王曉麗

（四川大學(xué)法學(xué)院,四川 成都 610064）

物業(yè)管理電梯維保費(fèi)用研究

王曉麗

（四川大學(xué)法學(xué)院,四川 成都 610064）

電梯維保不到位是引發(fā)電梯事故的主要原因，其深層次原因是物業(yè)管理機(jī)制存在問(wèn)題。本文從維保費(fèi)用的來(lái)源，支出的，資金維持三方面存在的問(wèn)題進(jìn)行深入分析研究，將物業(yè)管理機(jī)制存在的問(wèn)題從物管電梯維保費(fèi)用的角度進(jìn)行研究并提出可行性解決方案。

物業(yè)管理；機(jī)制；電梯；維保費(fèi)用；民生工程；維保基金

最近由電梯引發(fā)的侵權(quán)案件頻繁發(fā)生，2013年5月19日《現(xiàn)代快報(bào)》報(bào)道中僅三天，四人死于非命，被稱(chēng)作“電梯奪命周”。為什么“上上下下的享受①”卻成為奪命殺手，這不得不引人深思。調(diào)查發(fā)現(xiàn)在諸多導(dǎo)致電梯安全隱患的因素中，制造質(zhì)量占16%，安裝占24%，而保養(yǎng)和使用問(wèn)題高達(dá)60%②。調(diào)查稱(chēng)我國(guó)八成電梯事故因電梯維保不到位造成③，可以得出電梯的維保問(wèn)題是電梯事故發(fā)生的主要原因同時(shí)這也是物業(yè)管理機(jī)制中的一個(gè)小問(wèn)題但是由目前的現(xiàn)狀來(lái)看這已不是一個(gè)小問(wèn)題，這和居民生活息息相關(guān)。如果能夠從維保方面解決，電梯事故發(fā)生率從理論上可以降低一半以上。筆者認(rèn)為，電梯維保不到位的根本原因是物業(yè)管理機(jī)制存在很大的缺陷，沒(méi)有妥善解決維保費(fèi)用。物業(yè)管理公司通常借口業(yè)主沒(méi)有交電梯維保費(fèi)用而相互推脫責(zé)任，造成維保環(huán)節(jié)處于停滯狀態(tài)。由于物業(yè)管理機(jī)制方面存在物管與業(yè)主協(xié)商的途徑有限，業(yè)主委員會(huì)的決議認(rèn)可度不高，政府的不支持三大缺陷，維保費(fèi)用來(lái)源少支出大且資金鏈來(lái)源時(shí)常脫節(jié)，物管公司積極履行維修義務(wù)責(zé)任心不高，只要電梯能夠繼續(xù)用就盡量拖不管電梯使用年限是否已過(guò)，日積月累的隱患故障隨時(shí)會(huì)成為“電梯殺手”也不足為奇。若能解決維保費(fèi)用的問(wèn)題，引起業(yè)主等人對(duì)物業(yè)管理機(jī)制改革高度重視，有物質(zhì)保障機(jī)制的物業(yè)管理公司也能夠有動(dòng)力積極服務(wù)作業(yè)，電梯事故是可以預(yù)防的。

1 電梯維保費(fèi)用來(lái)源問(wèn)題研究

電梯維保費(fèi)用來(lái)源問(wèn)題研究應(yīng)該回歸到物業(yè)管理機(jī)制基本層面，才能夠更清楚維保費(fèi)用來(lái)源存在的問(wèn)題。電梯是房屋建筑物的配套設(shè)備設(shè)施物，無(wú)論使用與否，都是現(xiàn)代高層建筑商品房必備的室內(nèi)通行設(shè)施，電梯維修保養(yǎng)屬于物業(yè)管理中的房屋配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理領(lǐng)域的活動(dòng)作業(yè)。同時(shí)電梯屬于公共領(lǐng)域的共有物，屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，因此電梯的維保費(fèi)用大多是來(lái)源業(yè)主所交的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。但是很多低層住戶(hù)業(yè)主都會(huì)以沒(méi)有乘坐電梯為由拒交電梯維保費(fèi)是強(qiáng)詞奪理的做法，因?yàn)殡娞輰儆诠苍O(shè)施，選擇是否乘坐是業(yè)主的權(quán)利，沒(méi)有乘坐可以不交納電梯使用費(fèi)但必須交納電梯維保費(fèi)，很多業(yè)主沒(méi)有認(rèn)清電梯使用費(fèi)與維保費(fèi)的性質(zhì)造成了許多不必要的糾紛。國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》指出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。目前，電梯維保費(fèi)用問(wèn)題的關(guān)鍵是其僅是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中的一部分也即是說(shuō)電梯維保費(fèi)用的來(lái)源包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中，沒(méi)有脫離獨(dú)立成為專(zhuān)門(mén)的一筆維保費(fèi)用。此外，由于電梯維保費(fèi)用來(lái)源少且支出費(fèi)用巨大，對(duì)該筆費(fèi)用的分擔(dān)物業(yè)管理機(jī)制中沒(méi)有涉及即需要購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、政府按一定比例、機(jī)制承款承擔(dān)。筆者在已有的法律基礎(chǔ)上，就電梯的專(zhuān)門(mén)維保費(fèi)用來(lái)源范圍擴(kuò)大途徑方面進(jìn)行可行性的分析研究，比來(lái)源于整體的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的更具有可操作性，同時(shí)能夠從根本上解決由于維保費(fèi)用的不到位導(dǎo)致“電梯隱患?xì)⑹帧钡膯?wèn)題。

