張清勇， 豐 雷

（1. 中國人民大學農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學院， 北京 100872；2. 中國人民大學土地管理系，北京 100872）

2012年土地科學研究重點進展評述及2013年展望
——土地市場與土地制度分報告

張清勇1， 豐 雷2

（1. 中國人民大學農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學院， 北京 100872；2. 中國人民大學土地管理系，北京 100872）

研究目的：呈現(xiàn)2012年有關中國土地市場與土地制度領域的研究進展，展望2013年的研究熱點。研究方法：文獻法。研究結果：2012年，國內(nèi)外學者就中國土地市場與土地制度問題進行了大量研究，取得了較大的進展。研究結論：征地制度、宅基地制度、地價問題、差別化供地政策、對土地用途的區(qū)分、生態(tài)用地等，將是2013年及未來土地市場和土地制度領域的重點研究方向。

土地市場；土地制度；研究進展

1 引言

2012年，國內(nèi)外學者就中國土地市場與土地制度問題進行了大量研究，取得了較大的進展。為了盡可能完整地呈現(xiàn)學術界的研究進展，筆者除了在圖書館期刊閱覽室收集文獻外，還通過中國知網(wǎng)、萬方、維普等中文期刊數(shù)據(jù)庫以及EBSCO、Elsevier ScienceDirect、ProQuest、SAGE、Springer等外文期刊數(shù)據(jù)庫檢索，挑選出近百種國內(nèi)外主要經(jīng)濟學、管理學和社會科學類期刊以及大部分土地、房地產(chǎn)學科的專業(yè)學術期刊，包括《經(jīng)濟研究》、《管理世界》、《世界經(jīng)濟》、《經(jīng)濟學（季刊）》、《中國土地科學》等國內(nèi)優(yōu)秀期刊，以及Land Use Policy、Habitat International、Journal of Real Estate Finance and Economics等近來十分關注中國問題的國外期刊，系統(tǒng)整理、比較、分析了200多篇有關中國土地市場和土地制度問題的論文，從中精選出70余篇重點研究文獻進行綜述，關于土地市場、土地制度的分別有32和40篇，細分的比例見圖1和圖2（封三）。

下文的安排是：首先，對2012年國內(nèi)外土地市場與制度領域的研究文獻進行全面梳理，并對重點研究進行綜述；其次，對重點研究進展進行概括總結和簡要評價；最后，對2013年及未來土地市場與土地制度領域的研究前景進行展望。

2 文獻綜述

2.1 土地市場

2.1.1 土地市場運行及完善 對中國土地市場運行規(guī)律的研究是與改革開放、制度變遷、市場完善等問題緊密相關的。山世英、靳相木指出土地市場建設在確立城鎮(zhèn)土地市場基本制度框架、成為土地資源配置的主要方式、提高土地利用效率以及發(fā)揮土地資產(chǎn)效益等方面取得了很大進展，并總結了土地市場建設的經(jīng)驗，提出了土地市場建設亟需解決的關鍵問題[1]。錢忠好、牟燕采用加權平均法對2003—2008年中國土地市場化水平進行了測度，并運用變異系數(shù)和泰爾指數(shù)分析土地市場化水平差異化的原因，發(fā)現(xiàn)中國土地市場化綜合水平不高且呈現(xiàn)下降趨勢[2]。鄭振源指出建立開放、競爭、有序、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場是推進土地資源配置和土地利用方式根本轉(zhuǎn)變的重大戰(zhàn)略舉措，并就如何建立這樣的土地市場提出了一系列建議[3]。

關于土地市場有效性，鄒秀清、黃礪利用1998年第1季度至2011年第3季度全國土地交易價格指數(shù)中的綜合地價指數(shù)數(shù)據(jù)，對城市土地市場的弱式有效性進行實證檢驗，得出目前城市土地市場尚未達到弱式有效的結論[4]；尚勇敏等運用DEA法評價重慶市農(nóng)村土地市場績效，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村土地市場績效是農(nóng)村土地市場運行效率、市場功能效果的綜合表征，農(nóng)村土地市場績效與區(qū)域社會經(jīng)濟水平呈強關聯(lián)性[5]。關于土地市場發(fā)育成熟度，侯為義等應用2003—2007年31?。ㄊ?、自治區(qū)）數(shù)據(jù)，測算了東、中、西部土地市場的發(fā)育成熟度，發(fā)現(xiàn)土地市場發(fā)育程度存在顯著的區(qū)域梯度差異，東部土地市場發(fā)育成熟度遠遠高于中部和西部[6]。

