房地產(chǎn)企業(yè)融資必將投向樓市建設，相應的水泥需求應有所增加。房地產(chǎn)作為水泥行業(yè)的重要需求點，或許將給需求不振的水泥業(yè)帶來轉(zhuǎn)折點。

近年來，房地產(chǎn)調(diào)控以控制價格增長與限購并舉，然而，目前房地產(chǎn)調(diào)控正處于從“抑制需求”轉(zhuǎn)變?yōu)楦訌娬{(diào)“增加供給”的調(diào)控思維過渡期。

從 2011 年第 3 季度開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼，隨后限購令、國十條始終以嚴控房地產(chǎn)為基調(diào)。在嚴控樓市的政策之下，2012 水泥行業(yè)行情陡轉(zhuǎn)直下，在 2011 年全行業(yè)盈利超1000 億之后，2012 年水泥行業(yè)凈利潤縮水一半，全行業(yè)產(chǎn)能過剩凸顯，成為繼鋼鐵行業(yè)之后，又一產(chǎn)能急劇過剩的傳統(tǒng)制造行業(yè)。2013 年上半年，全國水泥市場均不甚景氣，除了甘肅、江西等局部地區(qū)外，水泥需求不足、市場低迷，水泥行業(yè)需求旺季已經(jīng)不再。

現(xiàn)在，“房地產(chǎn)正在進入一個微妙的時刻”。7 月 30日，中共中央政治局會議提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。隨后，房地產(chǎn)上市公司密集發(fā)布再融資公告，業(yè)內(nèi)將此解讀為新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)板塊股票持續(xù)走強，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)摹耙种菩枨蟆鞭D(zhuǎn)變?yōu)楦訌娬{(diào)“增加供給”的調(diào)控思維過渡期。

如果真是如此，房地產(chǎn)調(diào)控“抑制需求”走向“增加供給”，那么，房地產(chǎn)企業(yè)融資必將投向樓市建設，相應的水泥需求應有所增加，房地產(chǎn)作為水泥行業(yè)的重要需求點，或許將給需求不振的水泥業(yè)來帶轉(zhuǎn)折點。

1 調(diào)控思路或轉(zhuǎn)變

8 月 8 日，媒體曝出，目前國務院有關房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制已經(jīng)形成初步草案。該草案正在有關部委、協(xié)會等小范圍內(nèi)征求意見。該改革或?qū)呢敹?、金融、土地制度入手，其中，房產(chǎn)稅是重點研究課題。

報道援引知情人士的話稱，從方案中可以看出，中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革，避免此前在體制不順的情況下以行政手段“治標不治本”所帶來的弊端，“比如說，現(xiàn)在處于貨幣超發(fā)的時間段，資產(chǎn)價格肯定會往上走，無論怎么調(diào)控都沒用，只能把金融改革，貨幣控制好，房價才能下來。”

“這一次的氣氛與以往明顯不一樣，風向可能有變?！备卟叩禺a(chǎn)服務機構(gòu)首席策略官李國平表示，7 月“地王”頻出，房地產(chǎn)市場的熱度和輿論態(tài)勢，不亞于此前的任何一次調(diào)控。以往，中央通常會有“加強調(diào)控”、“抑制房價過快上漲”或“促進房價合理回歸”等表態(tài)，以平抑市場預期，總體上是打壓和控制的態(tài)度。但是，這一次中央強調(diào)的是“保持合理投資增長，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。有著多年房地產(chǎn)行業(yè)和政策觀察經(jīng)驗的李國平認為，這里面有一點鼓勵的意味。

華泰證券的一份研究報告則稱，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立剛起步，目前正處在調(diào)控思維轉(zhuǎn)變的過渡期，調(diào)控思路將從“抑制需求”轉(zhuǎn)變?yōu)楦訌娬{(diào)“增加供給”。土地供應的增加和再融資渠道的漸進式放開，都將給“增加供給”帶來幫助。

對于現(xiàn)有的限價、限購等調(diào)控政策，行業(yè)分析人士表示難以馬上退出：“政策要穩(wěn)定，包括現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控不會隨意改變，但不會再不斷地出新的調(diào)控政策，會更多地發(fā)揮現(xiàn)有政策的威力，落實好現(xiàn)在的政策?！?/p>

一位接近國家住房和城鄉(xiāng)建設部的分析人士則指出，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述，在上一屆政府的調(diào)控政策中也多次出現(xiàn)，還不能據(jù)此斷言政策轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)調(diào)控是否會有新的變化和思路，仍需等待決策層的定調(diào)和具體表態(tài)。時間點大致在十八屆三中全會之后或明年“兩會”前后。

國家發(fā)改委主任徐紹史 7 月 31 日參加新華網(wǎng)在線訪談時提到，下一步要建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，促進房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長。

8 月 5 日，發(fā)改委主任徐紹史在報告中指出下半年工作重點包括“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，具體內(nèi)容包括“堅持房地產(chǎn)調(diào)控各項政策，加大對保障性安居工程建設的推進力度，加快普通商品住房開工建設，支持居民家庭首套自住購房需求”。

2 再融資開閘漸近

7 月 30 日，中共中央政治局會議提出“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”之后，房地產(chǎn)上市公司密集發(fā)布再融資公告。8 月以來，新湖中寶、冠城大通和宋都股份等多家房企相繼發(fā)布再融資預案，近日，北京城建推出定向增發(fā)預案。截至目前，這四家房企的擬再融資金額超過 127 億元。

8 月 2 日，新湖中寶公告了非公開發(fā)行預案，計劃募集55 億元資金投向位于上海的兩個棚戶區(qū)改造項目。新湖中寶的定增方案，是被市場解讀為房地產(chǎn)再融資有條件放開的信號。同一天，冠城大通也發(fā)布了 18 億元可轉(zhuǎn)債的再融資預案。

