成正茂

2012年的樓市是“剛需”和改善性需求者的天下。經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)控，壓抑已久的他們開(kāi)始活躍起來(lái)，成為新一輪購(gòu)入的主力軍。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前武漢成交客戶(hù)中剛需置業(yè)者和改善性需求客戶(hù)整體占比超過(guò)7成。

與此同時(shí)，武漢樓市聚集效應(yīng)凸顯，省內(nèi)市外購(gòu)房者成為樓市主力。隨著武漢經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及武漢“1+8”城市圈1小時(shí)交通網(wǎng)格局正式形成，武漢樓市表現(xiàn)出對(duì)省內(nèi)城市強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，武漢市外湖北省內(nèi)客戶(hù)在漢購(gòu)房比例逐年增加，2012年達(dá)到44.47%，已經(jīng)略微高出市內(nèi)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)比例。

這也讓越來(lái)越多的房企開(kāi)始關(guān)注武漢，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的研究統(tǒng)計(jì)，迄今為止，超過(guò)一半的中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)登陸武漢，或把武漢作為戰(zhàn)略擴(kuò)張的重要城市。2012年，在武漢，萬(wàn)科、福星惠譽(yù)、保利、綠地、萬(wàn)達(dá)等房企成為市場(chǎng)的贏家。

住宅市場(chǎng)剛需“挑大梁”

樓市調(diào)控兩年來(lái)，在泡沫并不多的武漢效果已顯現(xiàn)。2012年成交均價(jià)漲幅也得到控制，全年均價(jià)較2011年略有下降，各月度均價(jià)環(huán)比漲跌幅均未超過(guò)5%，且始終保持在6400元/平米以下。

新盤(pán)低價(jià)入市現(xiàn)象普遍，如上半年漢陽(yáng)二環(huán)線(xiàn)出現(xiàn)七千多價(jià)格的項(xiàng)目，后湖和南湖新盤(pán)報(bào)價(jià)六千多，性?xún)r(jià)比較高，買(mǎi)房人紛紛抄底出手。顯然，在通脹背景下，價(jià)格保持穩(wěn)定殊為難得，而這主要得益于市場(chǎng)供應(yīng)充足。

2012年，武漢開(kāi)盤(pán)個(gè)數(shù)累計(jì)364個(gè)，較2011年增加42個(gè)，共計(jì)推出8.3萬(wàn)套房源；商品住房累計(jì)新增供應(yīng)1527.98萬(wàn)平方米，與2011年相比小幅增長(zhǎng)6.16%；商品住宅累計(jì)新增成交13.53萬(wàn)套，較2011年增加2.8萬(wàn)套，是武漢樓市有記錄以來(lái)的最高值；全年成交面積1336萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.24%；銷(xiāo)售金額852億元，同比增長(zhǎng)23.59%。

2012年，“剛需挑大梁”。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究“2012武漢主流購(gòu)房客戶(hù)調(diào)查”結(jié)果顯示，消費(fèi)者購(gòu)房目的主要是結(jié)婚用房、自己無(wú)房等剛性需求，合計(jì)占比59%；其次是改善用房，占比23%。購(gòu)房者最看重的因素前三位分別是交通、環(huán)境和價(jià)格。

“剛需”也影響了成交結(jié)構(gòu)，2012年，武漢商品住宅成交以90平米以下銷(xiāo)售最多，累計(jì)占總銷(xiāo)量的42%，銷(xiāo)量居次位的為90-120平米，占比38%，兩者合計(jì)銷(xiāo)售8成。120平米以上需求占比相對(duì)較少。

新房市場(chǎng)熱鬧無(wú)比，二手房市場(chǎng)也不甘寂寞。

2012年，武漢二手住宅共成交31248套，成交面積261.47萬(wàn)平方米，從全年的成交走勢(shì)來(lái)看，成交量和成交價(jià)格均出現(xiàn)逐月增加態(tài)勢(shì)。

“新房市場(chǎng)政策的不穩(wěn)定因素造成很多客戶(hù)持觀望態(tài)度，這在一定程度上增加了二手房市場(chǎng)的活躍度?！敝袊?guó)指數(shù)研究院華中分院研究副總監(jiān)李國(guó)政說(shuō)。

在李國(guó)政看來(lái)，“以?xún)r(jià)換量”是大多數(shù)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略，“加量不加價(jià)”才是武漢樓市創(chuàng)造記錄的根本原因。

商業(yè)地產(chǎn)上演“王的盛宴”

住宅限購(gòu)后，武漢早已有越來(lái)越多的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)。因此，過(guò)去的一年，商業(yè)地產(chǎn)被稱(chēng)為是“王的盛宴”。這一年，武漢商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)前所未有的發(fā)展黃金期，商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的成交面積、成交均價(jià)、成交金額都上了一個(gè)新臺(tái)階。在市面上，社區(qū)商業(yè)、商業(yè)綜合體、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的新盤(pán)迭出，銷(xiāo)售火爆。

