摘要：我國(guó)當(dāng)前各種“擠泡沫”的政策措施已基本奏效，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已現(xiàn)。當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)，形成了上海市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。文章認(rèn)為上海市防范房地產(chǎn)金融危機(jī)的最優(yōu)政策選擇是保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，應(yīng)該從短期應(yīng)急措施和長(zhǎng)效機(jī)制兩個(gè)方面著手來(lái)防范當(dāng)前的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：上海市；房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)防范；最優(yōu)政策

一、 上海市防范房地產(chǎn)金融危機(jī)的最優(yōu)政策選擇

1. 對(duì)上海市當(dāng)前房?jī)r(jià)趨勢(shì)的判斷。我國(guó)當(dāng)前各種“擠泡沫”的政策措施已基本奏效，房?jī)r(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過(guò)熱、房?jī)r(jià)普漲的態(tài)勢(shì)得到了初步的遏制。對(duì)比歷年量?jī)r(jià)波動(dòng)的情況可見(jiàn)，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“量?jī)r(jià)齊跌”來(lái)描述，表明上海市場(chǎng)并沒(méi)有能夠脫離全國(guó)大環(huán)境走出特立獨(dú)行的行情，而是受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性影響比較大。在未來(lái)一段時(shí)間，如果我國(guó)繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟(jì)管理政策不變、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不變的情況下，根據(jù)我們的研究，可以肯定全國(guó)房?jī)r(jià)將持續(xù)回落，而上海市房?jī)r(jià)受上述因素的影響將會(huì)更大更顯著，總體趨勢(shì)是持續(xù)向下，由此形成了上海市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。

2. 保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定是當(dāng)前的最優(yōu)政策選擇?；谏虾Ｊ蟹?jī)r(jià)將持續(xù)下跌、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇的現(xiàn)實(shí)狀況，我們必須提前做好防金融風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備工作。目前有三種策略供選擇：一是任由房?jī)r(jià)緩慢下跌到合理價(jià)位再救市；二是加大擠泡沫力度讓房?jī)r(jià)快速下跌到合理價(jià)位再救市；三是采取較為靈活的短期和長(zhǎng)期反金融危機(jī)措施以維持房?jī)r(jià)大致穩(wěn)定。

策略一的優(yōu)勢(shì)在于，由于房?jī)r(jià)下跌速度緩慢，短期不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的斷供，從而不會(huì)造成大量銀行個(gè)貸的不良貸款。

策略一的劣勢(shì)也很明顯。①樓市將陷入長(zhǎng)期低迷。因?yàn)橐３址慨a(chǎn)市值高于房貸余額，房?jī)r(jià)的下跌速度必須非常緩慢，要使房?jī)r(jià)恢復(fù)正常合理價(jià)位將需要長(zhǎng)達(dá)上十年時(shí)間，在此期間新房銷售將受重創(chuàng)，樓市將陷入長(zhǎng)期低迷，從而拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。②金融危機(jī)爆發(fā)的可能性大。既然有不正常的高價(jià)，同樣會(huì)有不正常的低價(jià)，在樓市不斷向下尋找合理的支撐價(jià)位時(shí)，房?jī)r(jià)將可能跌破市值引起恐慌，金融危機(jī)將不可避免。③救市成功的可能性小。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌后即使政府出手救市，效果也難預(yù)料。從證券市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，歷來(lái)政府出手救市都只能暫時(shí)奏效，最終難以逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)的大趨勢(shì)。因此在經(jīng)歷長(zhǎng)期緩慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性較小，失敗的風(fēng)險(xiǎn)很大。

策略二如果奏效將是最理想的，其優(yōu)勢(shì)在于：盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)短期將面臨較大的問(wèn)題，但災(zāi)難時(shí)間很短，在政府強(qiáng)有力的救市政策之下，房?jī)r(jià)在一個(gè)合理價(jià)位迅速穩(wěn)定。只要房?jī)r(jià)能穩(wěn)定在市值大于個(gè)貸余額這個(gè)臨界點(diǎn)之上，斷供潮不會(huì)出現(xiàn)，個(gè)貸不良率不會(huì)攀升；同時(shí)剛需將帶動(dòng)新房銷量回升，開(kāi)發(fā)貸款也不會(huì)出現(xiàn)大量的壞賬。按照我國(guó)首付三成的情況來(lái)看，臨界點(diǎn)大概在購(gòu)房款的40%，在此之上止跌都將不會(huì)造成金融危機(jī)。

