文/劉海銀

法眼透視：網(wǎng)傳“二手房避稅奇招”

文/劉海銀

2013年3月1日晚國務院出臺了新“國五條”細則，其中最引人關(guān)注也最具爭議的內(nèi)容，是個人出售房產(chǎn)要嚴格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅。于是，為規(guī)避新“國五條”中限購、限貸，稅收等政策，網(wǎng)上傳出五大避稅攻略，并被瘋狂轉(zhuǎn)載。法官針對網(wǎng)上瘋傳的“五大避稅奇招”逐條分析，發(fā)現(xiàn)招招有風險，提示廣大讀者“樓市有風險，出招需謹慎”。

第一招 假離婚

國務院樓市調(diào)控政策新“國五條”出臺后，針對二手房交易征收差價20%個稅的政策，各地爆發(fā)了離婚潮，“離婚避稅”正是網(wǎng)傳二手房交易的“五大避稅奇招”之一。“離婚避稅”被網(wǎng)友稱為最牛、最損、最有效的避稅招數(shù)，此招通過離婚、結(jié)婚來實現(xiàn)：“第一步，上家離婚，準備出售的房產(chǎn)歸于上家男；第二步，下家離婚，房產(chǎn)歸于下家男(如果有房產(chǎn)的話)；第三步，上家男攜房產(chǎn)和下家女結(jié)婚，房產(chǎn)共有；第四步，上家男和下家女離婚，房產(chǎn)歸下家女；第五步，各自復婚！”

【法官說法】“假離婚”的風險很大，可相比被征繳幾萬元甚至幾十萬元個稅的可能性而言，老百姓覺得花幾十元離婚是相對劃算的一種選擇。如果認為離婚避稅的成本只是幾十元的手續(xù)費，那就很傻很天真了。我國《婚姻法》第5條規(guī)定，結(jié)婚必須男女雙方完全自愿，不許任何一方對他方加以強迫或任何第三者加以干涉；第31條規(guī)定，男女雙方自愿離婚的，準予離婚。雙方必須到婚姻登記機關(guān)申請離婚?；橐龅怯洐C關(guān)查明雙方確實是自愿并對子女和財產(chǎn)問題已有適當處理時，發(fā)給離婚證。第18條規(guī)定，一方的婚前財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)?？梢姡覈痘橐龇ā穼嵭谢橐鲎杂稍瓌t，一旦雙方到婚姻登記部門領(lǐng)取離婚證，“假離婚”在法律意義上婚姻關(guān)系即解除了。男女雙方在婚姻關(guān)系解除時對財產(chǎn)、子女撫養(yǎng)問題的約定只要一方無法舉證存在脅迫或欺詐的情形，一般這些約定都會被認定有效。當雙方發(fā)生爭議時，應當按照雙方的約定履行。實踐中，為避稅進行“假離婚”登記時，夫妻雙方要對財產(chǎn)及子女撫養(yǎng)問題作出明確約定，因為是抱著走走過場的心態(tài)，因此不會冷靜預測未來潛在的財產(chǎn)歸屬風險，雙方對財產(chǎn)歸屬及子女撫養(yǎng)問題的約定比較隨意。一旦“假離婚”成功，即存在兩方面的風險。一方面，從法律角度上看，對于夫妻雙方離婚時約定夫妻共同財產(chǎn)歸一方所有的，這部分財產(chǎn)即成為男方或女方一方的婚前個人財產(chǎn)，當兩方復婚后再離婚的，對該部分財產(chǎn)另一方是不允許要求分割的，除非雙方另有約定；另一方面，從社會層面分析，“假離婚”后，如果分得財產(chǎn)的一方反悔、假戲真做，不愿意與另一方復婚，沒有分得財產(chǎn)的一方只能人財俱失、獨吞苦果。

第二招 虛假訴訟 以房抵債

“偽造欠款事實，借司法判決過戶”被眾多網(wǎng)友譽為最簡單有效的避稅辦法就是用“抵押房產(chǎn)償還欠款。買方先把房款交給賣方。賣方按照房款，打一張欠條給買方，并以房產(chǎn)做抵押。然后，買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，愿以房產(chǎn)抵償。最后，買方拿著法院判決書去房產(chǎn)中心過戶。這樣，不論是否限購，都可以過戶，從而實現(xiàn)‘零個稅’?！?/p>