此外，有學者基于實地調(diào)查研究土地市場微觀主體的行為。張紅霞等利用武漢、南京、廣州的開發(fā)商行賄數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商行賄是在“供給”和“需求”兩種力量的推動下進行的，具有不得已而為之的被動性，且行賄具有區(qū)域集聚性和區(qū)域差異性[7]。同時，土地市場的宏觀調(diào)控仍然是學者們感興趣的主題。張紅霞發(fā)現(xiàn)2000—2008年武漢市加大了供給調(diào)控的作用范圍和強度，顯著影響了市場結構和市場運行；提升了價格調(diào)控的作用空間，促使地價、房價向理性回歸[8]。鄭振源則建議建立適應土地資源市場配置的國家宏觀調(diào)控體系：改革現(xiàn)行土地利用規(guī)劃、計劃制度，建立適應市場經(jīng)濟的規(guī)劃、計劃體系；改革并建立促進土地集約利用、優(yōu)化配置、收益公平分配的土地財稅制度；實行土地用途管制分區(qū)，限制土地使用權，克服土地利用的負外部性；為實現(xiàn)公共利益征收土地所有權、使用權，由國家確定土地用途；改革現(xiàn)行行政審批制度，簡政放權；盡快制定《土地基本法》[9]。

2.1.2 土地供應 張宇等發(fā)現(xiàn)當前土地供應制度困境表現(xiàn)在制度缺失、制度沖突和制度虛置三個方面，認為擺脫制度困境除了需要優(yōu)化和改進直接相關制度外，還應調(diào)整間接相關制度，形成制度實施合力，發(fā)揮整體效用[10]。汪沖構建了經(jīng)濟性評價指標，發(fā)現(xiàn)2003—2008年282個地級及以上城市中90%土地供應規(guī)模過低并由此造成經(jīng)濟低效率，而少數(shù)大城市又存在明顯的規(guī)模報酬遞減；協(xié)議供應的規(guī)模經(jīng)濟性程度相對高于“招拍掛”供應，城市土地供應仍然存在明顯的范圍不經(jīng)濟現(xiàn)象[11]。高明媚等構建了工業(yè)用地供給制度績效的評價指標體系，發(fā)現(xiàn)江寧區(qū)工業(yè)用地供給的社會監(jiān)管效用水平很高，經(jīng)濟效用一般，結構配置效用較低[12]。王媛、賈生華從實物期權理論視角研究地方政府土地供應決策，采用2008—2010年杭州市243宗地塊樣本，考察了土地供應時機的影響因素，發(fā)現(xiàn)市場不確定性提高1個標準差將使得土地供應的可能性降低42%，認為地方政府供地行為符合實物期權規(guī)律，也為地方政府供地決策具有收入最大化傾向的論斷提供了證據(jù)[13]。

Peng和Thibodeau利用2001—2008年成都等7個城市2008宗土地交易和3469份住房交易數(shù)據(jù)，檢驗2004年“8·31”大限以來政府直接控制城市土地供應對于住房用地市場效率的影響，發(fā)現(xiàn)住房價格在2004年前后均決定土地價格，但是影響程度從2004年第3季度以后顯著變?nèi)?，認為政府直接控制土地供應后，土地市場效率下降了[14]。Qu和Liu利用2003—2010年北京的土地出讓數(shù)據(jù)，比較拍賣和非拍賣方式對于出讓價格的影響，拍賣方式會導致更高的出讓價格，而且競拍者的類型顯著影響拍賣溢價率[15]。

關于土地供給對房價的影響，黃靜、王洪衛(wèi)使用1998—2010年30個大中城市季度面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)土地招拍掛制度的實施使得住房市場和土地市場的聯(lián)動性加強，土地價格更能反映和體現(xiàn)房價信息，市場更具有效性；土地招拍掛制度并不是房價上漲的主要原因，開發(fā)商敢于高價拿地，關鍵在于開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場的高預期[16]。朱嬡玲等選取1999—2009年東中西三大區(qū)域的數(shù)據(jù)，認為土地供給信息是影響住宅市場價格的重要因素且東中西各區(qū)域的影響程度不同，東部地區(qū)住宅市場價格對土地供給信息的敏感程度較高，中西部地區(qū)相對較低[17]。張娟鋒等利用35個大中城市的宏觀數(shù)據(jù)和杭州286宗住宅用地微觀數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)土地供給對住房供給在長期內(nèi)（1—2年）有顯著影響，短期內(nèi)（1年以內(nèi)）沒有影響；而土地供給對住房價格在長期與短期內(nèi)都有影響[18]。

