盧曙芳

保障性住房是與商品性住房相對(duì)的一個(gè)概念，它是指由政府出資為中低收入家庭解決住房困難問(wèn)題而提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或者租金的住房。這類(lèi)住房一般包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及政策性租賃住房等幾類(lèi)，這類(lèi)住房形式有別于完全由市場(chǎng)需求而確定價(jià)格的商品性住房，起到社會(huì)保障作用。黨和國(guó)家歷來(lái)十分重視民生問(wèn)題，住房問(wèn)題又是關(guān)系到人民群眾居有定所的關(guān)鍵所在，因此下大力氣改善人民住房問(wèn)題是黨和國(guó)家的工作重心。自1998年我國(guó)施行深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速成長(zhǎng)，住房建設(shè)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來(lái)保障性住房建設(shè)步伐進(jìn)一步加快。

一、保障房的社會(huì)意義

保障性住房政策的施行具有其現(xiàn)實(shí)的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，并非無(wú)理性的投入，也不是一個(gè)無(wú)底洞。

首先，保障性住房使得低收入居民有了安居保障。通過(guò)改善城市低收入居民的居住條件從而達(dá)到改善民生問(wèn)題的目的，保障房的加快建設(shè)對(duì)于改善民生促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定和諧具有重要的意義。2009年，中央新增加的1000 億投資中，最重要的就是投向使用效率最高、發(fā)展最為需要的地方。

其次，加快保障性安居工程的建設(shè)，對(duì)于相關(guān)的很多產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)。據(jù)有關(guān)權(quán)威統(tǒng)計(jì)顯示，2010年新增的75 億廉租房建設(shè)投資，帶動(dòng)了65萬(wàn)噸鋼材消費(fèi)，50萬(wàn)噸水泥消費(fèi)的地方和社會(huì)投資。同時(shí)，中央將17 億投資用于棚戶區(qū)改造基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)，拉動(dòng)2萬(wàn)噸鑄鐵消費(fèi)量以及10萬(wàn)噸鋼材消費(fèi)量和30萬(wàn)噸水泥消費(fèi)量。

第三，加快建設(shè)保障性安居工程的建設(shè)，為今后擴(kuò)大消費(fèi)創(chuàng)造了有利條件。建設(shè)保障性住房，大力推進(jìn)廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和實(shí)施游牧民定居工程，都是改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件的有效舉措，有利于低收入群體擴(kuò)大消費(fèi)。

二、保障房建設(shè)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素

1.現(xiàn)行保障房制度尚不完善

現(xiàn)行的保障性住房政策均以規(guī)范性文件形式發(fā)布，雖具有一定效力，但是缺乏強(qiáng)有力的法律約束，無(wú)法確保其實(shí)施的可靠性以及時(shí)效性。2005年我國(guó)頒布《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》，但是此辦法也未能上升到法律層面，缺乏管控效應(yīng)。

我國(guó)對(duì)于保障性住房的界定不甚明確，使得許多渾水摸魚(yú)的現(xiàn)象發(fā)生，導(dǎo)致廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等無(wú)法真正惠及急需人群，影響到保障性住房供給的效率和公平。

2.保障房準(zhǔn)入管理存在漏洞

目前我國(guó)大部分地區(qū)對(duì)于保障房供應(yīng)人群施行嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)控“準(zhǔn)入關(guān)”，但是由于對(duì)于家庭情況以及個(gè)人住房和收入等基礎(chǔ)信息掌握不足，使得“準(zhǔn)入關(guān)”的把握困難重重。個(gè)別地區(qū)在保障性住房分配的過(guò)程中甚至存在弄虛作假、不實(shí)申報(bào)等現(xiàn)象，更有甚者，工作人員監(jiān)守自盜，罔顧規(guī)定程序和審批條件，失職瀆職等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。另外一方面，有些家庭條件改善的住戶仍然不退出保障性住房或者補(bǔ)貼水平未見(jiàn)下降，“退出關(guān)”幾乎無(wú)人把守。

3.項(xiàng)目選址不當(dāng)

由于缺少對(duì)于保障性住房項(xiàng)目選址、方案設(shè)計(jì)以及審查的統(tǒng)一要求，加之許多地方尚未建立相應(yīng)的程序性規(guī)范以及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致保障房建設(shè)項(xiàng)目選址不當(dāng)、土地質(zhì)量差等問(wèn)題的存在。一些地方為防止保障性住房的建設(shè)給商品房市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，大多將保障性住房項(xiàng)目的選址落在交通不便、配套設(shè)施不全的偏遠(yuǎn)地區(qū)，使得大量建成的保障性住房空置，浪費(fèi)資源。

