孫鳳儀 韓曉露

（1.國家發(fā)改委經(jīng)濟體制與管理研究所，北京 100035；2.北京工商大學(xué)，北京100048）

2003年以來，借鑒國際慣例，研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革逐漸成為學(xué)界熱點和難點問題。2010年5月中央政府明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”；2011年1月28日，上海和重慶率先開始試點，將房產(chǎn)稅征稅對象擴展至個人自有住房；2012年3月7日，財政部部長謝旭人在答記者問時稱，“將在認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴大試點范圍，積極穩(wěn)妥地加以推進(jìn)?！庇纱丝梢?，我國房產(chǎn)稅改革擴圍已是大勢所趨，作為其核心工作，構(gòu)建適合我國國情的房產(chǎn)稅稅基批量評估系統(tǒng)亦成為當(dāng)務(wù)之急。但近十年來，我國房產(chǎn)稅稅基批量評估問題卻聚訟紛紜，各持己見。梳理國內(nèi)外文獻(xiàn)，繼往開來，努力拓深我國房產(chǎn)稅稅基批量評估研究是十分必要的。

一、國外研究綜述

目前各國進(jìn)行房產(chǎn)稅稅基評估時普遍采用的批量評估技術(shù)最早可追溯到1919年，這時的批量評估為手工批量評估，對我國借鑒意義不大。20世紀(jì)70年代，得益于計算機技術(shù)的普及，計算機輔助批量評估技術(shù)獲得迅猛發(fā)展，關(guān)于批量評估的理論研究和實證分析也大量增加，主要集中在批量評估準(zhǔn)則、批量評估方法、地理信息系統(tǒng)（GIS）在房產(chǎn)稅稅基批量評估中的應(yīng)用三個方面。

（一）關(guān)于房產(chǎn)稅稅基批量評估準(zhǔn)則

對于批量評估準(zhǔn)則的研究，最權(quán)威的機構(gòu)是美國評估促進(jìn)會（the Appraisal Foundation，AF）、國際估稅官聯(lián)合會（International Association of Assessing Officers，IAAO）和國際評估準(zhǔn)則委員會（International Valuation Standards Council，IVSC）。

近十幾年來，AF制定的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP），IVSC制定的《國際評估準(zhǔn)則》（IVC）和IAAO制訂的《數(shù)字地籍圖及不動產(chǎn)標(biāo)識準(zhǔn)則》、《自動評估模型準(zhǔn)則》、《評估申訴準(zhǔn)則》、《公共關(guān)系準(zhǔn)則》等在業(yè)界都頗具影響力。

由于評估準(zhǔn)則的適應(yīng)性受到經(jīng)濟環(huán)境、科技進(jìn)步等的影響，三家機構(gòu)都會定期對其準(zhǔn)則進(jìn)行更新。USPAP的2008年-2009年版本根據(jù)當(dāng)時經(jīng)濟發(fā)展情況對房產(chǎn)稅稅基批量評估進(jìn)行了全面介紹，如準(zhǔn)則1《不動產(chǎn)評估》、準(zhǔn)則6《批量評估和報告》和咨詢意見32《從價稅評估和批量評估業(yè)務(wù)》。IAAO在2001年的《稅基評估申訴準(zhǔn)則》、2005年的《不動產(chǎn)批量評估準(zhǔn)則》和2010年的《財產(chǎn)稅稅基評估政策和實踐研究》中從房產(chǎn)稅稅基評估爭議的處理、批量評估方法的選擇和相關(guān)國家經(jīng)驗介紹三方面逐步完善了其房產(chǎn)稅稅基批量評估系統(tǒng)構(gòu)建的相關(guān)準(zhǔn)則。IVSC自1985年版發(fā)行以來隨著環(huán)境變化不斷進(jìn)行修正，至今已發(fā)行近10版。2005年版在2004年的基礎(chǔ)上新增了3個指南，其中包括《不動產(chǎn)評稅目的大宗評估》指南。2011年最新版則對成本法在不動產(chǎn)評估中的應(yīng)用情形進(jìn)行了重新設(shè)定。

