摘要：針對房地產(chǎn)經(jīng)營與管理理論課程教學(xué)中存在理論與實踐脫節(jié)、學(xué)生學(xué)習(xí)效果不佳等問題，開設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程沙盤實驗以

彌補(bǔ)理論教學(xué)的不足?；谏潮P實驗教學(xué)經(jīng)驗，介紹沙盤課程的實驗流程及實驗項目設(shè)計，分析教師和學(xué)生在沙盤實驗中應(yīng)注意的問題，剖析沙盤實驗教學(xué)效果，并提出了改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理；實驗課程 ；沙盤；教學(xué)

中圖分類號：G642.423 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1005-2909（2013）01-0130-05

一、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理理論教學(xué)中存在的問題

目前幾乎所有高校工程管理或者房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)均設(shè)有房地產(chǎn)經(jīng)營與管理理論課程，從現(xiàn)有的教材看，該課程涉及房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)，包括房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析、項目規(guī)劃設(shè)計、項目建設(shè)及項目管理、項目融資、房地產(chǎn)市場營銷等。為了解學(xué)生對課程教學(xué)內(nèi)容及教學(xué)方式的意見，筆者隨機(jī)選取重慶工商大學(xué)工程管理學(xué)生為調(diào)查對象進(jìn)行問卷調(diào)查，共收回80份有效問卷。其中，“你對本課程是否感興趣”，認(rèn)為“非常感興趣”的占30%；“感興趣”的占65%；“不感興趣”的占5%?！澳阏J(rèn)為本課程教學(xué)內(nèi)容與實際工作聯(lián)系是否密切”，認(rèn)為“聯(lián)系密切”的占30%；“有一定聯(lián)系”的占65%；“毫無聯(lián)系”的占5%。“你認(rèn)為本課程是否有效培養(yǎng)了學(xué)生的創(chuàng)新思維和獨立分析、解決問題的能力”，認(rèn)為“非常有效”的占5.2%；“有效”的占77.92%；“無效”的占16.88%?！澳阕钕矚g下列哪種教學(xué)形式”，選擇“討論”的占36.71%；“案例學(xué)習(xí)”的占29.11%；“角色扮演”的占11.39%；“演講”“游戲”“示范”“專家講座”“閱讀”“測驗”的分別占10.13%、3.80%、2.53%、1.27%、0%?！罢?zhí)岢瞿銓Ρ菊n程的寶貴建議和意見”，認(rèn)為“多舉案例”的占31%；“多實踐”的占18%；“可以用房地產(chǎn)知識玩游戲”的占15%；“多討論，靈活的教學(xué)方式”的占12%；“以某一房地產(chǎn)開發(fā)的項目為例進(jìn)行講解”的占9%；“活躍課堂氣氛”“調(diào)動學(xué)生積極性”“課堂生動性”依次為8%、4%、3%。

雖然此次問卷受課程教材內(nèi)容、任課教師教學(xué)水平、教學(xué)方法等主觀因素影響，但從另一方面反映出課程理論教學(xué)存在的一些通病。這些問題集中表現(xiàn)為：缺少讓學(xué)生動手參與具體房地產(chǎn)開發(fā)項目的平臺，學(xué)生不能夠?qū)⒆约褐蒙碚鎸嵉姆康禺a(chǎn)市場環(huán)境，因此對課程的認(rèn)識僅僅停留在紙面上，缺乏對整個房地產(chǎn)開發(fā)流程和環(huán)節(jié)的深刻認(rèn)識和宏觀把握，沒有注意到房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)的相互影響和牽制。

為了提高學(xué)生實踐能力和創(chuàng)新能力，重慶工商大學(xué)購買了北京某公司研發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬軟件。筆者通過兩個學(xué)期的沙盤授課經(jīng)歷，充分感受到了沙盤實驗課程給教師和學(xué)生帶來的收獲。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營沙盤簡介

（一）沙盤簡介

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬實驗課程通過模擬各開發(fā)企業(yè)在在現(xiàn)實中的復(fù)雜市場環(huán)境，完成從宏觀環(huán)境分析、市場調(diào)查、土地競買、項目定位、投融資計劃、設(shè)計、施工招標(biāo)、施工建設(shè)、到市場銷售整個開發(fā)流程的工作。該課程通過學(xué)生分組學(xué)習(xí)的方式進(jìn)行，每組6～7人組建一個房地產(chǎn)開發(fā)公司。組內(nèi)各成員分別擔(dān)任不同角色，完成自己職責(zé)內(nèi)的工作。各開發(fā)公司在給定的市場規(guī)則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發(fā)程序。最后通過分析各公司財務(wù)報告業(yè)績，并結(jié)合學(xué)生實驗表現(xiàn)，對學(xué)生進(jìn)行成績評定。