楊璐璐呈現(xiàn)學術界對土地供給制度認識的差異性，并梳理政策脈絡和基本法律框架，發(fā)現(xiàn)學界對土地供給制度沒有統(tǒng)一的定義，缺乏對土地供給制度的系統(tǒng)研究，更注重土地供給的政府行為分析、強調(diào)整體性、統(tǒng)一性，認為對土地供給制度的研究須凝練共識，進一步甄別土地供給制度的政府行為功用驗證，基于全球化視野看待中國土地制度改革[19]。

2.1.3 土地需求 對于土地需求的研究相對較少。陳鳳桂等分析1996—2007年廣東省建設用地的變化特征、影響因子以及驅(qū)動機制，發(fā)現(xiàn)可以將影響因子歸納為人口與經(jīng)濟因子和產(chǎn)業(yè)結構因子2個因子，各因子對建設用地需求的影響作用大小存在差異[20]。在有關土地需求的研究中，學者們對工業(yè)用地及其需求的研究較為關注。俞志英依據(jù)1996年DiPasquale-Wheaton的區(qū)域經(jīng)濟增長三部門模型，發(fā)現(xiàn)上海第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增加和第二產(chǎn)業(yè)勞動力供給增加都會推動工業(yè)用地需求增加，并且第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增加是工業(yè)用地需求增加的主要原因；滿足工業(yè)用地需求的有效供給是第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須付出的資源支撐，應當以產(chǎn)出效益為核心用好增量、優(yōu)化存量工業(yè)用地[21]。

2.1.4 土地價格 土地價格水平的決定及其波動規(guī)律是土地市場的一個研究重點。關于地價的變動特征，曹天邦等采用南京市主城區(qū)的地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場變動等對地價時間上的演變影響顯著，地價空間演變主要受區(qū)位、交通、城市規(guī)劃、公用設施狀況和環(huán)境條件等的影響[22]。黃礪、王佑輝借助HP濾波法、ARCH類模型分析，發(fā)現(xiàn)住宅地價增長率波動的周期性特征非常明顯且波動幅度日益加強，住宅地價增長率具有顯著的集簇性，沒有高風險高回報的特征，并具有與股票市場恰好相反的杠桿效應[23]。趙奉軍、王先柱通過X-12程序分離出不同類型用地交易價格的季節(jié)因子，表明工業(yè)用地價格與住宅和商業(yè)用地價格表現(xiàn)出不同的季節(jié)變動模式，流動性的季節(jié)性和住宅價格指數(shù)的季節(jié)性是土地交易價格季節(jié)性的Granger因[24]。

關于地價的影響因素，韓冬、柴樹懋基于2002—2007年27個城市的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)城市公共設施和環(huán)境質(zhì)量的改善對城市土地價格具有顯著的正面影響；市場化水平的提高，增強了公共設施對城市土地價格的正面影響[25]。公云龍等認為金融發(fā)展水平對城市地價具有顯著影響，商業(yè)和住宅地價主要受金融發(fā)展總量規(guī)模的影響，金融結構優(yōu)化的影響尚未顯現(xiàn)；寬松的信貸政策、充足的貨幣供應為地價上漲提供了支撐[26]。張靜等探究江蘇省城市住宅地價影響因素的空間變異特征，發(fā)現(xiàn)距中心城市距離與住宅地價負相關，GDP、城鎮(zhèn)化率、對外交通狀況、從業(yè)人口數(shù)量等對住宅地價的貢獻為正[27]。夏波等利用2003年以來重慶市3343條土地出讓記錄數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革對土地價格的上漲起到了一定的抑制作用，同時城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革后經(jīng)濟因素、人口密度因素以及產(chǎn)業(yè)結構因素對地價的敏感性增強[28]。何鑫、朱宏泉發(fā)現(xiàn)貨幣供應量對各類地價存在顯著影響，建議通過穩(wěn)健的貨幣政策控制地價上升，同時加強地價與房地產(chǎn)市場的聯(lián)動監(jiān)控，控制由地價上漲引起的住房投機性需求[29]。

此外，曹子劍等比較中日兩國的工業(yè)地價，發(fā)現(xiàn)中國工業(yè)地價水平都明顯低于日本，與兩國目前所處的工業(yè)化階段和采取的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略密切相關；在吸引國際投資方面，中國現(xiàn)階段工業(yè)用地價格的比較優(yōu)勢仍然明顯，“低價引資”策略具有一定的時效性和合理性；但是，在國內(nèi)社會發(fā)展、制度變革和國際無障礙競爭、反補貼的雙重壓力下，低價策略難以持續(xù)[30]。耿檳等分析黑龍江省8個地區(qū)的集體土地流轉(zhuǎn)案例，發(fā)現(xiàn)存在集體農(nóng)地價格、集體建設用地市場價格、集體建設用地非市場價格等3種價格形態(tài)；流轉(zhuǎn)過程中土地增值明顯；各區(qū)域的集體土地增值差異明顯，區(qū)位因素可能是集體土地增值的主要影響因素[31]。王家庭等發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚對工業(yè)地價有顯著影響，土地供給在2006年工業(yè)用地制度改革之后對工業(yè)地價才有顯著影響，外資的影響則不顯著[32]。