策略二的劣勢(shì)在于，房?jī)r(jià)如果快速下跌將會(huì)形成強(qiáng)大的下跌慣性，很可能跌破臨界點(diǎn)從而引爆金融危機(jī)，此時(shí)政府救市成功的可能非常小。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特點(diǎn)是房?jī)r(jià)總是呈現(xiàn)單邊上揚(yáng)和單邊下跌的趨勢(shì)，正反饋效應(yīng)明顯。在泡沫較大的情況下房?jī)r(jià)暴跌趨勢(shì)一旦形成將很難控制，從而導(dǎo)致嚴(yán)重的金融危機(jī)。從歷史上看，無(wú)論是在日本金融危機(jī)中，還是亞洲金融危機(jī)以及次貸危機(jī)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)都明顯表現(xiàn)出這個(gè)規(guī)律。

由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期屬于典型的過(guò)熱地區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的上漲，尤其是近兩年上海房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)累積了很大的風(fēng)險(xiǎn)，暴風(fēng)驟雨的下跌將引發(fā)拋售狂潮，房?jī)r(jià)崩潰的時(shí)候所有人都會(huì)喪失理性，尤其是上海樓市中存在的大量投機(jī)者，將會(huì)大量拋售手中的房產(chǎn)，形成惡性循環(huán)從而導(dǎo)致樓價(jià)不斷下跌。在這種完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很難成功，爆發(fā)金融危機(jī)的可能性很大，因此策略二的風(fēng)險(xiǎn)更大。

策略三的優(yōu)勢(shì)在于：①不會(huì)有斷供潮。從當(dāng)前看已經(jīng)購(gòu)房者不會(huì)斷供，從而銀行不會(huì)被迫降價(jià)出售斷供房，消除了房?jī)r(jià)猛烈下跌的一個(gè)隱患。②政策實(shí)施的難度不大。當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌幅度不大，十八大提出的收入倍增計(jì)劃甚至還使房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期，此時(shí)適當(dāng)放松擠泡沫的政策，出臺(tái)一些溫和的刺激政策，比如提高公積金的貸款額度，對(duì)剛需提供優(yōu)惠貸款利率等，將能起到較好的穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用。

只要能夠維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，就能充分發(fā)揮住房的居住與投資兩種功能，滿足兩個(gè)群體的需求。作為一種投資品，只有存在保值增值功能的情況下才有市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)符合這一群體的需要；而下跌通道中只有在確信房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定，剛需才會(huì)出手消費(fèi)，因此在當(dāng)前情況下，只有維護(hù)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定才能化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

此策略的不足之處在于，當(dāng)前房?jī)r(jià)處于高位，偏離剛需的承受能力較多，在一段時(shí)間內(nèi)新房銷量將停滯不前。避免房地產(chǎn)金融危機(jī)是當(dāng)前的首要矛盾，在貸款余額中個(gè)貸相比開(kāi)發(fā)貸款占比更高，因此首先要防范斷供導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。而且只要?jiǎng)傂枵鎸?shí)存在，房?jī)r(jià)穩(wěn)定下銷量肯定會(huì)上去，由此可見(jiàn)本策略成功的關(guān)鍵在于解決好開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。在短期銷量難以擴(kuò)大的情況下，處理好住房開(kāi)發(fā)的節(jié)奏問(wèn)題，保證開(kāi)發(fā)商不盲目屯地盲目開(kāi)發(fā)，改為減少開(kāi)發(fā)盡量消化庫(kù)存才能避免降價(jià)競(jìng)銷的局面，就從開(kāi)發(fā)商的角度消除了爆發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)另一個(gè)隱患。

