龔上華徐曉霞

城市社區(qū)自治的現(xiàn)實困境與制度選擇
——以杭州市下沙WHY小區(qū)業(yè)主委員會自治制度為例

龔上華＊徐曉霞＊＊

借鑒國外先進的居民自治經(jīng)驗，探討國內(nèi)各地典型的業(yè)主委員會自治制度的理論和實踐，提出業(yè)主委員會自治制度運作存在的問題及原因，通過實證研究的方式進行比對，從而探討社區(qū)業(yè)主委員會的發(fā)展與城市社區(qū)自治推進的一般經(jīng)驗，以期得到推廣應用。 [基金項目]杭州師范大學城市學專項課題經(jīng)費資助

城市社區(qū) 業(yè)主委員會 社區(qū)自治 困境 制度

一、社區(qū)自治與和諧社區(qū)構(gòu)建

社區(qū)是社會的細胞，和諧社區(qū)是創(chuàng)建和諧社會的基石，更是社會可持續(xù)發(fā)展的前提和助力。只有每一個社區(qū)都和諧，才有可能實現(xiàn)整個社會的和諧。如果“細胞”不和諧，就會出現(xiàn)各種各樣的矛盾和問題。從這個意義上講，構(gòu)建和諧社會，必須從“微觀民主”做起，把社區(qū)自治作為構(gòu)建和諧社區(qū)的重要切入點。一個基于房屋產(chǎn)權(quán)的新興社區(qū)自治組織——業(yè)主委員會的出現(xiàn)，在構(gòu)建和諧社區(qū)中發(fā)揮著越來越重要的作用。

自1991年中國第一家業(yè)委會在深圳成立至今已有20多年的歷史，在這20年的時間里，經(jīng)濟的發(fā)展為人們關(guān)注和保護物權(quán)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，而以《中華人民共和國物權(quán)法》為代表的相關(guān)法律的出臺更為維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益提供了法律上的保證。物質(zhì)上和法律上的雙重保障引發(fā)了成立業(yè)主委員會的熱潮。

二、業(yè)主委員會自治制度理論與實踐借鑒

（一）業(yè)主委員會自治制度的一般理論分析

我國的城市社區(qū)業(yè)主委員會是伴隨著我國房屋產(chǎn)權(quán)制度改革，房地產(chǎn)市場逐步形成以后而新興出現(xiàn)的，它的出現(xiàn)既是我國經(jīng)濟體制和社會結(jié)構(gòu)雙重轉(zhuǎn)型過程中城市社區(qū)發(fā)展變化的客觀反映，也是社區(qū)自治進程的客觀要求。

所謂業(yè)主委員會是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。它是依法成立的群眾性自治組織，依據(jù)法律、法規(guī)、具有作為訴訟當事人的資格。業(yè)主委員會作為一種新型的組織形態(tài)，在社區(qū)內(nèi)的地位、職能及扮演的角色對社區(qū)里的居民、居民委員會乃至整體社會結(jié)構(gòu)的變革都將產(chǎn)生深遠影響。

業(yè)主委員會的主要任務是：及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)調(diào)物業(yè)管理服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，教育和督促業(yè)主遵守管理規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)及時繳納服務費等。業(yè)主委員會的職責可以闡述為:（1）選舉、撤換業(yè)主委員會委員，審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約，決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人。（2）依法決定物業(yè)專項維修資金籌集、使用、管理事項。（3）業(yè)主大會還可根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡，并在小區(qū)內(nèi)公示告誡內(nèi)容；決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。

（二）社區(qū)組織體制中居民自治的國際經(jīng)驗借鑒

20世紀50年代后，在聯(lián)合國的倡導下，世界各國尤其是一些發(fā)達國家開始介入并轉(zhuǎn)向社區(qū)建設與管理模式的研究領(lǐng)域。同時，在這些國家努力推進城市社區(qū)建設的進程中，根據(jù)各國國情、文化傳統(tǒng)、生活習慣的不同，逐步形成了各具特色的社區(qū)管理模式。有以印度、澳大利亞為代表的“整體模式”，有以以色列、緬甸為代表的“代理模式”，有以新加坡為代表的“政府主導模式”，有以日本為代表的“混合模式”，其中比較典型的是以美國為代表的“分散模式”。20世紀90年代初，社區(qū)管理又成為克林頓實現(xiàn)“重塑政府”、“復興美國”的重要手段之一?！吧鐓^(qū)自治模式”成為美國政府治理社區(qū)的典型代表模式。

