文/周月萍 上海市協(xié)力律師事務(wù)所高級(jí)合伙人郝肖贊 上海市協(xié)力律師事務(wù)所律師

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)五條”細(xì)則）被業(yè)內(nèi)不少專(zhuān)家解讀為房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)質(zhì)性的加碼和升級(jí)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這一旨在打擊投機(jī)的政策本意，最終會(huì)在民間釀成何種避稅版本？又會(huì)引來(lái)哪些社會(huì)及法律問(wèn)題？筆者從法律視角一一探析。

可預(yù)期的避稅版本和法律怪象

“新國(guó)五條”中“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的規(guī)定將使稅負(fù)成為老百姓二手房交易沉重的負(fù)擔(dān)，因?yàn)楫a(chǎn)生的稅負(fù)最后很可能轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，促使購(gòu)房成本增加。為了避開(kāi)二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生的大筆稅費(fèi)，很多購(gòu)房者會(huì)絞盡腦汁，試圖通過(guò)各種手段進(jìn)行避稅。這種主觀上為了達(dá)到避稅目的，而不惜采用各種虛假方式的現(xiàn)象，勢(shì)必會(huì)擾亂視“雙方真實(shí)意思表示”為王道的市場(chǎng)交易規(guī)則，甚至違背傳統(tǒng)的社會(huì)倫理道德觀念，誘發(fā)各類(lèi)不穩(wěn)定因素及系列法律問(wèn)題。

手段一：通過(guò)“陰陽(yáng)”合同避稅

所謂“陰陽(yáng)”合同，是指二手房買(mǎi)賣(mài)雙方簽署兩份合同，一份合同是真實(shí)成交價(jià)格，另一份合同是為了規(guī)避個(gè)稅的虛假成交價(jià)格。以一套原價(jià)100萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)格200萬(wàn)元的二手房為例，如按新政計(jì)征20%的個(gè)稅，則賣(mài)方需繳納20萬(wàn)元稅；如通過(guò)簽署“陰陽(yáng)”合同，將成交價(jià)格改為150萬(wàn)元，賣(mài)方只需繳納10萬(wàn)元稅，比以真實(shí)價(jià)格成交少繳10萬(wàn)元，而買(mǎi)家只需以現(xiàn)金形式補(bǔ)足“陰陽(yáng)”合同間的差價(jià)部分50萬(wàn)元即可。

但從目前上海個(gè)稅實(shí)際征繳情況來(lái)看，稅務(wù)部門(mén)會(huì)對(duì)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格成交的二手房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格的，交易雙方必須按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行征繳。因此，“陰陽(yáng)”合同規(guī)避個(gè)稅存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

另外，因?yàn)樵诜慨a(chǎn)交易中心備案登記的成交價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)格，如果買(mǎi)家五年內(nèi)再次出售，因?yàn)槠涞怯浀馁?gòu)買(mǎi)價(jià)格低于實(shí)際成交價(jià)格，導(dǎo)致再次轉(zhuǎn)讓時(shí)所得稅的增加。因此，對(duì)購(gòu)房者而言，賣(mài)方實(shí)際上是通過(guò)壓低成交價(jià)的方式，增加了買(mǎi)方將來(lái)再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)的成本，這無(wú)疑有損購(gòu)房者利益。

手段二：通過(guò)假離婚再?gòu)?fù)婚避稅

各種避稅辦法中，最“損”且號(hào)稱(chēng)最簡(jiǎn)便有效的一招，則是通過(guò)離婚、結(jié)婚實(shí)現(xiàn)。

這種避稅方法共分三步，第一步，買(mǎi)賣(mài)雙方夫妻離婚；第二步，賣(mài)方房主與買(mǎi)方異性結(jié)婚，房產(chǎn)證上加上對(duì)方名字，然后離婚，房屋歸買(mǎi)方異性；第三步，買(mǎi)賣(mài)雙方夫妻各自復(fù)婚。這樣一來(lái)，二手房過(guò)戶的總費(fèi)用只需要結(jié)婚、離婚費(fèi)及房產(chǎn)證更名的費(fèi)用，表面上看可以節(jié)省幾萬(wàn)乃至幾十萬(wàn)元的過(guò)戶費(fèi)用。