（二）沙盤特點

1.實踐性強(qiáng)

沙盤模擬實驗相當(dāng)于讓學(xué)生做一次房地產(chǎn)開發(fā)實戰(zhàn)演習(xí)，課程設(shè)定的市場環(huán)境接近真實市場環(huán)境，采用的所有數(shù)據(jù)均來自于真實的項目操作，各種稅費指標(biāo)與現(xiàn)實一致，采用的沙盤道具可以逼真地反映出建筑房屋的特點，學(xué)生有身臨其境的感覺。在實驗過程中，學(xué)生要參與公司成立、土地拍賣、融資分析、項目規(guī)劃設(shè)計、施工、營銷策劃等環(huán)節(jié)的各項工作，邊做邊學(xué)、邊學(xué)邊做。教師要引導(dǎo)學(xué)生按照真實的公司規(guī)則來解決不同角色成員之間出現(xiàn)的分歧。不同公司之間會有資金拆借、融資和合作，也由學(xué)生按照市場規(guī)則自行決策。

2.競爭性強(qiáng)

沙盤實驗課程集情景模擬、案例分析、角色扮演和專家指導(dǎo)于一體，這種新穎的參與式教學(xué)和逼真的競爭場景設(shè)計，克服了以往枯燥、繁雜的灌輸式教學(xué)的弱點，能夠最大限度地激發(fā)學(xué)生興趣。沙盤實驗中通常6～7人一組，共分為6～7組，每組均是一個相對獨立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在實驗初始階段，每個企業(yè)均有1億的啟動資金。教師在課堂中引入提問激勵機(jī)制，凡是在實驗過程中能夠正確搶答提問的企業(yè)均能得到一定金額的政府獎勵。從一開始就營造一種緊張而激烈的競爭氛圍。此外，在土地拍賣、建筑設(shè)計、建筑施工、廣告策劃等環(huán)節(jié)均可以制造獎勵機(jī)會，讓各成員時刻保持競爭的狀態(tài)。最終，根據(jù)各企業(yè)在公平競爭的市場環(huán)境中完成項目開發(fā)的財務(wù)效益確定各企業(yè)的業(yè)績排名。

3.趣味性強(qiáng)

課程類似多人組合進(jìn)行技能對抗的游戲，學(xué)生將理論知識和游戲規(guī)則結(jié)合起來，能充分發(fā)揮自身的能動性和主動性。每個學(xué)生在實驗過程中均會出現(xiàn)各種各樣的問題或錯誤，此軟件的目的正是讓學(xué)生發(fā)現(xiàn)自己知識的缺陷，正是通過學(xué)生“犯錯”達(dá)到在錯誤中學(xué)習(xí)的目的。此外，在沙盤實驗的兩期項目開發(fā)中，教師可以讓學(xué)生在一期和二期項目開發(fā)中擔(dān)任不同角色，盡可能學(xué)到不同領(lǐng)域的知識和能力，學(xué)會站在不同角度思考和解決問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營沙盤實驗流程及教學(xué)項目設(shè)計

（一）實驗流程

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬訓(xùn)練課程是一個完整的實驗體系，因此實驗必須遵循一定的實驗流程，此流程要與實際房地產(chǎn)開發(fā)流程基本一致。學(xué)生需要熟練掌握實驗流程的相關(guān)理論，能夠?qū)⑺鶎W(xué)的房地產(chǎn)理論與沙盤模擬實踐相聯(lián)系，按照教師的課程進(jìn)度安排完成實驗項目。沙盤實驗流程圖見圖1。

（二）實驗項目設(shè)計

該沙盤實驗共分為兩期開發(fā)，一期開發(fā)普通住宅樓，二期開發(fā)別墅或者綜合樓。一期和二期的實驗分別進(jìn)行，各占用一天時間。一個完整的開發(fā)經(jīng)營沙盤模擬實驗共計16課時，一般在兩天內(nèi)連續(xù)進(jìn)行。各期開發(fā)的實驗項目及課時分配見表1。