美國的城市社區(qū)治理體制是一種以社區(qū)委員會為核心，議行分離，公民有廣泛參與機會的公民自治模式。在美國，成立的“社區(qū)協(xié)會”就是一種完全沒有行政概念的居民自治形式。其宗旨是為了維護房主的房產(chǎn)價值，提高居民的生活質(zhì)量、保護社區(qū)的生態(tài)環(huán)境和維護小區(qū)安全等。社區(qū)協(xié)會由居民民主選舉董事會，并制定社區(qū)管理章程，定期舉行會議?！吧鐓^(qū)是民主的聚集地，因為這里可以讓每一個人都能參與到公共討論之中”。[1]C. Lasch.The Revolt of the Elites and the Betrayal of Democracy[M].W. W. Norton， 1996:171.美國的社區(qū)自治模式強調(diào)了社區(qū)及社區(qū)居民的自我依賴、自我完善、自我管理和自我發(fā)展的能力，使社區(qū)成為居民共同的精神家園。

此外，歐洲各國社區(qū)中也涌現(xiàn)了一批自治管理組織，如英國的社會服務委員會、農(nóng)村社區(qū)委員會。這些志愿組織使居民直接參與社區(qū)事務，達到改進社區(qū)利益的目的。在愛爾蘭有一場名為“此間的人民”運動。這場活動意在組織地區(qū)各利益團體及各個階層，進而產(chǎn)生各行業(yè)代表以激發(fā)共同行為，以適應社區(qū)需要及增進社會福祉。

社區(qū)自治對日本居民生活的影響愈來愈大，町內(nèi)會便是日本一種參與社區(qū)共同管理的全民性的組織形式，它按照非黨派、非宗派的原則開展社區(qū)工作，活動經(jīng)費由會員負擔。在韓國，從1976年起全國各城市均規(guī)定每月25日召開社區(qū)居民班組會議，民主討論社區(qū)各項事宜，不斷提高居民的自主性和積極性。

由此可見，盡管各國自治活動的組織模式不盡相同，但居民自治無疑是社區(qū)發(fā)展的內(nèi)在要求，借鑒國外社區(qū)自治的成功經(jīng)驗有助于我國和諧社區(qū)的發(fā)展。

三、杭州市下沙WHY小區(qū)業(yè)主委員會自治制度研究

本文選取杭州市下沙WHY小區(qū)作為個案研究，是由WHY小區(qū)重要的地理區(qū)位（衛(wèi)星城區(qū)小區(qū)、高教園區(qū)小區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)小區(qū)）以及業(yè)委會的成功運作來決定的。杭州“一主三副”（一個主城指杭州老市區(qū)，三個副城是下沙城、臨平城和江南城）的城市布局規(guī)劃，使杭州的衛(wèi)星城建設可依托主城與副城之間的空間，既與主城聯(lián)系緊密，又可產(chǎn)生更大的“核輻射效應”。下沙城正是以杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)為骨干組成的綜合性衛(wèi)星新城。區(qū)域面積105平方公里，擴展面積為178平方公里，目前人口已達到40萬人。目前工業(yè)園區(qū)、高教園區(qū)、出口加工區(qū)、科技園區(qū)已全面啟動。下沙正逐步成長為杭州未來居住區(qū)域和城市副中心，在未來3－4年內(nèi)，大學城也將成為另一個區(qū)域性的商業(yè)中心，大學城的集聚功能（初始的人群集聚——產(chǎn)業(yè)鏈的互動——區(qū)域中心的形成）正在快速地推動城市的發(fā)展。因此研究WHY小區(qū)成功運作無疑具有十分重要的代表性和輻射性，對其他小區(qū)業(yè)委會的建設也具有重要的指導意義。

