洪淦新

（安徽省銅陵有色公司技術(shù)中心 安徽 銅陵 244000）

房屋租賃，是承租人以約定的費用向出租人租賃房屋的經(jīng)濟行為。在房屋租賃的經(jīng)濟行為中，出租人會將自己所擁有的房屋交與承租人使用，承租人將會獲得在一段時間內(nèi)使用該房屋的權(quán)利，但房屋的所有權(quán)仍舊保留在出租人手中。承租人也須為獲得房屋的使用權(quán)需向出租人支付對價即租金。

一、企業(yè)自有房屋租賃市場的現(xiàn)狀

隨著改革開放的不斷深入，我國的房屋租賃市場得到了一定程度的快速發(fā)展，且在市場經(jīng)濟中扮演著越來越重要的角色。近年來，各類房地產(chǎn)新政策的出臺，對以商業(yè)自有房屋租賃為主的企業(yè)自有房屋租賃市場的影響逐漸浮出水面。不論是市場的活躍度還是租賃市場成交量都明顯增加，租賃價格的上漲幅度也明顯提升，租賃市場的變化已引起了房地產(chǎn)開發(fā)商、各級政府和社會各界的廣泛關(guān)注。國家在進行樓市宏觀調(diào)控時，也應(yīng)注意房屋租賃市場的變化和發(fā)展。企業(yè)自有房屋租賃是房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的一部門，但目前企業(yè)自有房屋租賃發(fā)展還不夠完善，同時在稅務(wù)及賬戶管理等方面還存在著一些問題。通過近年來企業(yè)自有房屋租賃問題的凸顯，政府及相關(guān)部門也在積極探尋合理的法律法規(guī)，專業(yè)研究人員也給出了解決問題的相關(guān)對策建議。

二、企業(yè)自有房屋租賃應(yīng)具備的法律條件及特征

為了規(guī)范企業(yè)自有房屋租賃市場的秩序，并保證租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，目前我國的法律要求出租房屋的出租公司必須具備以下相關(guān)條件，主要有：房屋可以正常使用；要有合法產(chǎn)權(quán)證件；租賃的住宅用房要執(zhí)行房屋所在的城市人民政府的相關(guān)政策及國家規(guī)定的租賃政策；房屋產(chǎn)權(quán)為共有的要有共有人同意租賃的相關(guān)證明；將其他用房或者住宅改為經(jīng)營用房出租的應(yīng)該提交房屋部門認同的證明及規(guī)劃；出租房管部門直管的公房場地，也應(yīng)提交房管部門認可的證明。

企業(yè)自有房屋租賃作為房屋租賃市場的構(gòu)成部分之一，它既具備了房屋租賃的普遍特征，同時也具有自己所特有的特征。商業(yè)用房作為企業(yè)自有房屋租賃市場的典型代表，我們可以由個別到一般，推廣商業(yè)用房的特征得出企業(yè)自有房屋租賃特征。這些特征可以概括為以下幾個方面。

1、企業(yè)自有房屋租賃的標(biāo)的物是特定物

房屋是一種不動產(chǎn)，也是房屋租賃法律關(guān)系中租賃雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。企業(yè)自有房屋租賃有別于其他財產(chǎn)租賃，出租人向承租人提供企業(yè)閑置的房屋場地，當(dāng)租賃期屆滿時，承租人必須將原房屋交還出租人。商業(yè)用房租賃，顧名思義，就是租賃過來進行商業(yè)活動的房屋，其標(biāo)的物特指的是出租者提供給承租人的自己擁有的商業(yè)用房（比如沿街門面房和閑置廠房）。

2、企業(yè)自有房屋租賃的期限性

租賃期限是指出租人與承租人權(quán)利義務(wù)開始與終止的界限，同時也是區(qū)分責(zé)任的時間依據(jù)。在租賃期限內(nèi)，出租人不得收回房屋，若有特殊原因要收回房屋，應(yīng)當(dāng)與承租人進行協(xié)商，并取得承租人的同意，承租人有權(quán)要求因提前收回房屋所造成的損失。當(dāng)租賃期限屆滿時，房屋租賃關(guān)系即行終止。作為企業(yè)自有房屋租賃的一種，商業(yè)用房租賃也規(guī)定了租賃的期限性，并且規(guī)定未經(jīng)出租人同意承租人不得擅自改變其用途。

3、企業(yè)自有房屋租賃的優(yōu)先購買權(quán)

企業(yè)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)也稱形成權(quán)。出租人有強制締約的義務(wù)，且承租人也有行使優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)是特定人一招法律約定或者規(guī)定在出賣人賣出標(biāo)的物給第三人時而享有的，同時可以以同等的條件優(yōu)越于該第三人的購買權(quán)。其中共有人的優(yōu)先購買權(quán)會優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權(quán)。