1.1 設(shè)置電梯專(zhuān)項(xiàng)資金

電梯維保費(fèi)用設(shè)置專(zhuān)項(xiàng)資金，可以固定電梯維保費(fèi)用使其達(dá)到專(zhuān)款專(zhuān)用的地步。建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》,第4條“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則?！钡?8條規(guī)定“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。”電梯維保費(fèi)用包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用中的最大問(wèn)題就是電梯維保費(fèi)用的不穩(wěn)定性，一旦物管費(fèi)用挪作他用，將要等待一段時(shí)間再次收取物管費(fèi)才能夠開(kāi)展后續(xù)工作。如果在這段物管費(fèi)“真空期”電梯出現(xiàn)故障或者需要進(jìn)行日常的維護(hù)，物管只能往后推遲，“電梯慘案”隱患隨時(shí)會(huì)發(fā)生。如果在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定電梯維保費(fèi)用以電梯專(zhuān)項(xiàng)資金的形式將物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行歸類(lèi)，那么即使物管費(fèi)沒(méi)有的情況下，電梯安全保障資金還是能夠支付的，至少不會(huì)在業(yè)主拒交物管費(fèi)的情況下因乘坐電梯而受到傷害甚至生命。

電梯專(zhuān)項(xiàng)資金是指專(zhuān)門(mén)用于電梯維護(hù)、保養(yǎng)等為維持電梯正常工作運(yùn)行而由業(yè)主交納的費(fèi)用，將此部分費(fèi)用獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)用單獨(dú)設(shè)置的一種專(zhuān)款專(zhuān)用的模式。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的好壞體現(xiàn)在“價(jià)格”上，當(dāng)電梯的“維保價(jià)格”低于物管公司所得收益時(shí)，電梯的維保問(wèn)題最終仍舊是一個(gè)問(wèn)題，此時(shí)物管解決的是電梯表面的問(wèn)題，本質(zhì)的問(wèn)題還需要支付更多的費(fèi)用，電梯專(zhuān)項(xiàng)資金至少可以從物質(zhì)上解決電梯維保費(fèi)的后顧之憂(yōu)。

1.2 電梯收益歸入制度

電梯收益處分應(yīng)該不同于一般的小區(qū)公共場(chǎng)所收益，應(yīng)將電梯收益強(qiáng)制納入電梯維保費(fèi)用范疇不能分給業(yè)主。實(shí)踐中，很多廣告發(fā)布者愿意選擇在小區(qū)張貼發(fā)布廣告，不僅廣告宣傳效益好，而且價(jià)格低廉、投資回報(bào)率較高，這也就引發(fā)物管部門(mén)與業(yè)主就廣告收益的權(quán)屬爭(zhēng)議。《合肥晚報(bào)》記者于2006年調(diào)查發(fā)現(xiàn)約有40%的采訪對(duì)象建議小區(qū)廣告收入歸小區(qū)的物管部門(mén)，用于完善小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)；約有30%居民沒(méi)有考慮過(guò)廣告收益歸屬的問(wèn)題，甚至有部分居民認(rèn)為這和自己沒(méi)有關(guān)系。合肥市房地產(chǎn)管理局物業(yè)處工作人員接受記者采訪時(shí)表示，合肥省物管條例規(guī)定在小區(qū)公共部位做廣告，對(duì)其收費(fèi)的前提下，小區(qū)物管部門(mén)可以扣除30%的管理費(fèi)，其余應(yīng)該歸小區(qū)全體業(yè)主所有④，也即小區(qū)廣告收費(fèi)70%歸小區(qū)業(yè)主均攤。業(yè)主對(duì)小區(qū)廣告的收益具有話(huà)語(yǔ)權(quán)，小區(qū)戶(hù)外廣告載體的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，因此廣告收入也該歸業(yè)主支配，但是像電梯這種時(shí)刻會(huì)出現(xiàn)隱患開(kāi)支大來(lái)源少的設(shè)施法律應(yīng)有例外的規(guī)定。電梯廣告收益強(qiáng)制納入電梯維保費(fèi)用領(lǐng)域從本質(zhì)上分析也是歸小區(qū)業(yè)主共有，只是換種方式將其專(zhuān)款化，只用于小區(qū)的電梯維保開(kāi)銷(xiāo)，沒(méi)有侵犯業(yè)主的權(quán)利，相反這種機(jī)制能增加維保費(fèi)來(lái)源減少業(yè)主負(fù)擔(dān)，更進(jìn)一步保障電梯維保的進(jìn)展。