早在2012年4月24日，武漢市政府常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)商業(yè)設(shè)施空間布局規(guī)劃，提出到2020年，全市將形成兩大區(qū)域商業(yè)中心、19個(gè)城市商業(yè)中心和36個(gè)組團(tuán)商業(yè)中心，并打造出24條特色商業(yè)街。以此，武漢市將構(gòu)建由商業(yè)中心、基層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、特色商業(yè)街、商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)組成的商業(yè)設(shè)施體系，打造立足中部、面向全國(guó)的現(xiàn)代化商貿(mào)中心。

這也使得2012年武漢商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)充足，成交量也一直維持在高位水平，總成交量為119.65萬(wàn)方，較去年增長(zhǎng)近38%。武漢市共計(jì)成交寫(xiě)字樓3712套，成交面積67.52萬(wàn)方（此數(shù)據(jù)不不含SOHO類(lèi)產(chǎn)品）；但整體成交均價(jià)有所上漲，為9735元/平方米，較去年上漲5.6%。

此外，經(jīng)過(guò)2011年的迅速增長(zhǎng)后的一個(gè)調(diào)整，2012年，武漢高檔純寫(xiě)字樓項(xiàng)目逐漸增多，如漢街總部國(guó)際、綠地國(guó)際金融城、都有著較好的市場(chǎng)表現(xiàn)。其中，東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（光谷區(qū)域?qū)懽謽切枨笤黾用黠@）成交25.43萬(wàn)平方米，占總銷(xiāo)量的37.73%。

搭此“順風(fēng)車(chē)”，SOHO類(lèi)產(chǎn)品成交量也價(jià)逐步增長(zhǎng)，2012年SOHO類(lèi)產(chǎn)品共成交30.75萬(wàn)平方米。從各城區(qū)SOHO類(lèi)產(chǎn)品的成交情況來(lái)看，武昌區(qū)成交量位居第一，共成交7.74萬(wàn)平方米，綠地國(guó)際金融城貢獻(xiàn)最大，占整個(gè)區(qū)域的50%以上。

土地交易“火而不爆”

8月是武漢土地市場(chǎng)交易的分界點(diǎn)，此前，底價(jià)成交、“白菜價(jià)”、流拍成了武漢土地交易市場(chǎng)上的“關(guān)鍵詞”。8月以后，土地交易市場(chǎng)“滿(mǎn)血復(fù)活”，萬(wàn)科、華潤(rùn)、復(fù)地、融僑、廣電、鈺龍等房產(chǎn)大鱷重返武漢土地市場(chǎng)，擲金圈地，讓下半年的土地市場(chǎng)再度升溫。

2012年武漢累計(jì)推出地塊287宗，土地供應(yīng)總面積1704萬(wàn)平方米，同比增加22.21%。住宅類(lèi)用地占據(jù)主導(dǎo)地位，居住用地供應(yīng)占比最大，推出214宗，累計(jì)供應(yīng)1461萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的86%。

從土地成交量來(lái)看，2012年，武漢市累計(jì)成交249宗土地，成交面積1500.47萬(wàn)平方米，與去年同期相比增加47.87%，土地出讓金額為895.66億元。其中居住類(lèi)用地合計(jì)成交193宗，土地面積1341.47萬(wàn)平方米，成交金額為832.76億元，溢價(jià)率3.47%。

其中，主城區(qū)居住類(lèi)用地成交127宗，土地面積1031.55萬(wàn)平方米，占武漢市居住類(lèi)土地成交總量的76.9%，成交金額為760.99億元，溢價(jià)率為3.05%。

這得益于武漢市推行多年的城中村改造政策。

武漢市政府于2004年下發(fā)了關(guān)于完成二環(huán)內(nèi)56個(gè)城中村改造的文件，截至2012年底，除洪山向陽(yáng)、烽火村部分地塊未公開(kāi)出讓?zhuān)S浦等4個(gè)地塊以其它形式實(shí)施城中村改造外，其余50個(gè)城中村地塊均已掛牌成交。56個(gè)城中村目前未成交量為64.46公頃，僅占0.3%。

2012年，更多品牌企業(yè)將城中村地塊收入囊中，不僅有“舊城改造專(zhuān)家”——福星惠譽(yù)的繼續(xù)參與，更多品牌企業(yè)如金地集團(tuán)、融僑、保利、名流置業(yè)等，亦紛紛試水城中村項(xiàng)目，或?qū)⑻嵘錆h城市化進(jìn)程。

具體開(kāi)看，以福星惠譽(yù)為首的12家典型品牌房企在漢獲取土地約和218.5萬(wàn)平方米，約占總體15%，總金額超過(guò)174億；市場(chǎng)整合力度加大。

“相比北京、上海等城市，武漢地王較少，2012年土地成交價(jià)格雖有升溫但火爆不足，潛在地王甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象?！崩顕?guó)政說(shuō)。

（本文所涉數(shù)據(jù)均來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院華中分院《2012年武漢樓市解讀》）