轉(zhuǎn)眼間已至年底，以往這個時候，樓市一般都會出現(xiàn)被冷淡的局面，可是今年卻一反常態(tài)，把“淡季不淡”的態(tài)勢發(fā)揮的淋漓盡致。

十八大結(jié)束后，許多購房者的目光都聚焦到了房價上，譚明也不例外。作為一位剛需人士，在仰望了樓市多年后，由于限購令的出現(xiàn)，導(dǎo)致他有存款卻沒有資格再談買房。如今終于滿足了在京買房的條件，可不穩(wěn)定的房價讓他再次遲疑了。

嚴寒下樓市不冷

轉(zhuǎn)眼間已至年末，以往這個時候， 樓市一般都成交慘淡，可是今年卻一反常態(tài)，把 “淡季不淡 ”的態(tài)勢發(fā)揮的淋漓盡致。像是積壓很久的小宇宙在瞬間爆發(fā)， 表現(xiàn)出強烈的翹尾行情。看著日益發(fā)酵的房價，譚明欲哭無淚。

因為從各種數(shù)據(jù)便可以看出，樓市的暖意不止是三分鐘熱度。在 11月份時，全國54個主要城市新建住宅簽約套數(shù)就已達到236295套，超過此前創(chuàng)出近 2年新高的 7 月同期水平，環(huán)比 10月份同期的上漲幅度更是達到了 30.6%。而伴隨著 11月成交創(chuàng)新高，各地樓市也出現(xiàn)明顯的價格上漲。

譚明對比了北京 10、11月熱銷的多個樓盤，發(fā)現(xiàn)超過七成的項目都上調(diào)了銷售價格。而統(tǒng)計顯示， 11月前 25日，北京新建住宅成交均價為 21158元/平方米，相比10月成交均價 20236元有近 1000元的上浮。一直關(guān)注房價的譚明，為了能夠盡早買到房，看了看位于朝陽區(qū)管莊的常楹公元項目，報價 28000元/平方米，已接近區(qū)域價格上限。對于月薪一萬左右的他來說，這無疑也是壓力山大，于是他便又關(guān)注了位于昌平區(qū)的路勁世界城項目，預(yù)計均價在 1.7萬元 /平方米左右，這一價格是昌平新城定價最高的一個普宅項目，也許這個他還可以考慮一下。

嚴控下暖意繼續(xù)？

思索再三，猶豫良久，譚明發(fā)現(xiàn)了樓市有兩漲跡象：一方面是房價要暴漲， 另一方面房價又有下跌的跡象。對此他通過各種渠道進行了詳細的研究，原來從各種格局上看，一線城市的房價依然堅挺， 有崩盤趨勢的只是二三線城市。而為什么大城市的樓市比中小城市好呢？總的可以分析為：兩個壓力沒有了。像北京、上海這樣的大都市，樓市收入已經(jīng)不構(gòu)成政府財政收入的主要成分，政府的狀態(tài)相對輕松；加上大規(guī)模的房地產(chǎn)商擁有雄厚實力，能咬牙支撐得住，不會輕易降價。

對于上述現(xiàn)象，在北京生活、工作多年的譚明有深切的感受。而說到在北京買房的壓力，他可以抖落出一籮筐： “現(xiàn)在好多人想在北京工作、生活，對商品房的需求非常大，從這一層面上來說，北京的樓市降價不太可能，所以只能抑制它，讓它緩慢上漲。 ”這也許是作為北京購房者一員的個人見解，但卻不無道理。

所以，有人質(zhì)疑樓市限購政策不僅沒有減緩樓市上漲，反而抑制了樓市的下跌。對這一觀點，房地產(chǎn)咨詢公司的陳晉深表贊同： “限購令它的短期效果很顯著，但是長期來看它壓抑了剛需，未來對整個市場的沖擊可能會更大。 ”而地產(chǎn)巨頭任志強最近也說： “樓市調(diào)控并不令人感到幸福 ”，并再次強調(diào)房價將漲。

但是，也不能否認樓市限購政策在短期內(nèi)的效果。因為從長期來看，限購政策抑制土地交易、房屋交易，減少了供給， 反而使得需求相比于供給來說顯得尤為明顯，可能會引發(fā)價格反彈也說不定。