權(quán)衡策略三的利弊得失，總體來(lái)看防范金融風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)明顯，不足之處也好彌補(bǔ)，可操作性強(qiáng)。

綜合以上三種策略的分析發(fā)現(xiàn)，策略三是當(dāng)前的最優(yōu)選擇。只有保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，大規(guī)模的斷供和爛尾樓導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融危機(jī)才能避免。

二、 上海市防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的短期應(yīng)急措施

盡管房?jī)r(jià)下降有系統(tǒng)性特征，但是由于住房存在區(qū)域性的特點(diǎn)，即使在全國(guó)房?jī)r(jià)回落態(tài)勢(shì)下，只要措施得當(dāng)操作及時(shí)，依然能夠穩(wěn)定上海市的房?jī)r(jià)。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的舉措可分為短期應(yīng)急措施和長(zhǎng)期防范機(jī)制。前者是指在風(fēng)險(xiǎn)苗頭出現(xiàn)時(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要措施，特點(diǎn)是政策實(shí)施后短期即可較為有效地刺激市場(chǎng)需求，增加購(gòu)買力，提振市場(chǎng)信心，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；后者是指從政府監(jiān)管的角度來(lái)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，特點(diǎn)是偏重宏觀層面和長(zhǎng)效機(jī)制。

2012年2月上海出現(xiàn)了“持有長(zhǎng)期居住證滿3年家庭可購(gòu)二套房”的“限購(gòu)松綁”風(fēng)波，但是當(dāng)前情況與年初已經(jīng)有了很大不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌已經(jīng)發(fā)出了較強(qiáng)的金融風(fēng)險(xiǎn)提示信號(hào)，此時(shí)整體調(diào)控政策應(yīng)該進(jìn)行適應(yīng)性微調(diào)，采取必要措施來(lái)昭示政府維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定的意圖。盡管十八大期間住建部再次申明“暫時(shí)還不想放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”，但是要提早樹(shù)立應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的思想，預(yù)先儲(chǔ)備應(yīng)急政策。我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)儲(chǔ)備應(yīng)急措施，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候結(jié)合具體情況推出。

1. 及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)政策。從歷史上看，土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)都有著密切關(guān)系。從2005年、2006年全國(guó)土地供應(yīng)下降，開(kāi)工建設(shè)量減少，2007年房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲；2009年土地供應(yīng)量負(fù)增長(zhǎng)，2010年房?jī)r(jià)大幅上漲。這實(shí)際上在很大程度上反映了市場(chǎng)供求的基本規(guī)律。盡管影響房?jī)r(jià)的重要因素很多，但房地產(chǎn)市場(chǎng)比竟也是一個(gè)市場(chǎng)，供給定律和需求定律也將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中得以體現(xiàn)，因此我們相信，適當(dāng)減少土地總量的供應(yīng)，將能在很大程度上有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

調(diào)整土地供應(yīng)政策，從現(xiàn)在就應(yīng)該開(kāi)始實(shí)行。適當(dāng)減少土地總量的供應(yīng)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商以去庫(kù)存為當(dāng)前的工作重心；減少上海市中心區(qū)域的土地供應(yīng)，盡量增加周邊地塊供給，以較低的平均房?jī)r(jià)引導(dǎo)和滿足剛性住房需求。通過(guò)減少供應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、刺激剛需提高交易量的雙重手段，能較好地達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)、提高交易量以防范金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2. 為剛需提供購(gòu)房補(bǔ)貼。借鑒次貸危機(jī)中的措施，必要的時(shí)候?qū)傂孕枨筇峁┮欢ǖ呢泿叛a(bǔ)貼，同時(shí)降低印花稅和給予部分個(gè)貸貼息等，能夠提高剛需的購(gòu)買力，促進(jìn)住房消費(fèi)。另一方面，降低營(yíng)業(yè)稅和契稅等以減輕交易成本，也能在一定程度上促進(jìn)樓市供需兩旺。這一措施也許對(duì)下跌中穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果不顯著，但是對(duì)促進(jìn)剛需購(gòu)房以提高成交量，消化商品房庫(kù)存以降低開(kāi)發(fā)貸款的不良率有著重要的積極意義。