以法律的形式確定電梯收益歸入制度，在業(yè)主和物管之間起到“定紛止?fàn)帯弊饔谩ｋ娞莸氖找嬉蚴褂玫哪康牟煌?，收益的費(fèi)用也不同，通常都是積少成多的收益，業(yè)主即使分取也只是杯水車(chē)薪。若能集大眾之電梯收益閑款，將其歸入電梯維保費(fèi)用中，專(zhuān)款開(kāi)支，電梯費(fèi)用能夠有固定的自身收入來(lái)源，也減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

1.3 “三方”共創(chuàng)電梯維修基金

電梯維修基金能夠?yàn)殡娞莅踩I(mǎi)一份長(zhǎng)期保險(xiǎn)，但維修基金的建立僅僅依靠個(gè)人是舉步維艱的，需要強(qiáng)大負(fù)責(zé)任的政府、相關(guān)的業(yè)主及牟利的開(kāi)發(fā)商三方共同協(xié)作才能夠順利完成。電梯維修基金與其他基金一樣，在本質(zhì)上具有專(zhuān)項(xiàng)的用途，只是此處由于電梯安全問(wèn)題已不再是小問(wèn)題，為了引起足夠重視，新設(shè)立一項(xiàng)電梯維修基金作為專(zhuān)用。由于三方身份地位不同，三者承擔(dān)的維修基金也各不同，為了平衡各方的利益，三方主要承擔(dān)以下內(nèi)容基金：

業(yè)主承擔(dān)部分基金，主要原因是電梯的直接受益者。根據(jù)商品房是否安裝電梯，業(yè)主交納的電梯基金也不同。雖然電梯安全事故成為社會(huì)問(wèn)題，但是并不是所有的小區(qū)都安裝電梯，若不分實(shí)際情況讓所有業(yè)主承擔(dān)基金必會(huì)引發(fā)社區(qū)矛盾，不利于社區(qū)的和諧建設(shè)。已安裝電梯樓棟的各層業(yè)主承擔(dān)的基金也是不同的，因?yàn)楦邔幼?hù)和低層住戶(hù)的使用電梯的頻率也是不同的。這些問(wèn)題都是目前小區(qū)電梯使用爭(zhēng)論最多的話(huà)題，若能有效合理解決此問(wèn)題，小區(qū)電梯維?；A(chǔ)工作才能夠順利進(jìn)行。對(duì)于業(yè)主所交的維?；?，筆者建議開(kāi)發(fā)商在業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)按照法律的相關(guān)規(guī)定代為事前提取，提取比例要考慮購(gòu)房的面積、樓層高度、電梯有無(wú)等情況進(jìn)行多層次的基金模式，這樣能夠統(tǒng)一收取標(biāo)準(zhǔn)和及時(shí)收取業(yè)主維保基金避免不必要的麻煩。

開(kāi)發(fā)商承擔(dān)部分基金，理由是其為商品房獲利者以及履行社會(huì)責(zé)任。從權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性分析，電梯是房屋的附屬設(shè)備，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房獲利同時(shí)必須承擔(dān)一定的附隨義務(wù)，體現(xiàn)在電梯維保方面就是承擔(dān)部分維修基金。同時(shí)，電梯致害不亞于房屋結(jié)構(gòu)帶來(lái)的損害甚至更具挑戰(zhàn)性、嚴(yán)峻性。房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)業(yè)主能夠從外觀能夠察覺(jué)到并能夠有效的采取維修措施，而電梯出現(xiàn)安全隱患具有隱蔽性，業(yè)主不具有專(zhuān)業(yè)性知識(shí)通常不能夠提前發(fā)現(xiàn)，致害性直指人身，從危害性的角度分析開(kāi)發(fā)商提取一部分售房款作為電梯維修基金也是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，立法應(yīng)該明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商提取的住宅專(zhuān)款維修資金應(yīng)按售房?jī)r(jià)款比例將一部分化歸為電梯維修基金以及業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)在購(gòu)房款中分擔(dān)一部分電梯維?；?。