下沙WHY小區(qū)位于下沙的核心地段，3、4號路交匯處，南臨下沙管委會、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，北倚10平方公里大學城，整個社區(qū)深深沉浸在濃濃的文化氛圍中。周邊多條公交線路直達市中心，育英小學、東方醫(yī)院、錦鱗公園、松下健身中心、體育館、超市、銀行等配套一應俱全。該小區(qū)總建筑面積約70000m2，由5幢高層、小高層圍合而成。中心的位置、軒昂的建筑、優(yōu)秀的品質(zhì)使WHY成為都市新城里的標志性社區(qū)。

2006年3月26日上午，開發(fā)區(qū)白楊街道大北社區(qū)WHY小區(qū)召開首屆業(yè)主大會，以175名小區(qū)業(yè)主直選的方式，通過無記名投票，選舉產(chǎn)生7名業(yè)委會委員當選WHY小區(qū)首屆業(yè)主委員會委員。業(yè)委會委員大部分系下沙高教園區(qū)高校教職工。他們文化程度高，對物業(yè)管理的關(guān)心和參與意識強，對WHY及周邊環(huán)境熟悉，能有效開展工作。業(yè)委會的成立標志著社區(qū)、業(yè)主和物業(yè)公司之間又多了一個新的溝通與交流的平臺，為理順物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系，建設和諧小區(qū)邁出了成功的一步。

WHY業(yè)主委員會重點強調(diào)以下工作問題：第一，業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，一切權(quán)力來自業(yè)主大會即全體業(yè)主，其法律的權(quán)力是有限的，主要是起到協(xié)調(diào)和溝通的作用，特別是溝通和協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，促進物管公司實現(xiàn)應達到的服務品質(zhì)和開發(fā)商應移交的各項物業(yè)設施，組織維護業(yè)主的合法權(quán)益。第二，盡管業(yè)主委員會的成立并不能解決所有問題，但業(yè)委會全體成員必將盡最大努力，勤勤懇懇開展工作，踏踏實實履行職責，督促開發(fā)商盡快移交各項物業(yè)設施，促進物業(yè)公司不斷提升服務品質(zhì)，組織維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，在綠化面積、熱水開戶費等關(guān)系業(yè)主切身利益的重大問題上為業(yè)主討回一個公道。第三，開發(fā)商積極響應業(yè)主的主張，完善配套設施，提升小區(qū)品質(zhì)，幫助小區(qū)居民生活得更好。物業(yè)公司虛心聽取業(yè)主意見，主動接受業(yè)主監(jiān)督，不斷提高服務質(zhì)量和水平，搭建良好的溝通平臺。

業(yè)主委員會成立以來，為社區(qū)居民解決了許多民生事務，發(fā)揮了積極的作用。首先，根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，向杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房管局申請辦理業(yè)主委員會登記備案手續(xù)，并到社區(qū)辦理業(yè)委會公章刻印手續(xù)。同時，完成《業(yè)主公約》和《議事規(guī)則》等文件的書面表決工作。其次，督促開發(fā)商在近期內(nèi)盡快移交各項物業(yè)設施，包括物業(yè)辦公用房、商業(yè)用房、活動場地及相應的規(guī)劃與建設文檔，要求開發(fā)商進一步完善物業(yè)配套設施，尤其是督促開發(fā)商拆除非法營建的大樓，按照規(guī)劃復建WHY大門，以及協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商解決熱水開戶費問題起到了重要作用。再次，督促物業(yè)公司完善物業(yè)管理、改善服務態(tài)度、提升服務品質(zhì)，廣泛征求業(yè)主對物業(yè)的意見和建議，據(jù)此整理并制訂物業(yè)整改意見，要求物業(yè)公司限期整改，并根據(jù)整改效果決定前期物業(yè)費交納問題。此外，業(yè)主委員會還對小區(qū)綠化、安全、出租戶管理、會館、地下車庫等問題進行了深入探討，并將出現(xiàn)的問題與開發(fā)商及物業(yè)公司進行對話，協(xié)商解決安全、綠化、車位、熱水供應等當前影響小區(qū)生活品質(zhì)的最突出的矛盾和問題。

