喻華琳

（武漢理工大學(xué)華夏學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理系，武漢430223）

武漢市，簡(jiǎn)稱漢，湖北省省會(huì)，因武昌、漢口、漢陽三地合稱而得名，是一座現(xiàn)代化濱江國(guó)際性港口城市。武漢歷來被稱為“九省通衢”之地，是中國(guó)內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地理中心，國(guó)家重要的科技、信息、產(chǎn)業(yè)、通信中心，內(nèi)陸地區(qū)的金融、商業(yè)、貿(mào)易、物流、文化中心，被譽(yù)為世界開啟中國(guó)內(nèi)陸市場(chǎng)的“金鑰匙”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“立交橋”，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北、吸引四面、輻射八方的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

武漢市最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很迅速，房地產(chǎn)在全市的經(jīng)濟(jì)中的地位也越來越重要。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展是從1998年開始的，但直到2003年之后才進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。

1 評(píng)價(jià)指標(biāo)

由表1可知2003至2012年這10年間的武漢市房地產(chǎn)竣工面積、房地產(chǎn)成交面積和房地產(chǎn)交易平均價(jià)格的基本概況，從中可以了解這10年間武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、需求和價(jià)格的變化。

根據(jù)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，分析導(dǎo)致武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成泡沫的影響因素，并從市場(chǎng)供給、市場(chǎng)需求和成交價(jià)格三個(gè)方面選取了以下指標(biāo)來評(píng)價(jià)武漢市2003—2012年房地產(chǎn)泡沫狀況［1］。

表1 2003—2012武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1.1 從市場(chǎng)供給角度選取指標(biāo)評(píng)價(jià)武漢市房地產(chǎn)泡沬狀況

1.1.1 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP増長(zhǎng)率的同步率

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的同步率，是把一個(gè)城市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的比率與這個(gè)城市GDP增長(zhǎng)的比率進(jìn)行比較，反映城市經(jīng)濟(jì)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的承受能力和消費(fèi)者潛在的購(gòu)買力。研究表明，當(dāng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的同步率在2－3之間時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在輕度泡沫，大于3時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重泡沬［2－3］。

由表2可知，2003、2004年武漢市同步率分別為2.5、2.1，2005年為1.9接近2，存在輕微的房地產(chǎn)泡沫，之后逐年下降表明泡沫程度減小，但到2009和2011年又均超過了2，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)輕微泡沫重現(xiàn)。

表2 2003—2012武漢市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的同步率

1.1.2 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋空置率

房屋空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率，研究表明，房屋空置率在5%－10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%－20%之間為輕微泡沫區(qū)間，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為嚴(yán)重泡沫區(qū)間［4］。

從表3中看出武漢市1年期、2年期、3年期以上的住宅次新房空置率均超過20%，3年期的住宅次新房空置率也接近20%，說明武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在泡沫，市場(chǎng)供給失去平衡，存在嚴(yán)重的投機(jī)行為。

表3 武漢市住宅次新房空置率調(diào)查統(tǒng)計(jì)表

1.1.3 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地價(jià)格增長(zhǎng)率

土地價(jià)格增長(zhǎng)率主要反映地價(jià)水平的變化程度，通過本年度土地價(jià)格和上年度末土地價(jià)格水平的比較計(jì)算得到。此項(xiàng)指標(biāo)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫情況的指示作用非常明顯。研究表明，土地價(jià)格增長(zhǎng)率處于8%－12%房地產(chǎn)市場(chǎng)存在輕微泡沫，超過12%房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫就比較嚴(yán)重了。

從表4中看出，2003—2012年10年間，2008、2009年土地價(jià)格增長(zhǎng)率低于8%，2012年處于8%－12%間，2004、2005、2010、2011年均超過12%，2007年更是高達(dá)65%，由此可見，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重。

表4 2003—2012年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)土地價(jià)格增長(zhǎng)率

1.2 從需求角度選取指標(biāo)評(píng)價(jià)武漢市房地產(chǎn)泡沬狀況

1.2.1 房地產(chǎn)銷售額増長(zhǎng)率與社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率的同步率

房地產(chǎn)銷售額是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的最直接體現(xiàn)，此項(xiàng)指標(biāo)是比較房地產(chǎn)銷售額的增長(zhǎng)率與社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)率，看其增長(zhǎng)速度是否同步。根據(jù)李木祥（2007）的研究，我國(guó)房地產(chǎn)銷售額的增長(zhǎng)率與社會(huì)消費(fèi)品總零售額的增長(zhǎng)率同步率小于2時(shí)，房地產(chǎn)供求平衡；同步率在2－3之間時(shí)，房地場(chǎng)市場(chǎng)存在輕微泡沫；同步率超過3時(shí)就存在比較嚴(yán)重的泡沫了［5］。

