單寅南

河南省省直機(jī)關(guān)房屋建設(shè)開發(fā)公司（450000）

0 前言

房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重頭戲，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中貫穿于項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)運(yùn)營(yíng)周期的一項(xiàng)關(guān)鍵活動(dòng)。因此，房地產(chǎn)業(yè)為提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理水平，做好工程全過(guò)程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制及創(chuàng)新是房地產(chǎn)工程取得項(xiàng)目成功的重中之重。文章旨在分析房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理，對(duì)其規(guī)劃研究提出合理化建議。

1 房地產(chǎn)工程中開發(fā)管理的內(nèi)容

工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)，如何做好工程管理對(duì)保障建筑工程順利進(jìn)行、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有重要意義。下面我將簡(jiǎn)要介紹一下房地產(chǎn)工程管理內(nèi)容，其大體可分為三個(gè)方面。

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理

俗語(yǔ)說(shuō):“好的開始是成功的一半?！币?guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。這一階段工作的關(guān)鍵，就是明確建筑規(guī)劃方案。建筑規(guī)劃方案關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗，必須認(rèn)真探究分析建筑方案的可行性和可取性，使得建筑規(guī)劃方案在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中的作用得到發(fā)揮和充分體現(xiàn)[1]。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理

優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是一個(gè)建筑的靈魂，設(shè)計(jì)管理直接決定建筑工程目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此，對(duì)于如何做好房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理，有如下建議。

1.2.1 提高設(shè)計(jì)單位的市場(chǎng)準(zhǔn)入

嚴(yán)格以《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，優(yōu)化對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇，使得擁有良好資質(zhì)和實(shí)力的設(shè)計(jì)單位進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。

1.2.2 與設(shè)計(jì)人員加強(qiáng)溝通

保證施工人員和設(shè)計(jì)人員的工作溝通，如施工要求、項(xiàng)目目標(biāo)、施工進(jìn)度等。雙方協(xié)調(diào)合作，及時(shí)有效解決工作中的問(wèn)題，提升工作效率。

1.2.3 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的工作監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)商要嚴(yán)格監(jiān)督設(shè)計(jì)單位執(zhí)行國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提升設(shè)計(jì)技術(shù)含量；開發(fā)商要按要求進(jìn)行施工圖審查，對(duì)有需要改進(jìn)的地方，嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行，不得單方面操作[2]。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)施工管理

房地產(chǎn)開發(fā)施工管理直接關(guān)乎工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，自身具有周期長(zhǎng)、內(nèi)容繁、影響深遠(yuǎn)、涉及廣的特點(diǎn)。在施工過(guò)程中，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)和規(guī)范要求，擇優(yōu)選擇施工單位以保證房地產(chǎn)工程的順利開展。對(duì)此，要做好以下幾個(gè)方面的工作。

首先，管理好施工合同。施工合同是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行施工管理的法律憑證，開發(fā)企業(yè)和施工單位要嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目合同。其次，保證施工質(zhì)量。質(zhì)量是一個(gè)建筑的生命，保證施工質(zhì)量是施工管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)工作人員要把握全局，與施工單位通力協(xié)作，共同保證施工質(zhì)量。再次，嚴(yán)格執(zhí)行工期。工期順利完成不僅關(guān)乎房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位的根本利益，還涉及到購(gòu)房者的利益，三者不可分割。為順利交工，要督促施工單位結(jié)合實(shí)際，制定詳細(xì)且切實(shí)可行的施工計(jì)劃并嚴(yán)格實(shí)施。

2 房地產(chǎn)工程中開發(fā)管理面臨的挑戰(zhàn)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問(wèn)題越來(lái)越多，對(duì)此進(jìn)行分析，可為提升房地產(chǎn)開發(fā)管理水平提供依據(jù)和憑證。

2.1 房地產(chǎn)工程前期準(zhǔn)備不足

房地產(chǎn)開發(fā)商在前期準(zhǔn)備工作中，較多關(guān)注房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)價(jià)值、升值空間、配套設(shè)施等，往往對(duì)技術(shù)方面的工作掌握不足；還有部分開發(fā)商為加快進(jìn)度，提早工程交付，對(duì)工程建設(shè)缺乏了解，這些都對(duì)以后工作的開展留下了隱患。

2.2 開發(fā)商對(duì)有關(guān)施工規(guī)定缺乏重視

開發(fā)商往往為了趕工期，提早交房實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，對(duì)建筑許可證辦理重視不夠。部分開發(fā)商還未等到許可證審批下來(lái)就使工程匆匆上馬，等到相關(guān)管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，便造成嚴(yán)重后果，最終使得開發(fā)商處于極為被動(dòng)的位置，影響工程交付并有損企業(yè)信譽(yù)。

