本刊記者│樓德升 方帥

“立足海西，建樹(shù)中國(guó)?！币詮B門、福州為中心的海西區(qū)域，以上海、合肥為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域，以天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海區(qū)域，禹洲地產(chǎn)沿著海岸線基本完成了全國(guó)三大區(qū)域布局。抓住市場(chǎng)窗口盡快上市以期打通融資通道和規(guī)范路徑，精心研磨產(chǎn)品品質(zhì)與體系，持續(xù)地加強(qiáng)和改善內(nèi)部管控并淡化家族企業(yè)色彩，走出一條有著自己風(fēng)格的道路，禹洲從更高的視野去籌謀全局。

彎道超越

禹洲地產(chǎn)正行駛在倍速超越的賽道上。

8月29 日，在香港舉行的禹洲地產(chǎn)股份有限公司（01628.HK） 2013年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，禹洲地產(chǎn)主席林龍安顯得很輕松。中報(bào)顯示，禹洲地產(chǎn)2013年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售56.99億元，比去年同期大漲了50%，而盈利也大漲了44%。而禹洲也在發(fā)布會(huì)上宣布，今年銷售目標(biāo)調(diào)高到90億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年禹洲地產(chǎn)將進(jìn)入百億俱樂(lè)部的陣營(yíng)。

而此前的一個(gè)月內(nèi)，禹洲地產(chǎn)的兩個(gè)動(dòng)作也頗為引人關(guān)注。

8月1日，禹洲地產(chǎn)與中國(guó)人壽簽訂定向發(fā)行總值15億港元債券協(xié)議。禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安先生表示：“作為中國(guó)人壽唯一一家發(fā)債超過(guò)10億的民營(yíng)企業(yè)，我們很高興繼2010年10億港元定向債后，再次獲得中國(guó)人壽的認(rèn)購(gòu)，足以見(jiàn)得中國(guó)人壽對(duì)禹洲地產(chǎn)的發(fā)展前景十分看好，我們期望將來(lái)雙方有更多的合作機(jī)會(huì)?！?/p>

7月10 日，禹洲地產(chǎn)公告宣布，通過(guò)公開(kāi)掛牌方式以13.17億人民幣成功競(jìng)得上海市嘉定區(qū)一幅土地，禹洲地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備逾850萬(wàn)平方米。

資本平臺(tái)

作為廈門乃至福建區(qū)域最早一批赴港上市的內(nèi)地房企，2009年，中央政府將海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展上升到國(guó)家戰(zhàn)略高度，禹洲在這一年11月2日在香港成功上市。香港投資者評(píng)價(jià)：“禹洲地產(chǎn)實(shí)際上是福建省內(nèi)第一家真正意義上的本土化地產(chǎn)海外上市公司，具有獨(dú)特的投資價(jià)值”。

但4年前的上市同時(shí)有過(guò)不少質(zhì)疑之音，認(rèn)為禹洲選擇在國(guó)際資本市場(chǎng)異常波動(dòng)的時(shí)期，上市歷經(jīng)艱難。但縱觀上市后的發(fā)展，進(jìn)入資本市場(chǎng)讓禹洲的品牌、戰(zhàn)略、管理、規(guī)范、融資等方面都得到了質(zhì)的提升，其資本謀勢(shì)可謂成功。

禹洲地產(chǎn)董事局主席林龍安曾多次表示，上市對(duì)于禹洲而言，意味著禹洲自此“由一家民營(yíng)企業(yè)變身成了一家與國(guó)際接軌的公眾公司，與國(guó)際資金平臺(tái)對(duì)接了，世界大牌投資基金很可能通過(guò)這個(gè)資金平臺(tái)就跟進(jìn)來(lái)了?！?/p>

