本刊記者│樓德升

憑借銷(xiāo)售額和市值雙雙翻倍的靚麗成績(jī)，陽(yáng)光城成為房地產(chǎn)行業(yè)和資本市場(chǎng)矚目的“成長(zhǎng)之星”。對(duì)此，本刊專(zhuān)訪了陽(yáng)光城集團(tuán)總裁陳凱，分享了光環(huán)背后的成長(zhǎng)經(jīng)歷。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：陽(yáng)光城的倍速發(fā)展基因是什么？

陳凱：“精準(zhǔn)投資，高效運(yùn)營(yíng)，適銷(xiāo)產(chǎn)品”是我們?nèi)髢?yōu)勢(shì)戰(zhàn)略?！熬珳?zhǔn)投資”意味著不冒高風(fēng)險(xiǎn)拿地，“高效運(yùn)營(yíng)”提高公司的周轉(zhuǎn)效率，“適銷(xiāo)產(chǎn)品”會(huì)讓企業(yè)庫(kù)存降低，現(xiàn)金回籠更快。三者構(gòu)成良性的循環(huán)，構(gòu)成陽(yáng)光城成為一個(gè)高效運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。

目前階段，市場(chǎng)周期性變化給了陽(yáng)光城這樣的公司更多的機(jī)會(huì)。對(duì)于我們這種成長(zhǎng)中的企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)投資運(yùn)營(yíng)能力的要求也越來(lái)越高，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)也是一種考驗(yàn)。陽(yáng)光城推行管理透明，信息對(duì)稱(chēng)、合理評(píng)價(jià)的管理體系，包括盈利模式、公司定位、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品研發(fā)、客戶服務(wù)等經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新和制度設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)建立、流程管控、管理方法、領(lǐng)導(dǎo)方式等管理創(chuàng)新。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：陽(yáng)光城速度被行業(yè)關(guān)注，如何做到平衡產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)、利潤(rùn)？

陳凱：市場(chǎng)化集中度一定會(huì)越來(lái)越高。對(duì)于成長(zhǎng)型房企來(lái)說(shuō)，可能“跑得快”已經(jīng)不再是一種選擇，而是一種必須，對(duì)此，陽(yáng)光城也有清醒認(rèn)識(shí)。

我來(lái)到陽(yáng)光城后，第一件事戰(zhàn)略調(diào)整，堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，低成本。其實(shí)高周轉(zhuǎn)是練內(nèi)功，首先要決策快，這需要專(zhuān)業(yè)保證，同時(shí)結(jié)構(gòu)要盡可能扁平化。其次，責(zé)任清晰和激勵(lì)保障，對(duì)于實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目給予針對(duì)性的獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，模塊化研發(fā)，力爭(zhēng)管理、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)、成本、供應(yīng)鏈標(biāo)準(zhǔn)化。在銷(xiāo)售層面，靠清晰的產(chǎn)品定位達(dá)到快速去化。產(chǎn)品的核心是客戶需求，第一是適銷(xiāo)產(chǎn)品，低總價(jià)。第二不會(huì)無(wú)限制的追求高溢價(jià)，因?yàn)槲覀兏⒅刂苻D(zhuǎn)率。戰(zhàn)略清晰，對(duì)拿地的標(biāo)準(zhǔn)也明確，形成產(chǎn)品流水線。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：陽(yáng)光城的全國(guó)戰(zhàn)略是有選擇的進(jìn)入少數(shù)城市深耕，這能否支撐公司持續(xù)高速發(fā)展？

陳凱：這其實(shí)是管理與研發(fā)能力與人才匹配問(wèn)題。陽(yáng)光城正在變大，在這個(gè)過(guò)程中，我們對(duì)區(qū)域有選擇，對(duì)產(chǎn)品有選擇，融資渠道也有變化。做什么產(chǎn)品、進(jìn)哪些地區(qū)、用什么人才是考慮最多的三個(gè)問(wèn)題。

