郝丹

（中國(guó)政法大學(xué)，北京100080）

二手房交易風(fēng)險(xiǎn)分析及公證的風(fēng)險(xiǎn)防范作用

郝丹

（中國(guó)政法大學(xué)，北京100080）

隨著我國(guó)對(duì)二手房交易政策的放寬，二手房交易市場(chǎng)逐漸繁榮起來(lái)。隨著“國(guó)五條”的出臺(tái)，二手房交易量極速增長(zhǎng)。但是相應(yīng)的法規(guī)仍不夠健全，實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)的積累也不夠，作為標(biāo)的額較大的不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，源自各方面的風(fēng)險(xiǎn)不容小視。二手房的獨(dú)特性又導(dǎo)致在其交易當(dāng)中存在不同于房屋第一手交易的風(fēng)險(xiǎn)。作為防范風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)防糾紛的公證業(yè)應(yīng)如何在二手房交易中拓展自己的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)其制度價(jià)值呢？本文的主要內(nèi)容即是在分析二手房交易風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的基礎(chǔ)上揭示公證對(duì)二手房交易的獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)防范作用。

二手房交易；公證；風(fēng)險(xiǎn)防范；提存公證

近年來(lái)，隨著國(guó)家政策的積極引導(dǎo)，加之房?jī)r(jià)的不斷攀升并伴隨著城市拆遷與改造的推進(jìn)，二手房市場(chǎng)逐步發(fā)育成熟，成為一種常見(jiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)。2013年2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了調(diào)控樓市的“國(guó)五條”，隨后在3月1日，國(guó)務(wù)院再次發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，明確個(gè)人出售自有住房將嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。這一調(diào)控政策所反映的政府的強(qiáng)硬態(tài)度，以及房產(chǎn)所有人想抓住各地相應(yīng)細(xì)則出臺(tái)之前的時(shí)間逃避高額個(gè)人所得稅的投機(jī)心態(tài)，使得二手房交易迎來(lái)了空前的一次高潮。但由于法規(guī)的不健全與行業(yè)操作的混亂，二手房交易市場(chǎng)同時(shí)也伴隨著巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。作為旨在預(yù)防糾紛的一項(xiàng)制度，公證在二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)防范中能夠起到怎樣的作用是值得每一個(gè)公證人思考的問(wèn)題。

一、二手房交易面臨的風(fēng)險(xiǎn)

“二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的商品房而言的，它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)。凡產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過(guò)一手買(mǎi)賣(mài)之后再行上市的房屋均可稱(chēng)之為二手房。”[1]

二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)可分為二手房本身存在的風(fēng)險(xiǎn)和二手房交易的過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。

（一）二手房本身的風(fēng)險(xiǎn)

由于二手房已經(jīng)經(jīng)過(guò)了一次買(mǎi)賣(mài)，并已經(jīng)與原所有人的家庭、經(jīng)濟(jì)等各個(gè)方面產(chǎn)生了密切的聯(lián)系，因此二手房本身的相關(guān)信息比起新房而言更不容易為買(mǎi)房人所知曉，這種信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象正是二手房買(mǎi)賣(mài)中由房屋本身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的根源。

1、二手房的產(chǎn)權(quán)是否明晰

依照《物權(quán)法》第6條、第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。而登記的必要條件之一是出售方擁有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。因此，買(mǎi)房前，要核實(shí)出賣(mài)人是否具有產(chǎn)權(quán)。

房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰的問(wèn)題可能由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的類(lèi)型不同而引發(fā)，對(duì)于房屋的產(chǎn)權(quán)分為共有和單獨(dú)所有。若出賣(mài)人是房屋共有人，其他的共有人是否同意買(mǎi)賣(mài)就是確定產(chǎn)權(quán)是否明晰的關(guān)鍵。典型的基于特殊身份關(guān)系的共有房產(chǎn)包括作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)、被多個(gè)繼承人共同繼承的房產(chǎn)。若二手房是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則需經(jīng)過(guò)雙方同意方可買(mǎi)賣(mài)。而在夫妻離婚時(shí)或產(chǎn)權(quán)人去世后尚未進(jìn)行分割并進(jìn)行變更登記的情況下會(huì)變得尤為復(fù)雜。

房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰的問(wèn)題也可能由出賣(mài)人并非房屋產(chǎn)權(quán)人引發(fā)，由中介出面進(jìn)行的二手房的買(mǎi)賣(mài)即為此類(lèi)，此時(shí)需要注意的是：他是否具有產(chǎn)權(quán)人及共有人的委托、委托書(shū)中關(guān)于買(mǎi)賣(mài)房屋的權(quán)限內(nèi)容及產(chǎn)權(quán)情況是否清晰。

