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        房產(chǎn)調(diào)控應(yīng)把好信貸關(guān)

        2013-02-21 19:18:43
        環(huán)球時(shí)報(bào) 2013-02-21
        關(guān)鍵詞:購(gòu)房開(kāi)發(fā)商杠桿

        張利寧 國(guó)務(wù)院昨日召開(kāi)常務(wù)會(huì)議,確定堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房,嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施,擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。面對(duì)最近新一輪的購(gòu)房熱,進(jìn)一步調(diào)控方案呼之欲出。 降低或控制房屋的有效需求,有兩類手段,一是行政手段,二是市場(chǎng)手段。 行政手段有兩種方式,一是限購(gòu),二是通過(guò)稅收增加交易成本和持有成本。前者只能限制部分人的購(gòu)房權(quán)利,但這有可能形成需求的“堰塞湖”。如果增加稅收,只要房屋供給跟不上房屋需求,在某種外力因素作用下,仍然可以填平稅費(fèi)的缺口。事實(shí)上,除行政手段外仍有市場(chǎng)手段可供我們選擇。 市場(chǎng)手段大體有兩方面。一是增加供給和降低房產(chǎn)成本,二是降低有效需求。增加房屋供給受到土地約束,而降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本只是增加開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)而不是降低房?jī)r(jià)的因素。因此只有降低有效需求。就我國(guó)目前的實(shí)際情況而言,有效需求是由購(gòu)買者自身財(cái)力和銀行信貸構(gòu)成的。所以我們調(diào)節(jié)有效需求的關(guān)鍵因素是控制信貸杠桿作用效應(yīng),這包括對(duì)居民的購(gòu)房信貸,以及對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款。 當(dāng)居民因?yàn)榭梢垣@得購(gòu)房信貸,購(gòu)買力數(shù)倍增長(zhǎng);開(kāi)發(fā)商在信貸杠桿效應(yīng)下,開(kāi)發(fā)能力獲得倍增。由于房屋需求在信貸杠桿效應(yīng)下被放大,當(dāng)房屋供給有限時(shí),房產(chǎn)價(jià)格必然上升,由此帶動(dòng)房屋開(kāi)發(fā)需求增長(zhǎng)從而帶來(lái)對(duì)土地需求的增長(zhǎng)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里,價(jià)格是由自愿買賣基礎(chǔ)之上的供求關(guān)系所決定的。換言之,無(wú)論是房?jī)r(jià)還是地價(jià),和一般商品一樣,完全是買賣雙方的自愿行為,取決于供求關(guān)系。所以說(shuō),我們指責(zé)開(kāi)發(fā)商炒作房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)商“抬高”地價(jià)都找不到理論支持,也找不到普遍的實(shí)踐佐證。 筆者認(rèn)為,政策層面的調(diào)控著力點(diǎn)應(yīng)該放在信貸上,宏觀上調(diào)節(jié)信貸規(guī)模和結(jié)構(gòu)。銀行根據(jù)經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境變化,調(diào)節(jié)購(gòu)房首付比例和開(kāi)發(fā)商自有資金比例,可以有效調(diào)節(jié)其杠桿率高低,首付或自有資金比例越高杠桿率越低,反之則高。 通過(guò)調(diào)整貸款評(píng)審條件的審核上的松緊度,也可有效調(diào)控對(duì)房產(chǎn)的有效需求而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。特別是在調(diào)控力度大時(shí),貸款條件評(píng)審要嚴(yán)格做到實(shí)質(zhì)性審查,并且從嚴(yán)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)則。房產(chǎn)過(guò)熱時(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管控程度,對(duì)土地證和交易房產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估打折系數(shù)加大。 所謂把好信貸關(guān),就是以上這兩個(gè)層面。政策思維轉(zhuǎn)變到依靠經(jīng)濟(jì)手段政策層面上來(lái)。政策執(zhí)行要放在銀行企業(yè)的業(yè)務(wù)技術(shù)層面上來(lái)。通過(guò)把好信貸關(guān),調(diào)節(jié)宏觀和微觀的杠桿率水平,即使政策層面沒(méi)有太大調(diào)整,通過(guò)調(diào)整銀行業(yè)務(wù)操作上的松緊尺度,也可有效抑制過(guò)度的房屋有效需求,從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲?!ㄗ髡呤乔迦A大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員)

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        方圓(2015年11期)2015-09-10 07:22:44
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