康琪雪，張恒銘

(北京林業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，北京 100083)

一、研究背景與文獻(xiàn)回顧

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示我國(guó)60歲以上的人口達(dá)到1.77億，約占總?cè)丝诘?3.26%，在之后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.40%的速度增長(zhǎng)，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。隨著老齡人口比重增長(zhǎng)速度日益加快，人口老齡化給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治和文化等諸多方面的發(fā)展帶來(lái)了深刻影響，養(yǎng)老問(wèn)題成為擺在各級(jí)政府面前的突出問(wèn)題。2012年5月2日，國(guó)務(wù)院討論通過(guò)《社會(huì)保障“十二五”規(guī)劃綱要》中包括“實(shí)施應(yīng)對(duì)人口老齡化的社會(huì)保障政策”等重要任務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)作為老齡化社會(huì)的衍生品越來(lái)越受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。2010年6月，首屆中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇在北京舉行，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展與研究邁向了一個(gè)新平臺(tái)。但目前養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，應(yīng)分析養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，從而促使養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展。

在學(xué)者們對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究中，就研究?jī)?nèi)容而言，主要是對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的研究，孫秀娟通過(guò)對(duì)美、法、德、日等國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融資模式、開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式和管理模式的分析，構(gòu)建出我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式［1］。王林秀和朱超強(qiáng)提出養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新模式，構(gòu)建了適合我國(guó)國(guó)情的社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)體系［2］。在居民購(gòu)買地產(chǎn)意愿的影響因素研究方面，Giber等指出，當(dāng)年齡結(jié)構(gòu)不斷變化、老年人的數(shù)量不斷增多時(shí)，老年人根據(jù)市場(chǎng)為他們提供幫助的多少來(lái)選擇合適的住房計(jì)劃。通過(guò)對(duì)英國(guó)55歲及以上老人的調(diào)查發(fā)現(xiàn)對(duì)退休社區(qū)住宅的興趣在婦女和高學(xué)歷的年長(zhǎng)者中尤為明顯，能提供醫(yī)療服務(wù)、家務(wù)和個(gè)人護(hù)理服務(wù)、運(yùn)輸和購(gòu)物的途徑的基礎(chǔ)設(shè)施的養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)這些消費(fèi)者十分具有吸引力［3］。曹彬通過(guò)梳理國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，將消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的意愿劃分為心理、經(jīng)濟(jì)狀況、情境和宏觀經(jīng)濟(jì)政策四因素，進(jìn)而引申出25個(gè)指標(biāo)，采用主成分分析法，找出影響消費(fèi)者購(gòu)房意愿的關(guān)鍵因素，據(jù)此提出了相應(yīng)的營(yíng)銷策略［4］。單文君從旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)著手，從消費(fèi)者行為角度出發(fā)，研究旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)和感知價(jià)值和感知風(fēng)險(xiǎn)對(duì)購(gòu)買行為意愿的影響，將感知價(jià)值分為感知周邊服務(wù)質(zhì)量和感知核心質(zhì)量和感知價(jià)格，將感知風(fēng)險(xiǎn)分為感知功能風(fēng)險(xiǎn)、感知財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、感知心理風(fēng)險(xiǎn)和感知事件風(fēng)險(xiǎn)，以對(duì)浙江省調(diào)查而得的一手?jǐn)?shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS16.0軟件和AMOS7.0結(jié)構(gòu)方程軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析和結(jié)構(gòu)方程建模，得出消費(fèi)者的感知質(zhì)量對(duì)行為意愿有正向的顯著性影響，感知風(fēng)險(xiǎn)有著反向的顯著性影響，35—54歲的高級(jí)白領(lǐng)和商務(wù)人士是旅游房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)市場(chǎng)［5］。針對(duì)居民養(yǎng)老意愿從老年人需要什么的角度入手，探究影響老年人養(yǎng)老模式的因素，總結(jié)養(yǎng)老意愿在社會(huì)養(yǎng)老制度設(shè)計(jì)中的重要地位。龍書芹和風(fēng)笑天在對(duì)江蘇四城市的居民養(yǎng)老意愿及其影響因素的研究中，將養(yǎng)老意愿劃分為對(duì)養(yǎng)老的責(zé)任和態(tài)度 (指子女對(duì)老年父母的責(zé)任)、自身的養(yǎng)老意愿 (指年老時(shí)是否愿意靠子女贍養(yǎng))和居住意愿 (指理想的居住方式)三方面的內(nèi)容，Logistic回歸分析顯示文化程度和年齡兩個(gè)變量對(duì)城市居民自身的養(yǎng)老意愿有顯著影響，而性別、文化程度和個(gè)人月收入則有較顯著的影響［6］。

