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        淺論物業(yè)稅

        2012-12-31 00:00:00余元明
        經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2012年10期

        摘 要:物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)保有稅,它可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行,也可以為地方培植新的稅源。但是物業(yè)稅的推出也面臨著如何處理與土地出讓金的關(guān)系、依據(jù)什么來(lái)計(jì)稅以及征稅范圍、稅負(fù)如何確定等問(wèn)題,這些問(wèn)題需要認(rèn)真考量。研究表明,合理設(shè)計(jì)的物業(yè)稅可以在一定程度上優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu),有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);物業(yè)稅;土地出讓金;稅負(fù)

        中圖分類(lèi)號(hào):D92 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2012)10-0025-02

        近年來(lái),政府多次推動(dòng)物業(yè)稅的研究和試點(diǎn)工作,表明政府對(duì)物業(yè)稅十分熱心。在物業(yè)稅實(shí)行之前,對(duì)物業(yè)稅的一些關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行各方面的探討,則有利于物業(yè)稅在開(kāi)征以后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮積極的調(diào)節(jié)作用。

        一、提出和推動(dòng)物業(yè)稅的原因

        物業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)及其附屬物等不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征的一種稅負(fù),是房地產(chǎn)稅收的一種。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)在使用、轉(zhuǎn)讓和收益三個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)稅收,物業(yè)稅就是針對(duì)房地產(chǎn)使用保有環(huán)節(jié)開(kāi)征的稅收,是一種房地產(chǎn)使用保有稅。

        自十六屆三中全會(huì)提出物業(yè)稅以來(lái),中國(guó)出現(xiàn)房?jī)r(jià)高漲、高房?jī)r(jià)與高空置率并存、廣大人民無(wú)力購(gòu)買(mǎi)住房等一些情況。在這種背景下推動(dòng)物業(yè)稅研究和試點(diǎn),可能有下面的一些原因:(1)面對(duì)房?jī)r(jià)高漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中,投資需求與投機(jī)需求膨脹,房地產(chǎn)市場(chǎng)有出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的征兆,希望通過(guò)物業(yè)稅的開(kāi)征來(lái)打擊投資需求與投機(jī)需求,從而降低房?jī)r(jià),防止泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。(2)中國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收制度存在許多不合理因素,阻礙了稅收應(yīng)有功能的發(fā)揮,期望通過(guò)合理設(shè)置的物業(yè)稅的開(kāi)征,充分發(fā)揮稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)功能,促使房屋需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,使房地產(chǎn)各個(gè)利益主體的市場(chǎng)行為更加理性化,最終使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。(3)為地方政府的財(cái)政建立主力稅種,培植新的地方稅源,緩解地方財(cái)政壓力。自20世紀(jì)90年代分稅制改革以來(lái)地方財(cái)政狀況惡化了,在城鎮(zhèn)建設(shè)上對(duì)土地出讓金的依賴(lài)性很大。地方政府要獲得高額土地出讓金,對(duì)高房?jī)r(jià)就會(huì)是暗中支持的態(tài)度。物業(yè)稅的開(kāi)征,開(kāi)辟了新的稅源,增加了地方財(cái)政收入,降低了地方政府在城鎮(zhèn)建設(shè)上對(duì)土地出讓金的過(guò)度依賴(lài),為地方政府約束房?jī)r(jià)不合理的上漲提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

        二、物業(yè)稅的實(shí)行需要面對(duì)的一些問(wèn)題

        物業(yè)稅是為了解決中國(guó)房地產(chǎn)稅制弊端的而提出的,要想使物業(yè)稅在開(kāi)征后發(fā)揮積極的作用,還有一些關(guān)鍵問(wèn)題需要解決。

        1.是否取消土地出讓金,把土地出讓金合并到物業(yè)稅中去。在對(duì)物業(yè)稅的討論中,有一種看法認(rèn)為土地出讓金可以合并到物業(yè)稅里面去,把政府過(guò)去一次獲得的土地出讓金,通過(guò)物業(yè)稅逐年分批收回。目前中國(guó)的商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)中,土地成本在房屋總成本中占有很大的比重,取消了土地出讓金,房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)的初始成本就會(huì)大大降低,可以降低目前奇高的房?jī)r(jià)。但是把土地出讓金合并到物業(yè)稅里也有一些問(wèn)題:一是如果土地出讓金加入到物業(yè)稅里,那么原來(lái)已經(jīng)收過(guò)土地出讓金的房屋還收不收物業(yè)稅呢?如果收,相對(duì)于后來(lái)沒(méi)有交納土地出讓金的業(yè)主,原來(lái)交納過(guò)土地出讓金的業(yè)主就會(huì)很不公平;如果不收,物業(yè)稅所含蓋的內(nèi)容不僅僅是土地出讓金,而是多種稅負(fù)的統(tǒng)一,這樣對(duì)征收物業(yè)稅的業(yè)主來(lái)說(shuō)不公平,而且不利于物業(yè)稅經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能的發(fā)揮。二是如果把土地出讓金取消,那么開(kāi)發(fā)商是根據(jù)什么來(lái)獲得土地呢?如果由土地主管部門(mén)決定,關(guān)系就起到了很大作用,擴(kuò)大了尋租空間。我們已經(jīng)建立的土地競(jìng)拍制度,獲得了土地出讓金,也盡可能的避免了腐敗的發(fā)生,土地競(jìng)拍制度還應(yīng)該堅(jiān)持和完善。

