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        淺談如何走出鄂爾多斯房地產(chǎn)困局

        2013-03-27 17:44:35張振華劉浩源
        當(dāng)代經(jīng)濟(jì) 2013年4期
        關(guān)鍵詞:鄂爾多斯市購房鄂爾多斯

        張振華 劉浩源

        (內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué) 內(nèi)蒙古 呼和浩特 010018)

        (注:劉浩源為本文通訊作者。)

        縱觀人類發(fā)展史,無不發(fā)現(xiàn)人是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心要素和主導(dǎo)力量,高素質(zhì)人才更是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康快速發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。鄂爾多斯作為新興的資源性城市,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背后需要人才的強(qiáng)力支撐。作為新興城市,且要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展模式,一定要有良好的人才機(jī)制和強(qiáng)有力的人才支撐。

        一、鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及面臨的困境

        當(dāng)前鄂爾多斯受房地產(chǎn)市場疲軟、國際煤炭行情低迷和國際經(jīng)濟(jì)走弱的大環(huán)境影響,鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)增長明顯回調(diào)。與此同時(shí)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)也受經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一、高素質(zhì)人才匱乏等因素影響,經(jīng)濟(jì)增長乏力。在短期內(nèi)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長唯有加大投資,但受房地產(chǎn)市場低迷形勢影響,投資力度受到了極大制約。那么是否存在切實(shí)可行的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的措施,而且能對遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響的措施呢?融化鄂爾多斯市房地產(chǎn)的冰凍狀態(tài)并引進(jìn)高素質(zhì)人才就是打破鄂爾多斯困局且能優(yōu)化鄂爾多斯勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)和有利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的一劑良方。

        二、房地產(chǎn)是破解鄂爾多斯困局的原因分析

        當(dāng)前鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)受國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境、低迷煤炭行情和疲軟的房地產(chǎn)市場影響,經(jīng)濟(jì)增長乏力。這種大環(huán)境下唯一可以影響或調(diào)整的是本市的房地產(chǎn)市場,鄂爾多斯房地產(chǎn)發(fā)展融資規(guī)模在2000億元左右,而其中有80%來源于民間借貸,低迷的房地產(chǎn)市場使眾多民間資金變成鋼筋混凝頭,緊繃的資金鏈不僅使房地產(chǎn)企業(yè)甚至企業(yè)集團(tuán)步履維艱,更抑制了當(dāng)?shù)孛癖姷南M(fèi)和資金再融通。總之,在(影響鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素中)可影響的因素中房地產(chǎn)低迷的市場行情極大地制約了鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對個(gè)別房地產(chǎn)進(jìn)行收購而改建為保障性住房,僅僅只是將房地產(chǎn)從左手倒到右手,收益的僅僅是有限的幾家企業(yè),而且其對經(jīng)濟(jì)的杠桿效應(yīng)幾乎為零。解救鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的根本方式就是注入新鮮血液,而當(dāng)前相對稀缺的信貸資源,對經(jīng)濟(jì)的影響極為有限。那么房地產(chǎn)冰封的巨額資金若能逐步轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資金,對整個(gè)鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。那么是否存在可操作方法將冰封在房地產(chǎn)的資金融化而且能改善鄂爾多斯勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)的辦法呢?答案是肯定的。這種從鄂爾多斯市低迷的房地產(chǎn)市場挖掘資金進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)孛癖娤M(fèi)和改善勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)對促使地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重大的現(xiàn)實(shí)意義。

        那么為什么從鄂爾多斯房地產(chǎn)市場著手?原因有以下幾方面:首先,房地產(chǎn)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量,是城市化進(jìn)程的關(guān)鍵環(huán)節(jié),房地產(chǎn)停滯不前就意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展遲緩,而且預(yù)示著城市化止步不前。其次,當(dāng)前鄂爾多斯房地產(chǎn)冰封著巨額財(cái)產(chǎn)(其中很大一部分是公眾財(cái)產(chǎn)),巨額資金冰封不動(dòng)是對資金的巨大浪費(fèi)。再次,鄂爾多斯市公眾通過民間借貸將資金投放在房地產(chǎn)市場,在房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)化為真金白銀的時(shí)候就極大地抑制了鄂爾多斯市人民大眾的消費(fèi),進(jìn)而制約鄂爾多斯第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最后,諸多鄂爾多斯房地產(chǎn)公司呈多元化發(fā)展,資金冰封不動(dòng),不僅抑制了居民的消費(fèi),也對房地產(chǎn)公司所在的集團(tuán)企業(yè)產(chǎn)生致命威脅,這不僅僅迫使房地產(chǎn)公司破產(chǎn)、倒閉,而且危及集團(tuán)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)甚至導(dǎo)致集團(tuán)企業(yè)破產(chǎn)。

