摘 要：以消費(fèi)者信心指數(shù)作為通貨膨脹預(yù)期指標(biāo)，以中國(guó)1999—2010年住房市場(chǎng)月度數(shù)據(jù)為樣本，實(shí)證檢驗(yàn)通貨膨脹預(yù)期對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格的影響。實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果表明，通貨膨脹預(yù)期會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上漲，即生產(chǎn)者和消費(fèi)者對(duì)通貨膨脹預(yù)期將推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的不斷上漲，因此，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期對(duì)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格具有十分重要的作用。

關(guān)鍵詞：通脹預(yù)期；住房?jī)r(jià)格；消費(fèi)者信心指數(shù)

中圖分類(lèi)號(hào)：F822 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）10-0009-03

引言

住房?jī)r(jià)格與人民的生活密切相關(guān)，從帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及滿(mǎn)足人民群眾基本住房需求的角度來(lái)看，住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)和發(fā)展趨勢(shì)都是至關(guān)重要的。近年來(lái)，由于物價(jià)水平全面上升，尤其是住房?jī)r(jià)格的大幅度上漲，加劇了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)，最終導(dǎo)致了人們對(duì)未來(lái)通貨膨脹及住房?jī)r(jià)格的高預(yù)期。因此，本文基于消費(fèi)者信心指數(shù)的分析，研究消費(fèi)者預(yù)期對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格的影響，為防止房地產(chǎn)泡沫，制定宏觀(guān)調(diào)控政策提供理論依據(jù)和經(jīng)驗(yàn)支持。

西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史較長(zhǎng)，在住房?jī)r(jià)格理論的研究方面，較中國(guó)更為全面。例如，Muellbauer Murphy（1997）對(duì)1957—1994年英國(guó)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的研究發(fā)現(xiàn)，除了金融自由化，實(shí)際利率和收入預(yù)期也是房?jī)r(jià)波動(dòng)的重要原因。Anari Kolari（2002）利用自回歸分布滯后模型和遞歸回歸模型研究通貨膨脹對(duì)住宅價(jià)格的長(zhǎng)期影響。Kontnonikas Montagnoli（2002）估計(jì)了房?jī)r(jià)對(duì)總需求和通貨膨脹的影響，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)對(duì)于總需求具有重要影響，并且住房?jī)r(jià)格波動(dòng)與未來(lái)的消費(fèi)價(jià)格膨脹之間具有高度的正相關(guān)性。QuanTitman（1999）、Filardo（2000）、Goodhart（2000）等學(xué)者通過(guò)理論和實(shí)證研究證明二者的相關(guān)關(guān)系，并指出房地產(chǎn)價(jià)格有助于對(duì)未來(lái)消費(fèi)物價(jià)的預(yù)期。

國(guó)內(nèi)直接研究預(yù)期影響住房?jī)r(jià)格的文獻(xiàn)資料很少，但在分析資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響過(guò)程中不可避免的分析到預(yù)期與資產(chǎn)價(jià)格之間的相互作用。錢(qián)小安（1998）提出隨著資產(chǎn)總量的膨脹，資產(chǎn)價(jià)格與商品價(jià)格的相關(guān)性不斷增強(qiáng)，這是中國(guó)較早的關(guān)于資產(chǎn)價(jià)格和普通商品物價(jià)關(guān)系的論斷。王維安等（2005）的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)預(yù)期收益率與通貨膨脹預(yù)期之間存在穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系。周京奎（2005）構(gòu)建了適合中國(guó)的房地產(chǎn)投機(jī)理論模型，通過(guò)實(shí)證分析，認(rèn)為投機(jī)行為是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。還有一些學(xué)者，如王玉寶（2005）、汪衡（2005）等人通過(guò)加入資產(chǎn)價(jià)格因素，構(gòu)造諸如金融市場(chǎng)指數(shù)或貨幣指數(shù)等來(lái)研究未來(lái)通貨膨脹率的變化，從而證明資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)未來(lái)通貨膨脹具有良好的預(yù)測(cè)功能。

綜上所述，通過(guò)對(duì)已有文獻(xiàn)研究，這為進(jìn)一步研討房地產(chǎn)價(jià)格奠定了良好的基礎(chǔ)。然而，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要從房地產(chǎn)的實(shí)物資產(chǎn)屬性和金融資產(chǎn)屬性進(jìn)行深入研究，揭示資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)通貨膨脹等宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)變量的影響渠道和機(jī)制。為此，本文將基于消費(fèi)者信心指數(shù)這一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，結(jié)合住房市場(chǎng)中的供求關(guān)系理論，對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析，從而檢驗(yàn)通脹預(yù)期如何影響未來(lái)住房?jī)r(jià)格。