        實(shí)際上土地出讓金取消,會(huì)降低房屋開(kāi)發(fā)成本,卻不一定會(huì)降低房?jī)r(jià)。目前土地出讓金確實(shí)在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本中占據(jù)很大的比重,但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過(guò)了包括地價(jià)的房屋總成本,這說(shuō)明奇高的房?jī)r(jià)不僅僅是成本造成的。成本決定了房屋最低要求的價(jià)格,卻不能決定房屋的最高價(jià)格,因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不充分的市場(chǎng),市場(chǎng)可以被操縱,價(jià)格可以高于成本。如果其他的條件不發(fā)生變化,僅僅去降低成本是很難降低房?jī)r(jià)的。此外,收取土地出讓金國(guó)家是以國(guó)有土地所有者的身份,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得的收益,征收物業(yè)稅國(guó)家是以政權(quán)組織者的身份,憑借政治權(quán)力依法征收。所以收取土地出讓金和開(kāi)征物業(yè)稅并不沖突。政府還可以采用一些有效的政策制度減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),那就是延長(zhǎng)土地使用年限。由于房屋建造質(zhì)量的提高,今后可能會(huì)出現(xiàn)房屋還能使用而土地使用期限到期的情況,所以開(kāi)征物業(yè)稅后,國(guó)家可以延長(zhǎng)土地使用年限,甚至開(kāi)征物業(yè)稅后賦予業(yè)主永久的土地使用權(quán)。

        2.物業(yè)稅如何計(jì)征,也就是物業(yè)稅依據(jù)什么來(lái)計(jì)稅。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)的稅收可以依據(jù)原值、評(píng)估值、租金或者面積來(lái)計(jì)稅。中國(guó)的物業(yè)稅應(yīng)該依據(jù)什么計(jì)稅呢?就當(dāng)前對(duì)物業(yè)稅的爭(zhēng)論來(lái)看,主要的觀點(diǎn)是按照評(píng)估值計(jì)稅。因?yàn)樵u(píng)估值反映了房屋市場(chǎng)價(jià)值的變化,以當(dāng)前房屋的市場(chǎng)價(jià)值作為物業(yè)稅的稅基,使得物業(yè)稅能隨著房屋的價(jià)值上升而上升,隨著房屋的價(jià)值下降而下降,這樣設(shè)計(jì)的物業(yè)稅既公平又能更好地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

        依據(jù)評(píng)估值計(jì)稅的缺點(diǎn)也是明顯的:首先,它關(guān)注的是房屋的市場(chǎng)價(jià)格而忽視了房屋的使用價(jià)值。房屋的價(jià)格上漲了很多,但是它的使用價(jià)值可能變化的并不大,物業(yè)稅因此要多交,這對(duì)于房屋用于自住的業(yè)主來(lái)說(shuō)不是很合理;其次,把評(píng)估值作為物業(yè)稅的稅收依據(jù)有一個(gè)關(guān)鍵前提,那就是要有一個(gè)完善的評(píng)估體系,還要有一個(gè)公平公正的社會(huì)大環(huán)境,有一個(gè)有法可依,有法必依,違法必究、執(zhí)法必嚴(yán)的法制大環(huán)境 。離開(kāi)了這些前提,以評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)的物業(yè)稅就很難保證公平公正,也很難實(shí)現(xiàn)其調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。中國(guó)目前與上面的要求還有不小的距離,以評(píng)估值作為計(jì)稅的依據(jù)開(kāi)征物業(yè)稅,還有很長(zhǎng)的路要走。

        目前比較很現(xiàn)實(shí)的選擇是讓物業(yè)稅根據(jù)面積來(lái)計(jì)稅。雖然已經(jīng)開(kāi)征物業(yè)稅或類(lèi)似物業(yè)稅的國(guó)家大部分是根據(jù)評(píng)估值或核定租金來(lái)計(jì)稅的,但是也有一些國(guó)家如波蘭、捷克和以色列等按照面積計(jì)稅,這說(shuō)明依據(jù)面積來(lái)計(jì)稅是可行的。事實(shí)上把面積作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)也有不少優(yōu)點(diǎn):首先是簡(jiǎn)單容易操作,征稅的成本較低;其次是根據(jù)面積采用累進(jìn)稅制,有利于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋戶(hù)型大小的需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu);最后是可以避免房屋價(jià)值評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)的一系列不公平不公正的問(wèn)題。