2、二手房是否符合轉(zhuǎn)讓條件或不宜出售

不符合轉(zhuǎn)讓條件或不宜出售的房屋主要有以下幾類(lèi)：

（1）經(jīng)濟(jì)適用房。依照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，購(gòu)房人在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓。即使買(mǎi)方已實(shí)際入住，房地產(chǎn)登記部門(mén)也不予辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

（2）動(dòng)遷安置房。依照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，待拆遷的房屋禁止出售，無(wú)法辦理交易過(guò)戶手續(xù)。

（3）處于司法查封狀態(tài)的房屋。人民法院在訴訟和執(zhí)行工作中，依照法律規(guī)定有權(quán)裁定對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)采取查封、扣押措施，被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的，法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財(cái)產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3、二手房上是否設(shè)定了抵押權(quán)

物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。若設(shè)有抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意而出售，買(mǎi)方的權(quán)利同樣有受到損害的風(fēng)險(xiǎn)。

4、二手房的價(jià)格是否合理

二手房不可避免的存在房屋折舊問(wèn)題，而且由于二手房?jī)纱芜M(jìn)入交易市場(chǎng)的時(shí)間差，一般二手房的戶型相對(duì)較舊，加之其樓層、地段等因素的影響，二手房的價(jià)格需要更加全面的綜合評(píng)估方能確定。由于個(gè)人的信息獲取能力較弱，可能喪失對(duì)價(jià)格的準(zhǔn)確估計(jì)而處于談判的劣勢(shì)地位，這無(wú)疑是又一交易風(fēng)險(xiǎn)。

（二）二手房交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

在二手房交易過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)則可以以買(mǎi)賣(mài)合同為中心分為以下幾種類(lèi)型：

1、簽訂合同的雙方身份是否真實(shí)

如前文已述，買(mǎi)方需對(duì)房屋有處分權(quán)。但在假證猖獗的環(huán)境下，房產(chǎn)交易中的各種證件也需要特別加以識(shí)別，在缺乏專(zhuān)業(yè)儀器的前提下，由個(gè)人進(jìn)行識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增大。

2、賣(mài)方違反買(mǎi)賣(mài)合同的風(fēng)險(xiǎn)

在二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中，賣(mài)方最大的義務(wù)就是交房、協(xié)助買(mǎi)方辦理過(guò)戶手續(xù)以及接收買(mǎi)方的貨款。因此，賣(mài)方違約的風(fēng)險(xiǎn)多表現(xiàn)為賣(mài)方一房二賣(mài)、賣(mài)方反悔不賣(mài)、賣(mài)方隱瞞已抵押情況、賣(mài)方不騰房、賣(mài)方拒收購(gòu)房款、賣(mài)方逾期或拒絕交房及賣(mài)方拖延及拒絕過(guò)戶[2]等。

3、買(mǎi)方違反買(mǎi)賣(mài)合同的風(fēng)險(xiǎn)

在二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中，買(mǎi)方最大的義務(wù)就是交付房款并按時(shí)收房。因此，買(mǎi)方逾期付款、反悔不買(mǎi)和拖延收房[3]等違約行為會(huì)給賣(mài)方，尤其是賣(mài)方已經(jīng)騰房的情況下帶來(lái)很大麻煩。

綜上所述，二手房的產(chǎn)權(quán)、性質(zhì)、估價(jià)以及合同雙方的身份與雙方可能存在的違約行為都是二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。這些風(fēng)險(xiǎn)大多都涉及專(zhuān)業(yè)的法律問(wèn)題，不是單靠個(gè)人謹(jǐn)慎即可規(guī)避。而公證則可以為這一過(guò)程提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。

二、公證對(duì)二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)防范作用

云南省昆明市明信公證處介入二手房市場(chǎng)迄今雖不到十年，但已經(jīng)形成了一定的市場(chǎng)規(guī)模，是在二手房市場(chǎng)上較為成功，業(yè)績(jī)較為突出的公證處之一，筆者希望以其為樣本論述公證對(duì)二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)防范作用，并在此基礎(chǔ)上提出自己的意見(jiàn)。