3. 處理好保障性住房對(duì)商品房的擠出效應(yīng)問(wèn)題。保障房尤其是經(jīng)適房和公租房對(duì)商品房存在著較大的擠出效應(yīng)。在當(dāng)前房?jī)r(jià)存在較大下行壓力的情況下，如何處理好兩者的關(guān)系，有必要重新調(diào)整戰(zhàn)略部署。

采用收購(gòu)的方式完成保障房任務(wù)能夠一舉兩得。既滿足保障房的建設(shè)任務(wù)，又解決了沖突的問(wèn)題，促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的良性發(fā)展，因此目前的最優(yōu)選擇應(yīng)該是暫緩建設(shè)公租房、廉租房等，暫時(shí)以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔，適當(dāng)時(shí)候再購(gòu)買商品房作為保障房。

問(wèn)題是收購(gòu)的保障房要合理：價(jià)位、地段、數(shù)量等都要合理。不僅要考慮收購(gòu)時(shí)以上因素合理，還要考慮到未來(lái)管理上的便利性和低成本要求，因此在收購(gòu)的用途上，宜以公租房為主，廉租房為輔，適當(dāng)配以經(jīng)濟(jì)適用房。

從收購(gòu)時(shí)機(jī)上考慮，目前也可以少量購(gòu)買，目標(biāo)是完成中央的任務(wù)和兌現(xiàn)政府承諾；在需要政府出手救市的時(shí)刻再出手進(jìn)行規(guī)模收購(gòu)。從解決金融危機(jī)的角度看，收購(gòu)的目標(biāo)應(yīng)該是那些貸款未還清、銀行強(qiáng)制收回準(zhǔn)備拍賣的住宅，這樣能夠最大限度地減輕金融危機(jī)的沖擊力，最大化收購(gòu)資金的效用。

從收儲(chǔ)資金來(lái)源上看，目前可以動(dòng)用住房公積金閑置資金進(jìn)行收儲(chǔ)。上海利用閑置住房公積金收儲(chǔ)保障房已經(jīng)取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，在保障本金安全和一定收益的情況下，適當(dāng)擴(kuò)大閑置住房公積金收儲(chǔ)保障房的數(shù)量，尤其是收購(gòu)一手房房源，既能解決資金閑置問(wèn)題，又能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)資金饑渴和滯銷的問(wèn)題，達(dá)到多贏的格局。

在需要規(guī)模收儲(chǔ)的時(shí)候，土地出讓金和政府基金等凡是用于保障性住房建設(shè)的資金都可以用于收儲(chǔ)保障房。另外還要制定一些優(yōu)惠政策，充分利用社會(huì)資源，動(dòng)員社會(huì)資金積極參與到這個(gè)重大舉措中來(lái)，實(shí)現(xiàn)既防治金融危機(jī)，又解決住房困難的問(wèn)題，解決社會(huì)資金投資渠道不足的問(wèn)題，達(dá)到一舉多得的功效。

4. 可適時(shí)重啟購(gòu)房入戶政策。上海戶口在老百姓的心目中有著很高的含金量，購(gòu)房入戶曾經(jīng)是啟動(dòng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一，如果重啟這一政策，必能在關(guān)鍵時(shí)候發(fā)揮出重要而深遠(yuǎn)的作用。一方面能夠拉動(dòng)巨量資金流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，消化庫(kù)存商品房，有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)；另一方面能夠解決大量老百姓關(guān)注的戶口問(wèn)題，提高上海的凝聚力，使人們的生活更有奔頭，因此這項(xiàng)政策不僅可以成為刺激房地產(chǎn)消費(fèi)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)宜之計(jì)，而且還能順應(yīng)戶籍制度改革的需求，達(dá)到一舉多得的效果。

三、 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制

防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了短期的應(yīng)急措施能夠起到一定的作用外，最主要的還是依賴于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的制度建設(shè)，做好防范金融風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)性工作。

