陳福金

(珠海市測繪院，廣東珠海 519015)

1 概述

規(guī)劃驗收測量是指某項工程竣工之后所進行的一項重要的測量工作。規(guī)劃驗收測量成果是城市規(guī)劃行政主管部門對已批準(zhǔn)的建設(shè)工程進行規(guī)劃驗收的重要依據(jù)。規(guī)劃驗收測量應(yīng)當(dāng)對所驗收的建筑物與城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的施工圖進行比較，將不一致的地方在規(guī)劃驗收測量成果記錄冊中反映出來。

?

?

2 平面勘測圖要求

2.1 精度要求

根據(jù)《城市測量規(guī)范》，平地、丘陵地1∶500地形圖測繪中地物點相對于鄰近平面控制點的點位中誤差不大于±25cm，相對于鄰近地物點的間距中誤差不大于±20cm。見表1。

比較上面兩種測量規(guī)范，可以發(fā)現(xiàn)《城市測量規(guī)范》精度要求高于《工程測量規(guī)范》，但該精度要求仍不能滿足部分規(guī)劃驗收測量的需要。因此，將地物根據(jù)其重要性進行歸類非常必要，不同類別采用不同施測精度。一般將地物分成兩類，一類為驗收的主體建(構(gòu))筑物，另一類為次要建（構(gòu)）筑物等。規(guī)劃驗收測量的主體為一類，點位中誤差應(yīng)達到±5cm；不為規(guī)劃驗收主體的二類，其測量精度滿足1∶500地形圖則可。

2.2 作業(yè)要求

(1)規(guī)劃驗收現(xiàn)狀地形圖測量

①為保證地形圖重要地物的精度達到要求，除了按數(shù)字地形圖測量有關(guān)規(guī)范實施外，在作業(yè)中，還要對所驗收的重要建筑物作同精度測量。比如有塔樓的裙樓等建筑。

②為了方便城市規(guī)劃行政主管部門對建筑物進行驗收，規(guī)劃驗收現(xiàn)狀地形圖除了要具備一般的地形圖要素外，還應(yīng)加上用地紅線、建筑紅線等，并標(biāo)注坐標(biāo)及相互之間的間距。同時，重要建筑物的角點坐標(biāo)也應(yīng)在圖上標(biāo)注。

(2)建筑物邊長尺寸測量

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市中的建筑物越來越復(fù)雜，這對測量工作者提出了更高的要求。在外業(yè)數(shù)據(jù)采集過程中，工作人員必須認真核對竣工圖，將驗收建筑物的現(xiàn)狀如實反映在工作圖上，以便做規(guī)劃驗收平面勘測圖。

3 建筑面積計算要求

3.1 精度要求

鑒于規(guī)劃驗收的重要性，面積計算精度按國家房產(chǎn)測量二等執(zhí)行。見表3

建筑面積從數(shù)量上反映了建設(shè)項目的建設(shè)規(guī)模，同時也是處罰違規(guī)部分時的重要依據(jù)，關(guān)系各方面的利益。面積計算時執(zhí)行《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2005）。其中要特別注意的是：建筑物的陽臺（不分封閉與不封閉）均按其水平投影面積的1/2計算。

繼續(xù)盤問制度作為一種強制措施，是《人民警察法》所規(guī)定的。強制措施對公安機關(guān)的人民警察而言，有權(quán)力以強制力作為后盾將符合繼續(xù)盤問條件的相對人帶至公安機關(guān)繼續(xù)盤問；強制措施對相對人而言，必須服從公安機關(guān)的人民警察的命令，如果對該強制措施存疑可以提起行政復(fù)議、行政訴訟等方式加以解決。人民警察只有正確理解繼續(xù)盤問制度，才能夠做到果斷處置。繼續(xù)盤問制度適用的法定條件是存疑并且無法當(dāng)場釋疑，存疑的正確理解是“理性人”面對客觀的狀況和相對人的言行等條件，對于相對人產(chǎn)生的合理懷疑。只要是達到“理性人”的合理懷疑程度，并且當(dāng)場無法釋疑，人民警察即可適用繼續(xù)盤問制度。

?