（一）明信公證處在二手房市場(chǎng)上主要提供的幾種服務(wù)項(xiàng)目[4]：

1、對(duì)二手房合同文件（包括買(mǎi)賣(mài)合同、抵押合同等）進(jìn)行公證

在這一類(lèi)型的公證服務(wù)項(xiàng)目當(dāng)中，包含著對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同雙方身份和意思表示的確認(rèn)，對(duì)二手房產(chǎn)權(quán)狀況、性質(zhì)、估價(jià)的審查等多項(xiàng)內(nèi)容。公證處具備專(zhuān)業(yè)的檢驗(yàn)儀器來(lái)檢驗(yàn)身份證的真假，同時(shí)對(duì)于法律業(yè)務(wù)的理論與實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，使得這一業(yè)務(wù)得以順利開(kāi)展。尤其重要的是，公證處對(duì)二手房合同進(jìn)行公證所出具的公證書(shū)還可以成為房屋管理部門(mén)進(jìn)行登記的主要依據(jù)。公證處對(duì)法律專(zhuān)門(mén)問(wèn)題的處理能力及公證書(shū)的高度證明效力，進(jìn)一步成為二手房順利登記的保障。

2、代辦二手房登記手續(xù)

二手房買(mǎi)賣(mài)后房屋的過(guò)戶登記手續(xù)較為繁瑣，不熟悉相關(guān)要求與流程的人常常不能一次性辦妥所有的事情。但是如果由公證處代當(dāng)事人與房屋管理部門(mén)接洽，則會(huì)極大的提高效率、提升可靠度。作為二手房買(mǎi)賣(mài)公證的配套服務(wù)，這一服務(wù)使得當(dāng)事人到公證處領(lǐng)取的不再僅僅是一紙公證書(shū)，而可以直接獲得登記之后的權(quán)屬證書(shū)或權(quán)利證明以及稅費(fèi)票據(jù)。由公證處代辦登記還可以避免由于賣(mài)方拖延或拒絕過(guò)戶而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、為涉及二手房交易的銀行貸款提供居間服務(wù)

二手房抵押貸款所遇到的問(wèn)題，一是房屋所有人缺乏尋找合適的貸款銀行的途徑，二是多數(shù)銀行很難決斷是否放貸。公證處可以憑借其辦理二手房合同公證所積累的客戶資源，在當(dāng)事人和貸款銀行之間扮演一個(gè)居間的角色。依據(jù)其法律意見(jiàn)和對(duì)雙方情況的掌握來(lái)解決上述兩難的問(wèn)題。為二手房抵押貸款的雙方提供更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗力。

不可否認(rèn)，明信公證處已經(jīng)在公證抵御二手房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題上跨出了一大步。然而，在房屋這樣一種價(jià)值巨大又資源稀缺的標(biāo)的物上，買(mǎi)賣(mài)雙方所擔(dān)心的最多的似乎還是“錢(qián)房?jī)煽铡钡奈ｋU(xiǎn)。有沒(méi)有一種方式能夠成為雙方的擔(dān)保呢？

（二）提存公證在二手房交易中的功能

在公證業(yè)務(wù)上，提存公證似乎正是買(mǎi)賣(mài)雙方都需要的避免“錢(qián)房?jī)煽铡憋L(fēng)險(xiǎn)的“保護(hù)傘”。

提存公證,是依照法定條件和程序,對(duì)債務(wù)人、擔(dān)保人為債權(quán)人的利益而交付債的標(biāo)的物或擔(dān)保,或進(jìn)行寄托、保管,并在條件成熟時(shí)交付債權(quán)人的活動(dòng)。[5]

提存按照目的可以分為清償提存和擔(dān)保提存。按照學(xué)界通說(shuō)，清償提存，是指“債務(wù)人基于特種原因無(wú)從為清償時(shí)，可以以適合保管的給付物，為債權(quán)人的利益向提存機(jī)關(guān)提存，并藉以消滅其與債權(quán)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系”[6]。而擔(dān)保提存，則是指提存人（包括債務(wù)人和第三人）將標(biāo)的物交給與債權(quán)人約定的提存機(jī)關(guān)保存，從而保證債務(wù)的履行或者替代其他的擔(dān)保形式的制度。