1. 加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管防范金融危機(jī)。一要強(qiáng)化對(duì)“四證”的審查把關(guān)。為防止開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而造成爛尾樓，首先要在招拍掛環(huán)節(jié)嚴(yán)審開(kāi)發(fā)商資質(zhì)，減緩開(kāi)發(fā)商拿地速度，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)過(guò)程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)商的資金狀況；對(duì)“四證”不全的不準(zhǔn)發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款。二要強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查把關(guān)。對(duì)一級(jí)、二級(jí)企業(yè)要重點(diǎn)支持，限制對(duì)三級(jí)以下企業(yè)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。三要加強(qiáng)對(duì)自有資金的審查把關(guān)。強(qiáng)調(diào)企業(yè)凈資產(chǎn)應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目總投資的30%，單個(gè)項(xiàng)目自籌資金達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%。當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的正常合理資金需求，應(yīng)該協(xié)調(diào)銀行盡量予以滿足。

2. 完善上海的個(gè)人購(gòu)房貸款征信系統(tǒng)。從2005年7月份開(kāi)始，上海各家銀行已全面啟用了人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)，從此個(gè)人貸款中異地購(gòu)房、多套購(gòu)房及欠款失信記錄等可實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。銀行通過(guò)查詢此系統(tǒng)可客觀判斷貸款人的貸款歷史和還款能力，做出是否放貸的決定，并切實(shí)操作多套購(gòu)房利率，從而有效控制個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)。但是由于這一征信體系還無(wú)法客觀統(tǒng)計(jì)貸款人的收入水平，目前就做到真實(shí)反映貸款人還款能力還不現(xiàn)實(shí)，因此如何彌補(bǔ)這一缺陷就成為當(dāng)前防風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。

首先要詳細(xì)了解核實(shí)借款人（及其家庭成員）的職業(yè)、收入狀況以及穩(wěn)定性，確保借款人有足夠的收入來(lái)保證按期歸還借款本息；第二要約見(jiàn)借款人，當(dāng)面核實(shí)有關(guān)情況，由借款人當(dāng)面對(duì)借款合同等重要資料進(jìn)行簽字蓋章。對(duì)職業(yè)及收入狀況穩(wěn)定、有足夠的還款來(lái)源、個(gè)人資信狀況良好的借款者，應(yīng)作為重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)客戶群體；對(duì)于信息不符的異?？蛻?，應(yīng)提高貸款利率或者拒絕發(fā)放貸款，并加入征信黑名單。第三，對(duì)于購(gòu)買商用房、商住兩用房、購(gòu)買第二套以上住房用于投資投機(jī)的，在審查其第一還款來(lái)源時(shí)更應(yīng)嚴(yán)格和慎重，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，并提高貸款利率。第四，嚴(yán)格審查購(gòu)房人的資質(zhì)，打擊開(kāi)發(fā)商自買自賣欺騙銀行的違法行為，嚴(yán)格控制投機(jī)性購(gòu)房，排除金融地雷的隱患。

3. 積極解決土地財(cái)政的難題，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐。土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)泡沫，無(wú)論在全國(guó)還是上海，已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。只有從根本上規(guī)避對(duì)土地財(cái)政的依賴，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。從上海市的具體情況來(lái)看，上海的優(yōu)勢(shì)顯然不在房地產(chǎn)市場(chǎng)，而在于已經(jīng)形成的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等。如何加快轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐，將這些優(yōu)勢(shì)放大，把這些優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為政府財(cái)政收入，才能規(guī)避當(dāng)前的土地財(cái)政問(wèn)題，從根本上將房?jī)r(jià)收入比控制在一定合理范圍，既讓老百姓有良好的居住條件，同時(shí)政府也有穩(wěn)定的稅源。

4. 強(qiáng)調(diào)三成底線的按揭制度。強(qiáng)調(diào)住房抵押貸款的首付成數(shù)不得低于三成。只有嚴(yán)守這個(gè)三成底線，才能保證在未來(lái)萬(wàn)一泡沫破裂的情況下不至于造成大面積斷供問(wèn)題，同時(shí)遏制投機(jī)投資性購(gòu)房帶來(lái)的房?jī)r(jià)泡沫。美國(guó)的次貸危機(jī)和日本金融危機(jī)中，教訓(xùn)最為深刻的就是幾乎零首付所導(dǎo)致銀行系統(tǒng)異常脆弱性帶來(lái)巨大損失。

