摘 要：中國房地產(chǎn)市場化改革肇始于1998年，在十多年的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但是產(chǎn)生的問題也比較多，導致中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在前景堪憂。認為，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應該以可持續(xù)發(fā)展為指導，實施科學規(guī)劃，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，同時加強政府的宏觀調控政策的制定與落實。

關鍵詞：房地產(chǎn)；可持續(xù)發(fā)展；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）10-0146-02

一、中國房地產(chǎn)改革與發(fā)展的現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)業(yè)的改革與中國住房制度變化密切相關。在改革開放之前，中國住房實施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度，城鎮(zhèn)住房主要由所在單位解決，住房資金的90%主要依靠政府撥款，而農(nóng)村戶籍的住房問題通過自建的方式解決，因此，也就不存在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在改革開放之后，中國住房分配制度改革先后經(jīng)歷了住房實物分配制度改革、實物分配向住房市場化改革過渡。但這兩個階段的改革都是在計劃范疇下推進的。1998年，中國正式邁入住房市場化全面改革的階段，這也拉開了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的序幕。

中國房地產(chǎn)業(yè)市場化改革雖然起步比較晚，但是發(fā)展的速度非常驚人。根據(jù)第二次經(jīng)濟普查的資料顯示，2008年，全國房地產(chǎn)投資總量為30 580億元，較2007年增長5 300億元，同比增長20.9%，占GDP的比重為5.2%。與第一次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)的2004年相比，房地產(chǎn)五年增長了3倍。房地產(chǎn)投資增長率分別為29.59%、20.91%、22.09%、30.15%、20.97%。

房地產(chǎn)業(yè)的供需兩旺直接刺激了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，隨之而來的是房地產(chǎn)價格不斷上漲。中國房地產(chǎn)價格在2001年之前基本上在2 000元，但此后一路上揚，2008年平均價格翻了一倍，達到了4 000元（見圖1）。房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，推動了中國GDP的高速增長，同時也帶來了市場的繁榮和重新分配。中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的主要原因是：一是剛性需求是房地產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展的主線。由于中國房地產(chǎn)，特別是住房需求的房地產(chǎn)改革相對于市場經(jīng)濟比較滯后，所以一旦這一領域的改革推進，必然使得需求旺盛。此外，最近十年也是中國商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)需求旺盛的十年；二是房地產(chǎn)業(yè)是非常重要的投資渠道。由于中國的金融市場不發(fā)達，導致投資渠道不暢通，投資的對象比較單一，而房地產(chǎn)業(yè)價格的持續(xù)上揚給予投資者預期房價將會上漲的想象，因此，房地產(chǎn)作為投資渠道就無異非常重要，也是廣大投資者的首選；三是房地產(chǎn)業(yè)對地區(qū)和國家經(jīng)濟增長的貢獻度較大。房地產(chǎn)對地區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻，不僅在于有著較長的前后產(chǎn)業(yè)鏈而產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)關聯(lián)和產(chǎn)業(yè)擴散[1]，而且還在于房地產(chǎn)業(yè)的土地稅收效應，房屋銷售的稅費。所以，甚至有學者和實踐界人士指出中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。

二、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題

中國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，必然導致這一產(chǎn)業(yè)并非是理性和健康地發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中出現(xiàn)許多問題。

1．土地財政滋生風險。房地產(chǎn)的前端是土地一級市場。這一市場壟斷在地方政府手中，因而房地產(chǎn)的飛速發(fā)展必然對土地的需求量大，政府的財政收入自然增加?？梢钥吹剑谥袊康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的最快十年，是中國城市化發(fā)展變化最快的十年，也是中國地方財政收入增長最快的十年。土地已經(jīng)成為政府生財?shù)闹匾ぞ?。但土地財政的危害相當大。?jù)《2007年中國社會形勢分析與預測》藍皮書指出：土地財政存在五個顯著風險：財政風險、金融風險、投資過熱風險、社會風險和行政腐敗風險[2]。

2．房地產(chǎn)行業(yè)利潤高于其他相關產(chǎn)業(yè)利潤。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)高額利潤密切相關。房地產(chǎn)行業(yè)的暴利已經(jīng)是公開的秘密，但是迄今為止沒有一個地方政府或企業(yè)主動公布房地產(chǎn)行業(yè)的利潤。由于該行業(yè)的利潤比較高，造成不少企業(yè)競相在該領域投資，以獲得高于平均利潤的利潤，這必然降低對其他產(chǎn)業(yè)的投資，導致房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不均衡。

