李馳

【摘要】本文論述了加強房屋租賃管理相關(guān)問題。

【關(guān)鍵詞】房屋租賃管理，問題

近年來，國務院就房價非理性上漲，從調(diào)整供給結(jié)構(gòu)、整頓住房金融市場秩序、強化土地資源管理諸方面出臺了眾多宏觀調(diào)控措施，一方面是《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到了初步遏制。國務院2011年1月26日又出臺了新《國八條》（國辦發(fā)[2011]號）；另一方面，國家住建部頒布的新《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《辦法》）已于2011年2月1日起開始實施。一系列相關(guān)舉措的出臺，無疑更加活躍了房屋租賃市場，因此科學規(guī)范市場秩序，在有效遏制商品房屋價格過快增長的同時，提高人員素質(zhì)，建立健全管理體制，倡導誠信建設是擺在我們面前必須正視和亟待解決的問題。

一、加強對房屋租賃市場管理的重要性

首先，房屋租賃市場在整個房地產(chǎn)市場不可或缺。缺少了房屋租賃市場的房地產(chǎn)市場，將使大部分購房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對于房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策的出臺，雖然有效地抑制了以投資和投機為目的的購房行為，但是存量房市場受到了一定影響。這時，整個房地產(chǎn)市場就更需要租賃市場的活躍和健康發(fā)展。如果房屋租賃市場不完善，就會不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。因此缺少租賃市場的房地產(chǎn)市場在結(jié)構(gòu)上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產(chǎn)是公認的保值、升值投資渠道，因此在市場經(jīng)濟日益成熟的今天，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們競相投資的對象。隨著股市的持續(xù)低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產(chǎn)市場上，以期實現(xiàn)投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場、存量房交易市場，以及房屋租賃市場的共同健康發(fā)展與日趨活躍，房地產(chǎn)投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場對整個房地產(chǎn)市場具有積極的推動作用。一個城市或地區(qū)的房屋租賃市場活躍，勢必刺激當?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費。這里面既有一部分人最終將轉(zhuǎn)租為買，成為房地產(chǎn)消費者，另一方面更主要的是會刺激房地產(chǎn)投資者以出租贏利為目的而增加在房地產(chǎn)市場中的投入。

另外，隨著加大拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動了商品房市場、存量房市場的發(fā)展，也促進了房屋租賃市場的發(fā)展，從而帶動了整個房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展。

二、加強房屋租賃管理應從四個方面入手

1、制訂一套系統(tǒng)的法規(guī)制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對房屋租賃管理進行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，同時，從河北省到衡水市關(guān)于房屋租賃方面的法規(guī)細則卻始終沒有配套出臺，其他相關(guān)的政策規(guī)定也是少之又少。法律上的相對滯后，就會直接影響到管理的效果。應結(jié)合衡水市實際情況，在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的基礎上盡快出臺有針對性的地方性法規(guī)，一方面有效規(guī)范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產(chǎn)管理部門加強房屋租賃管理提供了強有力的保障，希望相關(guān)的配套法規(guī)文件能及時出臺。

2、建立房屋租賃指導價格體系，通過價格的透明化，帶動房屋市場的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當加強房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。

房屋租金指導價格應以市場租金價格水平為依據(jù)，在進行充分的市場調(diào)研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當事人提供了一個合理租賃價格的，也為政府稅收提供了價格參照依據(jù)，避免了個別當事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護了房屋租賃市場的正常秩序，有效維護了國家利益。

3、確立各相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法懲治房屋租賃市場的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號國家六部委辦局《關(guān)于進一步加強和改進出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》第二條特別強調(diào)了部門之間的相互配合與協(xié)作，規(guī)定：各部門要加強協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應定期將有關(guān)情況通報給公安、工商、稅務等部門；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照時、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時，對于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場所為出租房屋的，應查驗房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對沒有辦理房屋租賃登記備案的，應登記其有關(guān)情況并定期通報給房地產(chǎn)管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務等部門應各盡其責，共同做好工作。工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時，都應該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

4、強化對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權(quán)益不受損害。

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)中介機構(gòu)如雨后春筍般地增多。其間，由于房地產(chǎn)中介機構(gòu)的準入門檻較低，使得房地產(chǎn)中介機構(gòu)良莠不齊，一些誠信度差的中介機構(gòu)提供虛假房源信息套取看房費、任意提高中介費等不良行為時有發(fā)生。因此，房地產(chǎn)管理部門必須強化對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實保護房屋租賃雙方當事人的合法權(quán)益。同時，扶持一批服務規(guī)范、運作良好、誠信度高的中介機構(gòu)，打擊黑中介，為群眾營造一個優(yōu)良的交易環(huán)境。

三、結(jié)語

就目前而言，房屋租賃管理還存在著極大的提升空間，與規(guī)范化管理還有一定差距。任重道遠，我們要趁勢而為，堅持以科學的發(fā)展觀為指導思想，不斷創(chuàng)新觀念，以謙虛學習的心態(tài)借鑒兄弟城市的寶貴經(jīng)驗，充實完善自己的房屋租賃體系，抓住機遇面對新形勢下的市場需要，進一步落實相關(guān)舉措，那么，房屋租賃管理的和諧局面很快就可以實現(xiàn)。