四、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理沙盤實驗課在教學(xué)實踐中應(yīng)注意的問題

（一）學(xué)生應(yīng)注意的問題

1.理論知識和體力的準(zhǔn)備

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沙盤實驗貫通了市場調(diào)查和分析、可行性研究、房地產(chǎn)金融、財務(wù)管理、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、招投標(biāo)與合同管理、房地產(chǎn)營銷等多門課程知識，要求學(xué)生事先學(xué)習(xí)上述學(xué)科的理論知識并掌握實驗中相關(guān)知識點。學(xué)生將相關(guān)知識融會貫通并應(yīng)用實踐，有助于學(xué)生深刻理解所學(xué)各門知識，并對這些知識加以綜合應(yīng)用，克服單純的理論課“只見樹木，不見森林”的局限。同時，沙盤實驗往往要求在兩天內(nèi)連續(xù)進(jìn)行，學(xué)生在做完一期高強(qiáng)度的開發(fā)之后往往有疲憊感，不利于第二期的學(xué)習(xí)，因此，學(xué)生要做好體力準(zhǔn)備，保持充足的精力。

2.成員之間分工協(xié)作，各司其職

每個學(xué)生分別擔(dān)任公司中某一個職位，各負(fù)其責(zé)。但筆者在教學(xué)中發(fā)現(xiàn)，實驗過程中一些學(xué)生沒有認(rèn)清自己的工作職責(zé)，導(dǎo)致幾個學(xué)生做同一項工作或者某項工作無人來做，出了問題互相推諉，因此，教師在實驗前要提醒學(xué)生認(rèn)真學(xué)習(xí)各工作崗位的職責(zé)范圍（表2）。

3.認(rèn)真研究市場規(guī)則

沙盤軟件要遵循市場競爭規(guī)則。實驗過程中專門留時間讓學(xué)生研究市場競爭規(guī)則，

研究競爭規(guī)則對企業(yè)作決策有著至關(guān)重要的作用，因此，各企業(yè)應(yīng)該由CEO組織各成員開展對競爭規(guī)則的認(rèn)真學(xué)習(xí)，直至熟悉各項規(guī)則。

（二）教師應(yīng)注意的問題

1.要求教師具備較強(qiáng)的綜合能力

教師除了要完全熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的市場調(diào)研、土地取得、項目定位與策劃、投融資管理、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、銷售策劃等相關(guān)理論，還要熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的基本技巧和規(guī)律，最好有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際操作項目的經(jīng)歷，能夠結(jié)合實際情況引導(dǎo)學(xué)生將所學(xué)理論運用到沙盤模擬訓(xùn)練之中。教師不僅是整個沙盤課程的組織者，而且在沙盤實驗課程中擔(dān)任著政府、銀行、投資公司、建筑商、客戶等多重角色，還要隨時回答學(xué)生在實驗過程中的提問，因此對教師要求較高。實踐表明，教師授課的經(jīng)驗越豐富，授課的效果也越好。

2.教師要注意控制課時進(jìn)度，維持沙盤實驗的課堂秩序

注意調(diào)動各成員的積極性，做到每位成員都有事做。此外，在連續(xù)兩期的實驗課程中，務(wù)必要求學(xué)生完整參與，不得中途退出。

3.評分標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)化，兼顧團(tuán)體成績和個人成績

學(xué)生實驗成績的考核要兼顧效率與公平、團(tuán)隊與個人。筆者目前對該沙盤實驗課采取的考核方法如表3所示。

表中，實驗表現(xiàn)成績根據(jù)實驗中學(xué)生的積極性、提問及回答問題情況、演講水平而定。開發(fā)業(yè)績成績主要根據(jù)開發(fā)完成后的財務(wù)報告數(shù)據(jù)確定，根據(jù)各組學(xué)生的業(yè)績排名確定分?jǐn)?shù)。實驗報告制作成績的評定主要依據(jù)學(xué)生實驗報告的完整性、數(shù)據(jù)的正確性、實驗體會、實驗總結(jié)等內(nèi)容確定。雖然各組的業(yè)績是由該組學(xué)生共同努力完成，但也要在成績上體現(xiàn)每位學(xué)生積極性和主動性差異。