4.供房質(zhì)量差，問(wèn)題多

近年來(lái)，由于保障性住房質(zhì)量問(wèn)題而曝光的項(xiàng)目不在少數(shù)。至2012年，武漢市保障房建設(shè)規(guī)模逐年擴(kuò)大，但對(duì)自2006年以來(lái)已交付使用的79個(gè)保障房項(xiàng)目，共計(jì)786 棟89187 套房屋質(zhì)量情況調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，其中50個(gè)項(xiàng)目存在滲、漏、裂等嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，17個(gè)為重點(diǎn)督辦項(xiàng)目，同時(shí)還確定了14個(gè)存在電梯質(zhì)量隱患的項(xiàng)目。

三、保障房建設(shè)中風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施

1.建立健全保障性住房法律體系，加強(qiáng)管理

我國(guó)應(yīng)借鑒西方國(guó)家對(duì)于保障性住房建立相應(yīng)的立法支持、具體建設(shè)和管理規(guī)范。為保障房制度的執(zhí)行提供法律依據(jù)，也使“準(zhǔn)入關(guān)”和“退出關(guān)”的審核和掌控有法可依，保證保障性住房分配的效率與公平。

在保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)審核階段，應(yīng)進(jìn)行四大改變：一是申請(qǐng)戶所在社區(qū)干部必須入戶審核；二是社區(qū)、街道、縣區(qū)和市州房管部門(mén)四級(jí)聯(lián)動(dòng)審核；三是金融、車(chē)管、房管、稅務(wù)、戶籍管理等多達(dá)十多個(gè)與個(gè)人財(cái)產(chǎn)、家庭狀況密切相關(guān)部門(mén)，實(shí)行信息共享嚴(yán)密審核；四是增加公示程序。做到全程透明，接受社會(huì)監(jiān)督，完善保障房退出機(jī)制，暢通舉報(bào)投訴渠道，堅(jiān)決查處騙購(gòu)騙租及違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售保障房等行為。

2.加強(qiáng)項(xiàng)目審批管理，確保供地質(zhì)量

項(xiàng)目選址應(yīng)當(dāng)科學(xué)化，綜合考慮交通、配套設(shè)施等，項(xiàng)目上報(bào)審批應(yīng)當(dāng)材料齊全，包括項(xiàng)目選址、土地預(yù)審、規(guī)劃審批、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、地質(zhì)勘察報(bào)告以及保障性住房建設(shè)行政主管部門(mén)審查意見(jiàn)等，另外還應(yīng)有供水、供電、供氣等協(xié)議文件。

3.嚴(yán)把住房質(zhì)量關(guān)

為保證保障性住房質(zhì)量，所有保障房必須進(jìn)行竣工交付備案，保障房的驗(yàn)收過(guò)程要透明化，接受社會(huì)監(jiān)督，讓群眾參與進(jìn)來(lái)，驗(yàn)收結(jié)果須進(jìn)行公示。對(duì)于出現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目，應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商以及項(xiàng)目驗(yàn)收相關(guān)負(fù)責(zé)單位責(zé)任。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化住宅工程質(zhì)量管理和責(zé)任的通知》（建市[2010]68號(hào)）和《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量管理的通知》（建保〔2011〕69號(hào)）等多項(xiàng)規(guī)定，切實(shí)把加強(qiáng)質(zhì)量管理貫穿于保障性安居工程建設(shè)的全過(guò)程。

四、結(jié)語(yǔ)

保障房的建設(shè)是關(guān)系到人民群眾安居樂(lè)業(yè)的大事，加強(qiáng)保障房分配的管理，確保效率與公平，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，是確保人民群眾得到最大實(shí)惠的關(guān)鍵所在。

[1]付蕾.保障性住房建設(shè)中的問(wèn)題及經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].北京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào).2013,(1).

[2]何孟燭，胡碧.我國(guó)保障房供給不.的成因分析——基于公共選擇理論的視角[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2013.

[3]李佩珈.保障性住房金融制度：短期難題和長(zhǎng)期挑戰(zhàn)[J].國(guó)際金融.2013(1).