王 莉

（吉林大學商學院，長春130012）

0 引言

近些年，房地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)，在促進地方和國家經(jīng)濟增長的同時，引發(fā)了一系列的環(huán)境問題。在房地產(chǎn)開發(fā)的設計、施工和運行等階段存在設計時不注意空間合理設計，大量占用綠地、耕地，施工時不采用節(jié)能環(huán)保材料，運行時不采用可再生能源等一系列問題。因此，各大城市陸續(xù)出現(xiàn)城市噪音加大、綠地面積減少，郊區(qū)垃圾填埋場增加，二氧化碳排放量進一步上升等問題，城市居民生活質量大大下降，不利于城市房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。目前，生態(tài)足跡方法廣泛應用于各級區(qū)域可持續(xù)發(fā)展評價中，但較少應用與房地產(chǎn)開發(fā)評價，而房地產(chǎn)開發(fā)本身具有明顯的生態(tài)特性，在房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)系統(tǒng)中，因此將生態(tài)足跡理論與方法引入到房地產(chǎn)開發(fā)評價研究中，并構建相應的生態(tài)足跡模型，以期實現(xiàn)在滿足房屋使用者需求的基礎上，順應低碳環(huán)保需要，達到房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。

自從生態(tài)足跡理論提出之后，該理論得到了廣泛關注，被應用于各個領域，并且得到了很好的發(fā)展，學者們的研究主要集中在擴大生態(tài)足跡理論的應用范圍和改進模型本身，同時也認識到房地產(chǎn)可持續(xù)開發(fā)的重要性，但鮮有對房地產(chǎn)可持續(xù)性評價的研究。針對房地產(chǎn)開發(fā)具有依賴于生態(tài)的特點，本文將生態(tài)足跡理論與分析方法引入房地產(chǎn)開發(fā)評價研究，利用其構建區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡和生態(tài)承載力計算模型。利用生態(tài)足跡理論對房地產(chǎn)開發(fā)進行評價研究，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展之路，有利于房地產(chǎn)開發(fā)過程中增加綠地面積，降低空氣、水和噪音的污染，起到綠化環(huán)境的作用，防止出現(xiàn)“城市荒漠”；可以促進生態(tài)平衡，進行林地、公園和湖泊建設，保證房地產(chǎn)業(yè)健康地發(fā)展；可以使得道路面積率高、建筑面積合理、公共配套設備完善，而且在房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)過程中充滿足夠的文化、藝術氣氛。

1 房地產(chǎn)開發(fā)評價生態(tài)足跡模型構建

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)足跡

1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)類型

辦公建筑開發(fā)、商業(yè)建筑開發(fā)、住宅建筑開發(fā)和其它建筑開發(fā)等構成了房地產(chǎn)開發(fā)的主要內容。我國房地產(chǎn)開發(fā)消費的主要項目包括土地、鋼材、木材、水泥、玻璃、標準磚、混凝土和建筑垃圾。

根據(jù)當前我國房地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)類型包括住宅建筑、辦公建筑、商業(yè)建筑以及其他建筑。

(1)住宅建筑的生態(tài)足跡主要是指在建筑中消耗的水泥、鋼材、土地、木材和建筑垃圾的生態(tài)足跡之和。

(2)辦公建筑是指辦公樓，一般是框剪結構，每一層的布置可以都一樣也可以在分成開場大空間或獨立空間，造型較規(guī)整。

(3)商業(yè)建筑主要是指用于服務業(yè)的建筑，可以是旅館、商業(yè)中心、超市、零售百貨商店等，主要是以服務手段盈利的建筑。

(4)其他建筑是指在房地產(chǎn)開發(fā)中，除住宅建筑、辦公建筑和商業(yè)建筑之外的零星建筑。

1.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡的計算公式

公式（1）為住宅建筑、辦公建筑、商業(yè)建筑以及其他建筑的房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡公式：

其中：EF為住宅建筑、辦公建筑、商業(yè)建筑以及其他建筑的房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡；aaj為人均第i中消費折算的生產(chǎn)地域面積；ci為i種消費品的人均消費量；ef為人均生態(tài)足跡；rj為均衡因子；i為投入消費品類型；N為人口數(shù)；j為生態(tài)生產(chǎn)性土地類型；pi為第i種消費品的平均生產(chǎn)能力。

