■ 高丹桂（重慶第二師范學(xué)院 重慶 400067）

住房市場供需的靜態(tài)分析

（一）住房投機需求對住房市場供需的擾動

住房需求分為消費需求和投機需求。住房消費需求與一般商品需求并無二致，漲價則需求減少，反之則增加；住房的投機需求卻與一般商品需求不同，漲價反而需求增加。這主要有兩個原因：首先，隨著城鎮(zhèn)化加速推進，原來城市邊緣房價上漲，投資者現(xiàn)已擁有的房產(chǎn)價值上升，將更多投機資本投向新的城市邊緣，預(yù)期收獲更大的投資回報。這樣，城市邊緣在擴大，房價也不斷被推漲。其次，土地用途管制在城市邊緣劃了一條級差地租“紅線”。土地供給在一定時段、區(qū)域總是被國家（地方政府代表）壟斷。房價高漲，供給迅速跟進，總的用地指標和年度指標剩余越來越少。物以稀為貴，級差地租越來越高，投機資本越來越多，不斷推高地價和房價。

由于房價、住房市場發(fā)展情勢不同，住房投機需求和消費需求就交替表現(xiàn)出主導(dǎo)作用。首先，住房市場化初期，由于房價較低，社會投機資本較少，所以消費需求為主導(dǎo)。在這一階段，住房需求曲線和其他商品需求曲線并無二致，都是向右下方傾斜。為簡化分析，用D1=a-bP可以簡單表達，其中D1表示消費需求，a表示絕對剛性的消費需求，b表示價格的單位變化引起住房消費需求變化的邊際傾向，P表示房價。其次，在房地產(chǎn)發(fā)展高潮時期，由于房價高漲，投機預(yù)期活躍，投資性需求曲線占據(jù)主導(dǎo)地位。房價上漲速度越快，房產(chǎn)財產(chǎn)和級差地租上漲速度也越快，投機需求增長速度也會越快。也就是說，房價上漲會產(chǎn)生推動投機的加速度，因此住房投機需求曲線用D2=cP2表達，其中D2表示投機需求，c是一個正常數(shù)。

兩種理論上劃分的需求曲線在現(xiàn)實中是會合成為一條實際的需求曲線：D=D1+D2=cP2-bP+a，其中，D表示合成后總的住房需求（見圖1）。當(dāng)房價快速上升時，住房需求曲線在此發(fā)生偏轉(zhuǎn)，由向右下平緩傾斜拐向右上急速上升。

（二）住房供需失衡

1.供給曲線不變的情況。在房價猛漲時，投機預(yù)期猛升，一旦投機需求占據(jù)主導(dǎo)地位，需求曲線過了房價 ，發(fā)生偏轉(zhuǎn)之后，需求曲線向右上方的斜率比供給曲線大，意味著供給增加的速度追不上需求增長的速度，因此市場很難再形成新的均衡，表現(xiàn)為常態(tài)性失衡（見圖2）。

2.供給曲線變動的情況。為了獲取賣地收入，推動住房市場發(fā)展的政策可能會加重房地產(chǎn)企業(yè)的稅負或者事業(yè)性收費的負擔(dān)。同時，權(quán)利尋租也會加重住房開發(fā)的財務(wù)成本等。這些因素都可能推動供給

住房制度供需的靜態(tài)分析

（一）住房市場變化帶來的不同階層利益變化

當(dāng)住房市場供需失衡時，社會階層進一步分化為四個不同的利益群體（見圖1）：A區(qū)是在投機需求線之上的區(qū)域，表示高收入群體，是住房投機群體，是房價高漲既得利益人群。B區(qū)在投機需求與合成需求之間，表示中高收入群體，以自住型消費為主力，是房價高漲的利益受損人群。C區(qū)在合成需求線和自住消費需求線之間，表示中低收入人群，也就是夾心層人群，是最大的利益受損群體，主要有三類：高校畢業(yè)生、新生代農(nóng)民工和本地住房困難家庭。D區(qū)在自住消費需求線以下的區(qū)域，表示廉租房保障人群。

（二）住房保障制度供需失衡

1.住房保障制度需求的新變化。在投機需求占據(jù)主導(dǎo)之后，原有的住房公共政策已經(jīng)不能應(yīng)對不同群體不斷分化的利益訴求：第一，投機獲利人群希望能夠維持現(xiàn)有利益格局，保持現(xiàn)有住房政策不變，在住房市場失衡情況下，依靠財產(chǎn)優(yōu)勢，獲取更多投機利潤；第二，自住消費的主力群體——中高收入人群，期望房價能夠有所下降，一方面希望能夠約束開發(fā)商暴利，另一方面也希望能夠約束投機需求；第三，夾心層人群最希望住房政策改變，一方面希望房價實質(zhì)性大幅下降，自己能夠購買商品房，退而求其次則是希望政府也能保障他們的住房基本需求；第四，低收入人群對住房政策沒有實質(zhì)性要求，因為他們已享有廉租房保障。

2.制度需求的主要推動力。推動制度需求的主要力量是夾心層人群。由于需求曲線代表了邊際效用，因此可以認為夾心層人群認定利益受損的程度，主要在于他們的需求曲線與實際的市場需求曲線的差距。簡單地說，區(qū)域C的面積越大，代表了夾心層人群利益受損程度越大，同時又代表了夾心層人群的人數(shù)越多及其政治力量越大。這個具體的量，可以用積分求得：，其中，SC表示消費需求曲線和現(xiàn)實市場需求曲線之間的面積，P1表示需求曲線發(fā)生偏轉(zhuǎn)時的房價，P2表示現(xiàn)實房價。

