宋立鵬 王顏

樓市整體表現(xiàn)優(yōu)異帶熱公寓

根據(jù)中原地產(chǎn)2012年10月的月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南在10月成交公寓產(chǎn)品452套，約2.35萬(wàn)平米，環(huán)比分別上漲了115%和122%，達(dá)到了2012年以來(lái)的成交高峰。

實(shí)際上，這種公寓市場(chǎng)的火熱現(xiàn)象并不僅僅是曇花一現(xiàn)，而是之前市場(chǎng)積累的一次集中釋放。觀察2012年濟(jì)南市場(chǎng)公寓成交量月度趨勢(shì)就可以發(fā)現(xiàn)，雖然這10個(gè)月的公寓成交趨勢(shì)有升有降，但市場(chǎng)的整體成交走勢(shì)還是呈上升狀態(tài)的。而供應(yīng)方面的情況也與此類似。2012年濟(jì)南市公寓在售供應(yīng)量月度趨勢(shì)顯示，相比一季度，濟(jì)南的公寓供應(yīng)狀態(tài)在4月份有一次明顯的躍升，隨后一直保持穩(wěn)定，并在10月份達(dá)到高峰。

均價(jià)方面，從1月份以來(lái)濟(jì)南公寓市場(chǎng)的均價(jià)便處于來(lái)回波動(dòng)的狀態(tài)。雖然從1月的15913元/m²到2月的10689元/m²，公寓均價(jià)下滑了有3成之多，但其后便一直處于波動(dòng)上升的狀態(tài)。10月份的均價(jià)雖然再次環(huán)比下降，但相較2月到8月的數(shù)據(jù)已經(jīng)上漲了不少。

公寓市場(chǎng)為何會(huì)漸漸熱起來(lái)？這要?dú)w功于2012年本地商品房市場(chǎng)的整體向好。經(jīng)歷了年初的樓市“冬眠期”，進(jìn)入“金三銀四”之后濟(jì)南的商品房市場(chǎng)開(kāi)始回歸正軌，而在之后的幾個(gè)月中，樓市表現(xiàn)也一直維持在一種穩(wěn)步爬升的狀態(tài)，直到“金九銀十”迎來(lái)一波高潮?？梢哉f(shuō)，從2012年三月份以來(lái)，濟(jì)南樓市便沒(méi)有所謂的“淡季”，商品房市場(chǎng)的狀態(tài)火熱不僅帶紅了住宅市場(chǎng)，也使得公寓市場(chǎng)得以慢慢走出低谷，漸漸熱起來(lái)。

投資需求為主暫難趕超住宅

對(duì)比前幾年濟(jì)南公寓的年供應(yīng)量和成交量可以發(fā)現(xiàn)，雖然2012年公寓市場(chǎng)的表現(xiàn)還比不上2008年2009年最為繁榮的階段，但取得的一些成績(jī)已經(jīng)表現(xiàn)出了明顯的回溫態(tài)勢(shì)。截至2012年10月份，濟(jì)南市年內(nèi)新增公寓供應(yīng)面積累計(jì)達(dá)到了23.79萬(wàn)m²，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2009年以來(lái)的各年同期。成交方面，累計(jì)15.52萬(wàn)m²的成交面積雖然還及不上2009年與2010年的數(shù)據(jù)，但已經(jīng)超過(guò)了2011年的13.19萬(wàn)m²。

雖然本地公寓市場(chǎng)在逐漸走出低谷基本上已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，但年內(nèi)公寓成交均價(jià)的來(lái)回波動(dòng)則證明，這一市場(chǎng)目前的狀態(tài)依然不穩(wěn)定。2012年先后出現(xiàn)了數(shù)次公寓零供應(yīng)和零成交的尷尬情況，這也是為何新增供應(yīng)量已經(jīng)趕超之前，但成交量卻還趕不上2009年2010年同期的原因。

公寓市場(chǎng)難以趕超住宅市場(chǎng)，恐怕還是由于其自身的產(chǎn)品性質(zhì)所決定。根據(jù)樂(lè)居記者對(duì)濟(jì)南市三個(gè)公寓代表性項(xiàng)目的實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，目前大多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)買公寓的投資用途還是以投資為主，占到了整個(gè)購(gòu)買群體的7成左右；而真正購(gòu)買公寓作為居住用途的，還是以一些年輕人為主，比起其他購(gòu)房群體，他們更愿意嘗試新鮮事物。

濟(jì)南公寓市場(chǎng)的漸熱，預(yù)示著一個(gè)屬于公寓的新時(shí)代可能即將開(kāi)啟；不過(guò)相對(duì)于住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)還太小，還需要長(zhǎng)久的發(fā)展。所以最為適合的稱呼應(yīng)該是——公寓“小”時(shí)代。