4.軟件計算和手工計算相結(jié)合

沙盤體系除了一些物理模具之外還有配套的軟件，方便教師核對學(xué)生的各項中間數(shù)據(jù)和最終財務(wù)報告。學(xué)生不建議使用軟件，所有過程數(shù)據(jù)均手工計算。要求學(xué)生對提交的實驗報告中的每一個數(shù)據(jù)均進(jìn)行認(rèn)真核實，檢查無誤方可上交。筆者通過教學(xué)發(fā)現(xiàn)學(xué)生出錯最多的是財務(wù)報告和資金預(yù)算，對于這兩部分內(nèi)容需要重點加強(qiáng)。

五、沙盤實驗教學(xué)效果分析及建議

（一）教學(xué)效果分析

通過兩個完整開發(fā)周期的實際操作，學(xué)生既掌握了實際操盤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，又從各種成功與失敗的體驗中提升了自己的決策能力、執(zhí)行力和溝通交流能力。沙盤實驗對于提升教師的教學(xué)理念、教學(xué)方法有很大的幫助。

1.有助于提高學(xué)生的專業(yè)技能及綜合能力

此次沙盤實驗涉及房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)融資、建筑規(guī)劃設(shè)計、房地產(chǎn)營銷等課程相關(guān)知識，這些知識在實驗項目的設(shè)計中得到體現(xiàn)，融匯和貫通了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中各個程序的知識，且環(huán)環(huán)相扣。在實驗操作過程中，必須在上一個環(huán)節(jié)正確完成后方可進(jìn)入下一環(huán)節(jié)，因此學(xué)生有了自主學(xué)習(xí)的動力。通過此方式，學(xué)生將相關(guān)知識整合并應(yīng)用于實踐，有助于加深對知識的理解。

2.有助于提高學(xué)生的團(tuán)隊合作意識及溝通能力

實驗沙盤的特點之一是學(xué)生分組學(xué)習(xí)，分工協(xié)作，且各組之間相互競爭。競爭與合作是企業(yè)必須面對的，也是學(xué)生將來走上工作崗位必須要學(xué)習(xí)的內(nèi)容之一。學(xué)生在學(xué)習(xí)理論課的時候很少有這種競爭與合作的機(jī)會，沙盤彌補(bǔ)了理論學(xué)習(xí)的不足。課程設(shè)計的8個實驗項目都需要團(tuán)隊成員共同合作完成。當(dāng)團(tuán)隊成員對經(jīng)營過程中的決策持有不同觀點時，需要在團(tuán)隊內(nèi)部通過溝通，協(xié)商解決。此外，各團(tuán)隊之間雖然是競爭對手的關(guān)系，但與現(xiàn)實一樣，同樣可以開展合作，這對學(xué)生的溝通和談判技巧也是一種鍛煉。

3.為理論課程教學(xué)方法的創(chuàng)新提供了思路

經(jīng)營管理類課程主要以理論教學(xué)為主，師生之間缺少互動，學(xué)生之間缺乏交流，授課效果受到影響。而沙盤實驗作為一種全新的教學(xué)方式，將角色扮演、情景教學(xué)、案例分析和討論等方式綜合融入到課程中，極大地激發(fā)了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。這種教學(xué)方式可以移植到其他一些理論課程的教學(xué)中去，教師通過設(shè)計多樣化的教學(xué)內(nèi)容，把課堂的主動權(quán)交給學(xué)生，讓學(xué)生主動學(xué)習(xí)，教師主要起到引導(dǎo)的作用。

（二）建議

此外，如果學(xué)校有資金支持和制度保障，還可以考慮通過舉辦校級或市級沙盤模擬競賽、優(yōu)秀實驗報告評比、教師授課比賽等形式，進(jìn)一步提高學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性和教師參與熱情。

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Sandbox experiment teaching of real estate management course

XIAO Yan

（Faculty of Management， Chongqing Technology and Business University， Chongqing 400067， P. R. China）

Abstract：There is a problem that in the teaching of real estate management， theories are isolated from practice. Students’ learning effect is not good enough， therefore. To solve problems in the existing theoretical teaching， sandbox experiment teaching was adopted in the real estate management course teaching. Based on my teaching experience of sandbox experiment teaching， I introduced the experiment process and items， gave some tips for students and teachers when they take the experiment course， analyzed the teaching effect， and put forward some suggestions on teaching methods to improve the teaching quality.

Keywords：real estate management； experiment course； sandbox； teaching

（編輯 梁遠(yuǎn)華）