政府承擔(dān)部分基金，電梯安全關(guān)系民生的質(zhì)量生活，如納入政府正在進(jìn)行的民生工程建設(shè)中，這就為電梯的安全買(mǎi)了份長(zhǎng)期的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)，同時(shí)能夠讓市民切身感知民生工程就在自己身邊。“伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的日新月異，中國(guó)迎來(lái)了高樓時(shí)代，電梯數(shù)量快速增長(zhǎng)，已成為大眾生活不可或缺的重要垂直交通設(shè)施，電梯安全運(yùn)行已成為備受關(guān)注的‘民生工程’⑤?！彪娞菥S保不僅僅是物管、業(yè)主開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，還需要政府的行政行為作為保障后盾。將電梯維保費(fèi)用納入民生工程建設(shè)，并不是讓政府為電梯一切維保費(fèi)買(mǎi)單，而是從電梯的用途、場(chǎng)所、性質(zhì)、使用年限等因素為參考依據(jù)進(jìn)行綜合評(píng)估后，啟動(dòng)政府電梯維保費(fèi)用發(fā)放補(bǔ)貼政策。對(duì)政府承擔(dān)的基金并不是很多，也不一定非得從本行政區(qū)財(cái)政內(nèi)劃撥，可以從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)調(diào)動(dòng)部分資金用于這部分開(kāi)銷(xiāo)同時(shí)能夠平衡各區(qū)域經(jīng)濟(jì)。國(guó)家在這個(gè)層面可以實(shí)施宏觀調(diào)控，發(fā)達(dá)地區(qū)承擔(dān)較多的社會(huì)責(zé)任，不僅實(shí)現(xiàn)資本區(qū)域流動(dòng)還可以為實(shí)現(xiàn)共同富裕目標(biāo)奮斗。

2 電梯維保費(fèi)用支出問(wèn)題研究

解決了電梯維保費(fèi)來(lái)源的問(wèn)題后，如何平衡電梯維保費(fèi)用支出問(wèn)題也是電梯維保活動(dòng)順利進(jìn)行的關(guān)鍵。筆者從電梯維護(hù)的輕重程度為視角，將電梯維?；顒?dòng)劃分為電梯日常維護(hù)、電梯故障維護(hù)以及電梯更換三個(gè)環(huán)節(jié)。如果物管能夠在電梯維保過(guò)程中，在各階段采取有效的前期預(yù)防注意措施，可以減少大量的不必要費(fèi)用支出同時(shí)也能夠做到事前防患，對(duì)業(yè)主生命安全負(fù)責(zé)，減少電梯事故的發(fā)生。

2.1 電梯的日常維護(hù)費(fèi)用問(wèn)題

電梯的日常維護(hù)是所有維護(hù)環(huán)節(jié)中最基礎(chǔ)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)沒(méi)有到位必然引起后面環(huán)節(jié)的連鎖反應(yīng)。同時(shí)，電梯的日常維護(hù)也是工程量最大最繁瑣的環(huán)節(jié)，稍有不慎，就會(huì)埋下隱患。電梯日常維護(hù)的保養(yǎng)項(xiàng)目和內(nèi)容通常由業(yè)主委員會(huì)與維保單位合同約定，但法律也制定了基本的保養(yǎng)規(guī)則，只要不違背法律鼓勵(lì)制定更高的電梯維保條款。《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)則》）第16條電梯維保時(shí)間跨度有半月、季度、半年、年度維保，為了有效預(yù)防電梯事故的發(fā)生，通常維保單位按照合同，受物業(yè)公司的委托對(duì)電梯進(jìn)行15天一次的維保。日常維護(hù)不是檢查的次數(shù)越頻繁效果越好，《規(guī)則》規(guī)定的維保時(shí)間間隔有一定的科學(xué)道理且每次的維保的內(nèi)容達(dá)到的效果也不一樣。半月維護(hù)是檢查電梯的外在人可以感知的基本運(yùn)行狀態(tài)；季度維護(hù)是涉及電梯固有的物理特性檢查；半年維護(hù)與季度維護(hù)主要是對(duì)電梯的各種性能進(jìn)行達(dá)標(biāo)測(cè)試檢驗(yàn)。選擇的維保時(shí)間間隔差不同檢查所達(dá)到的基本要求不同，從而電梯日常維護(hù)支出的費(fèi)用也不同，采取的日常維護(hù)的前置措施也不同。