從表5中看出，武漢市房地產(chǎn)銷售額與社會(huì)消費(fèi)品銷售額的同步率2004—2007年均超過2，2003、2009年高達(dá)到3.7和4.1，說明武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在泡沫，只是在2008年金融危機(jī)時(shí)和2010年后國(guó)家加大調(diào)控力度才使同步率在2以下。

表5 2003—2012年武漢市房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)率與社會(huì)消費(fèi)品銷售額增長(zhǎng)率的同步率

1.2.2 投機(jī)性需求的購(gòu)房比

投機(jī)性需求購(gòu)房就是指把房子作為一種投資品，買房的目的不是為了解決居住問題，而是在房?jī)r(jià)看漲的時(shí)候買進(jìn)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲之后再拋出，從中賺取利潤(rùn)的一種市場(chǎng)行為。投機(jī)性需求購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)中很重要的一部分，是房地產(chǎn)泡沫形成的推手。因此，房地產(chǎn)需求者中投機(jī)需求的比例過高就標(biāo)志著房地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。在良好的市場(chǎng)秩序下，投機(jī)性需求購(gòu)房比例應(yīng)控制在10%－5%之間。從武漢市商品房信息網(wǎng)得知2010年外地購(gòu)房者購(gòu)買了全武漢市超過50%的商品房住宅，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)性需求的購(gòu)房比大大超過了15%。由此看出武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯的泡沫現(xiàn)象。

1.3 從價(jià)格角度選取指標(biāo)評(píng)價(jià)武漢市房地產(chǎn)泡沬狀況

1.3.1 房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭收入之比。國(guó)際上適宜的房?jī)r(jià)收入比是6－8，像世界上一些城市住房收入比如：倫敦6.9、紐約7.9、首爾7.7、悉尼8.5。房?jī)r(jià)收入比能反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)性購(gòu)房需求狀況。一些學(xué)者習(xí)慣用房?jī)r(jià)收入比判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否合理，泡沫狀況如何。研究表明，房?jī)r(jià)收入比小于6時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序良好；房?jī)r(jià)收入比在6－10之間則房地產(chǎn)市場(chǎng)有輕微泡沫；房?jī)r(jià)收入比超過10時(shí)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)了［4－5］。

表6 2003—2012年武漢市房?jī)r(jià)收入比

從表6看出，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)70m2商品房購(gòu)買者的房?jī)r(jià)收入比僅2003、2011年小于6，其他年份均在6－10之間，存在輕微泡沫；100m2商品房購(gòu)買者的房?jī)r(jià)收入比2005—2012年僅2011年為7.7，其他年份均超過10，120m2商品房購(gòu)買者的房?jī)r(jià)收入比2004—2012年僅2011年為9.2，其他年份均超過10。由此表明武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前確實(shí)存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。

1.3.2 武漢市房?jī)r(jià)與武漢市CPI同步率

房?jī)r(jià)與CPI的同步率是指房地產(chǎn)商品在房地產(chǎn)市場(chǎng)中價(jià)格增長(zhǎng)率與CPI的同步狀況。研究表明，房?jī)r(jià)與CPI的同步率在2－4之間且房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率超過8%時(shí)存在輕微的房地產(chǎn)泡沫；房?jī)r(jià)與CPI的同步率超過4且房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率超過10%時(shí)即房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重［5］。

從表7可知，除了2003、2008和2012年以外，其余年份的武漢市房?jī)r(jià)與CPI的同步率都超過4，而房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率超過10%，房地產(chǎn)泡沫在武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的確嚴(yán)重存在。

表7 武漢市2003—2012年房?jī)r(jià)CPI同步率

2 結(jié) 論

文中從供給、需求、價(jià)格3個(gè)方面選取7個(gè)指標(biāo)（見表8）進(jìn)行比對(duì)，2003—2012年10年間，武漢市房地產(chǎn)的多數(shù)指標(biāo)均超過相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沬參考值，表明了武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)己經(jīng)存在了泡沬。同時(shí)為武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策提供參考，力求使武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠回歸到正常的秩序，武漢市乃至我國(guó)房?jī)r(jià)能回歸到合理性的軌道上來。

表8 2003—2012年武漢市房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)［5］

［1］ 葛 揚(yáng)，睦小燕.房地產(chǎn)泡沫化機(jī)理及其影響研究評(píng)述［J］.經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2009（11）.

［2］ 李 平.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度研究［J］.統(tǒng)計(jì)觀察，2007（24）.

［3］ 蔣南平.中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)度指標(biāo)的分析與建立［J］.當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2009（10）.

［4］ 耿仁波.房地產(chǎn)泡沫化機(jī)理及影響研究——基于中國(guó)現(xiàn)實(shí)的分析［D］.山東大學(xué)，2010.

［5］ 王 堯.武漢市房地產(chǎn)泡沫研究［D］.華中農(nóng)業(yè)大學(xué)，2012.