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        貴陽“鬼城”:三四線城市樣板間

        2013-04-02 04:48:00
        民生周刊 2013年21期
        關(guān)鍵詞:樣板間商貿(mào)城鬼城

        □ 葉 檀

        封面報(bào)道cover story

        貴陽“鬼城”:三四線城市樣板間

        急于造城的貴陽市,在其政府的推動(dòng)下,正成為政府主導(dǎo)財(cái)政、旁者觀察三、四線城市房產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的“樣板間”。

        □ 葉檀

        以一年相當(dāng)于東部地區(qū)十年的建設(shè)速度“趕英超美”,貴陽市政府在下一招險(xiǎn)棋。

        貴陽正在追趕鄂爾多斯。

        開發(fā)商不是在造樓,而在造城,他們才是城鎮(zhèn)化的急先鋒。舞臺(tái)背后,政府才是貴陽樓市的真正推動(dòng)者。貴陽是政府主導(dǎo)土地財(cái)政的極致樣本。

        貴陽在房地產(chǎn)市場赫赫有名,并非房價(jià)高,而是樓盤與膽子一樣大,因此貴陽成為觀察三、四線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的“樣板間”。

        號(hào)稱“中國第一大盤”的花果園,是貴陽大盤曾經(jīng)的代表,體量1830萬平方米,規(guī)劃入住35萬人口,平均每人擁有的面積達(dá)到52.3平方米。而現(xiàn)在,中鐵國際生態(tài)城2038.02萬平方米的體量超過了花果園,預(yù)計(jì)總投資400億元人民幣。貴陽西南國際商貿(mào)城規(guī)劃占地面積多達(dá)10平方公里,總建筑面積約1420萬平方米,預(yù)計(jì)總投資600億元。目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級(jí)大盤就有13個(gè),建筑規(guī)模超過1000萬平方米的樓盤有4個(gè)。

        貴陽大盤眾多,模式不同。國際生態(tài)城打的是旅游、養(yǎng)老、生態(tài)地產(chǎn)的概念,西南國際商貿(mào)城打的是商業(yè)旺角的概念,而未來方舟兼具博物館、歌劇院、室內(nèi)娛樂中心等文化設(shè)施,數(shù)個(gè)大盤牢牢占據(jù)了貴陽各個(gè)方位的房地產(chǎn)概念。

        以一年相當(dāng)于東部地區(qū)十年的建設(shè)速度“趕英超美”,貴陽市政府在下一招險(xiǎn)棋。

        雖然在省內(nèi)具有無可比擬的優(yōu)勢,但貴陽對(duì)外吸引力較弱,目前的常住人口不足以覆蓋擴(kuò)張的樓盤。2011年底貴陽常住人口439萬人,占全省人口總數(shù)的12.65%,是貴州全省9個(gè)市(州)中人口占全省比重提高較多的一個(gè)。截至2012年末,貴陽市常住人口為445.17萬人,比上年增長1.33%,增長近6萬人,十年僅增長60萬,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化能容納百萬人的大樓盤。

        在當(dāng)?shù)?,購房入戶政策的激?lì)不足以產(chǎn)生類似于2003年上海藍(lán)印戶口同樣的威力。當(dāng)時(shí)上海吸引的是全國,尤其是華東地區(qū)的購房群體,由于效果太好不得不匆匆取消購房入戶政策。而貴陽購房入戶吸引的是省內(nèi)人口,對(duì)外地尚缺乏吸引力。不要說貴陽,就是更大的城市天津,由于毗鄰北京,尺度頗大的購房入戶政策也難以消化大批房地產(chǎn)供應(yīng)量。

        貴陽或者增加本地吸引力,如海南一樣讓全國投資者把貴陽當(dāng)作消閑投資房產(chǎn)圣地,或者動(dòng)用行政力量讓更多的貴州人進(jìn)入貴陽,但這些人如果沒有足夠的資金,將成為城市中不具備投資能力的無效購買群體。

        大量推地,可以反映貴陽財(cái)政壓力之大。從數(shù)據(jù)看,貴陽的土地出讓收入之高,對(duì)土地收入、租費(fèi)依賴之嚴(yán)重,與其它地方如出一轍。

        根據(jù)貴陽市財(cái)政局的數(shù)據(jù),2011年貴陽市本級(jí)稅收收入為52.2420億元,為預(yù)算的100.27%,比上年增長23.15%。作為大頭的增值稅為4.4095億元,同經(jīng)增長11.62%;營業(yè)稅完成13.8458萬元,同比增長21.29%;企業(yè)所得稅完成9.8515萬元,同比增長17.65%;非稅收入完成14.9613億元,同比增長101%。以土地出讓金為主的基金預(yù)算收入69.4447萬元,基金預(yù)算結(jié)余117069萬元。政府基金收入既超過了稅收收入,也超過了一般預(yù)算收入,成為地方財(cái)政的頂梁柱。

        貴陽對(duì)外吸引力較弱,目前的常住人口不足以覆蓋擴(kuò)張的樓盤。圖/CFP

        與其他城市相比,考慮到土地出讓的數(shù)量,貴陽的土地溢價(jià)并不高。去年掛牌出讓的熟地與2005年相比,維持在每平方米1750元左右,沒有大幅上漲。貴陽之所以還能夠建成大量的基礎(chǔ)設(shè)施、樓堂館所,與地方政府公共設(shè)施、面子工程、新興產(chǎn)業(yè)的外包相關(guān)。

        以中天城投的未來方舟項(xiàng)目為例,雖然得到了5000多畝土地,拿地成本卻只有100萬元/畝,較一般開發(fā)商在當(dāng)?shù)啬玫貎r(jià)略低,但中天城投所建設(shè)的主題公園、海洋館、博物館等,建立城市中軸線與地標(biāo)建筑,早已超過了開發(fā)商的職責(zé)范圍,而是代行地方政府之責(zé)。而地方政府的回報(bào)很明確,低價(jià)地,政策綠燈。

        再如西南國際商貿(mào)城,竟肩負(fù)著把所在區(qū)貴陽觀山湖區(qū)建成貴州省商貿(mào)中心的重任。不僅如此,7月3日,貴陽市的微型企業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化基地、觀山湖區(qū)SYB創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)基地落戶于該商貿(mào)城,落戶的小微企業(yè)可以享受系列優(yōu)惠,省市領(lǐng)導(dǎo)出席昭示規(guī)格之高。

        可以看到,不僅金融、地方財(cái)政與房地產(chǎn)業(yè)綁定,文化旅游、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、商業(yè)運(yùn)輸均與房地產(chǎn)密不可分。房地產(chǎn)已經(jīng)全方位滲透到中國經(jīng)濟(jì)中,滲透到城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中。這就是現(xiàn)實(shí),中國經(jīng)濟(jì)兩只手,一只是政府,一只是開發(fā)商。

        其它地方大同小異,吸納不了資金人口者成為鄂爾多斯第二,幸運(yùn)者則成為上海第二。

        最后說一段小插曲。貴陽當(dāng)?shù)氐呐笥驯硎?,不?huì)去買超級(jí)大盤,而會(huì)去買精致的小盤。原因很簡單,“如果35萬人里面大部分人傍晚一起做飯、一起洗澡,水能供應(yīng)得上嗎?如果一起上班,道路能保障嗎?萬一失火了,消防車進(jìn)得來嗎?”

        缺乏人性關(guān)懷,為貴陽造城的這場宏大“敘事”做了一個(gè)不可忽視的注腳。

        (作者為著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員)

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