2.2 土地制度

2.2.1 土地制度改革 黨國英指出現(xiàn)行土地制度造成了土地要素利用效率損失，擴大了社會不公，危及國家糧食安全，增加農(nóng)村社會紛爭；認為現(xiàn)行土地制度的合理性可能被滲透到啟蒙教育之中，以至于至今存在一種難以逾越“所有權幻覺”思想壁壘；土地改革的基本出路有三：合理確定土地制度的公權邊界，科學規(guī)劃建構土地用途管制權，推動土地規(guī)劃與土地用途管制的法制化[33]。劉守英則認為權利二元、政府壟斷、非市場配置和管經(jīng)合一的土地管理體制，為地方政府經(jīng)營土地財政創(chuàng)造了條件，必須改革以地謀發(fā)展模式，包括推動以產(chǎn)權為基礎的市場配置方式改革，完成土地財政轉(zhuǎn)型，完善與現(xiàn)代社會相適應的財產(chǎn)稅制度，建立公平、共享的增值收益分配制度，建立服務現(xiàn)代社會管理的統(tǒng)一登記制度等[34]。楊剛強等從土地要素供給、土地資產(chǎn)價格、土地金融三個方面構建了土地政策差別化調(diào)控區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的傳導路徑，認為差別化土地政策有利于提高土地資源的空間配置效率，需要進一步完善土地政策調(diào)控工具，加強土地政策與財政、金融等區(qū)域政策的配套協(xié)調(diào)等[35]。范永俊的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民對于農(nóng)地制度改革存在疑慮，年齡結構和受教育程度顯著影響農(nóng)民對于農(nóng)地制度改革的態(tài)度，農(nóng)村土地產(chǎn)權主體模糊、產(chǎn)權穩(wěn)定性較低、相關法律法規(guī)不健全是影響農(nóng)地制度改革績效的主要因素[36]。王文龍認為維持派、折中派、激進派在劉易斯拐點是否已經(jīng)到來、耕地是否逼近紅線、農(nóng)地社會保障能力的判斷上存在嚴重分歧，造成農(nóng)地制度改革被拖延[37]。

《土地科學動態(tài)》2012年第6期刊登了嚴金明、王德起、呂萍、吳克寧、白中科、楊遴杰、黨國英、程燁等學者關于土地利用規(guī)劃制度、土地市場制度、住宅用地使用制度、土地節(jié)約集約利用制度、土地復墾制度、土地管理政策、土地制度改革、土地調(diào)查制度的文章，總結了中國土地制度的改革進程和經(jīng)驗，分析了尚存的問題，并探討了進一步改革的方向。

2.2.2 農(nóng)村土地制度 柳建平分析了當前土地經(jīng)濟功能和社會功能發(fā)生的一些顯著變化，指出應不失時機地對現(xiàn)行農(nóng)地制度的缺陷進行修補和改革，土地制度變革應堅持“以民為本”、“地權歸農(nóng)”、保護農(nóng)民土地權利的基本原則[38]。王利明、周友軍認為農(nóng)村土地權利制度的不足主要表現(xiàn)在集體所有權的主體不明確、農(nóng)民權利虛化，但從根本上改變土地集體所有的性質(zhì)不符合中國社會現(xiàn)實，應當深入理解《物權法》上集體土地“成員集體所有”的制度設計，探尋通過明晰集體土地所有權主體而完善這一制度的新路徑；同時，通過具體的成員權制度設計以及相關的制度設計，貫徹成員權制度構想，充分保障農(nóng)民土地權益[39]。