未來(lái)西部北部可能成為熱土

目前，濟(jì)南市場(chǎng)上在售以及待售的公寓項(xiàng)目有30個(gè)左右，而這其中位于歷下區(qū)的項(xiàng)目是最多的，差不多占了總數(shù)的4成以上；而在2012年前10個(gè)月，歷下區(qū)的公寓成交面積以及成交均價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他區(qū)域。對(duì)于公寓來(lái)說(shuō)，商圈是決定其生命力的最大因素，沒(méi)有一個(gè)公寓項(xiàng)目可以離開(kāi)商圈獨(dú)自生存。因此相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，區(qū)位對(duì)于公寓的影響只大不小。這也就能解釋為何眾多公寓項(xiàng)目會(huì)扎堆歷下區(qū)了，畢竟這里是目前濟(jì)南最成熟的商圈聚集地

公寓為商用，水電費(fèi)按商用算，土地使用年限為50年，不可以遷戶口。住宅水電費(fèi)按民用算，土地使用年限為70年。公寓交納的稅費(fèi)和土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售價(jià)格要比住宅稍高。

公寓普遍的特點(diǎn)是位置屬于中心地段，一般以小戶型全裝修出現(xiàn)。居住人群主要以長(zhǎng)住的商務(wù)客群為主，看重的是便利的位置和準(zhǔn)酒店式的居住體驗(yàn)，同時(shí)比酒店低的租金。但也有極個(gè)別的是大戶型超豪華的產(chǎn)品，但是客群只是層次更高，以家庭一起過(guò)來(lái)居住的長(zhǎng)住商務(wù)客。這類人群通常只是住個(gè)一年半載的，所以對(duì)于酒店式的享受很在乎，同時(shí)對(duì)于有無(wú)燃?xì)夤?yīng)，水電是否平價(jià)并不在乎。由于帶有部分的投資屬性，所以小戶型，低總價(jià)就是很重要的特點(diǎn)。

從功能上來(lái)講，公寓要在保證基本居住功能的基礎(chǔ)上，更講究舒適性，功能的完備性、服務(wù)和結(jié)構(gòu)的合理性。首先，單套公寓的面積要達(dá)到120平方米，這樣它才能在室內(nèi)功能分區(qū)上做得比較好，面積過(guò)小，那么舒適性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空間面積也應(yīng)該大，這個(gè)空間面積主要體現(xiàn)在層高上，早期的一些住宅，不太強(qiáng)調(diào)層高的問(wèn)題。公寓的平面面積大了，如果層高不夠的話，容易讓人有種壓抑感，所以公寓一般要求層高在2.8米以上。在配套上，公寓要達(dá)到24小時(shí)電梯和24小時(shí)熱水的標(biāo)準(zhǔn)。

在建筑質(zhì)量和建筑標(biāo)準(zhǔn)上，公寓基本以板樓為主，通風(fēng)性要好，陽(yáng)光充足。其他方面公寓和住宅沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別。

普通住宅，一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質(zhì)檔次高低不同。居住人群要看中居住環(huán)境、綠化、學(xué)校等配套。由于是長(zhǎng)期居住，因此要關(guān)心物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等開(kāi)支，交通便利也很重要，但是較之商用人群還是有一定容忍度，允許新盤之后再完善相關(guān)的生活配套設(shè)施。

鏈接：濟(jì)南規(guī)定居住公寓界定須使用年限為70年

目前，省城樓市，公寓差別很多，比如有的公寓國(guó)土使用年限為70年，有的只有50年，有的只有35年。按規(guī)定，目前省城樓市中公寓種類繁多，但不外乎兩大類，一類是居住用地公寓，另一類是商業(yè)金融業(yè)用地公寓。濟(jì)南市明確要求，公寓建設(shè)項(xiàng)目報(bào)審時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃總平面圖中明確其建筑布局、出入口位置及建設(shè)規(guī)模、比例。單體平面圖上應(yīng)當(dāng)逐套標(biāo)注公寓的具體類別。

規(guī)劃部門在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件時(shí)，城鄉(xiāng)建設(shè)部門在辦理建筑工程施工許可證和商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可證時(shí)，均應(yīng)標(biāo)明公寓性質(zhì)為“居住公寓”或“商務(wù)公寓”。開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋預(yù)（銷）售時(shí)，銷售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)公示公寓的國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)（現(xiàn)）售許可證等證書。簽訂商品房買賣合同時(shí)，房屋用途欄應(yīng)標(biāo)明“居住公寓”或“商務(wù)公寓”。

公寓在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)劃部門確定的具體公寓類別，在房屋產(chǎn)權(quán)證上的規(guī)劃用途一欄標(biāo)注。標(biāo)注為居住公寓的房屋就在此次限購(gòu)范圍之內(nèi)，而標(biāo)注為商務(wù)公寓的房屋則不在此次限購(gòu)范圍內(nèi)。市民可通過(guò)公寓的國(guó)土使用年限進(jìn)行簡(jiǎn)單的判斷，如國(guó)土使用年限為70年，一般情況下，該公寓就是居住公寓。