與同規(guī)模的開(kāi)發(fā)商相比，在中國(guó)香港上市使禹洲的融資成本更低。資料顯示，上市以來(lái)，禹洲境內(nèi)外融資金額超過(guò)50億元人民幣。僅今年以來(lái)，4月禹洲地產(chǎn)與六家國(guó)際和本地銀行簽訂了一項(xiàng)為期三年1.018億美元等值雙幣可轉(zhuǎn)換定期貸款，利息僅為中國(guó)香港銀行同業(yè)拆息加五百七十五點(diǎn)子；7月禹洲又向中國(guó)人壽定向發(fā)行本金額為15億元的債券，利息也僅有10%。

在企業(yè)發(fā)展壯大過(guò)程中，資本擴(kuò)張是一種關(guān)鍵性的要素，企業(yè)戰(zhàn)略無(wú)不表現(xiàn)為資本擴(kuò)張或調(diào)整，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張和資本收益的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力與比較優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。

借助香港上市的契機(jī)，禹洲地產(chǎn)積極與國(guó)際資本市場(chǎng)各類機(jī)構(gòu)保持有效的雙向溝通，建立長(zhǎng)期且穩(wěn)定的良性關(guān)系，這無(wú)疑有助于禹洲地產(chǎn)開(kāi)拓融資管道及降低融資成本。而在境內(nèi)融資方面，禹洲地產(chǎn)與各商業(yè)銀行保持良好的合作關(guān)系，與四大國(guó)有銀行擁有良好的區(qū)域合作關(guān)系，為中國(guó)銀行、建設(shè)銀行和工商銀行的重點(diǎn)客戶。

作為廈門乃至福建區(qū)域最早一批赴港上市的房企，禹洲地產(chǎn)拓展了更廣闊的融資平臺(tái)，上市4年來(lái)，境內(nèi)外融資金額超過(guò)50億元人民幣。左圖為今年4月，禹洲地產(chǎn)地產(chǎn)銀團(tuán)貸款簽約儀式現(xiàn)場(chǎng)。

禹洲地產(chǎn)在全國(guó)攻城略地的同時(shí)，一直保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，在公司賬面上一直持有充足現(xiàn)金。數(shù)據(jù)顯示：上市4年來(lái)，禹洲的負(fù)債率一直保持在50%～60%的低位。禹洲地產(chǎn)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況及發(fā)展前景備受評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的肯定，穆迪及標(biāo)準(zhǔn)普爾近日都給了禹洲地產(chǎn)B1和B+發(fā)行人評(píng)級(jí)以及B2和B債券評(píng)級(jí)，前景展望皆為“穩(wěn)定”。

人才戰(zhàn)略

除了資本渠道的暢通外，上市給禹洲帶來(lái)了更多管理上的規(guī)范，完善了企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部管控機(jī)制，并吸引了眾多優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人的加入。

盡管禹洲地產(chǎn)是林龍安一手創(chuàng)立，但這些年禹洲地產(chǎn)給業(yè)界的印象是，企業(yè)家族色彩不太濃，甚至林龍安本人也比較低調(diào)，在媒體上的曝光率很低，人們對(duì)這個(gè)福建的龍頭房企更多的感覺(jué)到的是規(guī)范的運(yùn)作和具有職業(yè)精神的團(tuán)隊(duì)。

負(fù)責(zé)品牌管理的陳安剛到廈門不到三個(gè)月，這位略帶山東口音的職業(yè)經(jīng)理人談及選擇禹洲時(shí)表示，禹洲并不像一般人理解的傳統(tǒng)閩商。

事實(shí)上，上市之后，禹洲地產(chǎn)就開(kāi)始逐步去家族化。我們不能一概而論地說(shuō)，家族企業(yè)機(jī)制不適應(yīng)市場(chǎng)體制，現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制就完全合理。當(dāng)然，在企業(yè)發(fā)展到一定程度，如果沒(méi)有更職業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的管理方式，家族企業(yè)很容易停滯不前。正是在全國(guó)化的擴(kuò)張當(dāng)中，不斷構(gòu)建規(guī)范化的企業(yè)管理制度，構(gòu)建職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，成為一家規(guī)范化運(yùn)作的公眾企業(yè)，這讓禹洲地產(chǎn)更具穩(wěn)健擴(kuò)張的張力。

