綠城（03900.HK）有多難？作為一家大型房地產(chǎn)企業(yè)，一方面要面對(duì)限購(gòu)等調(diào)控政策的擠壓，另一方面又要想辦法解決自己87.7%的資產(chǎn)負(fù)債率。

但是，單靠降價(jià)甩樓顯然已經(jīng)難以救回一只腳已站在“懸崖邊”上的綠城，唯有通過出售項(xiàng)目資產(chǎn)，才能讓其度過危機(jī)。而這也讓綠城在外界眼中，成為一個(gè)“拒不降價(jià)”的典范，但實(shí)際上，綠城不降價(jià)也是為其資產(chǎn)總價(jià)值做考慮，只希望在出售產(chǎn)權(quán)時(shí)抬高價(jià)格。

看似降價(jià)實(shí)難降

“如果你是問綠城的房子有沒有降價(jià)，我可以告訴你，綠城一直都沒有降價(jià)?！?月14日，記者以投資者身份咨詢綠城投資者關(guān)系部，該人士如是說。

此后，記者又咨詢了包括杭州桃花源、上海玫瑰園等多個(gè)綠城中國(guó)的項(xiàng)目樓盤，售樓人員均表示，綠城的房子一直就沒有打折。

一位熟知杭州房地產(chǎn)的人士認(rèn)為，自綠城出售部分產(chǎn)權(quán)后，資金鏈已經(jīng)得到一定程度的緩解，再加上今年以來，政策有所回暖，綠城的資金鏈情況肯定會(huì)比去年好。同時(shí)，綠城屬于高端樓盤，而降價(jià)牽涉到的因素會(huì)比較多，所以綠城顯然不會(huì)像其他地產(chǎn)商一樣大規(guī)模降價(jià)。

綠城中國(guó)3月9日發(fā)布的簡(jiǎn)訊顯示，2012年2月，綠城集團(tuán)杭州桃花源南區(qū)分期推出銷售，總推盤面積約3359平方米，銷售均價(jià)為每平方米33984元。

公開資料顯示，該項(xiàng)目分為中式園景和法式園景的別墅兩種。其中法式的面積在400~500平方米以上，售價(jià)在2000萬元以上，中式的面積在700平方米以上，售價(jià)則超過4000萬元。以此估測(cè)，該樓盤的均價(jià)在每平方米5萬元以上。而綠城公布的最新數(shù)據(jù)顯示，該樓盤的實(shí)現(xiàn)售價(jià)要遠(yuǎn)低于規(guī)劃價(jià)格。

不過，杭州桃花源售樓處人士表示，從前年推出以來，就沒有出現(xiàn)過降價(jià)，只有升值。綠城中國(guó)投資者關(guān)系部人士向《投資者報(bào)》記者證實(shí)，簡(jiǎn)訊中所示的2月份推出銷售的3359平方米的項(xiàng)目實(shí)際成交在去年上半年，在取得預(yù)售證之前就訂掉。以此看來，該樓盤的價(jià)格沒有降，而是出現(xiàn)了上升。

透明售房網(wǎng)顯示，綠城在杭州的樓盤成交價(jià)格并沒有下降趨勢(shì)，相反不少樓盤還出現(xiàn)上升，雖然成交量不大。

以綠城云棲玫瑰園住宅為例，今年1月的成交均價(jià)為6.37萬元/平方米，遠(yuǎn)高于去年10月5.81萬元的均價(jià)。透明售房網(wǎng)的余先生也向《投資者報(bào)》記者表示，綠城的樓盤成交價(jià)格沒有像其他開發(fā)商那樣有向下的趨勢(shì)，而成交量也已經(jīng)好久沒有出現(xiàn)在前列。

浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心周老師認(rèn)為，綠城房地產(chǎn)的價(jià)格定位高端，受限購(gòu)的影響遠(yuǎn)大于價(jià)格。對(duì)于高端客戶，如果總價(jià)下降5萬元、10萬元對(duì)銷售的影響并不大。因此綠城不愿意降價(jià)。

上述杭州房地產(chǎn)人士也向《投資者報(bào)》記者表示，對(duì)綠城來說，降價(jià)太多老業(yè)主或許會(huì)鬧事。另外，還牽涉到地方利益，如果價(jià)格下降，會(huì)影響到土地的拍賣價(jià)格，這個(gè)地方政府也不同意。綠城的有些項(xiàng)目還是當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑，價(jià)格也不敢隨意降。