綜上所述，由于養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)起步較晚，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的定量研究尚不多見，因此，本文從養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方，即現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者和潛在消費(fèi)者的購(gòu)買意愿入手，將居民需求置于第一位，在吸取前人研究成果的基礎(chǔ)上，基于對(duì)杭州市居民的一手調(diào)查數(shù)據(jù)，選取居民個(gè)人基本特征、家庭特征、經(jīng)濟(jì)特征和養(yǎng)老需求特征作為四大類影響因素，建立Logistic模型進(jìn)行回歸分析，總結(jié)實(shí)證結(jié)論，以期為促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展提供對(duì)策建議。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵界定及發(fā)展現(xiàn)狀

養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能夠滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品［7］。這類老年住宅產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料以及精神慰藉等基本內(nèi)容的居住場(chǎng)所。從狹義上看，養(yǎng)老地產(chǎn)就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中，以滿足日益增長(zhǎng)的特定市場(chǎng)需求;從廣義上看，則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)有的居住功能、服務(wù)功能、保障功能以及逆向融資功能等，它的基本存在形式有老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院和托老所等。目前在我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)為數(shù)不多，北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓、上海親和源老年公寓、長(zhǎng)沙康乃馨老年城和海南省養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是比較成功的項(xiàng)目，但相比于不斷擴(kuò)大的社會(huì)化養(yǎng)老需求，養(yǎng)老產(chǎn)品的供給越來(lái)越不能滿足市場(chǎng)的需求。根據(jù)《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 (2011—2015年)》公布的數(shù)據(jù)，截至2010年底，全國(guó)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位314.9萬(wàn)張，床位數(shù)占老人總數(shù)比例僅為1.77%，每千名老人擁有床位數(shù)為17.7張，這與發(fā)達(dá)國(guó)家50—90張的水平相差甚遠(yuǎn)，農(nóng)村近4萬(wàn)家敬老院僅有64萬(wàn)張床位，只能滿足24%的五保老人的養(yǎng)老需求，同時(shí)專門根據(jù)老年人身心特征而設(shè)計(jì)的、能夠滿足絕大多數(shù)老人養(yǎng)老要求的房產(chǎn)項(xiàng)目較少，而且其規(guī)模及產(chǎn)業(yè)集群都很小，存量明顯不足，供需矛盾突出，但這也恰恰說(shuō)明養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)有著巨大的市場(chǎng)需求和發(fā)展空間。由于收入水平、傳統(tǒng)觀念等原因，不同家庭對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求也有很大的區(qū)別，根據(jù)不同居民養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿，針對(duì)性地選擇開發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式有助于走出當(dāng)前的困境。

