摘 要：近年來，政府推出了多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施遏制房價(jià)的瘋長，但一直效果不佳。房地產(chǎn)市場的失靈使政府用“有形的手”干預(yù)房地產(chǎn)市場成為宏觀調(diào)控的必然的結(jié)果。限購令的出臺體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法的政府適當(dāng)干預(yù)。經(jīng)過兩年多的實(shí)施，限購令使全國房地產(chǎn)市場退熱，起到了遏制房價(jià)上漲立竿見影的效果。但是，限購令作為一項(xiàng)房市后期調(diào)控政策，其法律屬性和存在的合理性一直飽受爭議。試以經(jīng)濟(jì)法為視角淺談限購令出臺的必然，淺析限購后現(xiàn)階段房市出現(xiàn)的各種現(xiàn)象背后的原因。

關(guān)鍵詞：限購令；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；經(jīng)濟(jì)法

中圖分類號：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）35-0160-02

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展，迫切需要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐。從2010年4月30日首次明確提出限制家庭購房套數(shù)的“國十條”，到2011年12月12日“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施”的出臺，限購令已經(jīng)執(zhí)行了兩年多，新增實(shí)行限購令的城市數(shù)量已經(jīng)破百。

一、限購令的法律屬性及其合法性爭議

限購令是政府針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的一項(xiàng)國家政策或行政命令，位階極低，其效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于憲法、法律、行政法規(guī)，根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”原則，對商品房交易過程中涉及的買賣當(dāng)事人不產(chǎn)生法律的強(qiáng)制約束力。并且，限購令屬于抽象行政行為，不具有可訴性。所以，限購令不具備法律法規(guī)的屬性，也不是行政法規(guī)，而只是政府出臺的房產(chǎn)調(diào)控頒布的行政規(guī)范性文件，因此房產(chǎn)交易中簽訂的商品房買賣合同就不可能因違反限購令而無效[1]。

對于限購令，目前褒貶不一。支持者認(rèn)為，限購令應(yīng)該堅(jiān)持長期地執(zhí)行。因?yàn)橄拶徚畛雠_對房價(jià)的瘋漲起到了立竿見影的遏制效果，限購令是拯救房市的法寶，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決長期執(zhí)行不放松。由于限購令有著自身無法摒除的先天不足，反對聲也不絕于耳。反對理由大致如下：首先，限購令缺乏合法存在的法律依據(jù)。限購令作為抽象行政行為中位階極低的其他規(guī)范性文件，本身又違反了行政比例原則。其次，限購令的戶籍限制有違公平正義的原則，阻礙市場經(jīng)濟(jì)條件下人才的優(yōu)化配置和合理流動，有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過度干預(yù)之嫌；再次，限購令雖然使一線城市房價(jià)降溫，但許多房地產(chǎn)商和有購房資格的人涌向二三線城市抬高了當(dāng)?shù)胤績r(jià)。最后，限購令使得房產(chǎn)爭議訴訟激增。自限購令實(shí)施以來，各種假離婚、假結(jié)婚、辦理假的納稅證明或社保證明、借用他人身份購房等規(guī)避手段層出不窮[2]，這些方式存在著巨大法律風(fēng)險(xiǎn)，也給社會帶來許多不穩(wěn)定因素。

總的來說，隨著限購、限貸的政策執(zhí)行，全國房市普遍降溫，民眾拍手稱快。但限購令作為一項(xiàng)國家宏觀調(diào)整房地產(chǎn)市場的臨時(shí)性措施，出現(xiàn)諸多爭議聲也不容忽視。

二、限購令的經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)

1.房市失靈使限購令出臺成為必然。市場不是萬能的，在社會收入分配、公共物品、負(fù)外部性等方面存在著自身難以克服的局限性。經(jīng)濟(jì)人逐利的本能會驅(qū)使買賣雙方為實(shí)現(xiàn)利益的最大化，公然違反法律法規(guī)，甚至踐踏基本的倫理道德。房地產(chǎn)價(jià)格脫離基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)過快地上漲，扭曲了實(shí)體經(jīng)濟(jì)中資源的相對價(jià)格，使市場上一般消費(fèi)品遵循的市場供求規(guī)律奇跡般失靈。住房價(jià)格過度偏離價(jià)值，亟需政府這雙有形的手需要適時(shí)嚴(yán)格的調(diào)整。

