鄭州大學(xué) 何夢(mèng)曉

1 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

我國(guó)房地產(chǎn)投資增速一度呈下降趨勢(shì)，2012年末有所提高，自主性等剛性需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，商品房平均銷售價(jià)格仍在上漲。概括來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)狀況可總結(jié)為以下幾點(diǎn)：住宅價(jià)格逐年攀升，一度呈現(xiàn)瘋漲趨勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)商向品牌化方向發(fā)展；日益加快的城市化、工業(yè)化進(jìn)程及日益增多的城市人口數(shù)量，使得商品房市場(chǎng)仍具備較大的發(fā)展?jié)摿?；多元化發(fā)展的房地產(chǎn)供給——面向中低收入階層的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房開始變得普遍。

2 國(guó)內(nèi)外關(guān)于房?jī)r(jià)的研究成果

總結(jié)國(guó)內(nèi)外的研究成果，可以得到以下啟示：

(1)房地產(chǎn)是個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，其價(jià)格的形成和影響因素可能因?yàn)閲?guó)家的不同而產(chǎn)生很大的差別，甚至于同一國(guó)家不同城市間的房?jī)r(jià)也會(huì)呈現(xiàn)出很大的差異。比如在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，利率對(duì)房?jī)r(jià)具有重大的影響，利率的變化很大程度上能影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)；而在實(shí)行政府主導(dǎo)和金融管制的國(guó)家里，情況卻截然相反。(2)房?jī)r(jià)上漲背后其實(shí)是多種因素相互博弈的結(jié)果。這些因素有來(lái)自居民收入、城市人口、消費(fèi)升級(jí)等需求方面的，也有來(lái)自土地成本、房屋竣工面積、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等供給方面的；有利率、貨幣供應(yīng)量、GDP等真實(shí)經(jīng)濟(jì)變量的影響，也有投機(jī)資金、市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)的沖擊。

3 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有很強(qiáng)的帶動(dòng)性和產(chǎn)業(yè)相關(guān)度。作為與百姓生活和金融體系聯(lián)系密切的重要行業(yè)，其發(fā)展情況無(wú)疑與金融安全和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展密切相關(guān)。目前，總體看來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有這樣一些特點(diǎn)：企業(yè)小規(guī)模化而數(shù)量卻迅速增長(zhǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性較強(qiáng)；以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈；由部分領(lǐng)先企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展新方向，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于急劇調(diào)整階段。

而對(duì)于相對(duì)缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的小型房地產(chǎn)企業(yè)，它們大都出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象并且忽視產(chǎn)品研發(fā)的重要性，大打價(jià)格戰(zhàn)，一般具有較低的資源利用率。政策變動(dòng)提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金實(shí)力的要求，接著房地產(chǎn)進(jìn)入了結(jié)構(gòu)調(diào)整階段，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、對(duì)外項(xiàng)目融資以及項(xiàng)目合作開發(fā)均有所增加；廠商也日益規(guī)?；?/p>

4 我國(guó)房?jī)r(jià)上漲原因分析

由上文房地產(chǎn)價(jià)格的特殊性可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格的形成具有眾多的影響因素，而在這些因素中，各類需求因素是其中至關(guān)重要的一部分。因此，本文就從房地產(chǎn)需求的方面來(lái)探討致使我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因。

4.1 購(gòu)房者年齡段受到按揭貸款購(gòu)房制度的影響

按揭制度使處于收入水平尚且不足情況下的居民得以實(shí)現(xiàn)一次性購(gòu)房，投資人一旦具備了購(gòu)房條件，就會(huì)加速其購(gòu)房行為。分析目前申請(qǐng)住房消費(fèi)信貸的年齡結(jié)構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)大多位于25~40 歲之間，這些剛參加工作的人工作不穩(wěn)定，流動(dòng)性較大，卻十分看好自己的未來(lái)收入水平。考慮到成本問(wèn)題，國(guó)外的年輕人畢業(yè)后開始幾年一般會(huì)選擇租房的方式，具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力后，才會(huì)計(jì)劃買房；而國(guó)內(nèi)情況是，大多數(shù)年輕人都早早進(jìn)入了購(gòu)房市場(chǎng)。房地產(chǎn)買方市場(chǎng)低齡化帶來(lái)了很大影響：缺乏穩(wěn)定工作和收入的低齡購(gòu)屋者盲目投身于貸款購(gòu)房的大軍中，卻不考慮自身積累和收入增長(zhǎng)能力，這種盲目性增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，隨即引起需求曲線向外移動(dòng)；從另一方面看，與此不相適應(yīng)的情況是，供給方偏重開發(fā)具有較高利潤(rùn)的高檔房，這樣就容易出現(xiàn)供需不匹配的局面。

4.2 城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的增加

我國(guó)城鎮(zhèn)人口總數(shù)保持較快的增加。由于人口總數(shù)在逐漸增加，而居民家庭戶規(guī)模在日益減小，客觀上增加了居民對(duì)房屋總戶數(shù)的需求，這使得房地產(chǎn)行業(yè)需求曲線右移，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)高漲。

4.3 “買漲不買跌”的追漲效應(yīng)