上述機構(gòu)在對房產(chǎn)稅稅基批量評估準(zhǔn)則的探討中，均注重理論與實踐的結(jié)合，與時俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新。其制定的與房產(chǎn)稅稅基評估相關(guān)的準(zhǔn)則，已成為各國進(jìn)行房產(chǎn)稅稅基批量評估競相借鑒的對象。

（二）關(guān)于房產(chǎn)稅稅基批量評估方法

Carbone Robert和 Longini Richard（1977）開創(chuàng)性地提出了自動評估理念，認(rèn)為評估管理的目的不只是保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確，更重要的是要使納稅人心理上認(rèn)同。該文建立了反饋模型來檢驗納稅人對評稅結(jié)果的接受程度，不僅增加了納稅人意見反饋的渠道，而且有利于評估質(zhì)量的提高。Rober J.Gloudemans（1999）系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)評估理論和批量評估體系。Robert J.Gloudemans（2002）分別介紹了加法、乘法、以及非線性模型在住宅評估中的作用并比較了三種模型各自的優(yōu)缺點。隨后，John D.Benjamin、Randall D.Guttery和C.F.Sirmans（2004）詳細(xì)地介紹了多元線性回歸分析，為批量評估模型的建立和校準(zhǔn)提供了方法支持。針對多元回歸技術(shù)對數(shù)據(jù)要求高的問題，Maurizio（2004）提出應(yīng)用粗糙集理論避免數(shù)據(jù)缺失帶來的困擾。Gonzalez和Formoso（2006）提出應(yīng)用模糊技術(shù)解決傳統(tǒng)的評估市場分區(qū)問題。

上述文獻(xiàn)通過理論闡述和實證分析對批量評估的方法進(jìn)行了全面的探討和不斷的突破創(chuàng)新，在歐美理論與實務(wù)界產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，為后續(xù)研究奠定了堅實的基礎(chǔ)。

（三）關(guān)于地理信息系統(tǒng)（GIS）在房產(chǎn)稅稅基批量評估中的應(yīng)用

為了提升批量評估的效率，加強評估的透明性 ，Borst Richard、Mc Cluskey William、Deddis William、Mannis Adam和 Mc Buney Dillon（1997）對批量評估與GIS的結(jié)合進(jìn)行了研究并創(chuàng)建了新系統(tǒng)，這為后來GIS在批量評估中的實際應(yīng)用奠定了基礎(chǔ)。Roberto A Figueroa（1999）詳細(xì)闡述了加拿大莎斯喀徹溫省創(chuàng)建融合GIS的批量評估系統(tǒng)的過程，并且深入剖析了GIS在稅基批量評估中的作用。

二、國內(nèi)研究綜述

（一）國內(nèi)學(xué)者在理論方面的研究

國內(nèi)在理論方面的研究主要集中在我國實施房產(chǎn)稅稅基批量評估的必要性、限制因素及房產(chǎn)稅稅基評估系統(tǒng)的構(gòu)成要素和支持要素的選擇上，而且呈現(xiàn)出兩種趨勢。一方面，大家在房產(chǎn)稅稅基評估系統(tǒng)的構(gòu)成要素選擇上各持己見，爭議較大；另一方面，在我國房產(chǎn)稅稅基批量評估的必要性、限制因素和房產(chǎn)稅稅基評估系統(tǒng)支持要素的構(gòu)建上，各家觀點趨于一致。鑒于此，下文將從以上兩個方面展開敘述。

1.關(guān)于我國房產(chǎn)稅稅基批量評估系統(tǒng)的構(gòu)成要素選擇。

（1）在評估主體的設(shè)置上，基本上各執(zhí)一言，歧見紛紜。耿星（2004）從責(zé)任主體和行為主體兩方面對評估主體進(jìn)行了描述，認(rèn)為責(zé)任主體的設(shè)置應(yīng)考慮成本和收益因素，而行為主體的確定關(guān)鍵在于明確評估機構(gòu)的責(zé)任。王亞、尉京紅（2008）將評估主體分為征納稅稅基評估主體和糾紛稅基評估主體。張愛珠（2008）認(rèn)為我國應(yīng)優(yōu)先選擇分別代表征、納稅雙方的機構(gòu)的雙主體結(jié)構(gòu)，各機構(gòu)的選擇以社會中介評估機構(gòu)為佳。劉洋（2009）提出為保證執(zhí)行者對自己的行為負(fù)責(zé)，需設(shè)立一個由財稅部門、房屋管理部門和國土資源部門人員共同參與的專門評估機構(gòu)。玄永生、王建忠、王余?。?011）則認(rèn)為我國應(yīng)建立中央、地方政府兩級評估機構(gòu)并且分別賦予一定的權(quán)限。還有學(xué)者認(rèn)為我國稅基評估機構(gòu)可在稅務(wù)部門、房屋管理部門或國土資源部門下面分設(shè)。