3.制度供需變化對制度均衡的影響。住房制度供給調(diào)整速度相對較慢，不能迅速適應(yīng)住房制度需求。這樣，住房供需失衡，反映在公共政策層面就成了住房制度供需失衡。

第一，制度需求變化。首先，當(dāng)投機需求還沒占據(jù)主導(dǎo)時，消費需求并沒有被擠壓，市場需求曲線還沒發(fā)生偏轉(zhuǎn)，這時中低收入群體仍然有能力購買商品房。換言之，此時還沒有夾心層人群，社會對改變現(xiàn)行住房政策的利益訴求也不是十分強烈。這就是圖3所描述的狀態(tài)1，此時SC接近0，也就是說對要求制度變遷的政治力量幾乎還沒生成。這時的制度需求曲線為S1。然后，當(dāng)投機需求占據(jù)主導(dǎo)時，消費需求被大幅擠壓，中低收入人群沒有能力購買商品房。此時，夾心層人群產(chǎn)生并不斷擴大，他們對改變現(xiàn)行住房政策的呼聲高漲。夾心層人群對住房制度變革期望主要有兩個方向：一方面，調(diào)控房價，使房價能夠理性回歸，他們繼續(xù)有能力購買商品房；另一方面，擴大保障性住房的覆蓋面，能夠?qū)⑺麄兗{入住房公共保障的范疇。這就是圖3所描述的狀態(tài)2，此時SC的值不斷擴大，也就是說對要求制度變遷的訴求越來越強。這時的制度需求曲線已右移至S2。

第二，制度供給僵化。當(dāng)制度需求曲線從S1右移至S2時，如果制度供給僵化，仍然停留在原先制度均衡水平，保持制度安排1的狀態(tài)，即住房公共政策仍然認為不存在夾心層人群，或者對夾心層人群的訴求視而不見，那么此時的制度供需是失衡的。

第三，住房制度供不應(yīng)求。夾心層人群對住房制度變革的需求，遠遠超出了住房公共政策調(diào)整的速度和節(jié)奏。制度的需求遠遠大于制度的供給。此時，住房市場的失衡已經(jīng)上升到了制度供給的失衡，經(jīng)濟層面的利益博弈已經(jīng)上升到了政治層面的利益博弈。

公租房政策的主要內(nèi)容和績效考量

（一）公租房政策的實施情況

公租房是公共租賃住房的簡稱，是政府提供的一種住房公共產(chǎn)品，其產(chǎn)權(quán)歸政府或公共機構(gòu)所有，并以低于市場的房租配租給無力購買商品房，但又沒資格享受廉租房的夾心層人群。公租房政策概念最早在2007年就由城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，在2008年正式上升為公共政策，2009年重慶率先摸索并開展了“公建、公有、公營、公益”大規(guī)模建設(shè)和配租公租房的實踐，2010年由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》正式對外發(fā)布，2011年國務(wù)院提出建設(shè)1000萬平方米保障房的年度目標（其中很大部分是公租房）。目前，重慶計劃三年建設(shè)的3000萬平方米已全部開建。到2012年末，已建成并配租了1500萬平方米，解決了約20萬戶、60萬“夾心層”人群的住房問題。

（二）公租房政策績效考量

1.促進住房保障制度供需重新均衡。公租房公共政策的出臺，就是一次誘致性的制度變遷，是政治市場上具有較大影響力的制度供給。這個制度供給的特點，是著眼于住房供給而不是住房需求而出臺對策，旨在優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，并且在高房價背景下做市場不愿意做的事情，利用公共資源修建公租房，并配租給廣大“夾心層”人群。無疑這樣的政策是會得到約占城鎮(zhèn)人口20%到30%的“夾心層”人群的衷心擁護，形成巨大的政治支持。在制度供不應(yīng)求的政治市場中，公租房制度安排迅速擴大了制度供給，較好地滿足了“夾心層”人群要求得到住房保障的利益訴求和制度需求，住房制度供需重新形成均衡（見圖3的E2點）。

2.促進住房市場供需重新均衡。制度供需均衡最終會傳導(dǎo)到住房市場。由于投機需求仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，所以房價仍然居高位。但是，在此高位下，由于公租房以較低的房租長期配租給“夾心層”人群。這樣，他們的住房需求就通過公共產(chǎn)品的方式形成了供需均衡。由此，剩余的投機需求在很大程度上就失去了投機牟利的對象人群，投機收益預(yù)期減弱，投機需求將會得到有效抑制。總之，公租房制度的出臺并落實，將推動住房供給曲線上移（見圖2的供給曲線從S3上移至S2），最終追趕上投機需求，促進住房供需重新均衡。

公共住房政策保住“夾心層”人群的住房需求底線十分有必要。無恒產(chǎn)者，無恒心。大規(guī)模造公租房，給予“夾心層”人群長期穩(wěn)定、租金低廉的公共租賃房是一個行之有效的辦法。并且，公租房政策符合中國特色社會主義的價值取向，確實是為了實現(xiàn)好、維護好廣大人民群眾最急切、最現(xiàn)實、最直接利益的民生政策選擇。