        三、發(fā)揮人力資本是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的原動(dòng)力

        經(jīng)濟(jì)學(xué)專家吳敬璉認(rèn)為所謂轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式,就是要發(fā)揮人力資本,也就是人的知識(shí)和技能的作用。經(jīng)濟(jì)增長模式轉(zhuǎn)變并不一定會(huì)減少就業(yè),但前提是要提高現(xiàn)有勞動(dòng)者的知識(shí)水平和技能水平。人才引進(jìn)應(yīng)該筑巢引鳳,不要光是把人弄出去,不僅把生態(tài)環(huán)境搞好,還要把生活環(huán)境搞好,吸引外地的人才來發(fā)展定居。由此可見人才對地方發(fā)展的重要性。破解鄂爾多斯房地產(chǎn)困局,又為什么引進(jìn)人才呢?原因如下。

        第一,人是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主導(dǎo)力量,對于想要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的鄂爾多斯市來說,人才是影響鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要因素,對于鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢及未來愿景來看,當(dāng)前人才數(shù)量相對匱乏,人才質(zhì)量需要跨越式的提高。

        第二,從世界著名的德國魯爾工業(yè)區(qū)、法國洛林市到我國山西大同市等資源性城市的發(fā)展路徑來看,都經(jīng)歷第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展并在總產(chǎn)值中占絕對優(yōu)勢,再到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展并超越第二產(chǎn)業(yè)成為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。從鄂爾多斯市2006年到2010年的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看,第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占到總產(chǎn)值的近六成,第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到總產(chǎn)值的四成,鄂爾多斯市第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間,第三產(chǎn)業(yè)作為吸納就業(yè)人群的主體,引進(jìn)人才是支撐鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的主要途徑。

        第三,據(jù)新華社消息,2008年我國人力資本對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率大體為35%,而發(fā)達(dá)國家的這一比率大體為75%,這說明我國及鄂爾多斯市人力資本對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)存在著很大的發(fā)展空間,也說明人力資本是鄂爾多斯市今后推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展需要重點(diǎn)加強(qiáng)的領(lǐng)域。

        第四,根據(jù)鄂爾多斯當(dāng)前的發(fā)展形勢和戰(zhàn)略規(guī)劃,當(dāng)前鄂爾多斯人才相對匱乏,這甚至影響到一些對高層次人才依賴程度大的企業(yè)來鄂爾多斯市投資發(fā)展。那么制定吸引高層次人才的政策將促使高新技術(shù)企業(yè)來鄂爾多斯市投資發(fā)展。

        第五,鄂爾多斯地大物博、物華天寶、資源富集、人口稀少,當(dāng)前的條件下不適宜發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),而適宜發(fā)展科技含量、單位人均產(chǎn)值高的產(chǎn)業(yè)。因此,引進(jìn)人才,特別是引進(jìn)高素質(zhì)人才對鄂爾多斯實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展顯得尤為重要。

        四、破解鄂爾多斯房地產(chǎn)困局及引進(jìn)高素質(zhì)人才的方法

        如何才能贏得房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展和吸納人才的雙贏局面呢?那就需要將房地產(chǎn)作為誘餌或者一定程度的獎(jiǎng)勵(lì)賣給高素質(zhì)人才。揚(yáng)州市常務(wù)會(huì)于2010年4月提出提高對低收入人群購房補(bǔ)貼的政策,提高后針對低收入人群購房補(bǔ)貼達(dá)600元/平米;蘇州市于2012年6月再次提高低收入人群收入標(biāo)準(zhǔn)和購房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)達(dá)3570元/平方米,購房補(bǔ)貼可享受到近20萬/套;各地紛紛出臺(tái)針對低收入人群的補(bǔ)貼。與此同時(shí),安徽銅陵市出臺(tái)《中共銅陵市委辦公室銅陵市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)引進(jìn)高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才工作的實(shí)施意見》中針對本科生出臺(tái)300元/平方米的購房補(bǔ)貼;深圳市出臺(tái)的《深圳市人才安居暫行辦法》,辦法針對購房、租房補(bǔ)貼覆蓋了從院士到僅有學(xué)士學(xué)位的中初級人才,各類人才可享受的房租補(bǔ)貼每月從200元到4800元不等;從人才匱乏的安徽銅陵等地到高新技術(shù)人才集聚地的深圳、上海等地都紛紛出臺(tái)租房及購房補(bǔ)貼政策,這不僅溫暖了高素質(zhì)人才的心,更解決了高新技術(shù)人才短缺的問題,又優(yōu)化了地方人才結(jié)構(gòu),為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),也推進(jìn)了地方房地產(chǎn)健康發(fā)展。

