李松妤

（廣西南寧幫定人力資源咨詢有限責任公司，廣西 南寧 530000）

成本管理貫穿房地產項目開發(fā)全過程（決策立項、規(guī)劃設計、建設、結算）的始終，階段性的成本管理不能與全過程完全隔離，尤其是在立項和規(guī)劃設計階段，因為立項和規(guī)劃設計階段對房地產項目成本的影響很大，因此，要進行嚴格的和科學的控制和管理。

1 投資決策階段的成本控制

建設項目決策階段是工程造價控制的關鍵階段，工程造價的合理性取決于項目決策的正確性，項目決策的深度影響工程造價的精度。因此，在建設項目擬建之前，運用多種科學手段綜合論證建設項目在技術上否先進、實用，在財務上是否盈利，作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，以及建設項目抗風險能力等的結論，從而確定建設項目是否可行以及選擇最佳實施方案等結論性意見，為投資決策提供科學的依據(jù)。項目決策階段工程造價控制的主要任務有：

（1）以方案的投資估算額作為方案選擇的主要依據(jù)，根據(jù)投資者的投資意圖，綜合考慮多種決策因素，對項目進行多方案的技術經(jīng)濟分析和經(jīng)濟評價，選擇技術可行、經(jīng)濟合理的技術方案。

（2）在對建設方案進行技術經(jīng)濟分析的基礎上，編制并審查決策方案的投資估算，確定項目的造價控制目標。

2 規(guī)劃設計階段的成本控制

影響成本最主要的因素是設計，一個不經(jīng)濟的設計，無論后期招標時有多大的競爭性，成本還是居高不下。因此，要達到成本控制的目的，需要更多地關注設計。一個項目從規(guī)劃方案開始、其設計工作（施工圖設計、材料部品選擇、二次深化設計、現(xiàn)場設計配合等）從宏觀到微觀、涉及各個專業(yè)、始終貫穿于項目開發(fā)的整個過程。無論是哪一個設計環(huán)節(jié)，成本人員都應該了解和關注。越具體的設計工作，成本人員的參與深度及可發(fā)揮的影響越大。

2.1 施工圖階段成本控制

（1）面積指標復核：可售面積與建設面積比；地下面積指標。

（2）結構限額指標復核：結構含鋼量混凝土含量等是否超限額指標。

（3）材料配比工程量復核：包括外墻裝修、室內裝修材料工程面積；材料性能標準與單價；健康住宅技術工程量與造價。

（4）通過標準化設計，固化不同建筑類型涂料、面磚等選擇；通過部品材質、安裝工藝的標準化提高設計速度、施工質量；通過大批量采購方式降低成本。

2.2 審圖

擴初及施工圖設計過程中，根據(jù)施工圖設計單位的設計配合進度，實施過程圖紙審查及方案優(yōu)化；施工圖完成后，聘請外部專家組織圖紙審查并做好施工圖交底。甲方、設計單位、咨詢方對此限額指標進行三方確認后開展施工圖設計。通過考察、咨詢市場各類建筑產品設計成本，編制不同類型建筑產品設計限額指標數(shù)據(jù)庫指導規(guī)劃方案及施工圖設計。

3 招標階段的成本控制

工程招投標成本控制的核心是合同價款的確定以及合同的簽定，具體工作有清單的編制、標底的編審、資質審查、詢標、合理低價中標、確定合同類型、約定合同條款等。

（1）在招標文件編制過程中，需注意明確工程與總包、各專業(yè)、各分包單位之間的施工界面劃分，避免不必要的真空地帶。加強界面劃分的評審，以免造成工作內容重復、缺漏項目。

（2）在招標文件中請把施工合同全部附在后面，作為招標文件的組成部分，可以將各類條件均在合同體現(xiàn)及明確，這為后續(xù)的施工合同簽訂帶來太多的便利和好處。

（3）招標文件描述需認真斟酌，做到措辭嚴謹、考慮周全。

（4）合同條款的審核要點

①承包范圍及工程內容：此部分應該表達清楚，界限明確。內容較多不能一一說明的，應使用概括性語音，如“施工圖紙范圍的一切內容”等，以免承包人以合同未包括又沒報價為由進行索賠。另須明確發(fā)包人單獨分包工程配合內容的配合費的計取方式。

②合同價款調整：即風險范圍以外的合同價款調整方法，應首先明確不調整的內容，如僅主材價格調整、設計變更、暫定價格三方面風險調整的內容。其次明確調整的方法，如主材按施工工期前 80%月份信息調整，設計變更按合同相同費率結算等；人工按多少價格計算，施工過程中遇政策性調整是否調價；機械費、輔材費的界定及結算方式等等。

③竣工結算：明確施工單位提交竣工資料的時間，建設單位的審核初稿出具時間及核對時間，如因施工單位原因導致核對未在約定核對時間范圍內完成，則不受審核時間約定限制的條款，還有明確審計咨詢收費標準等。

4 施工過程的成本控制

在工程施工階段，由于工程設計已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了招標工作和簽訂了施工合同，這個階段影響工程造價的因素主要是現(xiàn)場簽證及設計變更，因此，要加強現(xiàn)場簽證及設計變更的管理。