公式（2）、（3）為房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡公式：

其中，EFR為總的房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡；n為房地產(chǎn)開發(fā)類型；Sn為第n類房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積；rj為第j類土地的均衡因子；ci為第i種消費項目的單位面積消費量；Pi為第i種消費的平均生產(chǎn)能力。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)承載力

為了簡化計算，本研究假定房地產(chǎn)開發(fā)占用建成地，因此用區(qū)域建成地生態(tài)承載力代替房地產(chǎn)開發(fā)地生態(tài)承載力進行替代，公式（4）表示房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)承載力。

其中：EC為某一類型房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)承載力；ec為人均生態(tài)承載力；aj為第j類房地產(chǎn)開發(fā)的人均生態(tài)生產(chǎn)面積；yj為第j類土地產(chǎn)量因子。

其中，EC為某一類型房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)承載力；w為調整系數(shù)；S1為房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積；S2為區(qū)域建成地面積。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)評價的生態(tài)足跡模型計算步驟

本文主要計算土地、鋼材、木材、水泥和建筑垃圾的房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡。

（1）計算研究區(qū)域的產(chǎn)量因子

（2）結合國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計年鑒資料計算鋼材、木材和水泥的平均生產(chǎn)力

鋼材平均生產(chǎn)力=鋼材生產(chǎn)量/建成地面積

木材平均生產(chǎn)力=木材生產(chǎn)量/建成地面積

水泥平均生產(chǎn)力=水泥生產(chǎn)量/建成地面積

（3）各區(qū)域造價信息管理中心定期公布建筑工程造價估算指標，我們可以依據(jù)這個估算指標，對不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)足跡進行估算，其中垃圾的生態(tài)足跡是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)中建筑材料損耗計算的。

主要估算出房地產(chǎn)類型中住宅建筑、辦公建筑和商業(yè)建筑生態(tài)足跡，并最終匯總得到該區(qū)域的生態(tài)足跡。

（4）計算研究區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)承載力。研究區(qū)域房建成地生態(tài)承載力就是研究區(qū)域建成地的面積、產(chǎn)量因子與均衡因子三者乘積。

研究區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)承載力=某區(qū)域建成地生態(tài)承載力×（1-12%）×w

其中w為調整系數(shù)，即某區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積與某區(qū)域建成地面積之比。

（5）計算研究區(qū)域是生態(tài)盈余還是生態(tài)赤字。

EF-EC＜0和EF-EC＞0分別表明區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)處于可持續(xù)發(fā)展和不可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)。

2 黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)評價

2.1 黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

根據(jù)2010黑龍江統(tǒng)計年鑒，2009年黑龍江房地產(chǎn)開發(fā)投資達563.9億元，增長了28.2%。雖然黑龍江房地產(chǎn)行業(yè)取得了較快的發(fā)展，但我們也發(fā)現(xiàn)了由于速度過快發(fā)展而引發(fā)的一系列生態(tài)環(huán)境問題。目前，黑龍江房地產(chǎn)開發(fā)中使用的材料還主要集中在木材、水泥和鋼材等“三材”上，垃圾的處理方式還主要是集中填埋、焚燒兩種方式，較少采用資源化處理方式。根據(jù)歷史資料可知，每堆積10000t建筑垃圾大約需占用0.067國家公頃（nha）土地，每10000M2的房地產(chǎn)開發(fā)建設中可產(chǎn)生水泥、廢磚等建筑垃圾約600t，。因此，黑龍江房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)評價勢在必行，通過對黑龍江房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)評價，找到黑龍江房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)問題，進而提出解決對策。

2.2 生態(tài)足跡模型在房地產(chǎn)開發(fā)評價的應用

關于生態(tài)足跡的核算中是采用全球公頃，還是國家公頃，很多學者進行過相關研究，研究結論為使用全球公頃計算數(shù)據(jù)處理復雜、難度大；而且計算出的生態(tài)足跡誤差較大；適用于國際間生態(tài)足跡比較，而單獨針對某個國家進行生態(tài)足跡核算不具有優(yōu)越性，因此本文在對生態(tài)足跡進行核算時采用國家公頃（gha）做為計量單位，這樣規(guī)避了運用全球公頃作為計量單位出現(xiàn)的平均產(chǎn)量難以體現(xiàn)產(chǎn)品之間的屬性差異等一系列問題，更能真是反映黑龍江省的生態(tài)負荷和生態(tài)容量狀況。2009年全國各類土地面積及其產(chǎn)量數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、國土資源部的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，具體見表1。