業(yè)主委員會成立以來，為協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司、社區(qū)居民與基層治理機構(gòu)（包括社區(qū)、街道與開發(fā)區(qū)管委會）之間的關(guān)系，表達民眾訴求，緩和社會矛盾發(fā)揮了積極的作用。公民參與并不是簡單的個體互動，要使這種社會力量持續(xù)有序地發(fā)揮作用，就必須使公民組織化。公民必須有組織、有秩序地參與社會問題的解決；否則，無序化的社會參與反而會對社會秩序構(gòu)成威脅。[1]鄭杭生、楊敏“.中國經(jīng)驗”的亮麗篇章[M].北京：中國人民大學出版社，2010:168-169.因此，通過業(yè)主委員會形式與正式組織建立協(xié)作關(guān)系，從而使公民個人、團體和其他社會組織都有能力、有渠道參與到城市治理中來，形成一個政府、市場和公民社會的合作治理網(wǎng)絡。

業(yè)委會制度運作至今，能取得這么大的成果，有幾點基本經(jīng)驗值得總結(jié)：

一是業(yè)委會制度的成功運作得益于社區(qū)、街道和開發(fā)區(qū)房管科等基層黨委和政府的大力支持。一方面，業(yè)委會從業(yè)主大會召開、業(yè)委會成立大會召開、業(yè)委會換屆以及與開發(fā)商進行大門復建交涉、熱水費開戶問題交涉、地下車庫歸屬等事關(guān)小區(qū)發(fā)展的重大事項均主動與社區(qū)、街道和開發(fā)區(qū)管委會進行及時溝通并得到他們的大力支持和幫助。另一方面，社區(qū)、街道和開發(fā)區(qū)房管科也非常主動地對小區(qū)建設進行了專業(yè)指導和大力支持。由于小區(qū)業(yè)委會運作良好，WHY小區(qū)還被樹立為開發(fā)區(qū)城市社區(qū)自治的典范，其成功經(jīng)驗在開發(fā)區(qū)得到大力推廣，業(yè)委會主任還被納入杭州市社區(qū)自治評審的專家?guī)臁?/p>

二是業(yè)委會制度的成功運作得益于業(yè)主的個人素養(yǎng)以及大力支持。如前所述，由于下沙WHY小區(qū)地處高教園區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的先天優(yōu)勢，且屬于開發(fā)區(qū)較早開盤和入住的小區(qū)，且開發(fā)商售樓的導向作用，小區(qū)業(yè)主來源分別為來自下沙高教園區(qū)各高校教師，占業(yè)主總數(shù)1/3；來自經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)各企事業(yè)單位的職工，占業(yè)主總數(shù)1/3；還有來自社會上其他人員，占1/3（其中大部分來自溫州企業(yè)家集團）。居于這樣的業(yè)主構(gòu)成，業(yè)主的個人素養(yǎng)均很高，且具有較強的民主意識和參與意識。事實證明，由于業(yè)主的個人素養(yǎng)以及大力支持，首屆業(yè)主大會以及隨后的業(yè)委會換屆、與開發(fā)商和物業(yè)公司的多次交涉維權(quán)，都取得了令人滿意的結(jié)果。