4.1 現(xiàn)場簽證管理

現(xiàn)場簽證，是指由于施工現(xiàn)場的各種原因，出現(xiàn)了與合同規(guī)定的情況、條件和事實不符的事件，需要明確并作為繼續(xù)工程其他有關程序的依據(jù)和前提條件時，由發(fā)包人與承包人簽字確認的備忘文件的行為。

現(xiàn)場簽證必須以“現(xiàn)場簽證單”為標題，并載明簽證事件發(fā)生的時間、簽證的原因和范圍、確認的工程量、簽證費用或費用計算標準或規(guī)定、辦理簽證的時間等，并附上必要的圖紙及相應的計算資料。現(xiàn)場簽證必須同時有發(fā)包人、承包人、監(jiān)理等有關單位的項目現(xiàn)場負責人簽名。

4.2 設計變更管理

設計變更，是指由于某種原因，需要變更原有施工圖等設計文件資料時，由設計單位做出的修改設計文件或補充設計文件的行為。

設計變更必須以“工程變更令”為標題，并載明變更的原因、工程部位、施工要求、日期等；設計變更通知書應由設計單位做出，并經(jīng)由設計單位項目負責人或其委托的代理人簽字、加蓋設計單位圖章，報送發(fā)包人。發(fā)包人確認同意時，須簽字并加蓋單位公章，然后按合同約定的程序送達現(xiàn)場工程師和承包人。

為了減少施工中的設計變更與簽證，在工程開工前，仔細研究圖紙，并組織圖紙會審，將施工圖中出現(xiàn)的問題提前解決，對工程圖紙不齊全的部分，需及時督促設計單位補充、修改圖紙。所有設計變更必須有文字記載，禁止口頭承諾。特殊情況下，可以先口頭承諾，事后必須在7日內補辦完設計變更通知單。工程變更經(jīng)審核的執(zhí)行結果備案登記，作為今后結算的依據(jù)。

5 工程材料及設備管理

在材料進場計劃方面應考慮招標采購和簽訂合同時間、運輸周期、驗收及安裝周期。在施工單位和材料設備供應單位采購時，應制定采購方式選擇規(guī)則，明確各類設計應采取的采購方式。根據(jù)各類供應商進場計劃制定采購計劃，提前準備，為招標采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴格審查。建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍。嚴格招標文件審核，由招標小組評審確定招標文件。招標項目由招標小組對投標方案評選打分確定供方，遵循技術標書優(yōu)先經(jīng)濟標書。議標、直接委托項目由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經(jīng)理審批確認供方在材料設備供應方面，在擴初圖確定前確定材料設備，多方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量，注重外觀質量、投入使用后的質量驗收。

6 工程結算管理

結算是指工程竣工驗收后，根據(jù)合同、竣工圖紙、變更簽證等與工程造價相關的資料編制的最終工程造價文件。

6.1 工程結算的條件

（1）工程確已竣工驗收并移交給建設單位，進入保修階段。

（2）竣工結算資料齊全，包括結算書、內業(yè)資料、竣工圖等。

（3）結算審查工作小組成立。結算工作小組將根據(jù)全套竣工資料、結算書和其它相關資料進行仔細審查，編寫審查報告，遞交結算領導小組。

6.2 工程結算的審查原則

（1）重復報量：部分標段承包的工作內容可能在別的標段或零星工程內重復出現(xiàn)，對于該部分要仔細查找核減。

（2）虛報工程量：將實際未發(fā)生或不需要發(fā)生的工程量列入結算，需查找證據(jù)列出核減。

（3）缺竣工圖和資料：施工過程中發(fā)生了不少設計變更，如因施工單位提交的竣工圖和變更資料不齊，造成某些工程量發(fā)生沒有證明材料，視為該項目沒有發(fā)生，應預扣除。

（4）設計變更、洽商、簽證手續(xù)不齊：對于合同外項目，重點審查設計變更。洽商和簽證手續(xù)是否齊全，是否與內業(yè)資料一致，發(fā)現(xiàn)疑問的需進一步確認，不合理的應予核減。

（5）不按圖施工，偷工減料：對于某些單位不按圖施工，結算時應收集證明材料，按相關規(guī)范和定額核減該部分價格。

6.3 工程結算的審查要點

（1）按合同進行標段分類。

（2）重點突出：由于工程涉及金額較大，先進行合同金額較大的標段重點審查，然后審查合同額少的標段，對于每個標段中單項金額為合同額10%以上的重點審查。

（3）商務優(yōu)先：首先熟悉招、投標文件和合同文件，充分理解商務條款對工程量變更的單價調整以及措施項目結算計費等的約定，從商務角度審核不合理項目和工程量。

（4）復核工程量：在商務審核后對于標段內涉及金額大的鋼筋、砼要按比例復核工程量，如復核項目準確率低于80%時，需全部復核。安裝工程審核主要工程量，如挖方、撼砂、大口徑管線、管件、電纜等數(shù)量。

7 結束語

總之，成本管理貫穿房地產項目開發(fā)全過程的始終，階段性的成本管理不能與全過程完全隔離。組織好房地產項目成本控制，對全面提高企業(yè)管理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，有很大的推動作用。

[1]尹貽林.建設工程項目價值管理[M].天津人民出版社,2006.

[2]戚安邦,孫賢偉.建設項目全過程造價管理理論與方法[M].天津人民出版社,2004.