表1 2009年全國各類土地面積及其產(chǎn)量

2009年黑龍江省各類土地面積及其產(chǎn)量數(shù)據(jù)來源于2010年黑龍江統(tǒng)計年鑒和省國土資源廳，具體見表2。

表2 2009年黑龍江省各類土地面積及其產(chǎn)量

2009年黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)足跡計算過程，見表3所示。

表3 2009年黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)足跡

由公式（3）、（4）和（5）可知：

2009年黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)承載力=2009年黑龍江省建成地生態(tài)承載力×( )1-12% ×w=1722456.326×5.19×0.615×0.88×w=102242.145nha

3 小結及建議

通過上文的計算可以得出，2009年黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)足跡是生態(tài)承載力的161倍，處于嚴重赤字狀態(tài)，其房地產(chǎn)開發(fā)處于不可持續(xù)狀態(tài)。同時我們也應注意到，這個結論還是基于小高層來計算的生態(tài)承載力，若以高層房屋來計算的話，生態(tài)赤字可能更高。降低生態(tài)赤字的具體建議如下：

（1）降低生態(tài)足跡

第一，建設階段，房地產(chǎn)建設階段應注意積極進行技術改革與創(chuàng)新，采用新型環(huán)保材料，研究建筑廢料、垃圾的可持續(xù)回收利用問題，通過少投入，少使用物質投入，和減少廢物產(chǎn)出來實現(xiàn)房地產(chǎn)建設階段的低碳環(huán)保。

第二，運行階段，房地產(chǎn)建成之后的使用運行階段可能消耗大量的能源，而運行階段環(huán)保水平的的高低與前期設計和施工關系非常密切，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)建設前期的設計、施工充分降低能源消耗的基礎上，運行階段也要考慮能源的利用效率問題，大力倡導低碳能源消費，優(yōu)化能源消耗結構，大力提高能源利用效率。

第三，拆除階段，房地產(chǎn)項目拆除階段除了采用傳統(tǒng)的地下填埋方式以外，大力倡導廢舊資源的可持續(xù)再生利用，減少能源的消耗與垃圾造成的污染。

（2）提高生態(tài)承載力

第一，提高生態(tài)承載力標準，西方發(fā)達國家現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)的生態(tài)承載力標準為我國房地產(chǎn)開發(fā)制定生態(tài)目標和戰(zhàn)略提供參考，但應綜合考慮我國與西方國家經(jīng)濟發(fā)展水平、技術水平、居民環(huán)境訴求等方面存在的廣泛差異，在借鑒學習發(fā)達國家房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)承載力標準確定的經(jīng)驗同時，不要只是簡單的套用西方發(fā)達國家現(xiàn)行標準，應根據(jù)黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀制定符合現(xiàn)狀的生態(tài)目標，提高生態(tài)承載力，促進黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。

第二，深入研究生態(tài)足跡相關理論，進一步揭示水域、草地、林地、可耕地等與房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)生產(chǎn)土地，通過交互利用如何降低生態(tài)足跡，研究其內在關系和具體作用，使研究得以深化和發(fā)展，以便更好利用。

4 結論

本文將生態(tài)足跡模型應用于房地產(chǎn)開發(fā)評價研究，引入可耕地、林地、牧草地、建成地、水域、化石能源地等指標首次系統(tǒng)分析黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，并基于生態(tài)足跡模型預測生態(tài)赤字。本研究從定性和定量兩個方面來分析預測房地產(chǎn)開發(fā)未來發(fā)展態(tài)勢，為其他區(qū)域或城市房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)評價提供借鑒方法，具有現(xiàn)實指導意義。

本文的主要研究結論如下：

（1）構建了房地產(chǎn)開發(fā)評價的生態(tài)足跡模型，利用該模型可以對住宅建筑、辦公建筑和商業(yè)建筑進行生態(tài)評價。

（2）給出了利用生態(tài)足跡模型進行房地產(chǎn)開發(fā)評價的計算步驟。

（3）利用房地產(chǎn)開發(fā)評價的生態(tài)足跡模型對黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)進行評價，結果表明黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)處于嚴重赤字狀態(tài)，進而提出了降低生態(tài)赤字的建議。

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