4、企業(yè)自有房屋租賃是一種要式行為

企業(yè)房屋房屋租賃是一種重要的民事法律行為，為防止在出現(xiàn)糾紛時難以取證，導(dǎo)致無法準(zhǔn)確地分清責(zé)任的情況發(fā)生，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“在房屋租賃這種經(jīng)濟行為中，出租人與承租人應(yīng)簽訂書面租賃合同，約定租賃用途、租賃期限、修繕責(zé)任、租賃價格等條款，此外還有雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。”法律對企業(yè)自有房屋租賃必須按照法律規(guī)定的形式履行時出租房屋才能成立，故房企業(yè)自有屋租賃是一種要式的法律行為。在商業(yè)用房租賃市場中，雙方關(guān)系人也要簽訂商業(yè)用房租賃協(xié)議及合同，故這也是一種要式行為。

5、企業(yè)自有房屋租賃是一種雙務(wù)有償債權(quán)關(guān)系

在房屋租賃關(guān)系中，出租人有責(zé)任如期交付租約中所規(guī)定的房屋給承租人使用，并且負責(zé)在約定的租期內(nèi)的房屋維修，以保證承租人的居住安全方面的特有義務(wù)；同時享有按期向承租人收取約定租金的權(quán)利。承租人也肩負有按期交付租金，且不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、毀損租賃房屋，未經(jīng)出租人的同意不得將房屋長期借給他人使用的特有義務(wù)，但也享有要求出租人交出房屋給自己使用、占有的權(quán)利。

6、企業(yè)自有房屋租賃的法律關(guān)系中一方主體須是房屋的所有權(quán)人

依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中52條的規(guī)定：“房屋租賃經(jīng)濟行為，指房屋所有權(quán)人作為出租人把房屋出租給承租人使用，且承租人向出租人交付一定租金的行為?！?/p>

三、企業(yè)自有房屋租賃市場存在的問題

從總體上看，當(dāng)前房屋租賃市場呈現(xiàn)出了供求矛盾十分突出的特點。由國內(nèi)外經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度越高，房屋租賃市場也就越發(fā)達，所占的市場份額就會越大。而實際情況卻是進入市場的出租房屋數(shù)量嚴重不足，遠遠不能滿足正常的需求，隨著城市化建設(shè)進程的加快這種情況還會更嚴重。以商業(yè)自有房屋租賃為主的企業(yè)自有房屋租賃市場在其發(fā)展過程中，已暴露出的各種問題可概括為以下幾方面。

1、企業(yè)自有房屋租賃的法律法規(guī)不健全

雖然《城市房地產(chǎn)管理辦法》的正式施行，為企業(yè)自有房屋租賃市場管理的規(guī)范化和法制化提供了重要依據(jù)，但從實施細則及地方規(guī)章等情況來看，由于缺乏符合當(dāng)?shù)仄髽I(yè)房屋租賃市場的實際規(guī)范，導(dǎo)致了企業(yè)自有房屋租賃市場運作及管理工作無章可循等現(xiàn)象。目前，以商業(yè)用房為代表的企業(yè)自有房屋租賃市場，其主要法律法規(guī)依據(jù)主要有《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定。就當(dāng)前房屋租賃市場的發(fā)展這些顯然還遠遠不夠，我們應(yīng)當(dāng)順應(yīng)時代的發(fā)展不斷更新完善相關(guān)法律法規(guī)。

2、偷逃稅費嚴重

我國企業(yè)出租房屋，具體需要交納營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅。由于各地的經(jīng)濟條件和租賃市場規(guī)模有所不同，造成了各地實施的租賃稅費的差異性。我國相當(dāng)長的一段時期內(nèi)曾采取高額稅負政策，以此來限制房屋租賃，稅收約占租金收入的三成左右。這對于企業(yè)而言，是一筆不小的稅收支出，同時，近年來全球經(jīng)濟的不穩(wěn)定，企業(yè)利潤的縮水，這就導(dǎo)致商業(yè)用房租賃市場的業(yè)主想方設(shè)法規(guī)避監(jiān)管，偷逃稅費。比如主掩蓋租賃形式、多租少登記、隱瞞實際租金等。據(jù)專業(yè)人士估計，全國每年的稅費流失達幾十億之多。這也從一個側(cè)面反映了相關(guān)管理部門的失控、失責(zé)的現(xiàn)狀?？梢?，偷稅漏稅現(xiàn)象在以商業(yè)自有房屋租賃為主的企業(yè)自有房屋租賃市場中屢見不鮮。

