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        淺析房地產(chǎn)合作建房的不同交易本質(zhì)

        2012-12-31 00:00:00
        2012年9期

        摘要:不同因素決定了合作開發(fā)的不同交易本質(zhì),最終決定了財稅處理的巨大差異

        關(guān)鍵詞:合作建房、利益、本質(zhì)

        所謂合作建房,通常是指由一方(以下簡稱出地方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡稱出資方)提供資金,合作建房。從實踐來看,合作建房存在形式多樣性,需要考慮的因素有:是否設(shè)立項目公司;土地是否過戶;真投資還是假投資;分享利潤還是取得固定收益;取得現(xiàn)金還是取得房子,不同的因素決定了合作開發(fā)的不同交易本質(zhì),最終決定了財稅處理的巨大差異?,F(xiàn)就以不同的合作開發(fā)模式為分類,分別討論開發(fā)的本質(zhì)。

        模式一:新設(shè)立項目公司模式

        在新設(shè)立項目公司模式下有三種開發(fā)模式:

        1、 一方出錢,一方出地共同設(shè)立新的項目公司合作開發(fā),雙方共享的收益是稅后利潤,這種合作開發(fā)模式是真正的合作開發(fā),其合作開發(fā)的本質(zhì)是投資。

        2、 一方出錢,一方出地共同設(shè)立項目公司合作開發(fā),出地方的利益分享又有三種情況:一種情況項目合作建成后只是取得固定收益;二種情況合作建成后是取得固定比例收益;三種情況是合作建成分得商品房。這三種利益的分享其合作開發(fā)的本質(zhì)都是出地方的賣地行為。

        3、 一方出地,一方出錢共同設(shè)立項目公司合作開發(fā),出錢方的利益分享也有三種情況,利益分享的不同其合作開發(fā)的本質(zhì)也不一樣:一種情況項目建成后只是取得固定收益;二種情況合作建成后是取得固定比例收益,這兩種情況其合作開發(fā)的本質(zhì)是借款并取得利息。三種情況是分得商品房,其合作開發(fā)的本質(zhì)是購買商品房。

        模式二:設(shè)立項目部模式

        在設(shè)立項目部模式下有兩種開發(fā)模式

        1、一方出錢,一方出地共同設(shè)立項目部合作開發(fā),土地不過戶,出地方是開發(fā)主體,利益的分享有三種情況,利益分享的不同其合作開發(fā)的本質(zhì)也不一樣:一種情況真項目投資,其合作開發(fā)的本質(zhì)是投資;二種情況出地方取得固定(比例)收益,三種情況出地方分得商品房,這兩種情況其合作開發(fā)的本質(zhì)都是賣地。

        2、一方出錢,一方出地共同設(shè)立項目部合作開發(fā),土地過戶,出資方為開發(fā)主體,利益的分享有三種情況,利益分享的不同其合作開發(fā)的本質(zhì)也不一樣:一種情況真項目投資,其合作開發(fā)的本質(zhì)是投資;二種情況出資方取得固定(比例)收益,其合作開發(fā)的本質(zhì)是借款并取得利息;三種情況出資方分得商品房,其合作開發(fā)的本質(zhì)是購買商品房。

        模式三:合作方相互投資模式

        1、 出地方投資到資金方,資金方為開發(fā)主體,利益的分享有三種情況,利益分享的不同其合作開發(fā)的本質(zhì)也不一樣:一種情況是真投資,其合作開發(fā)的本質(zhì)是投資;二種情況是取得固定(比例)收益;三種情況是分得商品房,這兩種合作開發(fā)的本質(zhì)都是賣地。

        2、 資金方投資到出地方,出地方為開發(fā)主體,利益的分享有三種情況,利益分享的不同其合作開發(fā)的本質(zhì)也不一樣:一種是真投資,其合作開發(fā)的本質(zhì)是投資;二種情況取得固定(比例)收益,其合作開發(fā)的本質(zhì)是借款并取得利息;三種情況是分得商品房,其合作開發(fā)的本質(zhì)是購買商品房。(作者單位:河北航空集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)

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