陽(yáng)光城現(xiàn)在已經(jīng)在福州、廈門(mén)、西安、上海這四個(gè)市場(chǎng)深入發(fā)展。在目前這個(gè)階段，第一我們只做地產(chǎn)。第二只做這幾個(gè)城市，但是我們?cè)谝粋€(gè)地方會(huì)把產(chǎn)品線拉長(zhǎng)。第三就是重視團(tuán)隊(duì)培育，要有共同的理念和目標(biāo)，這樣整個(gè)公司的效率也會(huì)提高。

比如福州，我們今年半年銷(xiāo)售近50億，市場(chǎng)占有率達(dá)到10%。未來(lái)2年怎么辦？策略圍繞福州周邊城市去發(fā)展，這都是高貨值地區(qū)，管理半徑小，同時(shí)品牌效應(yīng)能延展，每個(gè)城市貢獻(xiàn)10億，規(guī)模就上去了。

再例如上海，上海市場(chǎng)容量在2000億元左右，行業(yè)前十名占據(jù)市場(chǎng)20%的份額，遠(yuǎn)低于廣州、深圳前十名占據(jù)50%的市場(chǎng)份額，是個(gè)相對(duì)規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)充分的市場(chǎng)。而且始終處于人口導(dǎo)入的城市，需求旺盛。僅僅在上海一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)就能誕生銷(xiāo)售規(guī)模過(guò)百億元的公司。今年4季度開(kāi)始，上海4個(gè)項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)進(jìn)入銷(xiāo)售期，我們也會(huì)加大上海區(qū)域的投資強(qiáng)度。

所以陽(yáng)光城只要能充分做好福州、廈門(mén)、上海、西安這四大城市的市場(chǎng)，就足以讓百億規(guī)模的陽(yáng)光城再上一個(gè)臺(tái)階。當(dāng)然，這只是階段目標(biāo)，真正達(dá)到三百億規(guī)模后，隨著運(yùn)營(yíng)、管理、團(tuán)隊(duì)能力的提升，我們也會(huì)進(jìn)入更多城市。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：高速擴(kuò)張有賴于財(cái)務(wù)高杠桿，但這同時(shí)是雙刃劍，如何保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)與高速增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系？陽(yáng)光城也在嘗試債權(quán)加股權(quán)合作的模式，在金融創(chuàng)新方面還有什么動(dòng)作？

陳凱：我們?nèi)谫Y策略是提高資金儲(chǔ)備和改善運(yùn)用效率，降低資金使用成本，提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，加速企業(yè)高周轉(zhuǎn)發(fā)展。陽(yáng)光城今年的有息負(fù)債比例下降到40%多，我的原則是貴錢(qián)不要，目前資金利息10-11%，相當(dāng)于恒大的水平。同時(shí)，通過(guò)高周轉(zhuǎn)，保持

我覺(jué)得股權(quán)加債券的融資模式轉(zhuǎn)變是倍速發(fā)展的保障，未來(lái)市場(chǎng)更要學(xué)會(huì)分享。與諾亞合作讓陽(yáng)光城以10%的利息代價(jià)獲得了34億的資金。當(dāng)然，基金是聰明的錢(qián)，在選擇上對(duì)于運(yùn)營(yíng)、團(tuán)隊(duì)都會(huì)有更高要求，這同時(shí)在鞭策我們進(jìn)步。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：如何看待閩商今年集中發(fā)力？

陳凱：我覺(jué)得首先是得益于國(guó)家的海西發(fā)展戰(zhàn)略，使閩商近幾年積累與發(fā)展得到集中釋放。其次是成功的示范效應(yīng)，比如陽(yáng)光城市值從20億增長(zhǎng)到130億，對(duì)于其他企業(yè)走出來(lái)會(huì)形成帶動(dòng)作用。從管理角度看，閩商沒(méi)有特大地產(chǎn)公司。對(duì)于這一輪的集中發(fā)力，還需要時(shí)間來(lái)考量。我其實(shí)擔(dān)心一些公司是否能在管理、團(tuán)隊(duì)方面做到真正的匹配。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：談到閩商的發(fā)展，不能不提家族化這個(gè)話題。陽(yáng)光城是去家族化比較早的福建房企，這對(duì)于公司的發(fā)展帶來(lái)了怎樣的幫助？