處理好電梯日常維護(hù)中的半月維護(hù)和季度維護(hù)，可以在日常維保環(huán)節(jié)節(jié)省一筆費(fèi)用?！兑?guī)則》對(duì)電梯乘客應(yīng)當(dāng)遵守要求，正確使用電梯等注意事項(xiàng)做了規(guī)定，但都是從宏觀上對(duì)乘客作出禁止性說(shuō)明，沒(méi)有違反的懲罰措施不具有可實(shí)施性。對(duì)于部分文盲、老花眼以及小孩而言，在電梯中貼上這樣的說(shuō)明也無(wú)多大的意義，根本達(dá)不到事前預(yù)防的作用。筆者建議，業(yè)主與物管就電梯的日常維護(hù)前期注意事項(xiàng)，在入住的時(shí)候就應(yīng)該以合同的形式簽字確認(rèn)以達(dá)到前期宣傳到位，業(yè)主簽字認(rèn)同的如不得在電梯里猛跳、抽煙等一些禁止性規(guī)定。若有違反，引起電梯安全責(zé)任事故的一切費(fèi)用責(zé)任由其承擔(dān)。如果每戶(hù)業(yè)主都知曉此條款的威懾性，自然會(huì)時(shí)刻提醒自己的家人乘坐電梯時(shí)的注意事項(xiàng)，遵守電梯乘坐規(guī)則。能夠意識(shí)維保前期問(wèn)題，這一階段若沒(méi)有大的檢修，業(yè)主所交的物管費(fèi)完全能夠承受此階段的維保開(kāi)銷(xiāo)，并不需要?jiǎng)佑么蟮木S保資金。

2.2 電梯的故障維護(hù)費(fèi)用問(wèn)題

即使電梯日常維護(hù)進(jìn)展很到位的情況下，電梯因使用而磨損折舊老化故障發(fā)生也是難免的。電梯故障發(fā)生的原因部分是電梯內(nèi)在結(jié)構(gòu)引起，部分是人為操作不當(dāng)，對(duì)于前者從物管費(fèi)中支出維保費(fèi)用沒(méi)有問(wèn)題，但對(duì)于后者應(yīng)該由物管先行墊付故障維保費(fèi)后再向致害人追償，而不能推脫借辭是他人造成的電梯故障而不予先行維修。筆者看來(lái)物管先行墊付是強(qiáng)制義務(wù)，因?yàn)殡娞莼謴?fù)正常工作涉及業(yè)主集體的正常生活，至于最終由誰(shuí)來(lái)“買(mǎi)單”法律可以賦予物管追償權(quán)，建議物管實(shí)現(xiàn)追償權(quán)后同時(shí)附加教育致害人嚴(yán)格按照電梯正常操作的義務(wù)。

電梯故障維保費(fèi)用分成可補(bǔ)救部分和不可補(bǔ)救部分，主要是對(duì)可補(bǔ)救部分問(wèn)題的歸責(zé)制度研究。當(dāng)電梯的故障發(fā)生是由于人的因素造成時(shí)，如監(jiān)護(hù)人與小孩同乘電梯未盡到監(jiān)護(hù)職責(zé)，小孩用腳來(lái)回強(qiáng)行制止電梯關(guān)閉造成電梯停止工作，監(jiān)護(hù)人就應(yīng)該賠償電梯維保費(fèi)用，這樣既能夠填補(bǔ)維保費(fèi)，也能讓侵權(quán)人得到教訓(xùn)且分擔(dān)一部分故障維保費(fèi)的支出損失。這樣的措施也體現(xiàn)出對(duì)其他業(yè)主公平負(fù)責(zé)，不能因?yàn)橐蝗说那趾ψ屝^(qū)所有業(yè)主為此買(mǎi)單，也能夠引起業(yè)主的重視防止更多的侵害人出現(xiàn)。實(shí)踐中若能采取故障維保費(fèi)用的“支出與填補(bǔ)模式”，保障電梯維保費(fèi)用充足到位，維保單位都能盡職盡責(zé)。此外，對(duì)致害人進(jìn)行電梯安全常識(shí)教育，可以避免人為電梯事故發(fā)生，節(jié)省電梯維修資源。

