摘 要：世界主要國家的房產(chǎn)稅在制定與實施方面各有不同。而一國房產(chǎn)稅的制定受到其經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治特點等多方面的影響，且房產(chǎn)稅稅基、稅率、稅收優(yōu)惠等政策的制定，都會影響房產(chǎn)稅的特點。故介紹世界主要幾個國家的房產(chǎn)稅政策，為我國房產(chǎn)稅改革拓寬思路。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 國際經(jīng)驗 借鑒

作為中外各國政府廣為開征的古老稅種房產(chǎn)稅，在近些年間伴隨著節(jié)節(jié)攀升的房價，成為了改革關(guān)注的焦點。誠然，我國的房產(chǎn)稅歷史悠久，即在中國古籍《周禮》上所記載 “廛布”便為最初的房產(chǎn)稅，至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。于人來說，他山之石可以攻玉，作為國家的一項改革，國外的現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度也值得我們借鑒。

美國

美國開征房產(chǎn)稅可謂是時間久遠(yuǎn)，早在1792年就有4個州率先開始征收，而到了20世紀(jì)初，美國每個州便都制定了征收房地產(chǎn)稅的法規(guī)。

由于美國房產(chǎn)稅是由地方政府征收，故其稅率根據(jù)各自實際情況制定，因此各地稅率高低不等，而且隨著時間推移還可能會有小幅調(diào)整，但總體稅率大致介于1%-3%之間。其房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)的核定價值，包括：房屋本身的價值（主要依據(jù)購買時的價值、裝修增加值、市場增值）和土地的價值。

因為美國政府征收房地產(chǎn)稅的主要目的是為地方政府的各項服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，而不是以此來調(diào)控房地產(chǎn)市場，故房產(chǎn)稅也有許多優(yōu)惠政策。如：很多地區(qū)的房地產(chǎn)應(yīng)稅估價都低于其實際價值、對低收入群體實行住房抵免政策等。不過當(dāng)房產(chǎn)稅與交易稅、遺產(chǎn)贈與稅和所得稅及一些服務(wù)性收費項目等稅費綜合起來后，便會對抑制房地產(chǎn)市場過度投機(jī)起到一定的作用。如：百姓購買第一套房時免收房產(chǎn)稅，從購買第二套住房時開始征收，且征收的比例會隨著購買住房數(shù)量的增多而增加。

即便如此，大多數(shù)的美國老百姓都比較愿意交房產(chǎn)稅。因為美國房產(chǎn)稅七成用于支付學(xué)區(qū)義務(wù)教育、改善治安和公共環(huán)境。這樣一來，不僅孩子可以享受十幾年的義務(wù)教育，而且也使學(xué)區(qū)周圍環(huán)境改善，房價得以升值，充分體現(xiàn)了稅收“取之于民，用之于民”的理念。

日本

同美國一樣，日本的房產(chǎn)稅也屬于地方性稅收，因而地方政府在制定稅率方面具有很大的自主權(quán)。在中央政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)稅率和最高上限后，地方政府便可在合理的范圍內(nèi)決定自己的稅率。并且由于日本的房產(chǎn)稅框架中主要包含固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅和事業(yè)所稅，故其課稅范圍較廣。

而單獨針對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)所征收的稅，日本將其列入固定資產(chǎn)稅的課稅對象加以征收，稅率為1.4%。不過，為了保證稅收的縱向公平，其在征收時做了如下的規(guī)定：每戶居民的住宅土地中在200平方米以下部分只需繳納正常標(biāo)準(zhǔn)1/6的固定資產(chǎn)稅，200平方米以上部分至房屋投影區(qū)域10倍面積之間的部分也僅需繳納1/3的固定資產(chǎn)稅。這樣一來，房子越大，所征收的稅也就越多，與此同時小戶型低收入人群的利益便得到了保證。

墨西哥

對于墨西哥來說房地產(chǎn)稅也擁有較長歷史，甚至可以追溯到西班牙殖民時期，那時當(dāng)?shù)鼐用窬鸵獮樽约核鶕碛械牟粍赢a(chǎn)繳納費用。然而房地產(chǎn)稅正式寫入墨西哥法律則是在1917年。

而真正確立稅率和征收單位，則是在其憲法第115條修正案中規(guī)定：即各州政府向市政府授權(quán)，由市一級政府決定當(dāng)年的房地產(chǎn)稅稅率和所需征收的總稅額，并代表州政府行使收繳稅款的權(quán)力。

墨西哥各州政府在計算房地產(chǎn)稅時基本遵循以下公式：

房地產(chǎn)稅=（土地面積×土地價格+建筑面積×房屋每平方米價格）×房地產(chǎn)稅稅率。

由此我們可知其土地價格和房屋每平方米價格的制定，對房產(chǎn)稅的影響是十分重要的，故對于房屋的估價，墨西哥全國住房委員會技術(shù)秘書馬爾科·基羅茲·洛佩茲解釋說：當(dāng)前主要參考的因素包括建筑物所處地段、建筑成本、建成面積等，這其中還涉及物業(yè)類型、用途、是否具有商業(yè)價值等。