上述學(xué)者對房產(chǎn)稅稅基評估主體的研究，主要有兩個特點：首先，研究偏重行為主體，對責(zé)任主體的探討相對薄弱；其次，對行為主體的分析由總到分，由淺入深，不斷細(xì)化。

（2）在征稅范圍和評估客體的選擇上，理論研究主要基于三種角度。李文、陳國銳（2011）認(rèn)為，完善房產(chǎn)稅征稅范圍的關(guān)鍵點在于將城鎮(zhèn)居民個人住房納入征稅范圍，這也是大部分學(xué)者的觀點。孫健夫（2010）從稅收公平的角度，提出物業(yè)稅的征收范圍應(yīng)該覆蓋全國的所有房產(chǎn)，即不區(qū)分城市和農(nóng)村，不區(qū)分普通房產(chǎn)和高檔房產(chǎn)，所有在我國境內(nèi)的房產(chǎn)一律納入征稅范圍。同時，該文認(rèn)為把農(nóng)民房產(chǎn)納入征稅范圍與實際上是否征稅不是同一個概念，目前可以通過免稅條款的設(shè)計，將大部分農(nóng)民房產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)排除在外。王亞、尉京紅（2008）認(rèn)為房產(chǎn)稅稅基評估客體應(yīng)因地區(qū)而不同，東部地區(qū)應(yīng)確定為土地與地上建筑物的價值和租金收益，中部地區(qū)為土地價值，西部地區(qū)為土地面積，特殊地區(qū)另行考慮。

上述有關(guān)房產(chǎn)稅征稅范圍和評估客體的探討中，各位學(xué)者首先就城鎮(zhèn)個人住房納入征稅范圍達(dá)成共識；然后結(jié)合城鄉(xiāng)差異和地區(qū)差異就征稅范圍和評估客體的設(shè)定表達(dá)了不同的看法。相對于征稅主體的研究，理論界對征稅范圍和評估客體的研究顯得不夠深入和具體，例如簡單按東中西對評估客體進(jìn)行區(qū)分是否合理，折扣性規(guī)定如何設(shè)計等，上述研究并未涉及。

（3）在評估方法的選擇和批量評估模型的構(gòu)建上，大部分學(xué)者認(rèn)為房產(chǎn)的類型是主要決定因素。例如郭慶、尉京紅（2008）將房產(chǎn)分為是商業(yè)用不動產(chǎn)、住宅用不動產(chǎn)、工業(yè)用不動產(chǎn)和特殊不動產(chǎn)四類，提出用收益法評估商業(yè)用不動產(chǎn)，用市場比較法估價住宅用不動產(chǎn)，用成本法評估工業(yè)用不動產(chǎn)和特殊不動產(chǎn)。樊慧霞（2011）則認(rèn)為我國應(yīng)建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估方法體系。

部分學(xué)者也提出要優(yōu)先考慮區(qū)位因素，先分區(qū)后分類。張平竺（2007）提出要考慮城鄉(xiāng)差別、地區(qū)差別等因素，因地制宜采用不同的房地產(chǎn)稅基評估方法和不同的房地產(chǎn)稅基評估周期。陳泳杏（2010）在考慮地區(qū)差別后提出，對于我國經(jīng)濟發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市，應(yīng)采用以市場法為主、收益法和成本法為輔的評估體系，而經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)和鄉(xiāng)村，應(yīng)以政府定價為主。在批量評估模型的定價上，郭慶、尉京紅（2008）首先明確地提出了分區(qū)構(gòu)建的基本原則“行政歸屬原則”、“聚集度原則”和“用途相似原則”。王偉星、樓江（2011）分析了聚類法在稅基評估的應(yīng)用，為房地產(chǎn)稅基評估分區(qū)的定量分析提供了思路。袁玉強（2011）以區(qū)位論為基礎(chǔ)，考慮到因地制宜原則和動態(tài)平衡原則對模型的影響，應(yīng)用一元二次評估模型和二元評估模型解決了市場區(qū)域劃分問題。