3、租賃市場秩序條例性差

現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場中隱形租賃市場、地下租賃活動盛行，擅自轉(zhuǎn)租，非法出租等現(xiàn)象嚴重。地下租賃市場的存在會造成房屋租賃市場信息的混亂，進一步造成行業(yè)政策制定和管理要求出現(xiàn)偏差，如此種種現(xiàn)象都會影響企業(yè)自有房屋租賃市場，并且影響到房屋租賃市場乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，以商業(yè)自有房屋租賃為主的企業(yè)自有房屋租賃市場不可避免地受到一定程度的沖擊。同時在當(dāng)前租賃市場管理體制中，各管理主體間嚴重缺乏協(xié)調(diào)與溝通，存在著政出多門、多頭管理的負面影響。管理方面的主動性不強、管理效率低下，不利于房屋租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展，加劇了房屋租賃市場秩序的混亂。

4、租賃中介服務(wù)水平低，信息不對稱問題仍然存在

當(dāng)前我國的房屋租賃中介服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，不論是在工作經(jīng)驗還是專業(yè)化服務(wù)水平方面與國外相比，仍存在著較大差距。房屋租賃市場業(yè)務(wù)總體層次較低。對于涉及到的其他相關(guān)服務(wù)，如對于法律咨詢、評估、稅收繳納等，無法向承租人提供詳細可靠的信息。同時，由于房屋租賃中介市場準(zhǔn)入門檻較低，房屋租賃中介機構(gòu)規(guī)模小、資信差，很多租賃中介不能保持其自身的獨立性，存在隱瞞和編造、偽造商業(yè)用房信息的現(xiàn)象，由于信息不對稱，這在給承租人造成經(jīng)濟損失的同時，也使得租賃市場無序、低效運作。

四、發(fā)展企業(yè)自有房屋租賃市場的對策

1、加強租賃市場管理，建立健全法律制度

法律是市場正常運作的必要保證，市場運行的好壞與法律的健全程度息息相關(guān)。我國企業(yè)自有房屋租賃市場存在各種問題的關(guān)鍵之一，就是法律建設(shè)沒有跟上市場發(fā)展的進度。因此，政府部門必須大力加強商業(yè)用房租賃相關(guān)的法律建設(shè)，一方面，確保在承租的各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，法律能夠有效地滲透監(jiān)管，另一方面，加強法律的懲罰力度，一旦發(fā)現(xiàn)絕不饒恕，使市場各方都不敢輕易違法。

2、引導(dǎo)正確的房屋租賃觀念，營造良好企業(yè)自有房屋租賃市場氛圍

一方面，利用報紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介，多層次、多途徑地廣泛宣傳企業(yè)房屋租賃市場的運行流程及法律法規(guī)，提高承租人和出租人的法律意識，使其自覺支持和積極配合有關(guān)部門的房屋租賃管理工作，依法開展租賃活動。另一方面，有關(guān)部門可以對進行商業(yè)房屋租賃的企業(yè)人員進行法律和市場的培訓(xùn)，同時，在實施監(jiān)管的過程中，進一步加強企業(yè)自有房屋租賃中的賬務(wù)稅務(wù)處理。

3、提高租賃市場中介機構(gòu)的整體服務(wù)水平

租賃中介機構(gòu)要加強對員工的崗位培訓(xùn)，一方面要嚴格租賃市場從業(yè)人員的資格考證制度，真正掌握現(xiàn)代租賃相關(guān)業(yè)務(wù)知識，并培養(yǎng)綜合性人才，向市場雙方提供全面準(zhǔn)確的專業(yè)化服務(wù)；另一方面必須遵守第三方獨立性原則，真實可靠地利用各種技術(shù)手段對標(biāo)的物進行資產(chǎn)評估，便于租房雙方方便快捷地了解房屋信息，從而實現(xiàn)雙贏。與此同時，政府可以倡導(dǎo)鼓勵發(fā)展一批具有品牌優(yōu)勢、實力強的中介機構(gòu)，并且從整體上提升行業(yè)的服務(wù)水平。

此外，可以根據(jù)實際情況搭建具有社會公益性質(zhì)的商業(yè)自用租賃服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺，實現(xiàn)企業(yè)自有房屋租賃活動中承租人與出租人的直接對接，為租賃雙方提供及時全面的信息服務(wù)，推動以商業(yè)自有房屋租賃為主的企業(yè)自有房屋租賃市場的發(fā)展。

五、結(jié)論

綜上所述，我國企業(yè)自有房屋尤其是商業(yè)用房租賃市場發(fā)展迅速活躍，在土地資源日益稀缺的情況下，商業(yè)租賃市場能夠節(jié)約社會成本，促進租賃雙方共贏，將會有更好的發(fā)展前景。與此同時，也應(yīng)該清楚地認識到租賃市場存在的一些問題和不足，這就要求企業(yè)在進行商業(yè)活動的同時，要遵守法律法規(guī)，維持正常的市場秩序。

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