這種暗度陳倉(cāng)、曲折復(fù)雜的避稅方法，看似可行，但由于牽扯到互不相識(shí)的夫妻，期間變數(shù)過(guò)多、太過(guò)復(fù)雜，需要冒的道德風(fēng)險(xiǎn)太大，在這個(gè)離婚率居高不下的社會(huì)，萬(wàn)一離婚后，對(duì)方拒絕復(fù)婚了，反而是“賠了夫人又折兵”，得不償失了。因此，這種有悖傳統(tǒng)的道德倫理和社會(huì)秩序觀念的假離婚，實(shí)不可取，否則，房事和房市真都要亂了。

另外，為了避稅而假離婚后，如果“不幸”弄假成真，假離婚變成真離婚后，之前夫妻雙方簽訂的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議均非一方或雙方真實(shí)意思表示，這勢(shì)必導(dǎo)致社會(huì)糾紛及訴訟案件的增多，產(chǎn)生社會(huì)不和諧因素，實(shí)不可取。

“新國(guó)五條”新政出臺(tái)后的相關(guān)建議

針對(duì)“新國(guó)五條”細(xì)則是否會(huì)“誤傷”改善性需求和剛性需求的擔(dān)憂，及因此可能會(huì)出現(xiàn)的各種避稅手段導(dǎo)致的一系列社會(huì)及法律問(wèn)題，筆者認(rèn)為，樓市調(diào)控細(xì)則已包含在新政中，但還需各地政府“翻譯”成可操作的具體條款。20%個(gè)稅政策的實(shí)施細(xì)則應(yīng)該盡早清晰化，以避免市場(chǎng)對(duì)新政的恐慌或不理解，出現(xiàn)不理性地扎堆買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)現(xiàn)象，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不降反升，違背新政本意。

另外，各地政府在出臺(tái)實(shí)施細(xì)則時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，不同城市“量身定做”相應(yīng)的配套政策，以避免在樓市調(diào)控中“誤傷”剛需及改善性需求。對(duì)剛需及改善性需求的購(gòu)房者應(yīng)實(shí)行“定向?qū)捤伞?，譬如繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行2006年國(guó)家稅務(wù)總局《通知》中關(guān)于確保納稅人合法權(quán)益的規(guī)定。諸如，“對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金”；“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”等，切實(shí)達(dá)到抑制投機(jī)性需求、支持合理需求的政策目的。

自古以來(lái)，中國(guó)的老百姓們素有先安居后樂(lè)業(yè)的傳統(tǒng)思想觀念。自我國(guó)房改以來(lái)，大量商品房的涌入的確解決了一部分人的安居夢(mèng)想，但由于受各種因素影響，商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升，現(xiàn)已是高處不勝寒，足以讓普通的工薪階層及家庭傾其大半輩子心血。

為解決百姓們樸實(shí)而艱辛的安居夢(mèng)想，國(guó)家亦在不斷加大保障性住房建設(shè)力度，“新國(guó)五條”細(xì)則第四條亦提出“加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)”。但地方政府如何將這些政策落地，仍是目前中央及地方政府重點(diǎn)關(guān)注的議題。只有解決了普通百姓的安居問(wèn)題，才能緩和房產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾，并最終使房?jī)r(jià)回歸理性。

對(duì)于“新國(guó)五條”帶來(lái)的稅負(fù)影響及短暫的市場(chǎng)震蕩，筆者呼吁，市場(chǎng)各方需理性對(duì)待，拭目以待新政及后續(xù)政策的出臺(tái)；作為地方政府層面，筆者建議盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則或征管細(xì)則，盡量縮短政策銜接的過(guò)渡期，以促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定有序。