一、理論分析與研究假設(shè)

通脹預(yù)期往往比通脹本身更可怕，而心理預(yù)期是影響通貨膨脹的主要非經(jīng)濟(jì)因素，起著推波助瀾的作用。消費(fèi)者和生產(chǎn)者對(duì)通貨膨脹的預(yù)期而所作出投機(jī)行為，會(huì)使得住房市場(chǎng)的供求關(guān)系失衡，從而使住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，最終產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。而在泡沫破滅的時(shí)候，會(huì)對(duì)金融行業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重危害，甚至可能導(dǎo)致金融危機(jī)，美國(guó)的2008年次貸危機(jī)以及由此引起的全球性金融危機(jī)就是例證。同時(shí)，通脹預(yù)期可能引發(fā)、加劇經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，引起人們內(nèi)心恐慌，影響城鄉(xiāng)居民、特別是中低收入居民的正常生活，威脅市場(chǎng)穩(wěn)定和社會(huì)和諧。這是因?yàn)椴煌貐^(qū)、不同群體的風(fēng)險(xiǎn)承受能力不同，人們對(duì)物價(jià)上漲的容忍度也有結(jié)構(gòu)性差異?；仡櫄v史，1987年夏天出現(xiàn)的搶購(gòu)商品潮，2007年的股票市場(chǎng)瘋漲和房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上揚(yáng)，都是通脹預(yù)期推動(dòng)價(jià)格飆升的具體案例。

通脹預(yù)期是指經(jīng)濟(jì)行為者對(duì)未來(lái)通貨膨脹水平的一種估計(jì)或推斷。目前，衡量通脹預(yù)期的方法有幾種，對(duì)于中國(guó)而言，由于利率市場(chǎng)化程度不高等原因，景氣調(diào)查數(shù)據(jù)相對(duì)而言能夠更準(zhǔn)確地反映通脹預(yù)期程度。在中國(guó)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從1997年12月開(kāi)始研究編制中國(guó)的消費(fèi)者信心指數(shù)，經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，消費(fèi)者信心指數(shù)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)體系的有機(jī)組成部分，也是預(yù)測(cè)價(jià)格走勢(shì)的良好指標(biāo)。消費(fèi)者信心指數(shù)（Consumer Confidence Index，CCI）就是反映消費(fèi)者信心強(qiáng)弱的指標(biāo)，是綜合反映并量化消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)評(píng)價(jià)和對(duì)經(jīng)濟(jì)前景、收入預(yù)期、物價(jià)水平以及消費(fèi)心理狀態(tài)的主觀(guān)感受，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和消費(fèi)趨向的一個(gè)先行指標(biāo)，是監(jiān)測(cè)經(jīng)濟(jì)周期變化不可缺少的依據(jù)。

基于以上分析本文認(rèn)為，消費(fèi)者信心是消費(fèi)者對(duì)其家庭收入水平的估價(jià)和預(yù)期的反映，這種估價(jià)和預(yù)期建立在消費(fèi)者對(duì)各種制約家庭收入水平因素的主觀(guān)認(rèn)識(shí)上。因此，影響消費(fèi)者信心指數(shù)的回落的其中一個(gè)重要因素就是消費(fèi)者對(duì)通脹的高預(yù)期，通脹預(yù)期在一定程度上會(huì)干擾市場(chǎng)信號(hào)的傳遞并使信號(hào)失真，影響消費(fèi)者和生產(chǎn)者的市場(chǎng)行為，導(dǎo)致住房市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，同時(shí)對(duì)實(shí)際通脹起著推波助瀾的作用，最終會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上升，所以據(jù)此提出假設(shè)：消費(fèi)者信心指數(shù)與住房?jī)r(jià)格負(fù)相關(guān)。

二、實(shí)證檢驗(yàn)

（一）變量及其度量

首先，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，消費(fèi)是收入的函數(shù)。作為影響消費(fèi)者信心指數(shù)變動(dòng)的因素之一，消費(fèi)者對(duì)通貨膨脹預(yù)期回升會(huì)抑制消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)意愿。故在本模型中，用消費(fèi)者信心指數(shù)CCIt來(lái)反映通貨膨脹預(yù)期。其次，由于住房是必需品，只要人們手里有足夠的錢(qián)就會(huì)購(gòu)買(mǎi)住房，所以，可用居民可支配收入Yt來(lái)衡量需求；用當(dāng)月住宅竣工面積At來(lái)衡量供給。此外，考慮貸款利率Rt，由于房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)資金多依賴(lài)抵押貸款和房屋預(yù)售款。因此信貸和利率直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供給數(shù)量及開(kāi)發(fā)成本。其他因素， 暫不考慮。