8 月 6 日，停牌一個月之久的宋都股份公告了定向增發(fā)預案，擬募集 15 億元資金投向南京和杭州的兩個普通商品住宅項目。

宋都股份稱，此次定向增發(fā)，除了提高公司凈資產(chǎn)規(guī)模和償債能力以外，還包括“提高中小套型普通商品住房項目開發(fā)力度”，并稱該募集資金投向“符合國家增加中小套型普通商品住房項目的相關政策和發(fā)展方向”。

“如果宋都股份的增發(fā)方案獲批，那就能判斷房地產(chǎn)再融資的閘門徹底放開?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，與此前新湖中寶面向棚戶區(qū)改造項目的定增方案不同，宋都股份此次募資投向完全是普通商品住宅項目。

一家大型券商的內(nèi)部人士也認為，“宋都股份肯定事先要與監(jiān)管部門溝通，這個方案本身就很有信號意義”。

此外，中茵股份、金科股份和招商地產(chǎn)在內(nèi)的多家上市房企皆以籌劃重大事項為由，于近日相繼公告停牌，業(yè)內(nèi)分析可能正籌備再融資方案。

在房地產(chǎn)嚴厲的調(diào)控政策下，房企再融資不被允許已經(jīng)三年，房企負債率高、貸款利息高，房企普遍面臨較大的資金壓力，房企拿地開工建設也受到了一定遏制，房企再融資的迫切心情可見一斑。

而隨著近期多家房企融資方案的出爐，業(yè)內(nèi)人士認為，政府對房地產(chǎn)調(diào)控行政手段將逐漸淡化，未來房地產(chǎn)市場或越來越趨于市場化，房企正在醞釀的新一輪融資有望開閘。暫停三年的房地產(chǎn)再融資有望開閘，在不斷加強市場對調(diào)控政策可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的預期。

3 限購松動刺激增量

就在房企再融資開閘預期升溫同時，近期溫州證實擬放寬限購政策。

媒體報道，素有樓市風向標之一稱號的溫州，微調(diào)了限購政策：已有一套住宅的，可以再買一套。2011 年 3 月，溫州曾出臺的“限購令”規(guī)定，本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非戶籍家庭只能新購買一套住房，較其他城市更為嚴格。業(yè)內(nèi)人士認為，種種跡象表明，長期被嚴厲調(diào)控的地產(chǎn)板塊的冬天已經(jīng)過去。

對于此次限購政策微調(diào)，溫州官方并未正式下發(fā)文件，而是在實際操作中按照一定標準執(zhí)行。溫州市住建委認為，此次放松仍在國務院要求執(zhí)行的限購標準內(nèi)，只是調(diào)控政策上的微調(diào)。

安信證券研究報告認為，2011 年溫州出臺的限購政策較國務院的要求更嚴，本次政策調(diào)整是對此前政策過嚴的糾偏。2011 年出臺限購政策時，溫州房價上漲幅度遠高于全國平均水平。由于民間融資問題導致溫州房地產(chǎn)市場較為特殊，最近兩年溫州房價的波動在全國范圍內(nèi)并不具有代表性。未來少數(shù)限購政策嚴于國務院標準，且樓市基本面逐漸惡化的城市有回歸全國限購標準的可能。

行業(yè)人士表示，如果房企再融資開閘，只對部分地產(chǎn)股利好且利好有限。雖然新湖中寶等房企出臺了再融資計劃，但是計劃還沒被批準。而從新湖中寶等房企的融資計劃中可以看出，投資的項目多為棚戶區(qū)建設和保障房項目，是針對于符合國家政策的融資方案?？梢娬_放融資是有條件有方向的，政府對解決保障房建設方面的大力支持，并可能借錢參與建設。因此，如果房企融資針對性地開閘，也許會導致部分房企改變計劃投資到保障房方面的建設。房企融資對一些上游相關行業(yè)是利好，比如鋼鐵、水泥等建材行業(yè)。

今年 6 月 26 日的國務院常務會議曾研究部署加快棚戶區(qū)改造，提出今后五年完成各類棚戶區(qū)改造 1000 萬戶，其中 2013 年改造 304 萬戶。會議要求各級政府增加財政投入，引導金融機構(gòu)信貸支持，符合規(guī)定的企業(yè)可發(fā)行專項用于棚戶區(qū)改造的中期票據(jù)和企業(yè)債券。華泰證券分析師曹光亮認為，針對舊城改造和棚戶區(qū)改造項目的再融資被放行是大概率事件。

且不論，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會轉(zhuǎn)向，針對舊城改造和棚戶區(qū)改造項目的再融資被放行卻是大概率事件。因此，房企勢必加大投資，水泥等建材需求會得到相應增長，一旦全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控向“增加供給”方向轉(zhuǎn)變，筆者亦認為從這么多年的限購、限價調(diào)控來看，效果并不突出，因為，“增加供給”將具有可行性，但是考慮的部分地區(qū)的房屋空置率，這些地區(qū)并不適合“增加供給”，所以區(qū)域性的“增加供給”比較合理，這些地區(qū)的水泥需求亦將恢復增長。

從水泥業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的相關性來看，2011 年高鐵停建，房地產(chǎn)受到打壓以來，水泥市場陡直下滑，利潤大幅下降。那么，隨著房地產(chǎn)調(diào)控從“抑制需求”向強調(diào)“增加供給”轉(zhuǎn)變，加之融資開閘，房地產(chǎn)新建項目將大幅增加，水泥業(yè)將迎來復蘇。