■ 曾志楊

調(diào)控房價必須調(diào)控地價

■ 曾志楊

3月1日，“新國五條”細(xì)則的發(fā)布引起了強(qiáng)烈的社會反響。細(xì)則中，國務(wù)院要求各省市一季度出臺今年房價調(diào)控目標(biāo)，可提高二套房房貸首付比例和貸款利率，對個人出售住房的，按照規(guī)定，征收房產(chǎn)增值20%為個人所得稅。

對于未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，多名業(yè)內(nèi)專家表示，應(yīng)該有穩(wěn)定且長效的機(jī)制，避免一時的政策之后導(dǎo)致房價反彈。

如何建立穩(wěn)定且長效的機(jī)制？這是值得我們探討的問題。就房價的構(gòu)成來說，主要由土地成本和建筑成本構(gòu)成，要抑制房價的過快增長，還需從抑制地價上漲入手。

地價是構(gòu)成房價的主要成本，地價高，房價自然高。如果我們只著手于調(diào)控房屋的出售價格，卻忽視了地價影響的因素，在地價仍然偏高的情況下，要做到平抑房價又談何容易。僅提高二套房房貸首付比例和貸款利率，缺乏抑制地價的措施，難以達(dá)到最終抑制房價的目標(biāo)。

要抑制房價就必須抑制地價，但地價的抑制卻受到多方面的困擾：一是出售國有土地成了一些地方財政的重要來源，地方政府當(dāng)然希望土地出售的價格越高越好；二是土地的拍賣方式推高了地價，一塊土地有多家地產(chǎn)商競逐，連番叫價之下，最終成交價往往遠(yuǎn)高于土地的起拍價；三是土地是希缺資源，于是就出現(xiàn)將土地作為增值對象進(jìn)行投資，囤積居奇的現(xiàn)象，導(dǎo)致了大量土地的閑置。

國土資源部發(fā)布的地價監(jiān)測成果顯示，2012年末，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3129元/平方米，其中住宅用地為4620元/平方米，是工業(yè)用地的近7倍。地價高推高了房價上漲這是無庸置疑的事，要抑房價就必須抑地價。

抑制地價過高，應(yīng)該變拍賣的“高者為得”為“房價限制”。所謂“高者為得”是指誰出價高，土地就為誰所得。這種拍賣方式只管賣不管售，地產(chǎn)商高價拿地必然高價出售，這種拍賣方式之下要想抑制房價的上漲只能說是一廂情愿的事情。所謂“房價限制”是指競拍者必須承諾在一定的價格范圍內(nèi)出售住房而不可漫天要價。這種拍賣方式將土地價格與房價控制有機(jī)地結(jié)合起來，從而在房屋成本構(gòu)成上控制房價上漲。

地價與房價是一根藤上的兩個瓜，調(diào)控房價不能不調(diào)控地價，如何做好地價的調(diào)控是一個難題，而破解這一難題的關(guān)鍵還在于消除“土地財政”的陰影。于此看來，要建立房地產(chǎn)穩(wěn)定且長效的機(jī)制，理應(yīng)做到兩手抓：一抓土地出售價格的管理；二抓住房出售價格的管理。兩者缺一不可?！?/p>