關于農(nóng)村宅基地制度，朱新華等指出：土地要素相對價格的變化是宅基地制度變遷的根本動力；從制度演變的內(nèi)部機理來看，制度創(chuàng)新能否最終形成，受各利益集團的力量及其博弈結果影響；宅基地制度創(chuàng)新既要考慮宅基地要素相對價格的變化趨勢，同時要充分考慮各利益集團的偏好及影響[40]。朱新華基于江都市3縣的實地調(diào)查，指出20世紀90年代以來，農(nóng)村宅基地制度逐漸從無償、無流動向有償、有流動演變，宅基地產(chǎn)權權能日益完善，而影響制度創(chuàng)新的主要因素是土地資源短缺程度、土地開發(fā)利用狀況、區(qū)位條件、各主體經(jīng)濟狀況、人力資本以及政策等[41]。Wang等研究了宅基地制度的改革問題，利用2008年6省2200個農(nóng)戶的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)農(nóng)村住房的利用效率很低，而對農(nóng)戶來說，那些比較年輕、有城市打工經(jīng)歷的人傾向于支持宅基地的自由流轉(zhuǎn)，而村干部傾向于反對宅基地流轉(zhuǎn)[42]。Long等以山東桓臺為例，研究自上而下、試圖解決農(nóng)村住宅空置和宅基地利用效率低問題的“增減掛鉤”政策在現(xiàn)實操作過程中的困難，并提出了政策建議[43]。

Li研究了2008年以來成都的土地賦權試驗，發(fā)現(xiàn)農(nóng)戶在取得集體建設用地的轉(zhuǎn)讓權之后，收入和資產(chǎn)狀況都有顯著增加，土地價格與產(chǎn)權強度呈正相關，而集體建設用地的市場規(guī)模也在不斷擴大著；繼而提出，這種將土地由福利轉(zhuǎn)變成財產(chǎn)的產(chǎn)權改革將使得中國保持快速城市化的同時，實現(xiàn)城鄉(xiāng)和諧以及土地的有效利用[44]。

關于土地股份制，田莉、羅長海分析土地股份制背景下土地利用的特征和問題，發(fā)現(xiàn)自下而上的土地股份制創(chuàng)新對鄉(xiāng)村工業(yè)發(fā)展和減少城鄉(xiāng)差距發(fā)揮了積極作用，但由于集體土地產(chǎn)權模糊和缺乏管制，也存在土地利用零散、低效、無序等問題[45]。Song等比較了征地制度與土地股份合作制在應對城市工業(yè)結構調(diào)整對農(nóng)民工造成的失業(yè)沖擊的差異，指出土地股份合作制更能有效緩沖失業(yè)沖擊，且能夠?qū)⑥r(nóng)業(yè)用地集中用于非農(nóng)建設[46]。

Paik和Lee認為小產(chǎn)權房成為一種既未被上層拆除又未被上層合法化的既定事實，是因為底層政府和底層老百姓的利益在此之上會聚，共同抵抗中央和高層政府的土地政策。在農(nóng)村集體土地開發(fā)、建設小產(chǎn)權房給了底層草根的政府和企業(yè)家、普通市民一個難得的機會能夠站在一起，形成正和的聯(lián)合開發(fā)博弈[47]。

2.2.3 征地制度 鄭振源認為土地增值是由于土地用途的轉(zhuǎn)換，土地的外力增值不應歸土地所有者而應歸之于社會，土地開發(fā)權屬于國家或全民，開發(fā)收益應收歸國家，由國家分配，應以當時當?shù)赝恋卣５氖袌鰞r格作為土地補償標準[48]。黃小虎認為征地制度與政府經(jīng)營土地制度的結合，形成了現(xiàn)有的土地財政和土地金融，進而引發(fā)土地利用粗放、浪費嚴重、透支未來、社會分配不公等一系列問題；改革現(xiàn)行土地征地制度，一是要構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，二是要賦予農(nóng)民征地的談判權[49]。葉敬忠、孟英華討論征地拆遷、失地和“被上樓”后的“三農(nóng)”狀況，反思現(xiàn)代發(fā)展主義話語的窘境，提出了扭轉(zhuǎn)現(xiàn)代發(fā)展主義模式的建議[50]。

張千帆指出將城市化和征地劃等號是對《憲法》第10條規(guī)定的城鄉(xiāng)土地二元結構的誤解，這種誤解不僅違背了尊重人權、法治、公正和市場規(guī)律的憲法精神，而且已經(jīng)造成了極其嚴重的社會后果，認為要破除對城鄉(xiāng)二元土地制度的錯誤理解，實現(xiàn)征地和城市化脫鉤[51]。曲相霏指出《憲法》第10條第1款規(guī)定“城市的土地屬于國家所有”，但是對“城市”缺乏清晰界定，“屬于國家所有”是形式所有還是實質(zhì)所有也引發(fā)疑問，這在現(xiàn)實的土地征收中使農(nóng)民喪失了大量的土地財產(chǎn)收益，造成農(nóng)民享有土地開發(fā)權的障礙[52]。