2.3 電梯的更換費(fèi)用問(wèn)題

任何電器都有使用的壽命年限，使用超期限電梯出現(xiàn)事故通常是致命的。由于沒(méi)有電梯強(qiáng)制報(bào)廢制度且更換電梯的費(fèi)用過(guò)大，只要沒(méi)有大的事故發(fā)生，小區(qū)電梯“帶病”運(yùn)行普遍。電梯報(bào)廢意味著重新更換安裝新電梯，這筆費(fèi)用數(shù)目非同小可；有使用年限就意味著更換電梯的次數(shù)將是無(wú)期限，設(shè)想更換一兩次很多業(yè)主能夠承受，但更換的次數(shù)多了未必所有的業(yè)主還能繼續(xù)承受，最后同意更換電梯意見(jiàn)人數(shù)沒(méi)有達(dá)到法定的票數(shù)，只能選擇不更換或強(qiáng)行使用報(bào)廢電梯。關(guān)系民生的問(wèn)題不是小區(qū)業(yè)主拼湊就能夠解決的，政府實(shí)施電梯強(qiáng)制報(bào)廢制度的同時(shí)應(yīng)該出臺(tái)更換電梯費(fèi)用補(bǔ)貼政策減輕業(yè)主等的后顧之憂(yōu)⑥。

為了解決更換電梯費(fèi)用問(wèn)題，建議集合業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、政府力量共同承擔(dān)這筆費(fèi)用，但主要的還是政府承擔(dān)。小區(qū)電梯安全也是公共安全的一部分，政府有義務(wù)保障公共安全，細(xì)化到電梯維保更換方面，政府應(yīng)實(shí)行電梯更換補(bǔ)貼政策以鼓勵(lì)物管等人采取積極措施更換電梯，保障業(yè)主的人身安全。此時(shí)所要解決的問(wèn)題就是如何防止惡意攫取國(guó)家補(bǔ)貼款以及過(guò)度頻發(fā)更換事件出現(xiàn)。出臺(tái)補(bǔ)貼條例嚴(yán)格審查申請(qǐng)報(bào)廢電梯是否達(dá)到屆滿(mǎn)使用期限、報(bào)廢條件以及由政府來(lái)處置報(bào)廢電梯，防止業(yè)主將報(bào)廢電梯再次拼裝轉(zhuǎn)讓危害他人，對(duì)于審查合格者給予補(bǔ)貼并將處置報(bào)廢電梯的款項(xiàng)一并返還，納入維保資金用于后續(xù)的維保活動(dòng)。

3 電梯維保費(fèi)用保值措施

電梯維保費(fèi)用來(lái)源與支出問(wèn)題只是物業(yè)管理機(jī)制問(wèn)題的一個(gè)方面，對(duì)于當(dāng)前因維保費(fèi)缺乏導(dǎo)致電梯事故突出的電梯費(fèi)用問(wèn)題不能讓臨時(shí)措施占主角，研究長(zhǎng)久可行性方案才是落腳點(diǎn)。從電梯維保費(fèi)用自身屬性出發(fā)，以期達(dá)到電梯維保費(fèi)用利用率的最大值。筆者就電梯維保費(fèi)用保值問(wèn)題從影響電梯維保費(fèi)直接與間接因素進(jìn)行分析，提出可行性的長(zhǎng)久方案。

3.1 維保費(fèi)投資與基金細(xì)化菜單制

《辦法》第27條規(guī)定“下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用：1）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；2）利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的增值收益；3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值?！蔽锕軐㈦娞菥S?；鹜咨七\(yùn)用可以額外增加業(yè)主的收益，但這關(guān)鍵要依賴(lài)物管的業(yè)務(wù)管理水平，若條件欠缺者可以委托專(zhuān)門(mén)理財(cái)機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資。賦予物管權(quán)利的同時(shí)應(yīng)該克加不作為義務(wù)，嚴(yán)格禁止物管濫用維保費(fèi)，否則維保費(fèi)收不回后果更加嚴(yán)重。維?；饝?yīng)投資于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，這是由其自身的公共性所決定的。投資只是管理的一種變換方式，維?；鹫嬲臓顟B(tài)還是應(yīng)該回歸穩(wěn)定。