3.2 計算建筑面積的特殊規(guī)定：

(1)住宅建筑：層高在3.3～4.4m之間，其建筑面積按該層外圍水平投影面積的1.5倍計算；層高超過4.4m，其建筑面積按該層外圍水平投影面積的2倍計算；低層住宅的客廳和躍層（含復(fù)式）住宅客廳層高不受該條限制。

(2)商業(yè)建筑：對于建筑面積小于150m2且層高超過4.5m的，按外圍水平投影面積的2倍計算。

(3)工業(yè)建筑：工業(yè)廠房層高超過8m，按該層外圍水平投影面積的2倍計算。

(4)作居室使用的層高小于2.20m但大于等于1.20m部分，按水平投影面積的一半計算面積。

(5)陽臺建筑面積計算：1)有頂蓋的陽臺，無論其上蓋高度為幾個自然層高度，均按其水平投影面積的一半計入建筑面積。2)每戶住宅陽臺的水平投影總面積占每套住宅建筑面積的比例小于或等于18%的，按其水平投影面積的一半計算建筑面積，超出部分按投影面積計算建筑面積。

4 樓高測量

對建筑物樓高測量：室外地坪、±0的絕對高程按三角高程對向觀測進行作業(yè)，采用中絲讀數(shù)法；樓層高則采用全站儀對邊測量，測量高差進行閉合后將誤差反向進行配賦。需要注意的是：層高在特殊規(guī)定附近的，其測量數(shù)值關(guān)系到建筑物面積是否增計。

5 規(guī)劃驗收房屋層套區(qū)平面勘測圖

規(guī)劃驗收記錄冊要求繪制驗收建筑物每層的平面勘測圖，并與報建平面圖進行比較，將不一致的地方如實反映在平面勘測圖上。如下面圖例所示：01、03房復(fù)式上層部分層高超過3.30m，部分層高超過4.40m；住宅層高在3.3～4.4m之間，其建筑面積按該層外圍水平投影面積的1.5倍計算；層高超過4.4m，其建筑面積按該層外圍水平投影面積的2倍計算(見圖1)。

6現(xiàn)實中容易存在的問題及建議處理方法

近年來，由于房價的快速上漲，出現(xiàn)了許多"偷面積"的現(xiàn)象：如超大飄窗、陽臺外加建設(shè)備平臺、高度小于2.20米的落地窗、有維護有梁無上蓋的露臺等等。鑒于圖幅所限，僅舉一例（見圖2）。

以上這些情況，對規(guī)劃監(jiān)管提出了許多新的要求，如有維護有梁無上蓋的露臺，只要加個頂蓋，就可以變成陽臺；陽臺外的設(shè)備平臺只要把陽臺的維護拆除，在設(shè)備平臺外加維護，就可以輕而易舉的變大陽臺。這樣容易造成許多違章建筑，影響市容市貌；而且住戶加裝的建筑容易存在安全隱患，傷及行人。

本人認為要在市容市貌管理中杜絕以上違章現(xiàn)象，在規(guī)劃驗收階段就必須從嚴把關(guān)。如果在驗收建筑中出現(xiàn)以下情況，都必須計算規(guī)劃驗收面積并計容。

(1)對于出現(xiàn)的飄窗，只要飄窗高度超過2.20m、進深超過0.60m，按投影計算建筑面積。

(2)對于出現(xiàn)的設(shè)備平臺及花池，只要符合下列條件的，計算一半建筑面積。①有圍護結(jié)構(gòu)；②位于陽臺結(jié)構(gòu)內(nèi)、外側(cè)；③進深超過0.6m。

(3)對于出現(xiàn)的落地窗，當(dāng)其進深不大于0.60m、窗體高度小于2.20m時，按投影計算一半面積，否則計算全部建筑面積。

(4)對于有維護有梁無上蓋的露臺，應(yīng)按其投影計算一半建筑面積。

結(jié)語

自規(guī)劃驗收測量制度實施以來，有效地幫助了規(guī)劃行政主管部門對建筑物規(guī)劃驗收的管理。但隨著城市建筑的日新月異，對監(jiān)管部門也提出了更高的要求，相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則應(yīng)及時跟進。這樣既能做到從嚴監(jiān)管、美化城市建設(shè)，又能做到兼顧大眾利益、更好地服務(wù)相關(guān)利益人。

[1]GB/T17986-2000，房產(chǎn)測量規(guī)范[S].

[2]GB/T50353-2005，建筑工程建筑面積計算規(guī)范[S].

[3]GB50026-2007,工程測量規(guī)范[S].

[4]CJJ/T 8-2011，城市測量規(guī)范[S]

[5]珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則[S].