三是業(yè)委會制度的成功運作得益于業(yè)委會成員的公益心和專業(yè)素養(yǎng)。與一般小區(qū)業(yè)委會成員大部分是退休或下崗的業(yè)主，他們大多年齡偏大，精力有限，沒有接受過物業(yè)管理專業(yè)培訓，對什么是物業(yè)管理以及怎樣進行物業(yè)管理知之甚少，從而造成業(yè)委會成員專業(yè)素質(zhì)差，觀念落后的現(xiàn)狀相比，下沙WHY小區(qū)業(yè)委會形成了一支學歷層次高、專業(yè)素養(yǎng)高、職稱高且公益心強的隊伍。以第一屆業(yè)委會構(gòu)成來看，7人中，來自高校在職教職工為6人，占85.7%，1人為退休人員，但也是教育局退休職工；有高級職稱人員4人，其余3人為中級職稱；來自管理崗位的以及實際從事過管理工作的有4位。從專業(yè)來看，分別為從事法律、企業(yè)管理、公共管理、后勤管理等專業(yè)人才。由于第一屆業(yè)委會的高素質(zhì)，取得許多重大的成果也就順理成章。在第二屆業(yè)委會的換屆后，特別吸納了兩位下沙從事酒店管理的私營企業(yè)家加盟，進一步充實了業(yè)委會的代表性以及專業(yè)性。

四、業(yè)主委員會發(fā)展的現(xiàn)實困境

大量業(yè)委會的出現(xiàn)將是我國居民從傳統(tǒng)的“房客”向自治的“業(yè)主”轉(zhuǎn)變的必然趨勢。雖然有關(guān)法規(guī)對業(yè)委會的地位、作用、運行程序都作了一些規(guī)定，但是，由于種種原因，業(yè)委會在實際操作中困難重重，面對一些無法回避的困境。

（一）社區(qū)自治性與政府行政化的博弈

社區(qū)是“特定地域內(nèi)人們生活的共同體”而非“國家行政機構(gòu)”，社區(qū)的本質(zhì)特征是“居民自治”。但我們經(jīng)?？吹?，作為適應社會發(fā)展潮流和充分維護社區(qū)業(yè)主利益的新生居民自治組織——業(yè)主委員會，在其組織活動過程中也同樣遇到了行政力量的牽制。政府對社區(qū)事務過多的干涉，導致業(yè)委會無法正常發(fā)揮作用。例如深圳景洲大廈在全國《物業(yè)管理條例》頒布后首開先例，繞開行政主管部門，舉行業(yè)主大會，完全由業(yè)主自主投票表決選聘物業(yè)管理公司。選聘投票結(jié)果：投票數(shù)超過法定三分之二，深圳市金風帆物業(yè)管理公司獲景洲大廈物業(yè)管理權(quán)。但是2003年12月31日，該大廈業(yè)主委員會主任鄒家健被深圳住宅主管部門免職，成為全國第一個被地方政府住宅主管部門直接用行政紅頭文件罷免的業(yè)委會主任。

（二）業(yè)主委員會法律地位不明確，業(yè)主委員會維權(quán)力不從心

依據(jù)現(xiàn)行法律，作為業(yè)主權(quán)利組織的業(yè)主委員會既不是獨立的法人實體，也不具社團組織的地位，更不能單獨設財務，無名無分使業(yè)主委員會行使權(quán)利不可避免地要面對重重阻礙，在日漸增多的房地產(chǎn)糾紛中，“業(yè)主委員”作為廣大業(yè)主的維權(quán)代表，能否以“原告”的身份坐在法庭上，法院對此認識不一：有的法院認為，以“業(yè)主委員”的名義提起訴訟有違法律規(guī)定，但有的則允許代表起訴。雖然2006年新版《浙江省物業(yè)管理條例》第一次明確業(yè)主委員會有了訴訟權(quán)，第一次確立了業(yè)主委員會的訴訟主體資格，但在實際操作中如2007年上半年曾引起浙江衛(wèi)視、杭州臺關(guān)注的下沙WHY 小區(qū)100多位業(yè)主與浙江昌地房地產(chǎn)開發(fā)公司的熱水、純凈水開戶費訴訟也是杭州市首例與開發(fā)商之間關(guān)于熱水費使用的訴訟，業(yè)委會并非訴訟主體，但所有業(yè)主均找到業(yè)委會，需要業(yè)委會來承擔，因此，客觀上造成了業(yè)委會在協(xié)調(diào)業(yè)主維權(quán)過程中陷入了繁重的事務中。