評估方法的選擇直接關(guān)系到評估建模的準(zhǔn)確性，各位學(xué)者基于地區(qū)差異和房產(chǎn)類型的角度分別進(jìn)行了闡述，為以后的深入研究指明了方向。但探討市場分區(qū)方法的文章偏少，還不能滿足我國目前房產(chǎn)稅稅基批量評估的需求。

（4）在稅收優(yōu)惠的設(shè)計上，各方學(xué)者也發(fā)表了不同的看法。殷海娜（2012）在完善征稅細(xì)節(jié)的建議中，支持首套普通住宅免征，二套適度征收，二套以上重征的方式。孫瑞玲（2012）認(rèn)為按套劃分不合理，應(yīng)以人均免稅面積來確定房產(chǎn)稅的起征點，并采取先征后退的辦法避免偷稅漏稅的發(fā)生。劉云召（2011）根據(jù)房產(chǎn)類型進(jìn)行了細(xì)分，認(rèn)為個人居住房屋需以人均面積計算起征點，而個人經(jīng)營性房產(chǎn)應(yīng)按市場評估價值全面征稅，不應(yīng)設(shè)減免稅優(yōu)惠。胡曼軍（2012）認(rèn)為對非營利性組織使用的公益性房產(chǎn)也應(yīng)免稅；對一些特定群體，如低收入家庭和殘障人士，稅負(fù)設(shè)計不宜過高，或者予以免稅。

上述文獻(xiàn)大多從居民的基本居住權(quán)以及稅收公平性的角度對稅收優(yōu)惠方案的設(shè)計提供了思路，能否真正實施還依賴于實務(wù)部門的稅收征管能力。只有兼顧公平性和可行性的房產(chǎn)稅，才能真正地取信于民，付諸實踐。

2.關(guān)于我國實施房產(chǎn)稅稅基批量評估的必要性、限制因素和支持要素。

相對于單宗評估，學(xué)界普遍認(rèn)為批量評估可兼顧稅收的公平和效率，批量評估技術(shù)被引入房產(chǎn)稅稅基評估是必然的選擇，如周淑敏（2005）、傅傳銳（2005）、鄭婕（2008）、胡東蘭（2009）等。李旭紅、孫力強（2008）認(rèn)為我國建立房地產(chǎn)稅基評估的批量評估系統(tǒng)，面臨許多困難，其中最為棘手是數(shù)據(jù)庫的建設(shè)問題。緊接著他們對數(shù)據(jù)庫建設(shè)面臨的問題進(jìn)行了詳細(xì)分析，將其歸為兩方面：一是“數(shù)據(jù)來源多，信息孤島化”；二是“數(shù)據(jù)失真問題比較嚴(yán)重”。王瑞玲、鄧曉璘（2011）對我國房產(chǎn)稅稅基評估的困難進(jìn)行了系統(tǒng)的論述：（1）前期準(zhǔn)備工作時間長，工作量大、成本較高；（2）房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的建立和完善難度較大；（3）評估機構(gòu)專業(yè)技術(shù)人才力量薄弱、儲備不足；（4）目標(biāo)房產(chǎn)修正系數(shù)的確定工作量較大，對工作的細(xì)致程度要求較高。其它文獻(xiàn)關(guān)于我國房產(chǎn)稅稅基批量評估的限制因素或障礙的分析，雖然不盡相同，但意思基本一致，因此不再贅述。

在支持要素的配套建設(shè)的討論中，學(xué)者們都傾向于從部門信息資源共享機制、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集機制和稅基評估爭議處理機制的建立完善以及GIS的拓展應(yīng)用等方面展開。

以上關(guān)于限制因素和支持要素的大量研究為我國今后房產(chǎn)稅稅基批量評估工作指明了努力的方向，具有重要的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