5. 暫緩?fù)瞥龇康禺a(chǎn)稅。如果現(xiàn)在推出美歐的持有征稅制度，也許能夠改善地方政府的財(cái)政狀況，但是毫無(wú)疑問(wèn)將對(duì)目前的樓市構(gòu)成致命打擊，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融危機(jī)的爆發(fā)。而如果倉(cāng)促推出一個(gè)不痛不癢的方案使房產(chǎn)稅增收范圍過(guò)窄，稅率過(guò)低，將無(wú)助于改善政府收支狀況，也無(wú)助于擠壓房?jī)r(jià)泡沫，反而失去了未來(lái)在這兩方面的主動(dòng)權(quán)；暫緩?fù)瞥龇慨a(chǎn)稅，保持當(dāng)前一定的輿論壓力，則既能對(duì)樓市投機(jī)構(gòu)成壓力而抑制泡沫，也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下行形成實(shí)質(zhì)性壓力，根據(jù)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況再?zèng)Q定推出合適的房產(chǎn)稅，無(wú)疑能掌握更大的主動(dòng)權(quán)。

6. 構(gòu)建住房貸款管理預(yù)警監(jiān)控系統(tǒng)。（1）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。依靠信用管理系統(tǒng)平臺(tái)，建立反應(yīng)靈敏的預(yù)警機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信貸運(yùn)行的全過(guò)程監(jiān)控，將高風(fēng)險(xiǎn)不良客戶列入“黑名單”。（2）加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊非法操作和假按揭行為，加強(qiáng)對(duì)“假按揭”事件的處理動(dòng)態(tài)，對(duì)開(kāi)發(fā)商采用虛假手段惡意騙貸行為必須及時(shí)動(dòng)用法律手段追索債務(wù)。對(duì)銀行內(nèi)部人員參與串謀騙貸的，要嚴(yán)肅追究其責(zé)任。（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金封閉式管理。對(duì)勘察設(shè)計(jì)、建材采購(gòu)、民工工資支付項(xiàng)目等資金嚴(yán)格管理，防止抽逃和挪用資金；項(xiàng)目完成后，銷售收入也實(shí)行全封閉管理，確保銷售收入按比例優(yōu)先歸還貸款。（4）繼續(xù)加大住房不良貸款的處置工作，創(chuàng)新解決不良貸款的手段和方法。

參考文獻(xiàn)：

1. 楊剛，王洪衛(wèi).公積金制度對(duì)上海住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)波動(dòng)的影響研究.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào).2012，（1）：94-101.

2. 楊剛，王洪衛(wèi)，謝永康.貨幣政策工具類型與區(qū)域房?jī)r(jià)：調(diào)控效果的比較研究.現(xiàn)代財(cái)經(jīng).2012，（5）：27-35.

3. 楊剛，王洪衛(wèi)，曹黎娟. 數(shù)量型貨幣政策工具影響上海住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)波動(dòng)的探討.社會(huì)科學(xué)家.2012，（3）：66-71.

4. 吳燕華，楊剛.我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的動(dòng)態(tài)影響分析.現(xiàn)代財(cái)經(jīng).2011，（10）：70-75.

基金項(xiàng)目：國(guó)家自然科學(xué)基金（項(xiàng)目號(hào)：71103121）、浙江省杭州市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題（項(xiàng)目號(hào)：C12YJ03）、上海市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題（項(xiàng)目號(hào)：2011EJL002）、上海市教委科研創(chuàng)新課題（項(xiàng)目號(hào)：12YS106）階段性成果，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生創(chuàng)新基金（項(xiàng)目號(hào)：CXJJ-2009-305）。

作者簡(jiǎn)介：姚玲珍，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師；謝永康，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士生；李媛媛， 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士生，立信會(huì)計(jì)學(xué)院教師。

收稿日期：2012-12-24。