公證處是法定的提存機(jī)關(guān)，二手房買(mǎi)賣(mài)涉及到的提存公證，是一種新型的提存，兩個(gè)性質(zhì)都有，既有擔(dān)保性質(zhì)又有清償性質(zhì)。[7]第一，就房屋買(mǎi)賣(mài)交易的定金的提存而言。在二手房沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶之前，僅僅是起到擔(dān)保合同履行的作用。因?yàn)槿绻u(mài)方發(fā)生不對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)戶等違約行為，賣(mài)方無(wú)法提交相應(yīng)的單據(jù)，定金就會(huì)雙倍返還給買(mǎi)方。而若房屋已經(jīng)過(guò)戶，二手房買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢時(shí)，定金又作為購(gòu)房款的一部分，具有清償性質(zhì)。第二，就房屋買(mǎi)賣(mài)交易的房款的提存而言。房屋買(mǎi)賣(mài)交易房款的提存則首先具有清償性質(zhì)，它意味著買(mǎi)方交款義務(wù)的完成。對(duì)于賣(mài)方而言，不用擔(dān)心辦完房屋過(guò)戶之后房款無(wú)法落實(shí)的問(wèn)題。但同時(shí)可以防止賣(mài)方義務(wù)履行完畢前獲得房款，房款的提存又具備一定的擔(dān)保性質(zhì)。因此，如果按照上述定義來(lái)分析的話，二手房房款的提存公證，既具有清償提存的性質(zhì)又具有擔(dān)保提存的性質(zhì)。二手房房款提存公證這一業(yè)務(wù)同時(shí)為買(mǎi)賣(mài)雙方提供了保障，將買(mǎi)賣(mài)雙方的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

可見(jiàn)，公證可以通過(guò)對(duì)二手房合同文件（包括買(mǎi)賣(mài)合同、抵押合同等）進(jìn)行公證、代辦二手房登記手續(xù)、為涉及二手房交易的銀行貸款提供居間服務(wù)、提存公證等多種途徑，有效地防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，起到不可替代的舉足輕重的作用。

三、公證制度如何進(jìn)入二手房交易領(lǐng)域

雖然公證對(duì)二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)防范起著巨大的作用，可以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定，預(yù)防糾紛。但是在我國(guó)目前的法律體系之下，公證多為當(dāng)事人的自愿選擇，還沒(méi)有強(qiáng)制公證的法律設(shè)計(jì)。

公證機(jī)關(guān)目前已經(jīng)在物權(quán)領(lǐng)域進(jìn)行了諸多有益的實(shí)踐探索。1991年司法部和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》。該通知規(guī)定因繼承或贈(zèng)與發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，如果該項(xiàng)繼承或贈(zèng)與行為未經(jīng)公證，登記機(jī)關(guān)不予辦理登記。自該通知發(fā)文以來(lái)近二十年，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)辦理公證已經(jīng)成為慣例，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記流程中一個(gè)不可或缺的環(huán)節(jié)[8]。而上文所屬明信公證處在云南二手房交易領(lǐng)域業(yè)務(wù)的拓展也在傳遞著一個(gè)明顯的信號(hào)。

在目前二手房交易領(lǐng)域的業(yè)務(wù)作為一塊法律未予明確分割的蛋糕，且社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)公證沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，公證處正處在一個(gè)極佳的業(yè)務(wù)拓展階段。這就要求公證人在發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求的前提下進(jìn)一步去發(fā)現(xiàn)房屋管理部門(mén)、銀行及買(mǎi)賣(mài)雙方的需求，并結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)推出實(shí)用的公證業(yè)務(wù)服務(wù)，使之為更多的群體所知曉，更好地發(fā)揮其在二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范作用及其制度價(jià)值。

[1]謝志輝.二手房交易買(mǎi)方風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)控制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2009，（10）.

[2][3]張春杰.二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛大全與處理[EB/ OL].北大法律信息網(wǎng)，[法寶引證碼]CLI.A.055768。

[4]孫建軍.明信公證處如何為二手房市場(chǎng)服務(wù)[J].公證論壇，2011，（1）.

[5]林玲.二手房交易中的“提存公證”[N].解放日?qǐng)?bào), 2001-02-23(03).

[6]張誠(chéng).提存權(quán)性質(zhì)及提存款可執(zhí)行性研究[J].公證研討,2009,(3-4）.

[7]孫明、朱天昊.法律空白地帶的思考與前行——提存事務(wù)與司法執(zhí)行研討會(huì)實(shí)錄[J].公證研討，2009，（3-4）.

[8]郭岳萍.公證制度應(yīng)該進(jìn)入我國(guó)物權(quán)變動(dòng)領(lǐng)域（一）[J].中國(guó)公證，2011，（9）.

（責(zé)任編輯：滕元良）

D926.6；F293.30

A

1008—6153（2013）04—0064—03

2013-05-14

郝丹（1989-），女，河南禹州人，中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院2011級(jí)憲法學(xué)與行政法學(xué)專(zhuān)業(yè)碩士研究生。