雖然墨西哥與美國在地理位置上相鄰，但是其房產(chǎn)稅的稅率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國。如若購買一處條件相似的住宅，在墨西哥繳納的房地產(chǎn)稅要比美國低50%左右。之所以將稅率制定的如此之低，墨西哥政府主要是考慮到其增速緩慢的房地產(chǎn)市場。這樣一來，不僅可以刺激國內(nèi)市場的發(fā)展，而且也可以借助低稅優(yōu)勢吸引國外投資者來墨西哥購買住房。

德國

如果提到德國的房產(chǎn)稅，那么我們首先要說說德國的房價。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：在過去10年間，德國的房價名義上每年僅上漲1%，而相對于其物價水平平均每年2%的漲幅來說，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。這與近來在美國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的次級抵押貸款危機(jī)形成了鮮明的對比。誠然，我們不能絕對的將其定性于德國房產(chǎn)稅的功勞，但是德國的房產(chǎn)稅與其他有關(guān)的政策相結(jié)合運用時，的確使德國房價長期維持穩(wěn)定。

其主要原因是德國一直把房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生要求，故政府通過各種差別化征稅對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的調(diào)控，抑制炒房。也許你會說：德國的房產(chǎn)稅的稅基是以房價的0.35%為基本稅，并附加1.9%的地稅 （若房屋出賣則可抵扣此稅）并不算太高。但是在德國，只要你有房產(chǎn)，一般均需繳納房產(chǎn)稅（除了只有當(dāng)房產(chǎn)是文物，而且維護(hù)費用超過房產(chǎn)收益時，可以提出免稅申請），并且與之相配合的政策有許多。即在你購置房產(chǎn)時要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅，而當(dāng)你完成房屋買賣交易后要交資本利得稅和3.5%的交易稅，如若買賣盈利則還要繳納15%的差價盈利稅。不僅如此，如果你的房屋是在十年內(nèi)出售的話，那么還需參照公司稅標(biāo)準(zhǔn)征收25%的資本收益。如此一來，按照德國房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，如果是房產(chǎn)市場價格升高，那么隨之所要上交的稅額也會大幅上升，這便使得炒房套利所獲得的利潤十分低，繼而有效的抑制了投資炒房，穩(wěn)定了德國的房地產(chǎn)市場。

加拿大

作為加拿大地方政府財政收入主要來源的房地產(chǎn)稅，有個有趣的名字為“歡迎稅”。我們可以把他的名字這樣詮釋：即作為政府對你購房的一種肯定，每當(dāng)房子轉(zhuǎn)讓過戶一次，“歡迎稅”便會重新征收一次。且對于購房的買主，地方政府一次性征收“歡迎稅”

所謂的“歡迎稅”是由市政稅、地區(qū)稅和學(xué)校稅組成。其稅基是房地產(chǎn)的公允價值，并且為了體現(xiàn)稅收的縱向公平，歡迎稅的計算方法一般是進(jìn)階式的，即不同的稅率對應(yīng)不同的價值區(qū)間?？墒潜M管如此，在加拿大還是出現(xiàn)了稅收負(fù)擔(dān)不平衡的現(xiàn)象。據(jù)加拿大統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：低收入家庭收入的11.7%需要用來繳納房地產(chǎn)稅，而高收入家庭繳納的稅收只占其收入的4.2%。

法國

法國最初的房地產(chǎn)稅制度確立是于1790年建立的“土地稅”為標(biāo)志。而目前，法國的房產(chǎn)稅采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅，主要包括由業(yè)主繳納稅金的“建成區(qū)土地稅”和由居住者繳納的“住宅稅”。其稅率的制定十分的有意思，即在稅收基本原則基礎(chǔ)之上的稅率由地方領(lǐng)土范圍內(nèi)的各個集體投票表決。當(dāng)然，在一些征免政策上同樣也體現(xiàn)出了稅收的橫向公平和縱向公平原則：即法國的一些弱勢群體可以享受免征土地稅和居住稅的待遇。如60歲以上的老人、殘疾人、稅收收入低于一定數(shù)額的人等都可以免征居住稅。而土地稅的免征對象則包括75歲以上的老人，領(lǐng)取成年殘疾人補(bǔ)貼的人等。

談及了這么多國家的房產(chǎn)稅政策，我僅想說雖然各國的房產(chǎn)稅征收方式各不相同，但是都通過橫向公平和縱向公平來體現(xiàn)房產(chǎn)稅的公平性。并且我堅信對于擁有稅基不易隱藏、稅收收入穩(wěn)定、稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁及可對社會財富進(jìn)行二次分配，避免財富分配不均等優(yōu)點的房產(chǎn)稅來說，我國的改革一定會使其達(dá)到避免低效利用財產(chǎn)，繁榮并優(yōu)化配置房地產(chǎn)市場的作用。

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作者簡介：高珊（1991.10-），女，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)（大三學(xué)生），專業(yè)：稅務(wù)（注冊稅務(wù)師）。