2.住房成為一種特殊的商品，相對于一般消費(fèi)品在市場的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制、供需機(jī)制有著明顯的不同，使房地產(chǎn)市場的整體價(jià)格容易表現(xiàn)出脫離市場基礎(chǔ)的暴漲。在市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，住房屬于特殊的消費(fèi)品，具有消費(fèi)與投資的雙重屬性。住房是世界上最具家庭觀的中國人的生活必備品，中國人對住房的偏愛由來已久，無房不婚在當(dāng)今中國也普遍存在。國人對住房的需求量很大，但市面上可流通的住宅量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求量，房地產(chǎn)市場在很長時(shí)期內(nèi)都處于賣方市場，以致房價(jià)一直居高不下。

3.經(jīng)濟(jì)法的終極目標(biāo)是追求社會效益的最大化，經(jīng)濟(jì)人逐利本性是房地產(chǎn)市場的供需競爭更加激烈。在中國買房是一個(gè)很好的投資方式，溫州炒房團(tuán)的經(jīng)驗(yàn)告訴人們“逢調(diào)必漲，越調(diào)越漲”。通貨膨脹的壓力使得人們手里的貨幣貶值縮水，投資房市是保值增值的有效理財(cái)方式。房屋限購令釋放“樓市還要上漲”的信號，買漲不買跌的心理反而促使新一輪的搶購熱。在政策出臺前購房，不確定性使購買力在短期內(nèi)爆發(fā)出來。短缺經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯在房市上依然奏效。

4.在市場經(jīng)濟(jì)條件下，資源分配遵循絕對平等原則，如果社會所有成員對某一物品都有需求的話，那么貨幣的多寡就決定了這一商品最終歸屬。在中國房屋就是屬于這樣的生活必需品，土地的稀缺性與不可再生特性決定了土地市場需求彈性大而供給彈性小，只要購買房屋有利可圖，社會資本就會源源不斷地涌入商品房市場。即使房地產(chǎn)市場都是剛性需求，沒有投資和投機(jī)資本的加入，剛性需求的群體之間也會相互競爭，導(dǎo)致房價(jià)的最終上漲[3]。

作為政府在特殊時(shí)期對關(guān)系國計(jì)民生的房地產(chǎn)市場進(jìn)行適度干預(yù)的一項(xiàng)政策，對促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，構(gòu)建自由公平、健康有序的經(jīng)濟(jì)秩序環(huán)境有著積極的意義。

三、限購令執(zhí)行現(xiàn)狀及原因分析

限購令已經(jīng)執(zhí)行了兩年，目前北上廣深這類一線城市的房價(jià)漲幅明顯放緩，抑制住房投機(jī)、投資需求的短期調(diào)控已初見成效，但距離房價(jià)回歸理想，讓社會中等收入群體能消費(fèi)得起商品房的宏觀調(diào)控最終目標(biāo)仍有一定差距。限購令執(zhí)行中出現(xiàn)的諸多問題，引起的原因很多，現(xiàn)淺談一二。

1.看漲心理預(yù)期。限購令利于人們形成房價(jià)還會漲的預(yù)期，限購釋放住房作為珍惜資源的信號，目前而言住房是被打壓的，一旦政府放開，房價(jià)又會重新上漲，實(shí)現(xiàn)不斷升值的神話。就限購令而言，限購之前是推動投資型消費(fèi)者進(jìn)場，實(shí)施限購后，則可以威脅剛需型消費(fèi)者抓緊買入[4]。限購局勢下開發(fā)商通過減少新房的供給量來維系房地產(chǎn)市場的價(jià)格水平，也會使房價(jià)維持原有的高價(jià)位，故當(dāng)前房價(jià)整體而言處于止?jié)q不跌狀態(tài)。