（二）經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型

明確所有變量的定義后，本文設(shè)計(jì)住房?jī)r(jià)格函數(shù)的計(jì)量模型用于檢驗(yàn)假設(shè)：

Pt = α0 + α1CCIt+ α2Yt + α3At + α4Rt + u

模型中因變量為住房?jī)r(jià)格Pt，自變量分別為消費(fèi)者信心指數(shù)CCIt、居民可支配收入Yt、住宅竣工面積At及貸款利率Rt。α1為消費(fèi)者信心指數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，α2為需求量對(duì)房?jī)r(jià)的影響，α3為供給量對(duì)房?jī)r(jià)的影響，α4為貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的滯后影響效果，u為剩余殘差，E（u）=0且與其他變量無(wú)關(guān)。

（三）樣本

本文選取的樣本是中國(guó)1999—2010年住房市場(chǎng)月度數(shù)據(jù)。消費(fèi)者信心指數(shù)和居民可支配收入來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；住房?jī)r(jià)格和住宅竣工面積來(lái)自中經(jīng)網(wǎng)；貸款利率來(lái)自中國(guó)人民銀行網(wǎng)站，對(duì)于利率調(diào)整的月份，采用加權(quán)平均的方法計(jì)算該月的貸款利率。住房?jī)r(jià)格的單位為元/平方米，居民可支配收入為元，住宅竣工面積單位為萬(wàn)平方米。

（四）描述性分析

回歸模型中變量的描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果（如表1所示）?？梢?jiàn)，在1999—2010年間住房?jī)r(jià)格最高到達(dá)了5 508.01元/平方米，是最低房?jī)r(jià)1 694.04元/平方米的2倍多，所以房?jī)r(jià)在這十二年間波動(dòng)相對(duì)較大。

（五）相關(guān)性分析

相關(guān)關(guān)系矩陣中，各自變量之間的相關(guān)系數(shù)都小于0.5，說(shuō)明本文模型存在多重共線(xiàn)性的可能性較小。

（六）回歸分析

表3 多元回歸結(jié)果

注：*表示p<0.05；**表示p<0.01；***表示p<0.001。

從表3可以看出，調(diào)整后的判定系數(shù)為0.871，說(shuō)明其擬和優(yōu)度較好；F在0.01的水平上顯著，更好的通過(guò)了方程顯著性檢驗(yàn)。消費(fèi)者信心指數(shù)的回歸系數(shù)為-19.859，在5%的水平上顯著。在控制變量中，居民可支配收入對(duì)住房?jī)r(jià)格有正的貢獻(xiàn)并且在1%的水平上顯著， 當(dāng)月住宅竣工面積對(duì)住房?jī)r(jià)格的負(fù)影響作用但不顯著， 滿(mǎn)足供求關(guān)系理論， 與預(yù)期相一致；貸款利率對(duì)住房?jī)r(jià)格有負(fù)的貢獻(xiàn)但不顯著。

因此，從回歸結(jié)果（表3）中可建立多元線(xiàn)性回歸方程：Pt =

2851.227 -19.859CCIt+ 2.329Yt -0.012At-11.035Rt

故消費(fèi)者信心指數(shù)與住房?jī)r(jià)格成負(fù)相關(guān)，由于t=-1.999，可以得出消費(fèi)者信心指數(shù)與住房?jī)r(jià)格之間在95%的置信水平上顯著相關(guān)。因此，本文的回歸結(jié)果能有效支持“消費(fèi)者信心指數(shù)與住房?jī)r(jià)格負(fù)相關(guān)”的假設(shè)，說(shuō)明在中國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)在一定程度上對(duì)住房?jī)r(jià)格有影響，即消費(fèi)者對(duì)未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期對(duì)住房?jī)r(jià)格有一定程度的影響。

結(jié)論及建議

基于消費(fèi)者信心指數(shù)這一景氣調(diào)查數(shù)據(jù)，本文通過(guò)理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)，可以得出通貨膨脹預(yù)期在一定程度上會(huì)促使住房?jī)r(jià)格的上漲的結(jié)論。

從通脹環(huán)境來(lái)看，通脹預(yù)期的逐步增強(qiáng)，會(huì)支撐房?jī)r(jià)更大幅度的上漲。一是出于對(duì)過(guò)去幾年寬松貨幣政策的負(fù)面效應(yīng)和未來(lái)經(jīng)濟(jì)回暖后可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的擔(dān)憂(yōu)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一定程度的通貨膨脹預(yù)期，而抵御通脹能力最強(qiáng)的資產(chǎn)是房產(chǎn)，人們會(huì)大量購(gòu)買(mǎi)房屋資產(chǎn)以抵消可能發(fā)生的通貨膨脹；二是實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能過(guò)剩的投資渠道缺乏是客觀(guān)現(xiàn)實(shí)，大量的企業(yè)和個(gè)人資金進(jìn)入樓市尋求保值增值，也將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)；三是在經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)，政府未及時(shí)收縮流動(dòng)性以及通脹尚未惡化的情況下，房產(chǎn)仍然是較好的投資標(biāo)的，而通脹預(yù)期則預(yù)示房?jī)r(jià)會(huì)上漲。