張芃指出區(qū)片價制度提高了村集體在征地補償過程中的相對利益，但這種優(yōu)勢隨地租上升而遞減；區(qū)片價制度有利于地區(qū)間公平，但高產(chǎn)出的土地所在村集體利益相對受損；認為作為從計劃向市場的過渡形式，區(qū)片價制度對利益分配的改善意義重大，但要最終實現(xiàn)不同征地主體間的利益優(yōu)化，需完成向市場化的轉(zhuǎn)變[53]。劉祥琪利用2010年17省的調(diào)查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)征地補償款全部發(fā)放給農(nóng)民、政府或村干部與農(nóng)民事先協(xié)商征地補償水平、征地補償水平較高時，農(nóng)民對征地的滿意度將顯著更高；只有事先與農(nóng)民就征地補償水平進行協(xié)商，那些征地補償水平較高的村農(nóng)民對征地的滿意度才顯著更高[54]。

2.2.4 土地督察制度 譚夢等分析土地督察對土地出讓市場市場化的作用效果，發(fā)現(xiàn)土地督察對土地市場化具有顯著作用，例行督察比專項督察的效果更優(yōu)；由于實行專項督察，2007年和2008年被督察區(qū)域土地出讓市場的市場化程度提高了5.71%；2008年由于實行了土地例行督察，被督察區(qū)域比未實行督察時期提高了17.39%[55]。彭佳雯等應用2003－2009年省級面板數(shù)據(jù)，定量評價了土地督察減少國有土地收益流失的效果，發(fā)現(xiàn)土地督察制度的實施對于減少國有土地收益流失產(chǎn)生了顯著影響[56]。趙雲(yún)泰等評估土地督察對土地市場化、耕地占補數(shù)量平衡的影響，發(fā)現(xiàn)土地督察對土地市場化的發(fā)展、對耕地占補平衡有積極的促進作用[57-58]。

2.2.5 土地產(chǎn)權 對土地發(fā)展權的研究是2012年土地產(chǎn)權文獻的一個重點。陳柏峰認為征地糾紛的本質(zhì)是各方對土地發(fā)展增益的爭奪，土地發(fā)展增益在法律上表現(xiàn)為土地發(fā)展權，指出中國的土地發(fā)展權未能明確保障失地農(nóng)民分享土地發(fā)展增益，且缺乏制度裝置來讓大田農(nóng)民分享土地發(fā)展增益[59]。蔡銀鶯等發(fā)現(xiàn)基本農(nóng)田保護政策仍多停留在制度層面，農(nóng)民的規(guī)劃知情權及參與程度不夠，存在農(nóng)戶不知情被動參與、缺乏經(jīng)濟激勵機制的現(xiàn)實狀況；規(guī)劃管制對于農(nóng)民土地發(fā)展權的影響主要體現(xiàn)在土地用途的管制和生產(chǎn)自主性的限制上[60]。童菊兒等分析浙江“異地補充耕地”市場的興起、發(fā)展與績效，建議在總結經(jīng)驗與教訓基礎上在全國范圍內(nèi)推廣，實行土地發(fā)展權的跨省轉(zhuǎn)移與交易[61]。朱一中、曹裕基于土地發(fā)展權概念建立了土地增值收益分配理論模型，認為農(nóng)民應獲得土地增值中的農(nóng)地發(fā)展權收益，政府應獲得市地發(fā)展權收益，開發(fā)商應獲得社會平均利潤率下的土地開發(fā)資本投入收益，理想的土地增值收益分享比例是農(nóng)民約占25%—30%，開發(fā)商約占15%—20%，政府約占50%—55%[62]。方麗、田傳浩比較美國土地發(fā)展權轉(zhuǎn)讓制度和中國土地用途管制制度及耕地指標交易等地方創(chuàng)新實踐，指出應借鑒美國經(jīng)驗，引入市場機制，重點關注土地發(fā)展權的界定、配置及定價、發(fā)展權市場的建立及發(fā)展權轉(zhuǎn)讓過程中的監(jiān)督問題，對各方面的效應進行分析及權衡取舍[63]。