2.市場博弈論。地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)多個(gè)利益相關(guān)者充分博弈的場所，當(dāng)前市場已經(jīng)進(jìn)入房市下行時(shí)期，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間、開發(fā)商同行業(yè)之間、開發(fā)商與購房者之間這場公平與效率的持久博弈仍在繼續(xù)[5]。第一，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈與合作。為緩解地方財(cái)政吃緊，保證市場商品房供應(yīng)，刺激樓市消費(fèi)，在不觸及樓市限購、限貸等政策“紅線”下，地方政府的微調(diào)嘗試一直在進(jìn)行。成都、廣州、?？诮馓紫拶徚畹膰L試都被紛紛叫停，十八大傳達(dá)調(diào)控房市不放松的信號表明國家對限購的執(zhí)行力度仍然沒有松懈。第二，房地產(chǎn)市場普遍降溫，消費(fèi)市場持幣觀望氣氛濃重，開發(fā)商紛紛通過打折促銷，以價(jià)換量等促銷方式回籠資金以熬過房市低迷的寒冬。房地產(chǎn)行業(yè)競爭將集中表現(xiàn)為資金競爭，行業(yè)兼并、聯(lián)合的機(jī)遇可能出現(xiàn)。第三，限購令使民眾看到政府調(diào)控房價(jià)的決心，改變了長期以來“房價(jià)只漲不跌”的神話，部分社會閑散資金突破房市另尋效益更高的投資渠道，繼續(xù)留守商品房市場的投資者的逐利行為可能會衍生出有關(guān)規(guī)避限購資格不合法的相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)。

3.寡頭壟斷論。伴隨住房限購令的出臺，商業(yè)銀行收緊信貸，開發(fā)成本和建設(shè)成本攀升，殘酷的市場優(yōu)勝劣汰原則將發(fā)揮作用，我國房地產(chǎn)市場的寡頭壟斷現(xiàn)象會更嚴(yán)重，中小房企因資金鏈斷裂將逐漸淡出市場，市場資源將流向效益更高的地方去。近年來，土地拍賣價(jià)格的持續(xù)高漲，中標(biāo)的都是實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)巨頭，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈緊張將是行業(yè)資源并購整合的天賜良機(jī)。實(shí)力雄厚的投資者和房地產(chǎn)商將考慮由單一的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向綜合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。重慶投資客在貴陽一次性購買616套酒店式商業(yè)公寓就是典型的投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的案例[6]。

4.地方保護(hù)壁壘。限購令要求對戶籍、居住證、社保證及個(gè)人所得稅納稅證明的進(jìn)行證明，以限制本居民購房數(shù)量和限制外來人口落戶，部分城市還要求審核戶口本上所有家庭成員名下的房產(chǎn)。限購令迫使許多家庭仍然選擇租房居住，同時(shí)承受由于住房限購令所導(dǎo)致的房租上漲，戶籍制度造成的社會福利壁壘將更加堅(jiān)實(shí)。一線城市的工作者迫于壓力離開旅居的城市回到戶籍所在的二三線城市買房結(jié)婚，這在某種程度又激活了當(dāng)?shù)夭痪皻獾姆康禺a(chǎn)市場提前進(jìn)入旺季。

后金融時(shí)代，國際局勢前景不明朗、世界經(jīng)濟(jì)不景氣、國內(nèi)通貨膨脹壓力較大、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不確定等因素使得房市更加錯(cuò)綜復(fù)雜。如果限購的時(shí)間較短，則限購令預(yù)期給剛性需求群體的利益就不能得到實(shí)現(xiàn)。將限購令的期限延長到一個(gè)合理的期間，可防止部分開發(fā)商捂盤惜售、拖延開竣工時(shí)間，在熬過限購令的寒冬后，趁機(jī)哄抬房價(jià)大賺一筆。所以，限購政策應(yīng)當(dāng)是較長期的調(diào)控任務(wù)，取消限購需要外部環(huán)境的支持。

四、小結(jié)

限購令有助于中等收入群體在商品房市場上取得住房資格，實(shí)現(xiàn)其住宅權(quán)。這項(xiàng)措施對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。但限購令實(shí)施產(chǎn)生的政策干預(yù)資源分配的“度”如果把握不好，就會直接違背初衷，帶來公權(quán)力對私權(quán)利侵犯的一系列法律問題。中國樓市的出路是讓國內(nèi)房地產(chǎn)真正成為一個(gè)居民消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，一個(gè)居民能夠買得起房的市場。住房限購令的效果是有限的，解決市場供應(yīng)需求不平衡，尋找促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制是解決亂局的關(guān)鍵。房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國未來發(fā)展中的重要?jiǎng)恿?，如何繼續(xù)鞏固限購令的階段性成果，為我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航，仍是我國亟待解決的難題。