【法官說法】人民法院在審理民間借貸糾紛案件過程中，要依法全面、客觀地審核雙方當事人提交的全部證據(jù)，從各證據(jù)與案件事實的關(guān)聯(lián)程度、各證據(jù)之間的聯(lián)系等方面進行綜合審查判斷。為防止虛假訴訟，法院對民間借貸案件的審理非常嚴格。在實踐中，法院會要求欠款方提供轉(zhuǎn)賬信息、支付憑證；對現(xiàn)金交付的借貸，還要根據(jù)交付憑證、支付能力、交易習慣、借貸金額的大小、當事人間關(guān)系以及當事人陳述的交易細節(jié)經(jīng)過等因素綜合判斷當事人之間是否存在真實的借貸關(guān)系。對于審理中發(fā)現(xiàn)的虛假訴訟行為，《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理民間借貸糾紛案件促進經(jīng)濟發(fā)展維護社會穩(wěn)定的通知》第7條規(guī)定，審理中發(fā)現(xiàn)有虛假訴訟嫌疑的，要及時依職權(quán)或者提請有關(guān)部門調(diào)查取證，查清事實真相。經(jīng)查證確屬虛假訴訟的，駁回其訴訟請求，并對其妨害民事訴訟的行為依法予以制裁；對于以騙取財物、逃廢債務為目的實施虛假訴訟，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。民事訴訟法第10章專門對妨害民事訴訟的強制措施作了規(guī)定，對于采取虛假訴訟形式規(guī)避稅款的行為，最高可拘留15日。此外，這種避稅的招數(shù)對于已經(jīng)付款的買方來說風險極大。法官提示廣大讀者不要以身試法，否則不但白忙活一場，還有可能觸犯刑法。

第三招 簽訂陰陽合同

陰陽合同即買賣雙方簽署兩份合同，一份為真實成交價，一份為規(guī)避個稅的虛擬成交價。以一套原價60萬元，實際成交價100萬元的二手房為例，如果計征差價20%個稅，需繳納8萬元，但如果簽署陰陽合同，將交易價格寫低，則差價越低，需繳納的個稅也越低。

【法官說法】我國合同法第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。依照該條規(guī)定，為避稅簽訂的陽合同，因合同中約定的成交價格遠遠低于市場價格，法院一般會依照合同法第52條第（二）項規(guī)定，判定該陽合同無效。此招避稅方法還可能涉嫌偷稅漏稅。我國刑法第201條規(guī)定，納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應納稅額30%以上的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處罰金。而根據(jù)最高法院關(guān)于審理偷稅抗稅刑事案件具體應用法律若干問題的解釋第1條的規(guī)定，進行虛假納稅申報，不繳或者少繳應納稅款，偷稅數(shù)額占應納稅款的10%以上且偷稅數(shù)額在1萬元以上的，即被認定為偷稅罪。

第四招 借名買房

除了假離婚外，網(wǎng)友還支招“借名買房”。即無購房資格人群或限購人群，通過借用他人的名義購買房屋。如，不具備購房資格的人或者已有一套房的人想買房，通過借用有購首套房資格人的名義買房。

【法官說法】采用“借名買房”的方式規(guī)避新“國五條”政策的風險很大，在實踐中，如果第三人善意取得物權(quán)時，借名人容易賠了房屋又折錢。我國物權(quán)法第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。物權(quán)法第2章第1節(jié)確立了不動產(chǎn)登記制度，房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的唯一憑證，因房屋實際登記在出借資格人名下，出借資格的人如果違反與借名人的約定，將房屋賣與不知情的第三人且已交付完畢的，即適用善意取得的規(guī)定，第三人取得該房屋的所有權(quán)。在這種情況下，借名人只能要求出借資格的人賠償損失。此外，《北京市高級法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》中也規(guī)定，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，“借名人”實際享有房屋權(quán)益，依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。可見，“借名買房”的招數(shù)風險極大。

第五招 過戶給子女再上市銷售

“國五條”細則發(fā)布后，許多父母急著把名下的房產(chǎn)“賣”給子女。以一套原購房價30萬元、現(xiàn)市值60萬元的房子為例，父母趕在20%個稅實施前將房產(chǎn)以60萬元的價格“賣”給子女，那么，今后以子女名義將這套房子再次出售時，該房的底價就是60萬元。

【法官說法】此避稅招數(shù)亦不可取。首先，如前面提到的，房屋作為不動產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)證是唯一的權(quán)利憑證，房屋“賣”與子女，所有權(quán)登記在子女名下，如果子女隱瞞事實將房屋賣與不知情的第三人，第三人善意取得該房屋所有權(quán)，子女獲得房款又不給父母的情況下，父母可能面臨無房可住的困境，落得老無所依的結(jié)局。此外，如果子女已婚的，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，為避稅父母將房屋“賣”與子女時，如果房屋所有權(quán)登記在子女夫妻共同名下的，依據(jù)我國婚姻法第17條規(guī)定，該房屋應視為父母對子女夫妻的贈與。子女在遭遇離婚、死亡等家庭變故時，該房屋可作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割，亦可以作為遺產(chǎn)被繼承。即使房屋登記在其子女一方名下，當子女死亡的情況下，該房屋也應當作為子女一方的遺產(chǎn)被繼承。因此，法官提醒廣大讀者，不要為了貪圖蠅頭小利而鉆法律和政策的空子，最后落得雞飛蛋打一場空。

法官提示

網(wǎng)傳二手房交易“避稅奇招”既不符合法律規(guī)定，又要承擔巨大風險。法官建議，不要因為政策變化而做出不冷靜的決定，給今后的生活埋下諸多隱患。

責任編輯/鄭潔