3．房地產(chǎn)投機與房地產(chǎn)投資并存。由于房地產(chǎn)中的住房市場是一種剛性需求，在“居有其所”的觀念下，所以對房地產(chǎn)的需求量比較大，這是基于自身的需求而產(chǎn)生的投資行為。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)是一種投資品，因而將其作為理性的投資品是可行的。但是由于這一行業(yè)信息不對稱，導致消費者很難把握房地產(chǎn)業(yè)的投資和投機行為，錯將投機當做投資，造成這一行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)非理性。必將擾亂這一市場，使得這一市場出現(xiàn)混亂的狀況。

4．房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟必將重創(chuàng)中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。一般認為，泡沫是指資產(chǎn)或要素價格高于由其基本面因素所確定的價格區(qū)間的部分[3]。房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)的市場價格密切相關，但是其均衡價格的長期偏離。有學者作過實證研究，指出中國房地產(chǎn)業(yè)的泡沫程度比較嚴重，特別是在2009年以來，房地產(chǎn)價格的猛漲，導致泡沫化程度非常厲害。房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，在推高中國GDP總量的同時，造成市場虛假繁榮，一旦泡沫破裂，必將對中國實體經(jīng)濟造成巨大的災難，對中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展造成重要的影響。

三、中國房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的思路與對策

房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)這么多問題并不是需要否定這一產(chǎn)業(yè)，而是通過反思中國十年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對中國未來房地產(chǎn)健康發(fā)展提供以資借鑒的經(jīng)驗和教訓。為中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡尋求正確的定位。中國經(jīng)過十年的高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是房地產(chǎn)未來發(fā)展的主要思路。所謂房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，既要重視房地產(chǎn)業(yè)推動經(jīng)濟增長的貢獻，又要保證房地產(chǎn)資源的持續(xù)利用，以及房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)三者的動態(tài)均衡。因此，具體的措施包括：

1．科學規(guī)劃，合理發(fā)展中國房地產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的十年也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較混亂的十年。這十年的無序開發(fā)導致土地資源儲量銳減，空間開發(fā)格局混亂。因此，在未來的房地產(chǎn)開發(fā)中，應該從全國總體上把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，提高房地產(chǎn)空間資源的利用效率，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置和利用，推動房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的先導性工作，是推動房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎。

2．加強市場的規(guī)則的制定和監(jiān)督，促進健康的房地產(chǎn)市場發(fā)展。房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)上述諸多問題的癥結在于這個市場本身的不完善而導致的，因此，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展就是這一市場可持續(xù)發(fā)展的需要。這就要求制定切實可行的房地產(chǎn)規(guī)則，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體，特別是房地產(chǎn)供給方的行為，打擊擾亂市場的非法行為；切實加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，嚴格執(zhí)法，盡可能地讓房地產(chǎn)市場信息透明，讓消費者理性地作出決策。

3．重視房地產(chǎn)的宏觀調控政策的制定和落實。房地產(chǎn)的特殊性決定了政府需要根據(jù)宏觀經(jīng)濟的運行狀況不斷調整該產(chǎn)業(yè)。從中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中關于房地產(chǎn)調控政策的出臺是比較多的。2002年中國出臺《關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。2003年出臺《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》、《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，2006年出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，2010年出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，2011年出臺《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》等。但是中國房地產(chǎn)調控目前存在的問題集中反映為制定多，落實少；監(jiān)督不到位，存在落實的利益博弈等問題，導致政策效果較差。在今后的房地產(chǎn)調控政策的制定中，應該盡量細化房地產(chǎn)調控政策，同時加強監(jiān)督和落實。

參考文獻：

[1] 姚景源.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關系研究[J].經(jīng)濟，2011，(5).

[2] 汝信，陸學藝，李培林.《2007年中國社會形勢分析與預測》社會藍皮書[M].北京:社會科學文獻出版社，2007.

[3] 李浩然，張輝，李秉華.房地產(chǎn)業(yè)泡沫發(fā)展階段分析[J].商業(yè)時代，2011，(9).

[責任編輯 安世友]