在投資市場(chǎng)中，民眾投資向來(lái)喜好“買漲不買跌”。之所以出現(xiàn)這一現(xiàn)象，應(yīng)該說(shuō)是消費(fèi)者的心理慣性超越理性。如果購(gòu)房者意識(shí)到房?jī)r(jià)在漲，而且還要再漲，那么現(xiàn)在買進(jìn)，過(guò)一段時(shí)間，價(jià)格再漲上去，相對(duì)來(lái)講便是便宜了。于是歷年以來(lái)，當(dāng)媒體公布房?jī)r(jià)同比上升時(shí)，購(gòu)房者一般急不可待，生怕房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，于是被迫出手，而當(dāng)媒體公布房?jī)r(jià)降了時(shí)，購(gòu)房者反而失去了購(gòu)房積極性。一年又一年的炒房事實(shí)也反復(fù)證明：任何時(shí)候追漲總是正確的。而另一方面，“買漲不買跌”的購(gòu)房者心理也影響了開發(fā)商：主動(dòng)降價(jià)不一定帶來(lái)更多購(gòu)房者，漲價(jià)反倒能夠帶來(lái)更多利益。在對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期的僵持與對(duì)抗中，開發(fā)商與購(gòu)房者之間已經(jīng)習(xí)慣性地互不信任，拋開讓房?jī)r(jià)糾結(jié)的各種市場(chǎng)因素，這也是樓市漲漲不休的癥結(jié)之一。

4.4 逐步提高的人均可支配收入水平

居民的購(gòu)房能力的增強(qiáng)應(yīng)很大程度歸功于居民可支配收入水平的提高，當(dāng)百姓擁有更多的閑置資金，就會(huì)增加置購(gòu)房產(chǎn)的有效需求。逐漸增加的居民儲(chǔ)蓄存款余額，也意味著家庭流動(dòng)性金融資產(chǎn)的大規(guī)模增加，進(jìn)而提升了對(duì)房屋等大額商品的購(gòu)買力。

4.5 消費(fèi)觀缺乏合理性

部分消費(fèi)者缺乏理性的消費(fèi)價(jià)值觀，買大房、買好房的心情迫切。在這種對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)高期望和強(qiáng)大壓力下，住房需求曲線進(jìn)一步向右移動(dòng)。

4.6 剛性需求不能轉(zhuǎn)化為有效需求進(jìn)而形成“怪圈”

我國(guó)目前正處在城市化進(jìn)程的加速期，每年新增的城市家庭數(shù)量很大。但當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快時(shí)，剛性需求者中很大一部分家庭已經(jīng)買不起房，也就是沒(méi)能形成有效需求。數(shù)量眾多的中等及偏低收入人群使得房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一個(gè)巨大的炒作空間。剛性需求的人群今天買不起房，但絕大部分以后肯定要買。因此，現(xiàn)在有實(shí)力的人才會(huì)“先下手為強(qiáng)”去購(gòu)房。同時(shí)，炒房又會(huì)使房?jī)r(jià)變得更高，買不起房的人更多，需要保障的人也就更多。這就是剛性需求不能得到滿足，不能及時(shí)釋放，在市場(chǎng)與保障上形成的怪圈。

5 對(duì)于控制我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的想法和建議

5.1 引導(dǎo)住房需求理性化

上文從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求角度分析了我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因，據(jù)此對(duì)房?jī)r(jià)上漲的治理，就是要抑制不合理住房需求，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的控制。

首先，對(duì)于商品房市場(chǎng)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，要通過(guò)各種方式讓投資者明了，在加強(qiáng)相關(guān)知識(shí)宣傳教育的同時(shí)，也要認(rèn)識(shí)到價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)是一種常態(tài)，因此，要對(duì)局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生一定程度價(jià)格波動(dòng)的情形給予認(rèn)可；其次，大力限制各色名目的投機(jī)性購(gòu)房和炒房：一是對(duì)于各類住房需求要區(qū)別對(duì)待，進(jìn)行差異化管理；二是要培育住房梯度消費(fèi)：住房面積要適中，提倡適度住房消費(fèi)；第三，需要國(guó)家政府，尤其是地方政府盡量減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保護(hù)力度，更要減少干預(yù)。

5.2 關(guān)注相關(guān)的新型金融衍生工具

以房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)作為標(biāo)的物的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期貨作為一種新興的金融衍生品期貨合約，具備價(jià)格預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖、套期保值等重要作用，從而優(yōu)化了資產(chǎn)配置，在為百姓抵消房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還能增加其投資機(jī)會(huì)與投資方式，抑制房地產(chǎn)現(xiàn)貨市場(chǎng)的投機(jī)風(fēng)氣，抑制房?jī)r(jià)暴漲暴跌的沖動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

5.3 重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管

(1)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的監(jiān)督管理，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)要謹(jǐn)慎防范。要力圖改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資過(guò)于依賴商業(yè)銀行貸款的局面，完善資本市場(chǎng)機(jī)制，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)金融多元化發(fā)展。(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露透明化。努力加快建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng)，要及時(shí)面向社會(huì)公布住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃及建設(shè)計(jì)劃。(3)引導(dǎo)供求雙方的理性預(yù)期。首先，要充分讓房地產(chǎn)開發(fā)商理性認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)過(guò)度膨脹將引發(fā)的種種問(wèn)題，對(duì)自己本身、房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都會(huì)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，要引導(dǎo)消費(fèi)者理性認(rèn)識(shí)到“買漲不買跌”會(huì)帶來(lái)的后果和風(fēng)險(xiǎn)，在充分了解房地產(chǎn)市場(chǎng)及其變化等信息的基礎(chǔ)之上再進(jìn)行理性預(yù)期。(4)加強(qiáng)相關(guān)機(jī)構(gòu)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。商業(yè)銀行要注重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用水平，加強(qiáng)對(duì)其信貸的貸前審查和貸后管理；政府部門要加大專項(xiàng)清理和整治力度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。

[1] 楊慎.客觀看待房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題[J].中國(guó)房地信息,2003.

[2] 張晟南.房?jī)r(jià)上漲原因何在[J].國(guó)土資源,2006(11).