溫州樓市的興起、瘋狂、衰落，為全國地產(chǎn)市場敲響了警鐘。

今年以來，先后有三個城市樓市，頻頻被媒體“唱空”。一是鄂爾多斯，供應(yīng)量嚴(yán)重過剩，價格大跌，成交低迷，部分房企資金鏈斷裂，不少項目停工。二是貴陽，潛在住宅供應(yīng)量大，價格近幾年并無大漲，當(dāng)前亦無大跌。三是溫州，房價大跌，部分房企資金緊張，有老板跑路。

溫州樓市腰斬

隨著人民幣升值以及大量熱錢的涌入，樓市新一輪的回暖近期在悄然進(jìn)行。11月初新建商品住宅成交均價為23575元/平方米，環(huán)比10月第四周上漲12.8%，已經(jīng)是是9月第四周以來的最高值。

但量減價增的顯現(xiàn)并不普適于全國樓市，比如以炒房團聞名全國的溫州，就似乎在經(jīng)歷著入冬以來猶如氣溫一樣下降的房地產(chǎn)價格。杭州、寧波等地的商品房價也從前幾年的“領(lǐng)漲”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跌”的尷尬境地。

“房子是不敢再玩了，賠了一半還多！”在溫州經(jīng)營一家打火機企業(yè)的周先生，這幾天正為了房子的事著急上火。前幾年樓市正熱的時候，他跟著朋友一起到處炒房，“賺錢了不得”。如今的樓市低迷，則令他幾乎血本無歸。

周先生投資的豪宅是當(dāng)年的溫州“樓王”置信原墅，最初定價高達(dá)8萬元/平方米，現(xiàn)在開盤最低價賣到3萬元/平方米。

據(jù)了解，今年以來，溫州多個樓盤售價大幅“跳水”。尤其是今年9月，商品房價格環(huán)比下降0.8%，跌幅居70城市之首。如位于鹿城區(qū)的香緹半島，2009年開盤價為2.5萬元/平方米。開盤5個月后，二期的價格漲至3.8萬元/平方米；2010年時該樓盤的最高售價達(dá)8萬元/平方米，如今該樓盤回到了3.5萬元/平方米左右。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，“炒房”已無法賺錢，剛需則在觀望。部分開發(fā)商為緩解資金壓力，降價跑量是必然的。

此外，據(jù)溫州住建委網(wǎng)上銷售系統(tǒng)顯示，截至11月5日19時，溫州全市庫存公開發(fā)售房源為28783套，9月份的1716套是截至目前的最高單月成交數(shù)據(jù)，倘若按此計算，單消化這部分房源就需要超過16個月。

與此同時，從浙江省統(tǒng)計局給出的數(shù)據(jù)可以看到，今年9月份，溫州、杭州、寧波、金華新建商品住宅其銷售價格同比分別下降16.4%、8.8%、8.6%和7.6%，跌幅居全國70個大中城市前四。

民間借貸資金鏈斷裂

溫州房價泡沫緣何破滅？可歸結(jié)為行業(yè)內(nèi)部和外部兩個方面。一方面，這是行業(yè)瘋狂的代價。一般市場規(guī)律：漲得高，跌得深。2009-2010年，全國房價經(jīng)歷了一輪上漲，其中多個月份，溫州領(lǐng)漲全國。比如，2010年1月，70個大中城市住宅價格指數(shù)同比上漲9.5%，而溫州為15.7%，4月最高達(dá)26.1%，雄霸第一。

另一方面，行業(yè)外部環(huán)境惡化。去年以來，全國經(jīng)濟增速下滑，以民營經(jīng)濟為主的溫州，情況尤其糟糕。很多溫州開發(fā)商的主業(yè)是制造業(yè)，主業(yè)不景氣，對房地產(chǎn)輔業(yè)的資金支持大減。

報道稱，有當(dāng)?shù)匦瑯I(yè)公司老板將500萬元貸款用于炒房，由于市場“蕭條”，半年到期后，只好向民間借債用來償還到期的銀行貸款。因銀行信貸緊縮難以再次貸款，面臨9月中旬到期的民間借款，只好將手中的房子拋售，但減價50多萬元仍難以脫手。