所以想要更好地穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，必須合理地管理通脹預(yù)期。然而，在現(xiàn)實(shí)中，通脹預(yù)期與現(xiàn)實(shí)的通脹還不是一回事，但通脹預(yù)期通過(guò)不斷積累可以促使通脹發(fā)生，而且通脹預(yù)期帶來(lái)的行為將加劇通脹的壓力。本文認(rèn)為，目前可以從以下幾個(gè)方面管理、引導(dǎo)和化解通脹預(yù)期：一是刺激經(jīng)濟(jì)的政策措施要充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性規(guī)律，不能操之過(guò)急，避免經(jīng)濟(jì)回升過(guò)急，從而引發(fā)通脹。二是加強(qiáng)貨幣量的調(diào)控，有效引導(dǎo)通脹預(yù)期。央行可以采取適當(dāng)?shù)呢泿耪吆徒鹑谑侄?，收緊市場(chǎng)資金流動(dòng)性，控制住房借貸資金的利率和數(shù)額，提高首付金額，增加投機(jī)性購(gòu)房的成本，降低投機(jī)性購(gòu)房的需求。三是在行政、制度方面可做一些調(diào)整。如建立健全價(jià)格監(jiān)測(cè)、預(yù)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)布相關(guān)價(jià)格信息，正確引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期。四是加強(qiáng)民間非理性通脹預(yù)期的引導(dǎo)和化解。加強(qiáng)居民投資教育，引導(dǎo)居民合理投資消費(fèi)，避免居民盲目跟風(fēng)投資，造成市場(chǎng)價(jià)格不合理的上漲。五是加強(qiáng)對(duì)國(guó)際熱錢(qián)的監(jiān)管，防止資產(chǎn)價(jià)格的大起大落，從而避免誘發(fā)通脹。

參考文獻(xiàn)：

[1] Anari，A.，Kolari， J.House Prices and Inflation[J].Real Estate Economics，2002，(30):67-84.

[2] Charles Goodhart.What Weight Should be Given to Asset Prices in the Measurement of Inflation [J].The Economic Journal， 2001，

V01.iii，(472): 335-356.

[3] Filardo，A.J.Monetary Policy and Asset Prices[J].Federal Reserve Bank of Kansas City Economic Review，2000，V01.85(3):l 1-37.

[4] Goodhart，C.A.，Hofmanrh，B.Do Asset Prices Help to Predict Consumer Price Inflation?[J].Manchester School Journal，2000，V01.

68(Supplement): 122-40.

[5] Muellbauer，John and Anthony Murphy，Booms and Busts in the UK Housing Market[J].Economic Journal，1997，Vol.107，No.445，pp.

1071-1727.

[6] Quan，D.C.，Titman，S.Do Real Estate Prices and Stock Prices Move Together? An International Analysis[J].Real Estate Economics，

1999，V01.27(2):183-206.

[7] 錢(qián)小安.資產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)貨幣政策的影響[J].經(jīng)濟(jì)研究，1998，(1):70-76.

[8] 王維安，賀聰.房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹預(yù)期[J].財(cái)經(jīng)研究，2005，(12):64-76.

[9] 周京奎.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與投機(jī)行為——對(duì)中國(guó)14城市的實(shí)證研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2005，(4):19-24.

[10] 譚剛.住宅腐地產(chǎn)周期波動(dòng)——理論、實(shí)證與政策分析[M].北京:經(jīng)濟(jì)管理出版社，2001:9.

The Impact of Inflation Expectations on Housing Price——Based on the Economic

Indicator of Consumer Confidence Index

QIU Kun

（Shanghai University，Shanghai 200444，China）

Abstract:Based on the economic indicator of Consumer Confidence Index，this paper prognosticates and analyzes the impact of inflation expectations on housing price and presents a housing prices and multivariate regression model for scientific analysis with the sample of 1999—2010 housing market monthly data in China.Study found that inflation expectations can result in rise of housing prices，namely producers’ and consumers’ of inflation expectations，will intensively promote the imbalances of real estate market supply and demand and cause the rising housing prices.

Key words：inflation expectations;housing price;consumer confidence index

[責(zé)任編輯 吳高君]