（二）國內(nèi)學(xué)者在實證方面的研究

國內(nèi)在實證方面的研究主要集中于對某個城市進(jìn)行批量評估可行性的探討上，數(shù)據(jù)來源多為二手房市場。周琳娜（2007）以廈門市思明區(qū)、湖里區(qū)、集美區(qū)以及海滄區(qū)105處房產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行實證分析，認(rèn)為基于我國目前的數(shù)據(jù)信息質(zhì)量能夠運用批量評估技術(shù)來估計房產(chǎn)的市場價值。張旭（2008）選取廈門思明區(qū)和湖里區(qū)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬研究，分析了特征價格法在廈門市房產(chǎn)稅稅基批量評估的適應(yīng)性。喬志敏、李德峰等（2009）通過對2006年北京市4個行政區(qū)461個二手房交易有效數(shù)據(jù)的多元回歸分析，認(rèn)為建立健全不動產(chǎn)交易數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)對房產(chǎn)稅稅基批量評估意義重大。郭慶（2010）通過對指標(biāo)物業(yè)法、分區(qū)回歸法和個體回歸法在保定市稅基評估中的模擬應(yīng)用分析，認(rèn)為選擇分區(qū)回歸法對保定市最為合適。

總之，國內(nèi)房產(chǎn)稅稅基批量評估的實證研究主要集中2008年以后，總量偏少；由于2011年我國房產(chǎn)稅改革試點才真正開始且數(shù)據(jù)獲取困難，上述研究都停留在模擬研究階段。

（三）國內(nèi)學(xué)者對滬渝房產(chǎn)稅改革試點的研究

滬渝試點是我國房產(chǎn)稅改革實質(zhì)性操作的開始，對日后房產(chǎn)稅改革擴圍具有重要的借鑒意義。國內(nèi)學(xué)者對滬渝房產(chǎn)稅改革的研究主要集中在試點的法理性、兩地試點方案的比較、試點的效果以及存在的問題上。王起國、馮強（2012）指出滬渝開征房產(chǎn)稅雖與我國現(xiàn)行稅收法律、行政法規(guī)相符合，卻違背稅收法定主義理念。劉梅（2012）、邱思琴（2011）、楊晨青（2011）等從兩地試點范圍、稅率設(shè)置等對試點方案進(jìn)行了比較，認(rèn)為總體溫和，各有亮點。對于試點效果，劉貴文（2012）等認(rèn)為應(yīng)正確看待：短期試點效果不理想，主要因為征稅范圍偏窄、稅率偏低、房產(chǎn)稅征管能力不足等。上述問題解決之后，房產(chǎn)稅全面鋪開效果值得期待。

上述學(xué)者對滬渝改革的全方位綜合分析，為我國房產(chǎn)稅稅基批量評估系統(tǒng)的構(gòu)建和完善指明了方向，現(xiàn)實指導(dǎo)意義顯著。

綜上所述，對于房產(chǎn)稅稅基批量評估的研究，學(xué)界已取得了較為豐碩的成果，尤其滬渝試點之后，研究針對性增強，這為我國房產(chǎn)稅稅基批量評估的開展提供了豐富的參考資料和重要的思想啟迪。同時，在梳理文獻(xiàn)的過程中，我們也發(fā)現(xiàn)：首先，與國外研究相比，國內(nèi)研究明顯落后，大部分的研究還集中在對外國理論和實踐的消化吸收上，亟待拓深；其次，國內(nèi)相關(guān)方面的實證分析較少，且數(shù)據(jù)的精確性不夠，研究的精細(xì)化不足，研究的信度和效度亟待提升；再次，國內(nèi)學(xué)者在房產(chǎn)稅稅基批量評估系統(tǒng)構(gòu)成要素的選擇上爭議較大，且對地區(qū)差異的影響、減免稅政策規(guī)定以及評估區(qū)域內(nèi)市場劃分方法的研究不夠充分；最后，房產(chǎn)稅稅基評估獲取納稅人心理上認(rèn)同極其重要，我國公共關(guān)系視角下的房產(chǎn)稅稅基評估亟待拓展。這些問題與不足昭示著后繼研究的努力方向。

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