而像這位鞋業(yè)老板一樣的炒房者不在少數(shù)，有中介稱，在總價降了35萬元仍無法賣掉后，房東甚至“急哭了”。據(jù)溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文稱，除了資金緊張的炒房客，目前一些溫州的制造業(yè)者因在銀行貸不到款，民間借貸利率又高，只好賣掉自己的房產(chǎn)自救，也加入到了拋房潮中。

“就投資投機比重而言，全國大都市以深圳和杭州為標(biāo)桿，中小城市以溫州和鄂爾多斯為典型?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，溫州的拋房潮若果真如此，則可視作中國樓市的一個典型案例。

溫州，一直是中國民營經(jīng)濟、市場經(jīng)濟，最為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。2003年開始，“溫州炒房團”聲名漸隆，先是去上海炒，后來全國多個城市都出現(xiàn)了他們的身影。炒來炒去，最后把自己的“老窩”也炒爆了。據(jù)新聞報道，2009年底和2010年在房價高點入市的溫州炒房者，至今被套者不在少數(shù)，被套在自家門口的也大有人在。

長期來看，房屋保值增值的屬性仍然存在，自住性購房者何時入市都無妨。但是，溫州炒房團的興起、瘋狂、衰落、崩滅，為那些依然對炒房懷有濃厚興趣的國人，敲響了警鐘。

風(fēng)險巨大的“影子”

有分析認(rèn)為，溫州、鄂爾多斯等地的例子或許說明，中國房地產(chǎn)的風(fēng)險不是主要來自于銀行貸款這種間接融資形式，而是民間直接融資，即所謂的“影子銀行”貸款。

房地產(chǎn)業(yè)的民間融資主要來自于房地產(chǎn)信托和私募。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前者占了約6萬億信托的1/10強，后者已經(jīng)超過千億規(guī)模，而且還有激增的趨勢。

溫州當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管機構(gòu)人士稱，房貸、開發(fā)貸等占比不足兩成。而據(jù)調(diào)查，溫州房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集已經(jīng)“換擋”轉(zhuǎn)向信托、私募等形式。

此外，民間資本通過直接的高利貸進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，但這一領(lǐng)域的數(shù)據(jù)無法詳細(xì)統(tǒng)計。而大部分的房地產(chǎn)私募，到目前為止，據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，大部分仍是變相的高利貸——債券融資。

信托、私募、高利貸，正是IMF（國際貨幣基金組織）所警示的中國“影子銀行”的主要風(fēng)險來源，尤其是信托。

去年年底至今年年中，金融及地產(chǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為，信托剛性兌付風(fēng)險將是房地產(chǎn)業(yè)今年的一大道坎。據(jù)最新統(tǒng)計顯示，信托公司前三季度實現(xiàn)房地產(chǎn)信托兌付資金約2100億元，2012年總還款額約2500億元，因此，四季度還款金額降至400億元。信托行業(yè)在房地產(chǎn)信托上的兌付洪峰似乎已平穩(wěn)度過。

但數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度新增房地產(chǎn)信托為2063億元，截至2012三季度末，房地產(chǎn)信托余額為6765億元。根據(jù)中金公司報告數(shù)據(jù)，2013年預(yù)計到期信托規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。這意味著，將近一半的房地產(chǎn)信托將在明年到期，而信托的剛性兌付，決定了這一規(guī)模的壓力。

值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)信托近期發(fā)行激增。在上周發(fā)行的46款集合信托計劃中，有5款為股權(quán)投資類信托，其中有4款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，均附帶回購條款，雖然運用了股權(quán)投資方式，但本質(zhì)上還是融資類項目，屬于“假股真?zhèn)薄?/p>

監(jiān)管層對信托公司的監(jiān)管思路已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。國慶前夕，銀監(jiān)會召集部分信托高管舉行會議，暫停信托開展資金池業(yè)務(wù)，可能對信托公司“剛性兌付”能力產(chǎn)生較大影響。不排除未來6萬億規(guī)模的信托可能出現(xiàn)2%（1000億元以上）的壞賬水平。

此前，監(jiān)管層已透口風(fēng)，允許信托公司暴露風(fēng)險，且希望利用市場機制化解兌付危機，不要總是無論對錯“剛性兌付”。信托公司的人士稱，銀監(jiān)會希望信托公司如果是合規(guī)合法盡職盡責(zé)操作的話，出現(xiàn)收益不好或者沒有收益的情況，就不要再剛性兌付了。

這意味著，投資者將要承擔(dān)更多的風(fēng)險和可能的損失。