（三）業(yè)主委員會成長不足，難以作為

作為我國城市的新生事物，業(yè)主委員會也僅僅經(jīng)歷了20年左右的發(fā)展，很多方面還處在剛起步階段。目前大多業(yè)主委員會的業(yè)務處理水平都處于低級階段，所處理的社區(qū)事務大都是日?，嵥橹?，如環(huán)境衛(wèi)生、水電管理、宣傳教育、防盜防火、娛樂健身、鄰里矛盾等等。真正關(guān)涉社區(qū)發(fā)展規(guī)劃、基本建設、功能擴展等重大問題時，一般都沒有普通業(yè)主的發(fā)言權(quán)。業(yè)主們往往在社區(qū)中處于“弱勢群體”，處于一種很微妙的困境之中。有人形象地把當前的物業(yè)管理狀態(tài)概括成三句話，即:業(yè)主維權(quán)呼聲強烈；物業(yè)公司叫苦連天；地方政府左右為難。

（四）業(yè)主委員會經(jīng)費籌集困難，業(yè)委會成員缺乏利益保障

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費籌集困難，成為業(yè)主委員會開展工作過程中的一大難題。經(jīng)費問題關(guān)系到業(yè)主委員會的穩(wěn)定性和工作的有效性。如果期望業(yè)主委員會的委員們一直都是長期、無償?shù)貫榇蠹曳?，幾乎是不可能的。一個穩(wěn)定有效的業(yè)主委員會機制應當建立在合理的利益平衡的基礎(chǔ)上，而不是建立在對業(yè)主委員會委員的道德企盼上。從下沙WHY連續(xù)三屆業(yè)委會運作來看，雖然大家非常辛苦，而且盡職盡責，努力工作，對付繁瑣而又勞心的小區(qū)管理來說，費時費力，完全是靠著一顆公益心在支撐。但在實際生活中，業(yè)主委員會因拿津貼引來眾多的質(zhì)疑，成員缺乏有效的利益保障，不僅會降低服務質(zhì)量，而且不利于業(yè)委會工作的有效開展。可見，如何保持一支訓練有素、公益心強、穩(wěn)定性強的業(yè)委會隊伍是城市社區(qū)自治的重要關(guān)注點。

五、城市社區(qū)自治推進下業(yè)主委員會發(fā)展的對策選擇

在城市基層社區(qū)自治的推進過程中，業(yè)主委員會扮演著重要的和不可替代的角色。真正實現(xiàn)城市社區(qū)自治，離不開社區(qū)業(yè)主委員會的發(fā)展和成熟，離不開業(yè)主委員會規(guī)范而有序的運作，也離不開業(yè)主委員會代表全體私人業(yè)主協(xié)調(diào)一致的工作。要完善業(yè)主委員會自治制度，推進城市社區(qū)自治，面對這些困境，我們可以從社區(qū)內(nèi)外，從法規(guī)的完善和實際工作技巧的改進等角度努力，以提高業(yè)主委員會的自治能力、維權(quán)能力。具體說來有以下幾點：

（一）界定政府在社區(qū)中的權(quán)力范圍

社會轉(zhuǎn)型過程意味著社會分化和利益多元化，各種新的社會問題和社會需求紛紛涌現(xiàn)，要解決這些問題和滿足這些需求，僅靠政府力量已經(jīng)遠遠不夠，需要有組織的不同社會力量共同參與和協(xié)調(diào)關(guān)系。作為一個自主治理的社區(qū)，它的內(nèi)部怎樣運行，是這個社區(qū)自身的問題，它和物業(yè)公司之間的矛盾和沖突是民事問題，如果有什么不可解決的矛盾，可以由雙方以平等的身份訴諸裁判機關(guān)。社區(qū)中選舉誰做居民委員會成員或業(yè)主委員會成員是居民或業(yè)主自己的事情。這些事情只是一個社區(qū)內(nèi)部的事情，并沒有形成對社區(qū)之外的更大的公共利益的影響，那么作為公權(quán)力的行政權(quán)力是不應當介入的，否則就是越權(quán)行政或者是違法行政。行政權(quán)力作為一種公共的強制性權(quán)力應當追求公共利益，應當處于公正的地位。只要沒有違反公序良俗，沒有造成對公共利益的不良影響，具有公共性的行政權(quán)力是不應當介入的，行政介入需要有一個度，就是社區(qū)中的活動是否建立在居民、業(yè)主資源的基礎(chǔ)之上，更為重要的是這些活動是否影響了公共利益。這才是政府在社區(qū)的權(quán)力范圍。

