摘要：不同因素決定了合作開發(fā)的不同交易本質(zhì)，最終決定了財稅處理的巨大差異

關(guān)鍵詞：合作建房、利益、本質(zhì)

所謂合作建房，通常是指由一方（以下簡稱出地方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱出資方）提供資金，合作建房。從實踐來看，合作建房存在形式多樣性，需要考慮的因素有：是否設(shè)立項目公司；土地是否過戶；真投資還是假投資；分享利潤還是取得固定收益；取得現(xiàn)金還是取得房子，不同的因素決定了合作開發(fā)的不同交易本質(zhì)，最終決定了財稅處理的巨大差異?，F(xiàn)就以不同的合作開發(fā)模式為分類，分別討論開發(fā)的本質(zhì)。

模式一：新設(shè)立項目公司模式

在新設(shè)立項目公司模式下有三種開發(fā)模式：

1、 一方出錢，一方出地共同設(shè)立新的項目公司合作開發(fā)，雙方共享的收益是稅后利潤，這種合作開發(fā)模式是真正的合作開發(fā)，其合作開發(fā)的本質(zhì)是投資。

2、 一方出錢，一方出地共同設(shè)立項目公司合作開發(fā)，出地方的利益分享又有三種情況：一種情況項目合作建成后只是取得固定收益；二種情況合作建成后是取得固定比例收益；三種情況是合作建成分得商品房。這三種利益的分享其合作開發(fā)的本質(zhì)都是出地方的賣地行為。

3、 一方出地，一方出錢共同設(shè)立項目公司合作開發(fā)，出錢方的利益分享也有三種情況，利益分享的不同其合作開發(fā)的本質(zhì)也不一樣：一種情況項目建成后只是取得固定收益；二種情況合作建成后是取得固定比例收益，這兩種情況其合作開發(fā)的本質(zhì)是借款并取得利息。三種情況是分得商品房，其合作開發(fā)的本質(zhì)是購買商品房。

模式二：設(shè)立項目部模式

在設(shè)立項目部模式下有兩種開發(fā)模式

1、一方出錢，一方出地共同設(shè)立項目部合作開發(fā)，土地不過戶，出地方是開發(fā)主體，利益的分享有三種情況，利益分享的不同其合作開發(fā)的本質(zhì)也不一樣：一種情況真項目投資，其合作開發(fā)的本質(zhì)是投資；二種情況出地方取得固定（比例）收益，三種情況出地方分得商品房，這兩種情況其合作開發(fā)的本質(zhì)都是賣地。

2、一方出錢，一方出地共同設(shè)立項目部合作開發(fā)，土地過戶，出資方為開發(fā)主體，利益的分享有三種情況，利益分享的不同其合作開發(fā)的本質(zhì)也不一樣：一種情況真項目投資，其合作開發(fā)的本質(zhì)是投資；二種情況出資方取得固定（比例）收益，其合作開發(fā)的本質(zhì)是借款并取得利息；三種情況出資方分得商品房，其合作開發(fā)的本質(zhì)是購買商品房。

模式三：合作方相互投資模式

1、 出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體，利益的分享有三種情況，利益分享的不同其合作開發(fā)的本質(zhì)也不一樣：一種情況是真投資，其合作開發(fā)的本質(zhì)是投資；二種情況是取得固定（比例）收益；三種情況是分得商品房，這兩種合作開發(fā)的本質(zhì)都是賣地。

2、 資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體，利益的分享有三種情況，利益分享的不同其合作開發(fā)的本質(zhì)也不一樣：一種是真投資，其合作開發(fā)的本質(zhì)是投資；二種情況取得固定（比例）收益，其合作開發(fā)的本質(zhì)是借款并取得利息；三種情況是分得商品房，其合作開發(fā)的本質(zhì)是購買商品房。（作者單位：河北航空集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）