2012 年，禹洲啟動(dòng)首次對(duì)員工股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。林龍安認(rèn)為，家族企業(yè)制度和職業(yè)經(jīng)理人制度各有千秋，不能絕對(duì)化地評(píng)論好壞，香港、臺(tái)灣很多大型企業(yè)集團(tuán)都是家族企業(yè)，其發(fā)展數(shù)十年而越發(fā)強(qiáng)勁，而國(guó)內(nèi)的龍湖、中海、萬(wàn)科則是職業(yè)經(jīng)理人推動(dòng)而繁榮的企業(yè)典范，最佳選擇是將二者有機(jī)結(jié)合，開(kāi)創(chuàng)了一條家族與職業(yè)經(jīng)理人并存，并以職業(yè)經(jīng)理人為主的企業(yè)管理道路，形成“內(nèi)外結(jié)合、家族傳承”的中庸之道。

規(guī)模與模式

“公司要發(fā)展壯大，必須走規(guī)?；缆贰５?guī)?；旧硪彩且话央p刃劍，當(dāng)企業(yè)具備一定規(guī)模后，其對(duì)資金實(shí)力和管理水平的要求也更高了。如何在規(guī)?；A(chǔ)上持續(xù)良性發(fā)展？這需要公司建立系統(tǒng)化、管理流程，用高效率的制度保障公司效率?！绷铸埌矊?duì)于規(guī)?；院蟮墓景l(fā)展方向有著獨(dú)到的認(rèn)識(shí)。他思考更多的是禹洲后百億時(shí)代的大布局。

禹洲形成了“以優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)為核心，以價(jià)值鏈整合和風(fēng)險(xiǎn)管控、多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目管控、資本高效運(yùn)作和多渠道融資、完善的銷售及服務(wù)體系為基礎(chǔ)的正向循環(huán)”的發(fā)展模式。

由于擁有得天獨(dú)厚的地理和人脈因緣，閩南是順暢溝通兩岸三地的天然平臺(tái)。林龍安表示，我經(jīng)常與臺(tái)北、高雄等地的房地產(chǎn)行業(yè)公會(huì)同行交流，探討和對(duì)接房地產(chǎn)的產(chǎn)品升級(jí)、融資平臺(tái)等合作機(jī)會(huì)，禹洲地產(chǎn)作為海西在港上市的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商，希望借助這一先天優(yōu)勢(shì)，為促進(jìn)兩岸經(jīng)濟(jì)文化交流合作發(fā)揮積極作用。新型城鎮(zhèn)化和擴(kuò)大內(nèi)需策略下的兩岸企業(yè)交流，蘊(yùn)含著禹洲未來(lái)發(fā)展的機(jī)遇與空間，尋求新背景下兩岸合作的新模式，力求實(shí)現(xiàn)雙方的互利共贏，并為兩岸發(fā)展及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)作出更大的貢獻(xiàn)。

福州-禹洲·東方威尼斯（二期）

林龍安透露，禹洲將在漳州開(kāi)發(fā)臺(tái)商養(yǎng)生中心，引入中國(guó)臺(tái)灣知名的養(yǎng)生機(jī)構(gòu)合作，在海西嘗試做一個(gè)樣本。

除了持續(xù)深耕區(qū)域，追求穩(wěn)健的高質(zhì)量增長(zhǎng)，禹洲地產(chǎn)還將推動(dòng)二三線城市項(xiàng)目建設(shè)，抓住城鎮(zhèn)化這一機(jī)遇，積極參與到新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中。

發(fā)展軌跡

1994 年，在廈門市財(cái)政局工作的林龍安下海創(chuàng)建了禹洲地產(chǎn)，那時(shí)的廈門還是一個(gè)到處是平房和低矮的樓房的濱海小城。

禹洲地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目禹洲新村位于廈門島內(nèi)塘邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部，林龍安把那時(shí)的禹洲定位于拓荒者，他在這里看到了蓄勢(shì)待發(fā)的廈門城市未來(lái)。