并不是所有的電梯維?；鸲寄苡糜谕顿Y，維?；鸺?xì)化也是投資的一個(gè)問(wèn)題，將基金細(xì)化可以明確知道可以用于投資部分的資金?；鸺?xì)化菜單制，就是根據(jù)電梯服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量、范圍等綜合考慮，將電梯維保的項(xiàng)目費(fèi)用細(xì)化成菜單收費(fèi)模式，業(yè)主可以根據(jù)自己需求選擇電梯服務(wù)套餐，選擇不同收費(fèi)也不同，各需所求，有效解決電梯使用問(wèn)題。此外，能夠讓業(yè)主了解所有維保資金走向，具有公示的透明作用，當(dāng)電梯維保資金不足時(shí)，業(yè)主也能夠及時(shí)主動(dòng)的交納費(fèi)用。

3.2 規(guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本

實(shí)踐中大多購(gòu)房者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)也附帶接受開(kāi)發(fā)商為其選擇的物管，但在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中并沒(méi)有凸顯出物業(yè)方面的協(xié)議，而是在辦理網(wǎng)簽合同后就物管服務(wù)方面的協(xié)議另行提供單獨(dú)的協(xié)議。筆者曾親自到四川大學(xué)房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)目睹很多購(gòu)房者都是被動(dòng)的簽訂物管協(xié)議，因?yàn)槲锕芄镜墓ぷ魅藛T就在旁邊指導(dǎo)簽字，很多業(yè)主連物管協(xié)議的內(nèi)容都不知道，姑且都認(rèn)為這是買(mǎi)房的必經(jīng)手續(xù)，因?yàn)槲锕芄驹诜康禺a(chǎn)公司內(nèi)辦公。殊不知，可以選擇物管服務(wù)內(nèi)容及物管公司，并不是由開(kāi)發(fā)商包辦。由于房地產(chǎn)公司在售房連物管服務(wù)一并售出，導(dǎo)致很多事后因物管服務(wù)引發(fā)的糾紛得不到妥善的解決。可以肯定房產(chǎn)公司的作為可以為業(yè)主節(jié)省麻煩，但有關(guān)物管服務(wù)的協(xié)議必須在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中體現(xiàn)出來(lái)，規(guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本可以保證業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)，避免因物管服務(wù)不符合合同的要求導(dǎo)致業(yè)主拒交物管費(fèi)的案例發(fā)生，結(jié)果也因此導(dǎo)致電梯維保費(fèi)不到位，從而引發(fā)后面的的連鎖反應(yīng)。

規(guī)范合同文本最簡(jiǎn)便可行的辦法就是將合同分為主合同條款和附合同條款兩部分。主合同條款內(nèi)容仍是目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條款，這部分內(nèi)容基本維持不變；而增加的附合同條款內(nèi)容應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的條款，如房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備安裝、附屬配套設(shè)施、房屋周邊環(huán)境、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、爭(zhēng)議解決辦法及小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共建筑的權(quán)屬關(guān)系等目前容易引發(fā)糾紛的條款，凸顯附合同條款在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的地位，讓業(yè)主知道物管費(fèi)構(gòu)成，有利于業(yè)主入住后就爭(zhēng)議內(nèi)容及時(shí)解決，盡早恢復(fù)收取維保費(fèi)用保障電梯維保費(fèi)用來(lái)源。

3.3 “因地制宜”安裝電梯型號(hào)

《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》附則可知電梯類(lèi)型分為乘客電梯、載貨電梯、液壓電梯、雜物電梯以及自動(dòng)扶梯與自動(dòng)人行道電梯等，筆者主要研究的是乘客電梯，這也是生活中經(jīng)常接觸的，其他電梯可以參考適用。電梯用途型號(hào)不同適用的人群流量也不同，小區(qū)在選擇電梯型號(hào)時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際乘坐電梯每次的平均人數(shù)計(jì)算，可以安裝最大容量人數(shù)不同的電梯，有效利用電梯的最大值，可以節(jié)省電梯來(lái)回的次數(shù)及磨損率。設(shè)置兩臺(tái)以上大小容量搭配電梯，就能同時(shí)或交替使用，人流非高峰時(shí)開(kāi)小容量電梯，高峰時(shí)再開(kāi)大容量電梯，就能大大降低耗電量。此外，電梯輪流維保期間也不會(huì)影響業(yè)主的日常生活，并能節(jié)省能源和日常維修管理費(fèi)用。

電梯安裝策略得當(dāng)，電梯使用效率會(huì)達(dá)到最高值，但是在選擇電梯型號(hào)時(shí)不能因節(jié)省購(gòu)置電梯成本選擇質(zhì)量差的電梯，這會(huì)為后續(xù)維保費(fèi)增加更大的投入埋下禍根。對(duì)質(zhì)量差的電梯嚴(yán)格實(shí)行“禁入制度”，除了會(huì)因此付出高額維保費(fèi)外，隨時(shí)會(huì)造成人身傷害。