三、研究設(shè)計(jì)與方法

1.數(shù)據(jù)來(lái)源

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于2012年在杭州市區(qū)和農(nóng)村進(jìn)行的“居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿與參與行為”調(diào)查，調(diào)查的對(duì)象為70歲以下具有杭州戶籍的城鄉(xiāng)居民，為了保證樣本的代表性，調(diào)查采取多階段隨機(jī)抽樣方式。在市區(qū)，第一階段的抽樣單位是街道，第二階段的抽樣單位是社區(qū)居委會(huì)，第三階段的抽樣單位是被訪者，調(diào)查涉及三個(gè)城區(qū)的三個(gè)街道，每個(gè)街道各抽取一個(gè)居委會(huì)。在農(nóng)村，第一階段的抽樣單位為鎮(zhèn)，第二階段的抽樣單位是村委會(huì)，第三階段的抽樣單位是農(nóng)戶，調(diào)查涉及兩個(gè)鎮(zhèn)的兩個(gè)村委會(huì)。在抽中的居委會(huì)或村委會(huì)中，采用等距隨機(jī)的方法抽取家庭戶，問(wèn)卷調(diào)查由調(diào)查員持問(wèn)卷面對(duì)面進(jìn)行訪問(wèn)完成。本次調(diào)查歷時(shí)18天，發(fā)放問(wèn)卷170份，獲得有效問(wèn)卷157份，有效回收率92.35%。

2.樣本統(tǒng)計(jì)特征描述

(1)個(gè)人基本特征

本次調(diào)查中，在性別方面，男性74人，占47.13%，女性83人，占52.87%。從年齡方面分為三組，39歲以下的人占29.31%(46人)，他們暫時(shí)只涉及對(duì)父母的養(yǎng)老問(wèn)題，40—55歲之間的人占43.94%(69人)，他們不僅要考慮贍養(yǎng)父母問(wèn)題也要考慮自身的養(yǎng)老問(wèn)題，55歲以上的人占26.75%(42人)，他們對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題考慮的更實(shí)際，這其中60歲以上的人占10.82%。在戶籍方面，72.61%屬于城市戶口，27.39%屬于農(nóng)村戶口。在職業(yè)方面，根據(jù)其社會(huì)地位將其分為公務(wù)員、事業(yè)人員、企業(yè)高層管理人員、一般員工、個(gè)體戶和私營(yíng)企業(yè)主六類，比例分別為 14.64% (23人)、16.56% (26人)、15.28% (24人)、19.10% (30人)、22.29%(35人)和12.13%(19人)。在婚姻狀況方面，已婚的占85.98%(139人)，離婚的占2.54%，未婚的占6.36%，喪偶的占5.09%。在文化程度方面，小學(xué)及以下的占21.02%(33)，初高中占21.65%(34人)，大專本科占47.77% (75人)，研究生及以上占9.56%。

(2)家庭狀況和經(jīng)濟(jì)狀況

在家庭關(guān)系方面，94.90%的家庭關(guān)系和睦。在居住方式方面，11.40%的居民是獨(dú)居，75.79%的居民與配偶子女居住，12.70%的居民三代同居。被訪居民的家庭月收入在4 900—80 000元之間，平均值為17 339元。在退休保障的主要方式方面，71.33%的居民依靠社會(huì)保險(xiǎn)，15.92%的居民依靠商業(yè)投保，12.73%的居民依靠退休金。

(3)居民養(yǎng)老地產(chǎn)購(gòu)買意愿

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在所有被訪的居民中，共有118人愿意購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)，比例為75.15%，其中114位城市居民中共有101位愿意購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)，43位農(nóng)戶中共有17人愿意購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)，由此可見城市居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿比農(nóng)村居民強(qiáng)烈。其他一些因素與居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)愿意的相互關(guān)系詳見交互分析表1所示。

此外，購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的居民對(duì)養(yǎng)老住宅的面積、每平方米價(jià)格、區(qū)位、養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)提出了相應(yīng)期望，在118位愿意購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的居民中，56.80%的居民愿意購(gòu)買60—100平方米的養(yǎng)老住宅，占的比重最大。69.50%的居民期望養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)格在5 000—10 000元/平米之間，能接受單價(jià)在20 000元以上的居民僅占了不到5%的比例。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的位置居民則沒(méi)有明顯的偏好，但也表現(xiàn)出了距離市中心越近偏好越明顯的規(guī)律，調(diào)查結(jié)果表明38.13%的居民希望養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)于市中心，33.90%的居民希望養(yǎng)老地產(chǎn)建在城鄉(xiāng)結(jié)合處，有29.60%的居民接受郊區(qū)的位置。在所有被調(diào)查的居民中，最關(guān)心的養(yǎng)老因素是養(yǎng)老成本，其次是交通的便捷程度。