陳凱：其實(shí)，我們現(xiàn)在已經(jīng)不像閩商，更像一個(gè)公眾公司。公司職業(yè)化需要企業(yè)創(chuàng)始人有大智慧。我們還在學(xué)習(xí)的過(guò)程中，這也得益于林老板的信任，授權(quán)清晰。任何改變都會(huì)帶來(lái)陣痛，組織管理上的變革，團(tuán)隊(duì)的提升是取得這些成績(jī)的根本力量，目前我們有5個(gè)生于79年的區(qū)域總經(jīng)理，我們希望年輕人的快速成長(zhǎng)，打造一支青年近衛(wèi)軍，陽(yáng)光城目前團(tuán)隊(duì)成員大都來(lái)自國(guó)內(nèi)一流房企，在明晰策略的同時(shí)實(shí)現(xiàn)高效執(zhí)行。

去年，把運(yùn)營(yíng)管理總部搬到上海。我說(shuō)過(guò)，陽(yáng)光城不是把公司搬到上海，而是把人才請(qǐng)到福州。通過(guò)這一動(dòng)作，將陽(yáng)光城集團(tuán)的核心放在人才高地的上海，從而吸引更多優(yōu)秀的人才。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：城鎮(zhèn)化是房企未來(lái)必須面對(duì)的，陽(yáng)光城目前仍是以住宅開(kāi)發(fā)為主，對(duì)于商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，公司是如何規(guī)劃的？

陳凱：住宅需求仍然真實(shí)存在，包括剛需、改善以及投資的需求。我們?nèi)匀粫?huì)專(zhuān)注住宅領(lǐng)域，我們會(huì)先照顧三大類(lèi)的產(chǎn)品：一種是剛性需求的產(chǎn)品，在福州剛性需求的產(chǎn)品量超過(guò)50%，所以賣(mài)的很快。一種是經(jīng)濟(jì)型的別墅，是首選的改善住房標(biāo)準(zhǔn)，另外我們也會(huì)適度加大商業(yè)、寫(xiě)字樓等的比重。目前我們?cè)诟Ｖ?、西安有兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)還會(huì)有些社區(qū)商業(yè)，對(duì)大商業(yè)項(xiàng)目我會(huì)非常謹(jǐn)慎，我個(gè)人判斷商業(yè)不良資產(chǎn)會(huì)在兩三年中出現(xiàn)。隨著運(yùn)營(yíng)能力的增強(qiáng)，我們也會(huì)適度選擇能體現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嘗試。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，陽(yáng)光城的目標(biāo)是什么？

陳凱：中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)很多都沒(méi)有長(zhǎng)期戰(zhàn)略，通俗的說(shuō)就是，什么賺錢(qián)做什么，多數(shù)企業(yè)都是撐死而不是餓死的。我們看到，土地漲價(jià)好像永遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)要快，所以最近我經(jīng)常要求，要沉淀下來(lái)、抵抗誘惑。

從行業(yè)角度考量，隨著行業(yè)平均利潤(rùn)率下降，集中度進(jìn)一步上升，競(jìng)爭(zhēng)要加劇。打破以往通過(guò)占有資源的盈利方式，對(duì)行業(yè)健康發(fā)展有益，未來(lái)兩三年行業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪分化，要靠投資眼光、運(yùn)營(yíng)效率掙錢(qián)，管理能力突出的輕資產(chǎn)公司將具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

我們不做機(jī)會(huì)主義者，追求有效增長(zhǎng)，沒(méi)有盈利的規(guī)模是沒(méi)有意義的。在福建區(qū)域我們進(jìn)入的城市已經(jīng)達(dá)到6個(gè)，未來(lái)力爭(zhēng)前三名，成為福建龍頭房企，這是生存的根本。陽(yáng)光城未來(lái)目標(biāo)是高成長(zhǎng)性精品地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，獨(dú)特模式的地產(chǎn)公司，當(dāng)然我們?nèi)栽谔剿鬟^(guò)程中。我希望5年后能進(jìn)入前全國(guó)20強(qiáng)，形成局部市場(chǎng)領(lǐng)先，運(yùn)營(yíng)效率高，產(chǎn)品與服務(wù)提升，職業(yè)度成熟的市場(chǎng)化公眾公司。