        制定引進(jìn)高素質(zhì)人才機(jī)制和對鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展就顯得尤為重要,對于引進(jìn)高素質(zhì)人才的機(jī)制有很多,這里僅從房地產(chǎn)的角度給出一些建議:對于來鄂爾多斯市發(fā)展的高層次人才視緊缺程度,給予租房補(bǔ)貼和免房租的措施吸引高層次人才來鄂市發(fā)展;對于來鄂市發(fā)展并購房的高層次人才,按學(xué)歷層次給予購房補(bǔ)貼,本科按500元/平米且最高不超過6萬元每人的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼;碩士按800元/平米且最高不超過10萬元每人的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼;博士按1000元/平米且最高不超過15萬元每人的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼;對于新興產(chǎn)業(yè)的高層次人才且對產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響較大的人才簽訂協(xié)議贈(zèng)送住房。對于高層次人才的租房及購房優(yōu)惠政策均制定相應(yīng)完善的制度,防止個(gè)別人員鉆政策漏洞。

        五、破解鄂爾多斯房地產(chǎn)困局和引進(jìn)高素質(zhì)人才的效果

        第一,該政策的實(shí)施促使財(cái)政資金撬動(dòng)社會(huì)資金來消化鄂爾多斯市存量房,這將使財(cái)政資金效用放大。假定鄂爾多斯市房價(jià)均價(jià)是4500元/平米,房子均按100平米記,財(cái)政補(bǔ)貼為5萬元,這將促使40萬元的社會(huì)資金注入到鄂爾多斯房地產(chǎn)市場之中。按照財(cái)政資金與社會(huì)資金1∶8的比例來算,10億元的財(cái)政補(bǔ)貼將促使80億元的社會(huì)資金注入到鄂爾多斯房地產(chǎn)之中。再假定市政府每年拿出20億元的專項(xiàng)資金來實(shí)施購房補(bǔ)貼政策,那么撬動(dòng)160億元的社會(huì)資金注入到鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場之中,也將消化40000套房產(chǎn),這對于低迷的房地產(chǎn)市場來說將意義重大(對于政府購買樓盤改建保障房而言只是空房子換了主人而已,房子的意義在于有人住,因此政府購買樓盤對于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇及促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義不大)。根據(jù)鄂爾多斯市奇巴圖秘書長在2011年10月提到鄂爾多斯市目前累計(jì)建成房屋23.54萬套和在建11.15萬套的數(shù)據(jù),消化存量房還任重道遠(yuǎn)。那么實(shí)施高素質(zhì)人才購房補(bǔ)貼政策以推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展顯的尤為重要。

        第二,高素質(zhì)人才對存量房的消化將逐步化解鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場面臨的巨大壓力,這將逐步使房地產(chǎn)企業(yè)扭轉(zhuǎn)資不抵債甚至破產(chǎn)的局面,也有利于房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展,與此同時(shí)將逐步化解民間借貸存在的尖銳問題,也逐步釋放市民的消費(fèi)潛力。這將有力推動(dòng)鄂爾多斯市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

        第三,高素質(zhì)人才的引進(jìn)將化解鄂爾多斯市高素質(zhì)人才短缺的局面,也將促使高新技術(shù)企業(yè)來鄂爾多斯市投資發(fā)展,進(jìn)而豐富鄂爾多斯市相對單一的能源型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

        第四,高素質(zhì)人才的引進(jìn)優(yōu)化了鄂爾多斯市的人才結(jié)構(gòu)和促使該市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平起極大的推動(dòng)作用,也為該市實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

        六、結(jié)語

        本文僅僅是對鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場面臨的困境和人才匱乏的角度進(jìn)行剖析,真正解決鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的諸多問題還需要從控制物價(jià)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等方面進(jìn)行深入分析和出臺(tái)相應(yīng)政策來支持相應(yīng)產(chǎn)業(yè),特別是新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,進(jìn)而優(yōu)化鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。筆者認(rèn)為解救鄂爾多斯困境,房地產(chǎn)市場是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的切入點(diǎn),結(jié)合引進(jìn)高素質(zhì)人才來實(shí)施購房補(bǔ)貼政策是為鄂爾多斯市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。該政策是解救鄂爾多斯當(dāng)前困境和推動(dòng)鄂爾多斯繼續(xù)快速發(fā)展的一個(gè)正確方向,具體實(shí)施還需要以大量的調(diào)研為基礎(chǔ),再最終確定政策的具體方案。

        [1]經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型說了27年,什么時(shí)候能夠真正轉(zhuǎn)變?[EB/OL].http://www.infzm.com/content/45885,2010-06-04.

        [2]中國人力資本對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)存在很大發(fā)展空間[EB/OL].http://news.xinhuanet.com/newscenter/2008-04/13/content_7968533.htm,2008-04-13.

        [3]購房補(bǔ)貼提至 600元/平米[EB/OL].http://www.yznews.com.cn/news/2010-04/15/content_3196007.htm,2010-04-15.

        [4]人民網(wǎng):蘇州市住房保障政策再降門檻 購房補(bǔ)貼國內(nèi)最高[EB/OL].http://su.people.com.cn/n/2012/0605/c154726-17110623.html,2012-06-05.

        [5]深圳推出人才安居工程新政 博士租房月補(bǔ)千元[EB/OL].http://politics.people.com.cn/GB/14562/11499811.html,2010-04-30.

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