表1 是否愿意購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的交互分析

3.模型選擇與變量測(cè)量

本文實(shí)證研究的因變量是居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿，設(shè)置虛擬變量，將愿意購(gòu)買賦值為“1”，將不愿意購(gòu)買賦值為“0”，采用 Logistic回歸模型對(duì)杭州市居民養(yǎng)老地產(chǎn)的購(gòu)買意愿進(jìn)行回歸分析，筆者之所以采用Logistic回歸模型，是由于它是處理分類變量時(shí)應(yīng)用最為廣泛的模型，此模型應(yīng)用于因變量是互斥的二分變量，自變量是連續(xù)變量的數(shù)據(jù)資料，本文變量的定義符合要求。Logistic模型形式如下:

其中，p為居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的概率，exp(βi)為發(fā)生比率，解釋變量每變化一個(gè)單位，居民養(yǎng)老地產(chǎn)意愿發(fā)生概率與不發(fā)生概率的比值是變化前的相比值的倍數(shù)。

本文自變量是影響居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的各種因素，結(jié)合已有的研究和本文的研究假設(shè)，主要包括四類，即個(gè)人基本特征、家庭狀況、經(jīng)濟(jì)狀況特征和養(yǎng)老需求特征，具體來(lái)看包括性別、年齡、戶籍性質(zhì)、文化程度、職業(yè)類型、婚姻狀況、家庭關(guān)系、經(jīng)濟(jì)狀況 (包括家庭月收入、個(gè)人退休保障)和養(yǎng)老模式。各變量的具體定義如表2所示。

表2 具體變量定義及說(shuō)明

四、結(jié)果分析與討論

運(yùn)用上述數(shù)據(jù)，采用SPSS軟件［8］進(jìn)行回歸分析，為了尋找解釋能力最強(qiáng)的自變量進(jìn)入回歸模型，本文選擇SPSS軟件的Logistic回歸分析中自動(dòng)篩選顯著自變量的Forward:Conditional方法，建立最優(yōu)的逐步回歸方程。經(jīng)過(guò)優(yōu)化調(diào)整的Logistic回歸結(jié)果如表3所示，通過(guò)回歸分析可以看出最先進(jìn)入模型的是養(yǎng)老模式變量，其次依次是戶籍變量、家庭月收入變量、文化程度變量和職業(yè)變量，其它變量均被剔除。

表3 影響居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿的Logistic回歸結(jié)果

1.研究結(jié)果的原因分析

(1)個(gè)人基本特征

模型結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)戶籍在1%的水平下，公務(wù)員、大專及本科在5%的水平下，對(duì)居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)意愿具有顯著正相關(guān)影響。首先，城市人口居住條件比較好，習(xí)慣了高水平的物質(zhì)條件，對(duì)生活品質(zhì)的追求遠(yuǎn)大于農(nóng)村人口，所以面對(duì)養(yǎng)老問(wèn)題時(shí)，城市人更講究享受生活，購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)以提高生活品位。其次，公務(wù)員人群收入穩(wěn)定，福利待遇好，往往積蓄較多，而且公務(wù)員在退休后有一定的醫(yī)療保障，所以養(yǎng)老居所是他們的重要渴求，公務(wù)員家庭更傾向于購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)。最后，大專及本科生是當(dāng)今社會(huì)的中堅(jiān)力量，受教育水平高，有一定的社會(huì)地位，生活水平較高，對(duì)養(yǎng)老品位的要求也較高。而研究生及以上的高學(xué)歷人才卻并不顯著，因?yàn)樵谏鐣?huì)中活躍的這一群體，以大學(xué)教授、高官或者是企業(yè)高管為主體，他們退休后的生活沒(méi)有后顧之憂，對(duì)養(yǎng)老居所的需求彈性極小，所以他們購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的要求反而并不強(qiáng)烈。

