時代的較小尺度的建造規(guī)模。城市土地權屬的變化，對當代建筑型制的不同側面都產生了影響。

(二)相鄰權爭議的實質是建筑過程中土地權屬的外顯

就建筑的具體實施過程來看，更是與土地權屬的性質、狀況有著密切的關系。特定的土地權屬因素，如期限、方位、大小等都應該成為在建筑型制逐漸形成與明確過程中必須自覺參酌的方面。只有事先對這些土地權屬狀態(tài)有一個全面、深刻的認識，才能夠在建筑設計時做到有的放矢、增強方案的科學性與可行性，也才能夠在實施建筑方案時順暢地梳理和協(xié)調諸種社會關系，保證在建設實施環(huán)節(jié)不出現(xiàn)較大波動，或為諸種糾紛所紛擾。我國近年來在城市建設中所增多的相鄰權之爭現(xiàn)象，從反面支持了這一點。

在過去傳統(tǒng)的計劃經濟體制下，城市規(guī)劃作為經濟社會計劃的實施形式之一，土地分類與建設項目是高度統(tǒng)一的。然而，市場化的改革之后，土地用途與建筑用途的分離現(xiàn)象愈益明顯。圍繞城市土地的紛爭也便增多。［8］我國當代城市建設實踐中，慣常出現(xiàn)的問題是相鄰權爭議，已經成為對建筑實施及其型制有較大影響的因素。

從法理上來看，我國城市建設各個主體所使用的土地皆屬于國家，但由于獲得土地使用權的方式方法不一，各類土地使用權參與市場的資格、能力、程度不同，其權屬性質亦有別，這就導致了相關主體對捍衛(wèi)土地權利的不同激變反應，或強或弱，或大或小，一切又內在地遵循著價值規(guī)律。那些在城市建筑實施中位于四鄰的相關利益方，會以土地權屬的變相形式提出包括相鄰權在內的各種主張與訴求，以制約具體建筑實施方的行為模式。建筑實施過程中的利益相關方之所以能夠提出諸如通風、采光、通行、流水等在內的相鄰問題，憑借的正是自己對比鄰他方的土地所享有的土地權屬。如果失去這個與建筑實施方毗鄰的土地的相應權益，相鄰方就無法提起各種具體的相鄰權主張。

建筑實施中的利益相關方提出相鄰權的異議，通常在老城區(qū)改造，或者在建成區(qū)進行新建、添加項目時最容易出現(xiàn)。規(guī)劃師、設計師如果考慮到此種情況的存在，并主動調整、修改規(guī)劃或設計方案，在滿足建設項目預定目標功能的前提下協(xié)調好顯性可見的相鄰關系，則將會有利于建筑方案的實施。在這個過程中，土地權屬的性質也自然對城市建筑形制發(fā)生了作用。

(三)土地權屬借助城市規(guī)劃的渠道對建筑實施發(fā)生影響

在我國的城市建設中，城市政府的規(guī)劃建設部門對建筑型制也具有重大的影響。不過，這種影響產生的根源既可以理解為政治權威性質——此種理解是當前一種無意識的共識，但也可認為是城市政府憑借最本源、最全面的土地權屬(即土地所有權)對建筑實施主體施加的影響。

例如，特定城市區(qū)域內所能夠允許的開發(fā)建設種類或類型、密度與強度、建筑物的立面裝飾風格等，都是在先前由規(guī)劃建設主管部門所審核過的。在建設實踐中，則表現(xiàn)為各項行政許可。這比較明顯地揭示了城市政府在具體建筑項目中的政治權威，似乎是城市政府以政治權威主導了城市建設進程，牽制了各項建筑型制的實施。

其實，這里面似乎還有一種更科學地解釋城市政府何以能夠與需要主導城市成長形態(tài)和過程的隱喻。城市政府是各項開發(fā)建設用地的真正提供者，要想獲得深淺層次不同的各項土地權屬，就應該與城市政府做一個類似市場的交易:只有那些能夠自覺配合政府的城市發(fā)展愿景，調適自己行為以求與城市政府建設宏觀目標相一致的開發(fā)建設者，才能夠獲得土地權屬并進行相應的開發(fā)建設。這也就是為什么大約20年前就有專家指出，無論何種形式的土地權屬，其開發(fā)與建設都會受到國家這一權利主體的制約。［9］

應該說，后一種解釋在試圖說明城市政府主導當代城市建設、影響城市建筑型制方面更加具有說服力，也更加符合市民社會發(fā)展的需要。

四、結語

從分類的角度看，城市空間整理與疏導、城市建筑創(chuàng)作與實施等，是一項技術性的事業(yè)，似乎與城市土地權屬這一社會事物沒有多少密切的聯(lián)系，因此也就出現(xiàn)了城市規(guī)劃、建筑設計業(yè)界較少關注土地權屬的現(xiàn)象，似乎只要把規(guī)劃、設計本身做好即可。其實，城市空間建設與建筑型制及其實施作為涉及面廣泛的當代系統(tǒng)性工程，不可能不與城市土地權屬狀況發(fā)生關系。

在我國，受階段性憲法理念、制度文化等的影響，很多情況下，城市土地的不同權屬對建筑形制等的影響并沒有直接、顯性地表現(xiàn)出來。各種具體內容差異的土地權屬以相鄰權這樣一種隱晦的形式發(fā)揮著對建筑型制選擇的作用?？v向來看，城市土地權屬的性質卻自始至終在起著影響。

因此，為了保證規(guī)劃、設計方案的順利實現(xiàn)，就要求規(guī)劃、設計人員在做方案的時候務必參酌土地權屬性質這一社會因素，并把它作為確定技術性變量、參數之前的先決因子給搞清楚，然后再進行技術性創(chuàng)作。惟有如此，才能夠還原規(guī)劃與設計的完整流程，在具體的業(yè)務中，才會增進工作的有效性，順利推進城市建設、實施具體的建筑項目、遴選合適可行的建筑方案等。

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