        3.物業(yè)稅的稅率和稅負(fù)如何設(shè)計(jì)。物業(yè)稅應(yīng)該實(shí)行累進(jìn)的差別稅率,這也是理論界的普遍看法。筆者認(rèn)為,如果按面積計(jì)征則累進(jìn)的差別稅率應(yīng)該包括兩個(gè)方面:一個(gè)方面是根據(jù)城市大小的差別累進(jìn);另一個(gè)方面是城市差別的基礎(chǔ)上再根據(jù)房屋的面積大小差別累進(jìn)。對(duì)于物業(yè)稅具體稅率和征稅范圍的設(shè)計(jì),一定要考慮到最后帶給納稅人的稅負(fù)的大小是多少,這種稅負(fù)一定要與中國(guó)仍然是發(fā)展中國(guó)家,低收入階層占很大比例的國(guó)情相符合,既要發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用,又要將稅收的負(fù)面作用盡可能的減少。所以征稅范圍不宜太大,稅率的大小應(yīng)該科學(xué)的測(cè)算,反復(fù)斟酌,防止物業(yè)稅成為加重廣大民眾尤其是低收入階層民眾負(fù)擔(dān)的一種壞稅。

        三、物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

        1.物業(yè)稅對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的影響。物業(yè)稅的征收會(huì)增加居民住房的使用成本,累進(jìn)的物業(yè)稅會(huì)使不同大小的房屋的保有成本產(chǎn)生差別,房子越大保有成本越大,總成本也越大,結(jié)果會(huì)促使一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍微差的居民放棄購(gòu)買(mǎi)大房子,轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)面積較小的房子。這樣,累進(jìn)的物業(yè)稅會(huì)對(duì)房屋的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定有利影響,即高檔的、大面積的房屋的需求會(huì)減少,低檔的較小面積的房屋的需求會(huì)增加。需求結(jié)構(gòu)的改變會(huì)通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響供給結(jié)構(gòu),促使房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。一方面,面積大的戶(hù)型由于總體擁有成本的增加而需求下降,導(dǎo)致大戶(hù)型的價(jià)格走低,利潤(rùn)率的下降會(huì)促使開(kāi)發(fā)商減少大戶(hù)型房屋的供給;另一方面,中小戶(hù)型房屋的由于總體擁有成本的下降導(dǎo)致需求上升,需求增加會(huì)拉高價(jià)格,開(kāi)發(fā)商自然會(huì)增加中小戶(hù)型的供給。結(jié)果是大戶(hù)型的供給會(huì)減少,中小戶(hù)型供給會(huì)增加。

        不過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不充分的市場(chǎng),需求結(jié)構(gòu)的變化對(duì)供給結(jié)構(gòu)的影響作用可能是有限的,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以利用這個(gè)不充分的市場(chǎng),采用其他手段影響房屋價(jià)格。由于房地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的控制力,可能會(huì)出現(xiàn)供給結(jié)構(gòu)影響需求結(jié)構(gòu)的局面,消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的弱勢(shì),被動(dòng)的接受現(xiàn)有的房屋供給,形成違背自己愿望的需求結(jié)構(gòu)。但是不管房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)有多大的控制力度,還是要受到市場(chǎng)的制約。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,需求結(jié)構(gòu)變化最終會(huì)促使供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,物業(yè)稅對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的優(yōu)化仍然會(huì)產(chǎn)生積極的作用。

        2.對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)泡沫的影響。房屋的價(jià)格決定于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求有三種,投資需求、投機(jī)需求和消費(fèi)需求。投資需求出于資本長(zhǎng)期獲得收益的目的,投機(jī)需求出于短期套利的目的,只有消費(fèi)需求是為了滿(mǎn)足生活的需要而產(chǎn)生的需求。所以對(duì)于消費(fèi)需求應(yīng)該支持,而對(duì)于投資需求尤其是投機(jī)需求應(yīng)該加以限制。投資和投機(jī)需求增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求,進(jìn)而會(huì)拉高房?jī)r(jià),使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生虛假繁榮,尤其是投機(jī)需求會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)更繁榮蕭條時(shí)更蕭條,不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。無(wú)論是投資需求還是投機(jī)需求都是出于獲利的目的,獲利的可能性越大,風(fēng)險(xiǎn)越小這兩種需求就越大。物業(yè)稅的開(kāi)征能夠增加房屋的使用保有成本,使得購(gòu)買(mǎi)房屋的獲利性減小,在一定程度上可以打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資需求和投機(jī)需求。就消費(fèi)需求而言,物業(yè)稅的開(kāi)征有利于改變居民對(duì)房屋的需求結(jié)構(gòu),對(duì)大戶(hù)型需求減少對(duì)中小戶(hù)型需求增加,如果房屋需求數(shù)量不變,則對(duì)房屋總的需求面積就減少了。如果其他條件不變,物業(yè)稅的開(kāi)征有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的總的需求。

        當(dāng)然,對(duì)物業(yè)稅開(kāi)征后的作用也不能期望過(guò)高。由于物業(yè)稅是分期征收的,每年收的數(shù)量相對(duì)來(lái)說(shuō)并不大,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮需要一個(gè)過(guò)程,未必會(huì)立刻見(jiàn)效。所以對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控還需要采取一些其他的措施。

        參考文獻(xiàn):

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