“第一個(gè)項(xiàng)目選擇禹洲新村，當(dāng)時(shí)很多人并不看好，”林龍安回憶，“但我想只要我們用心做事，用真誠(chéng)來(lái)待人，就會(huì)得到客戶的認(rèn)可?！?/p>

市況不好，加上項(xiàng)目位置“偏僻”，禹洲地產(chǎn)做的第一個(gè)項(xiàng)目為了“討好”購(gòu)房者，就要在品質(zhì)和配套上做文章。那時(shí)候人們?nèi)匀涣?xí)慣于居住在老式的單元房和平房?jī)?nèi)，從中國(guó)香港引入的封閉式花園小區(qū)的概念仍然很少見(jiàn)，小區(qū)的園林和綠化更是被當(dāng)作可有可無(wú)。而林龍安做的第一個(gè)項(xiàng)目禹洲新村就打出“推窗一片綠，我家在禹洲”的理念，在廈門首開(kāi)護(hù)坡垂直綠化先河，注重建筑與自然、人與自然的和諧，一時(shí)傳為佳話。也是在那時(shí)確立了禹洲的“用心”文化和禹洲“以誠(chéng)建城，以愛(ài)筑家”的品牌訴求。

1995 年，總建面積約為11萬(wàn)平方米的“禹洲新村”一、二期相繼推向市場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目很快就因優(yōu)美的園林景觀和品質(zhì)震動(dòng)了廈門，成為廈門的一道風(fēng)景，“禹洲”品牌的知名度在廈門迅速提升，禹洲新村也成了“廈門市首家通過(guò)市建委綜合驗(yàn)收的住宅小區(qū)”。禹洲地產(chǎn)也因?yàn)轫?xiàng)目的熱銷而成功地掘到了第一桶金。

經(jīng)過(guò)十幾年的市場(chǎng)深耕，禹洲地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)之無(wú)愧的“廈門王”， 自2007年之后，連續(xù)6年在廈門市場(chǎng)占有率位居第一，在廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率約10%。在廈門特區(qū)20年的高速發(fā)展過(guò)程中，禹洲地產(chǎn)既是城市發(fā)展的受益者，也是城市發(fā)展的助力者，在廈門城市發(fā)展的每一個(gè)階段，在舊城改造和城市拓荒的過(guò)程中，都少不了禹洲地產(chǎn)的身影。

閩字，門里有蟲(chóng)，在福建人眼里，如果待在門里，永遠(yuǎn)是條蟲(chóng)。2004年，禹洲地產(chǎn)成立10年之際邁出了全國(guó)化的第一步——進(jìn)入上海市場(chǎng)。

隨后，禹洲迅速展開(kāi)了華東戰(zhàn)略，2006年，憑借總建筑面積逾110萬(wàn)平方米的“禹洲·華僑城”，以造城之勢(shì)進(jìn)入合肥市場(chǎng)。

截至2013年7月，禹洲在廈門、福州、泉州、龍巖、上海、合肥、蚌埠、天津及漳州9個(gè)城市共有近40個(gè)項(xiàng)目處于不同的發(fā)展階段，在建和持有作未來(lái)開(kāi)發(fā)的總建筑面積逾850萬(wàn)平方米，其中255萬(wàn)平方米位于廈門。產(chǎn)品覆蓋了公寓、別墅、寫字樓、酒店、綜合商業(yè)和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，并且每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。

“立足海西，建樹(shù)中國(guó)?！毕裼碇薜墓驹妇耙粯?，在全國(guó)三大區(qū)域，即以廈門、福州為中心的海西區(qū)域，以上海、合肥為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域，以天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海區(qū)域，禹洲正在沿著海岸線完成它的中國(guó)流布局。

“我希望5年內(nèi)達(dá)到200億的銷售規(guī)模，進(jìn)入20個(gè)城市，成為中國(guó)地產(chǎn)30強(qiáng)”。林龍安對(duì)禹洲的目標(biāo)清晰而明確。