“不過，最主要的原因，還是綠城想多掙錢，現(xiàn)在資金鏈也沒有那么緊張了，否則綠城還是要降價(jià)。”杭州另一家房地產(chǎn)公司的人士如是說。

資金鏈已有所緩解

“從資產(chǎn)負(fù)債表看，綠城的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，資金緊張，不過，在綠城出售部分權(quán)益后，資金已經(jīng)得到一定補(bǔ)充?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心周老師說。

2011年12月29日，為解決資金難題，綠城向SOHO中國(guó)（00410.HK）出售上海外灘地王股權(quán)，作價(jià)10.4億元。僅僅7天后，2012年1月5日晚間，綠城中國(guó)在其官方微博上又連接掛出了四個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，分別將湖濱置業(yè)51%股本、綠城墅園35%股權(quán)、綠城錦玉50%股權(quán)、上海靜宇49%股權(quán)，以5100萬元、7000萬元、12500萬元和4900萬元進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，前后共獲流動(dòng)資金超過13億元。

綠城中國(guó)董秘馮征表示，轉(zhuǎn)讓上述5個(gè)項(xiàng)目獲得資金近40億元。如湖濱置業(yè)項(xiàng)目，孫宏斌（融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)）除了支付51%的注冊(cè)資本外，還得根據(jù)股權(quán)比例投入相應(yīng)的開發(fā)資金。

之后，傳出綠城目前正與潛在買家洽談，將再出售4個(gè)項(xiàng)目，希望再套現(xiàn)60億元。擬出售的四個(gè)項(xiàng)目分別是上海天山路寫字樓項(xiàng)目、青島審計(jì)局商業(yè)項(xiàng)目、溫州鹿城廣場(chǎng)，以及北京奧克伍德雅居。

不過，記者采訪獲悉，這四個(gè)項(xiàng)目并沒有轉(zhuǎn)讓完成，青島審計(jì)局商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)宣布開始建設(shè)，溫州鹿城廣場(chǎng)也將在2013年開盤，這兩個(gè)項(xiàng)目都將是當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑。

招商證券段斐欽撰寫的報(bào)告認(rèn)為，目前資本市場(chǎng)對(duì)于綠城破產(chǎn)的擔(dān)憂，可能性并不大。除了公司已經(jīng)獲得流動(dòng)資金外，杭州乃至浙江省的政府將綠城作為地方的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，已展開針對(duì)公司的紆困計(jì)劃；杭州房地產(chǎn)信貸政策有所放松，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有正面預(yù)期效應(yīng)。

綠城不降房?jī)r(jià)“傍”國(guó)企

“綠城從去年開始已經(jīng)在調(diào)整。”前述杭州房地產(chǎn)人士說，比如從大戶型為主調(diào)整為小戶型。但是存量還是比較難處理。

綠城很多樓盤的去化率不高，存量很大。以去年6月10日開盤的綠城·蘭園為例，透明售房網(wǎng)顯示，該樓盤開盤多半年以來，總共208套房子，已售套數(shù)僅為66套。

復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民對(duì)此表示，綠城認(rèn)為自己是高品質(zhì)就一定是高價(jià)位，不可以降價(jià)，而現(xiàn)在的做法是維持高價(jià)位，寧可把折扣給中介，給中介一些費(fèi)用，也不愿意給客戶。

綠城到底有什么算盤？不降價(jià)的背后顯露出的則是其與地方國(guó)企的緊密關(guān)系。2010年年報(bào)顯示，綠城中國(guó)披露的38個(gè)聯(lián)營(yíng)公司中，有25家位于浙江省內(nèi)，占已公布的聯(lián)營(yíng)開發(fā)房企總數(shù)的76%，而其中最大的秘密在于，上述合作聯(lián)營(yíng)方幾乎清一色為國(guó)資公司。

前述杭州房地產(chǎn)人士表示，綠城很多項(xiàng)目在當(dāng)?shù)囟际堑貥?biāo)性建筑，與國(guó)企聯(lián)合有利于項(xiàng)目推進(jìn)。而目前的情況看來，綠城的困難已經(jīng)比去年底有所減緩。

數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率高于同行，2011年年中，其資產(chǎn)負(fù)債率為87.7%。而萬科A（000002.SZ）在2011年年中的資產(chǎn)負(fù)債率為77.85%，到了去年年末，在降價(jià)的策略下，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步下降，已經(jīng)降至77.1%。

在蔡為民看來，綠城不愿意降價(jià)還有一層意思是，在出售資產(chǎn)上可以保持高價(jià)，以利于資產(chǎn)被收購(gòu)時(shí)比較有利的談判。在他看來，在目前房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，受限購(gòu)比較明顯的綠城的經(jīng)營(yíng)前景悲觀。