2.3 工程驗(yàn)收和備案管理不到位

開發(fā)商往往在工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)有關(guān)分部分項(xiàng)驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等環(huán)節(jié)缺乏足夠重視，以致到工程竣工時(shí)出現(xiàn)驗(yàn)收材料準(zhǔn)備不齊全、結(jié)算依據(jù)不充分等問(wèn)題，使得驗(yàn)收無(wú)法開展，造成工程拖延交付使用等不良后果，最終得不償失，影響工程收尾。

3 對(duì)房地產(chǎn)工程中開發(fā)管理的對(duì)策探討

既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)企業(yè)做好工程全過(guò)程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制等工作是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵因素。

3.1 掌握工程管理的絕對(duì)控制權(quán)

開發(fā)商必須全面統(tǒng)籌整個(gè)工程建設(shè)，配備具有專業(yè)知識(shí)和相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)體進(jìn)行整體工程質(zhì)量、進(jìn)度、各部門協(xié)調(diào)配合等方面的工作。

開發(fā)商在策劃階段就要做好全局控制計(jì)劃，這就需要高級(jí)工程管理人員深入介入，使得工程計(jì)劃和營(yíng)銷計(jì)劃、資金計(jì)劃有效配合，以便形成切實(shí)可行的項(xiàng)目計(jì)劃書，這有利于公司面對(duì)全局的把握和統(tǒng)籌?？刂茩?quán)掌握在開放商手中，可隨時(shí)糾正施工中的項(xiàng)目偏差，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，可最大限度的確保各個(gè)階段合理使用人力、物力、財(cái)力，減少工程損耗，實(shí)現(xiàn)雙方利潤(rùn)最大化。

3.2 選擇高素質(zhì)施工單位

施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)乎工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。房地產(chǎn)開發(fā)商要選擇高素質(zhì)施工單位和專業(yè)性強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理。開發(fā)商在進(jìn)行選擇時(shí)，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考量:施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)設(shè)備配備、近幾年施工業(yè)績(jī)、企業(yè)誠(chéng)信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工整體水平等[3]。只有從多方面了解和掌握相關(guān)信息，加大篩選力度，提高項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻,選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子從事項(xiàng)目施工工作，為建筑的順利交工、保證項(xiàng)目質(zhì)量、提升開發(fā)商和施工方企業(yè)價(jià)值、獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3.3 加強(qiáng)對(duì)工程的有效管理

開發(fā)商為保證工程質(zhì)量，必須建立高效且合理的管理制度。這一制度包括:工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理。

工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體，要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理,如對(duì)工程進(jìn)行合理的組織設(shè)計(jì)、實(shí)施獎(jiǎng)懲制度、督促工程施工等，保證工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。工程材料是建筑工程的骨骼，開發(fā)部門要加大對(duì)建筑材料的市場(chǎng)調(diào)查，嚴(yán)格建筑材料市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，合理選材，多角度、全方位加以比較和區(qū)分，嚴(yán)格把握材料質(zhì)量關(guān)，保證建筑材料供應(yīng)鏈，提高材料供應(yīng)速度，為加快工程進(jìn)度、提高工程質(zhì)量及降低工程成本提供切實(shí)保障。

3.4 嚴(yán)格房地產(chǎn)工程前期準(zhǔn)備工作

面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)前期準(zhǔn)備不足，留下大量的安全隱患等弊端，開發(fā)商要轉(zhuǎn)變觀念，嚴(yán)格做好前期準(zhǔn)備工作。設(shè)計(jì)階段要做足準(zhǔn)備，要審查設(shè)計(jì)圖紙的合理性、可行性、安全性和完整性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；審查總體規(guī)劃、戶型要求及建筑要求；監(jiān)察工程概算使之經(jīng)濟(jì)合理，為工程招標(biāo)和控制建筑成本提供建設(shè)性依據(jù)。在施工招標(biāo)階段，嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，制定施工方案和措施并確保投標(biāo)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行；雙方共同制定施工承包合同，明確有關(guān)建筑條款，遵守相關(guān)法律法規(guī)和各項(xiàng)規(guī)章制度。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理體系先進(jìn)與否、業(yè)務(wù)和技術(shù)水平的質(zhì)量高低等，這些因素都直接影響工程建設(shè)的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的工程管理具有深刻意義，在這個(gè)過(guò)程中，用系統(tǒng)工程的理念和方法進(jìn)行有效的規(guī)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)等管理工作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目具有深遠(yuǎn)影響。

[1]呂萍.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)[J].遼寧教育行政學(xué)院學(xué)報(bào),2011,(2)：132.

[2]畢星，翟麗.房地產(chǎn)工程開發(fā)管理探析[J].中國(guó)房地產(chǎn),2012,(2)：15.