此外，張曙光等刻畫了從傳統(tǒng)自給性農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的地權細分和流轉(zhuǎn)交易，并揭示出產(chǎn)權細分是復雜產(chǎn)權實際實施的一個重要途徑，因而不存在絕對有效的產(chǎn)權安排，只能在狀態(tài)依存的互動過程中尋求相對有效的產(chǎn)權結構[64]。于建嶸等認為土地問題是“三農(nóng)”問題的核心，論述了土地確權的基本原則及基本內(nèi)容，提出了土地確權的操作路線和具體確權方案，并對土地登記的效力和機構統(tǒng)一做了評述[65]。黃季焜、冀縣卿基于農(nóng)戶調(diào)查數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)到2008年還只有一半左右的農(nóng)民同時領到了土地承包合同和土地承包經(jīng)營權證書，農(nóng)地使用權確權提高了土地使用權的穩(wěn)定性，激發(fā)了農(nóng)戶長期投資意愿，提高了有機肥的施用量，認為農(nóng)地確權不但是保護農(nóng)民利益的需要，也是促進農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要[66]。李延榮認為法定地役權的存在有其客觀必要性，難以用相鄰權代替之；用法定地役權制度調(diào)整地役關系，更符合土地利用實踐發(fā)展的客觀要求；提出法定地役權應成為地役權制度的重要內(nèi)容[67]。宋文飛等認為地表權與地下權相分離的模式符合國情，但實踐中卻存在農(nóng)村集體作為土地擁有者的地位沒有得到應有的尊重、礦業(yè)權主體行政審批問題嚴重、礦產(chǎn)資源的國家所有權權益沒有得到應有的體現(xiàn)、礦產(chǎn)資源開發(fā)中的環(huán)境產(chǎn)權界定不清晰等問題[68]。另外，2012年6月，《中國土地科學》和《土地科學動態(tài)》編輯部召開研討會，圍繞“農(nóng)村集體土地確權、登記、發(fā)證工作將對農(nóng)村社會、經(jīng)濟、政治結構及土地管理工作帶來哪些變化與挑戰(zhàn)，應當如何應對這種變化與挑戰(zhàn)”進行了研討。

2.2.6 土地制度與政府行為 Zhang考查地方政府采用土地儲備制度的影響因素，設置了地方經(jīng)濟發(fā)展變量、省級壓力變量、財政依賴變量、政治依賴變量、同級壓力變量、專家理論化變量，發(fā)現(xiàn)所有的自變量都對土地儲備制度的采用產(chǎn)生影響，經(jīng)濟變量中人均GDP和工業(yè)化率在初期具有正面影響，但這種影響逐步降低，其他制度和社會變量變得更加重要[69]。李濤發(fā)現(xiàn)隨著財政分權和土地市場化的推進，土地財政對地方財政的影響日益增加，中央和地方關于土地財政收益的分配格局不斷改變，而起關鍵性作用的是地方政府與中央政府關于收益分配的博弈[70-71]。黃少安等指出，政府要獲得高房價從而推動房地產(chǎn)發(fā)展所產(chǎn)生的“租”，就必須犧牲來自于其他行業(yè)的“稅”，形成“租稅替代”機制，并使用工業(yè)企業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)進行了檢驗[72]。

3 總結和評價

在研究內(nèi)容上，與國外往往側(cè)重非常具體、微觀的研究選題不同，對中國土地市場運行規(guī)律的研究大多是與改革開放、制度變遷、市場完善等宏大主題緊密相聯(lián)的，這體現(xiàn)在有關土地市場的總體研究，以及對土地供給、土地需求、土地價格等專門研究的各個方面。對土地產(chǎn)權和制度的研究涉及內(nèi)容廣泛，包括總體制度改革、農(nóng)地制度、征地制度、土地督查制度以及土地產(chǎn)權（特別是土地發(fā)展權）等各個方面。相對于對農(nóng)地制度的大量研究而言，對市地制度的研究較為欠缺；相對于對土地市場的理論研究而言，應用產(chǎn)權學派和新制度經(jīng)濟學等對中國土地產(chǎn)權和制度進行理論探討的研究較為欠缺。

在研究方法上，大量研究仍然以宏觀分析為主，但已有學者進行微觀分析，或基于典型田野調(diào)查以及大樣本量的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，這是個好的開始。仍然有大量的研究是定性的、描述性的，研究內(nèi)容和結論是重復性的，但可喜的是，有關土地市場、土地價格方面的定量研究已有所突破，學者們采用的研究方法開始豐富起來，盡管理論研究仍然較少，但較為嚴謹?shù)挠嬃拷Ｕ撐脑絹碓蕉啵孛鏀?shù)據(jù)模型、時序模型、面板數(shù)據(jù)模型以及空間計量模型等都在采用；有關土地制度的研究中，Zhang對于土地儲備制度的研究是一個重要突破，提出了可檢驗的假說，并采用了大量數(shù)據(jù)驗證了土地儲備制度迅速推開的影響因素，從而為認識制度的擴散、中國地方政府的行為等提供了重要的參考。

在研究水平上，雖然按比例來說，大量的對中國土地市場和制度問題的研究發(fā)表的學術期刊層次偏低，但已有相當數(shù)量的該領域論文發(fā)表在Land Use Policy、Journal of Real Estate Finance and Economics等國際優(yōu)秀期刊，以及《經(jīng)濟研究》、《世界經(jīng)濟》、《管理世界》、《經(jīng)濟學（季刊）》、《財貿(mào)經(jīng)濟》、《中國軟科學》、《經(jīng)濟學動態(tài)》、《中國土地科學》等國內(nèi)高水平的經(jīng)濟學和管理學期刊中，這說明該領域的研究水平在上升，并逐步為這些期刊所接受。