（二）確立業(yè)主委員會的法律地位

一直以來，中國物業(yè)管理實務中就存在著業(yè)主委員會法律地位不明、職責不清、運作不規(guī)范等問題，致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理公司處于強勢地位，而業(yè)主自治及業(yè)委會成立運作等卻舉步維艱。在實際操作過程中集中表現(xiàn)為物業(yè)服務用房移交難、物業(yè)資料移交難、處罰實施難。破解業(yè)委會困境還需強有力的法律保障，比如有關(guān)立法部門需要對物業(yè)公司管理用房的所有權(quán)向業(yè)主移交的問題作出規(guī)定，同時能夠賦予房管部門更快、更有效的處罰措施。根據(jù)外國物業(yè)管理中的成熟經(jīng)驗，由業(yè)主委員會出資聘請對物業(yè)管理方面有專長的律師作為業(yè)主委員會的法律顧問，能夠有效地對物業(yè)管理合同的簽訂及履行進行審查和監(jiān)督，促進物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定、法律規(guī)定來盡職盡責地提供物業(yè)管理服務。盡管新版《浙江省物業(yè)管理條例》第17條規(guī)定:業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟，但要真正落到實處尚需大量的努力。

（三）推進業(yè)主委員會專業(yè)化程度

建立業(yè)主委員會責、權(quán)、利的協(xié)調(diào)機制，提高業(yè)主委員會的專業(yè)化程度才是發(fā)展社區(qū)自治組織的根本。業(yè)主委員會并非一個暫時性的公益組織，它必然隨著實踐的探索與制度的完善長期存在。從當前業(yè)主委員會的運作狀況來看，要實現(xiàn)業(yè)主委員會專業(yè)化，建立專業(yè)化的業(yè)主委員會，提高業(yè)主委員會的服務能力，需要吸納小區(qū)內(nèi)有專業(yè)特長的業(yè)主加盟，以激發(fā)廣大業(yè)主的主動參與意識。此外，還需要不斷完善并堅持制度管理。堅持“以人為本”的理念，不斷完善制度規(guī)范，做到工作公開、公正、公平，自覺接受相關(guān)部門及業(yè)主的監(jiān)督。

（四）建立合理的活動經(jīng)費籌集制度

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定，可以由業(yè)主支付，也可以在物業(yè)管理服務費的收益、其他收益或者物業(yè)維修基金的利息中列支。業(yè)主委員會活動經(jīng)費的收支情況，需要由業(yè)主委員會按季向業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。為調(diào)動業(yè)主委員會成員的積極性，應確定業(yè)主委員會成員的薪酬標準，對于工作突出的，經(jīng)業(yè)主大會同意應給予獎勵，對于濫用職權(quán)的委員應按規(guī)定給予處罰，讓業(yè)主委員會成員明白，在被賦予了權(quán)利的同時，也承擔著相應的責任和義務。

綜上所述，業(yè)主委員會作為我國公民社會中的一個新生事物，在發(fā)展的過程中面臨著重重困難，我們不應對之求全責備，而應當通過各方面的努力來消除這些困難，積極探索業(yè)主委員會的良好組織形式，有效的行為方式，以提高他們的維權(quán)能力。隨著我們國家對私有財產(chǎn)保護的日益重視和業(yè)主的努力，業(yè)主委員會必將在社區(qū)中發(fā)揮更加重要的作用。

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*龔上華，男，杭州師范大學政治經(jīng)濟學院政治學與行政管理系主任，副教授，碩士生導師。研究方向為政治社會學、公共政策。

**徐曉霞，女，杭州師范大學政治經(jīng)濟學院政治學與行政管理系碩士研究生。