悄然入市避寒

回顧去年房價走勢，不難發(fā)現(xiàn)它基本沒有穩(wěn)定過。兩岸房地產(chǎn)評論家蔡為民曾立場鮮明地指出： “2013年房價肯定會上漲，這是一個 “變臉季 ”。比如去年開春之初，市場狀況曾一度低迷，比如北京、上海、廣州等一線城市在春節(jié)期間幾乎“零成交 ”，創(chuàng) 7年新低。而當溫總理在去年兩會報告中首次將 “遏制房價過快上漲 ”，換成 “促進房價合理回歸 ”說法之后，讓人對房價的回落產(chǎn)生無限遐想，因此第一季開發(fā)商廣泛采用 “以價換量 ”策略，打折促銷現(xiàn)象比比皆是。但第二季度，房地產(chǎn)市場便開始出現(xiàn)止跌反彈，緊接著在第三季度，樓市表現(xiàn)出 “量價齊揚 ”格局，導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

如何應(yīng)對樓市這種陰晴不定的態(tài)勢呢？譚明很是糾結(jié)。如果不買，萬一以后再漲，那不是更沒希望了。盡管不能完全相信專家的個人見解，因為住建部也表示了不存在房價反彈的跡象，但是也要防患于未然，以防萬一?。∽鳛橐幻獾貏?wù)工人員，譚明在京也租住多年了，每月 1500元的房租，近期又有上漲的趨勢，這么長期租房成本實在太高，而他也有在京定居的打算，所以輾轉(zhuǎn)反側(cè)，躊躇良久后譚明決定買一套。

但買房也不是一件容易的事啊，需要的考慮的因素很多。首先要注意地段，因為如地鐵房、交通便利的地段是更好的選擇?？春玫囟魏螅浯尉褪鞘赘杜c貸款的問題了。譚明計劃先買一套 40平方米左右的小戶型房屋，地處北四環(huán)，大約需要一百多萬。在這點譚明上還是有資源的。雖然他個人并無太多存款，但來自山東濟南的他，父母早在老家為其全額買下了一套 40萬左右的房子，所以他決定賣掉家里的房產(chǎn)來付首付。加上他以往沒有貸款記錄，所以還是被視為首套房的客戶，不過需要注意的是銀行還是讓他提供了房產(chǎn)情況承諾書。但只要首付交上后其他的也就輕松多了，之后譚明依照他自身情況申請了公積金貸款。在還款方式上，譚明采取了等額本息的方式，每月還款額比較固定，所以壓力也非常小，現(xiàn)在的小日子過得非常愜意，優(yōu)哉游哉。

TIPS：

在目前嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，三套房無法獲得貸款，二套房首付比例、貸款利率也都比較高。那么對于一些政策“誤傷”下的剛需購房人群，選擇何種購房方式才能達到最高性價比呢？譚明屬于外地務(wù)工人員首套房置業(yè)者，我們在分析下另外兩種人群：

一 、改善型購房者

王先生，私企老板，年收入 100萬元左右。結(jié)婚前在上海浦東用商業(yè)貸款購買一套 90平方米小戶型住房，目前貸款已經(jīng)還清。結(jié)婚后，計劃與太太買一戶140平方米左右住房。王太太名下目前無房產(chǎn)也無任何貸款記錄。王太太任職某國有企業(yè)，單位予以繳納公積金和補充公積金。目前兩人看中一套總價值 500萬元左右的房子，但王先生手頭現(xiàn)金 200萬元左右，父母資助 50萬元，目前名下小戶型房產(chǎn)市場價 252萬元左右，出租價格每月 4000元左右。

貸款方案：“賣舊換新” or“1+1置業(yè)升級”

二 、兩套房產(chǎn)者

李先生，目前在上海有一套房產(chǎn)，和太太、兒子一起居住?？們r值 300萬元左右，有貸款但目前已經(jīng)還清。此外，李先生還在老家?guī)透改纲I了套房產(chǎn)養(yǎng)老，總價值 50萬元左右，有貸款但也已還清。目前李先生計劃在上海再為兒子購買一套房子供結(jié)婚用，看中一套總價值 200萬元左右的房子。但目前李先生家庭現(xiàn)金只有 50萬元左右。

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