4 結(jié)語(yǔ)

中國(guó)人口在未來(lái)幾十年內(nèi)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，糧食總產(chǎn)量減產(chǎn)已經(jīng)敲響警鐘，很多農(nóng)村集資蓋樓房以騰出土地改成良田。農(nóng)村尚且感知土地的緊張，城市的建設(shè)用地更是稀缺，土地是有限資源，少占地多利用空間是發(fā)展潮流趨勢(shì)。支持開(kāi)發(fā)商修建高層建筑，鼓勵(lì)業(yè)主住高層樓，確保樓房的住宅率是當(dāng)前城市房產(chǎn)的面臨現(xiàn)狀問(wèn)題，而電梯安全通行能夠解決業(yè)主通行后顧之憂(yōu)。但是目前克服電梯故障前景還是不容樂(lè)觀，若能夠從小小電梯維保出發(fā)，保障業(yè)主上下通行安全，才能激勵(lì)業(yè)主愿意入住高層建筑。同時(shí)對(duì)于高層樓售價(jià)可以給予適當(dāng)優(yōu)惠，改革創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制，如實(shí)行物管評(píng)比獎(jiǎng)勵(lì)資金制度、維?；鸺?xì)化菜單制、預(yù)防為主普及化（法院電梯故障提示免責(zé)⑦）等，我想大部分業(yè)主也是愿意購(gòu)買(mǎi)高層樓的。電梯維保費(fèi)用不僅僅解決電梯問(wèn)題，還能夠間接帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，物業(yè)管理機(jī)制改革，緩解土地稀缺性問(wèn)題。名符其實(shí)的“上上下下電梯享受”，感知“小政府，大社會(huì)”的安定和諧社會(huì)環(huán)境仍需要其他相應(yīng)措施與改革，電梯維保問(wèn)題僅是物業(yè)管理機(jī)制問(wèn)題中的部分。

注釋?zhuān)?/p>

①1992年，周仁偉為上海三菱設(shè)計(jì)了“上上下下的享受”這條精典廣告語(yǔ)。

②http://gx.people.com.cn/n/2013/0520/c179461-18691 723.html，《電梯“奪命”事故頻發(fā)需制度規(guī)范更需依法追責(zé)》，訪問(wèn)時(shí)間2013年6月2日。

③http://www.chinasdi.cn/news.aspx?newsid=11511&ty pe=G，訪問(wèn)時(shí)間2013年6月2日。

④小區(qū)廣告收費(fèi)70%歸小區(qū)業(yè)主所有[N],合肥晚報(bào),2006,12.

⑤http://news.dichan.sina.com.cn/2013/01/22/633923. html，《電梯安全已成“民生工程”》，訪問(wèn)時(shí)間2013年6月5日。

⑥http://news.dichan.sina.com.cn/2013/01/22/633595. html，《盼著加裝電梯的業(yè)主希望政府能“補(bǔ)貼”》，訪問(wèn)時(shí)間2013年6月5日。

⑦h(yuǎn)ttp://www.21cbh.com/html/2013-5-31/4mntg3xzy5njk 4mw.html,《法院電梯貼"生死狀"稱(chēng)發(fā)生意外后果自負(fù)》，中國(guó)廣播網(wǎng)，訪問(wèn)時(shí)間2013年6月23日。

[1]張紹培.對(duì)一起物管退費(fèi)案的思考[J].現(xiàn)代物業(yè)，2006，（07）.

[2]符振彥.美麗園業(yè)委會(huì)遭“彈劾”我們?cè)撍伎际裁碵J].北京房地產(chǎn)，2006，（11）.

[3]呂燕慧.在責(zé)任與監(jiān)督中和諧共生——由業(yè)主委員會(huì)成員集體辭職引發(fā)的思考[J].現(xiàn)代物業(yè),2008,(02).

[4]張弘，楊承志.業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督難問(wèn)題的探討[J].中國(guó)物業(yè)管理,2006,(7).

[5]佚名.近九成小區(qū)沒(méi)有開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)[N].北京青年報(bào)，2006-12-27.

[6]楊遂全.比較民商法學(xué)（修訂版）[M].北京：法律出版社，2007.

責(zé)任編輯：張隆輝

C939

A

1672-2094(2013)06-0024-05

2013-10-06

王曉麗（1988-）,女，四川仁壽人，四川大學(xué)法學(xué)院2012級(jí)民商法碩士研究生。