4 研究展望

通過上述文獻綜述，筆者認為，2013年及未來土地市場和土地制度領域可能有以下幾個重點研究方向：

（1）征地制度。該問題已是近幾年的研究熱點，改革的呼聲也很高?！笆舜蟆眻蟾嫣岢?，“改革征地制度、提高農(nóng)民土地收益分配比例”。下一步的研究將會進一步深化、細化。系統(tǒng)總結中國征地制度變遷的內(nèi)在邏輯、探討征地制度多年來推進不力的瓶頸，對于征地制度改革思路的擴展將會有所幫助。另外，收集歷史數(shù)據(jù)或調(diào)研數(shù)據(jù)，對征地制度某方面的話題進行經(jīng)濟分析，將是下一步應該有所突破的領域。

（2）宅基地制度。宅基地制度也是多年研究的熱點?！笆舜蟆眻蟾嫣岢鰣猿肿咧袊厣滦凸I(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。農(nóng)村土地制度改革，尤其是農(nóng)村宅基地制度改革，是促進前述“四化”的重要內(nèi)容。對宅基地制度變遷的分析，對各地宅基地制度創(chuàng)新的調(diào)研、比較、評估和總結，設計惠農(nóng)、可行的方案，具有重要的學術價值和現(xiàn)實價值。

（3）地價問題。土地價格是土地市場的核心指標，但以往對中國土地價格水平及其波動的研究較少，一方面可能是缺乏理論基礎，更重要的可能是缺乏數(shù)據(jù)。2012年此類問題的定量研究已經(jīng)開始，在未來房地產(chǎn)市場回暖態(tài)勢、房價趨向反彈的大背景下，地價問題的研究將會是一個熱點。將地方政府行為納入研究的分析框架，實證研究地方政府行為對地價的影響，將增加我們對于中國地價波動的認識。

（4）差別化供地政策。在土地市場和制度領域，數(shù)量最多的可能就是有關“土地管理”的論文，但遺憾的是，這類論文往往是定性的、描述性的甚至重復性的。中央已多次提到“差別化土地管理”，并已有國家級、省部級的相關課題立項，可以預計該問題將會是明年及未來的一個研究熱點。

（5）土地用途的區(qū)分。以往的研究幾乎都只是籠統(tǒng)地研究土地，而未具體區(qū)分不同的土地用途，忽略了不同用途土地定價機制、出讓制度的差異。2012年已有多篇論文專門探討工業(yè)用地的供給、需求和價格問題，是一個喜人的現(xiàn)象。區(qū)分土地用途，按住宅、商業(yè)、工業(yè)等用途，分別細化研究，或探討不同用途土地之間價格的相互影響，或與地方政府的土地經(jīng)營行為結合起來，將是推進下一步研究的重要方向。

（6）生態(tài)用地。“十八大”將生態(tài)文明建設納入中國特色社會主義事業(yè)五位一體的總體布局，強調(diào)努力建設美麗中國，可以預見與生態(tài)用地、土地的可持續(xù)利用等有關的問題將會是今后的一個研究新熱點。

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Comments on Land Sciences Research Priorities of 2012 and Perspective of 2013: Sub-report of Land Market and Land Institutions

ZHANG Qing-yong, FENG Lei
（1. Shool of Agricultural Economics and Rural Development, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 2. Depatment of land and Real Esfate Management, Renmin University of China, Beijing 100872, China）

The purpose of this paper is to summarize the research progress on Chinese land market and land institutions in 2012 and give prospect in 2013. Method of documentation was employed. The results indicate that scholars around the world conducted a lot of studies on Chinese land market and land institutions in 2012. The progress is dynamic and satisfactory. Further studies, e.g., in 2013, might focus issues concerning land expropriation, rural residential land, land price, diversified land supply policies, specialized land use types, and ecological land.

land market; land institutions; research progress

F301.2

A

1001-8158（2013）02-0087-10

2012-12-30

2013-01-15

張清勇（1980-），男，福建金門人，博士，講師。主要研究方向為土地經(jīng)濟。E-mail: qyzh@ruc.edu.cn

豐雷（1972-），男，山東聊城人，博士，副教授。主要研究方向為土地經(jīng)濟學、房地產(chǎn)經(jīng)濟學、計量經(jīng)濟分析方法的應用。E-mail: fenglei@mparuc.edu.cn