(2)家庭狀況與經(jīng)濟(jì)狀況

家庭收入在1%的水平下，對(duì)居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)具有顯著正相關(guān)影響。在模型中我們發(fā)現(xiàn)老人的退休收入并不顯著，因?yàn)樵谖覈?guó)，尊老愛幼是我國(guó)的優(yōu)良傳統(tǒng)，一個(gè)家族往往會(huì)一起供養(yǎng)老人，老人個(gè)人的收入并不是評(píng)價(jià)一個(gè)老人購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)能力的標(biāo)準(zhǔn)。富裕家庭愿意為老人的生活品質(zhì)的提高而付出金錢的代價(jià)，所以家庭收入在購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的決策中起到重要作用。

(3)養(yǎng)老模式

家庭養(yǎng)老模式在5%的水平下，對(duì)居民購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)具有顯著正相關(guān)影響。家庭養(yǎng)老模式是指老人居家養(yǎng)老，而且養(yǎng)老費(fèi)用由家庭承擔(dān)，包括子女和旁系，家庭養(yǎng)老模式不僅是觀念問(wèn)題，更是購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)的前提，家庭養(yǎng)老的老人渴望有更好的養(yǎng)老居所，這才有可能由家庭出資購(gòu)買，這也是高端養(yǎng)老地產(chǎn)普及的先決條件。

2.對(duì)策與建議

(1)注意目標(biāo)客戶的需求

根據(jù)本文的實(shí)證分析，養(yǎng)老地產(chǎn)的購(gòu)買主體將是城市居民、公務(wù)員、家庭養(yǎng)老、大專本科和家庭收入較高的人群，在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)程中要重點(diǎn)考慮這部分人的需求，依據(jù)他們的養(yǎng)老意愿和養(yǎng)老社區(qū)各個(gè)方面的偏好，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)，當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)兼顧其他客戶，體現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)社會(huì)化的性質(zhì)。

(2)鼓勵(lì)社會(huì)力量以多種方式興辦養(yǎng)老社區(qū)，緩解供需矛盾

養(yǎng)老事業(yè)是一項(xiàng)社會(huì)系統(tǒng)工程，需要社會(huì)各部門通力協(xié)作，盤活存量，開發(fā)增量。養(yǎng)老社區(qū)需要多方的支持，比如醫(yī)療、保健和休閑等各種老年人不可或缺的項(xiàng)目。政府對(duì)于入駐養(yǎng)老社區(qū)的各種社會(huì)團(tuán)體和商家適當(dāng)給予補(bǔ)貼，支持養(yǎng)老社區(qū)的快速發(fā)展。

3.合理規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)

由于老年人地緣觀念強(qiáng)烈，在擴(kuò)大養(yǎng)老地產(chǎn)增量時(shí)要合理規(guī)劃。根據(jù)本文實(shí)證分析結(jié)論養(yǎng)老地產(chǎn)的選址宜就近，大多數(shù)情況，城市置于城市中心的社區(qū)附近，農(nóng)村以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為宜。養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)要設(shè)置醫(yī)療服務(wù)部門，集養(yǎng)老與醫(yī)療于一體。大部分人希望養(yǎng)老環(huán)境相對(duì)舒適，養(yǎng)老住宅的面積在60—100平方米之間，在交通便利、醫(yī)療保健和鍛煉設(shè)備等方面有著較高的要求，此外養(yǎng)老成本是人們養(yǎng)老最關(guān)心的因素，大部分人認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)每平方米期望價(jià)格不宜超過(guò)10 000元。所以充分考慮人們的支付能力，設(shè)置不同類別和檔次的養(yǎng)老地產(chǎn)供人們選擇，避免出現(xiàn)一方面養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求不能滿足，另一方面卻閑置的局面。

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(責(zé)任編輯:劉 艷)