一、引言

2000年～2009年，全國房屋銷售價格指數(shù)分別比上年上升1.1％、1.8％、3.7％、4.8％、9.7％、7.6％、5.5％、7.6％、6.5％和1.5％，其中商品住房銷售價格分別比上年上升1.4％、1.9％、4.0％、5.7％、9.4％、8.4％、6.4％、8.2％、7.1％和1.3％。直觀上來講，城市化帶來的對住房的剛性需求推動房價上漲是必然的，但是面對如此高不可及的房價，我們也不得不換一個角度重新審視一下它們的關系。另一方面，城市的擁擠以及加劇污染也讓我們覺得不堪重負，這些是城市化過程中不可避免的成本嗎？我們先來看看網(wǎng)絡上的言論。

“城市化決定論”認為城市化進程加快，城市人口激增，土地資源稀缺，住房需求旺盛，物以稀為貴，故房價持續(xù)走高。黃祖斌在他的博客中提到“要提高中國的城市化率，中國的房價長期來看一定要降低，讓一般收入水平的人也能夠買得起?！?（《房價大跌是中國城市化的必然要求》）

城市化在房價一路飆升的過程中究竟扮演了什么樣的角色？高房價又會對城市化產(chǎn)生什么樣的影響？我們從兩個角度探討這個問題，一是城市化促使房價居高不下，而是高房價對城市化的抑制作用。我們不會把重心放在城市化這一概念上，但首先必須明確一下對城市化水平的衡量。從本文的角度出發(fā)，我們認為健康、平穩(wěn)、可持續(xù)的城市化不是簡單表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口和總人口的比率上，而是城鎮(zhèn)居民生活水平、公共基礎設施以及二三產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)的發(fā)展。也就是說，不單看農(nóng)民是否離開土地進入城市、是否有城鎮(zhèn)戶籍，更要看他們在城市的生活條件、收入狀況和享有的社會保障、福利等。

二、我國城市化進程推動房價上漲

1.初步分析。從城市化進程來看（下表），中國城市化水平漲幅比較平穩(wěn)，每年保持在1%~2%之間，到2005年底，全國城市化水平達到42.81%。

從房價變化趨勢來看（下圖），1991年~2005年，中國房地產(chǎn)價格總體處于上升趨勢，年均增長9.83%，遠遠超過同期居民可支配收入的增長率。

陳石清和黃蔚在論文《中國房地產(chǎn)價格與城市化水平實證分析》（《財經(jīng)理論與實踐》2007年第2期）中指出：

城市化水平的不斷提高，總人口不斷增加，這也意味著城市人口的絕對數(shù)在更大幅度地增加；城鎮(zhèn)居民對生活性消費用房的正常需求在擴大，商業(yè)與工業(yè)用房的生產(chǎn)性用房的正常需求也在擴大；城鎮(zhèn)居民對以上用房的投機性需求相應增加。

2.實證分析 。本文作者運用協(xié)整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991年~2005年中國房地產(chǎn)價格與城市化水平之間的關系。兩個變量分別是中國房地產(chǎn)價格(FDCP)和中國城市化水平(CSH)。

結果表明，在不考慮其他因素的情況下，中國的房地產(chǎn)價格與中國城市化水平之間存在一種長期穩(wěn)定的正向變動關系。中國城市化水平的提高是中國房地產(chǎn)價格上升的原因；反過來，中國房地產(chǎn)價格的上升對中國城市化水平的提高沒有顯著的因果關系。當長期均衡關系出現(xiàn)偏離時，從非均衡狀態(tài)向長期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度比較慢。中國城市水平的提高對中國房地產(chǎn)價格的影響總體上具有較為明顯的正向響應，但具有不明顯的滯后一期效應。

3.對于中國房地產(chǎn)價格高起的原因及影響因素，不少學者從不同的角度進行了分析：李建峰和李小慶在論文《我國房地產(chǎn)供求態(tài)勢的思考》（北方經(jīng)貿(mào) 2005(12)）中提出：房地產(chǎn)供給存在結構性矛盾。一方面廣大工薪階層有改善居住條件的強烈愿望，而他們有能力購買的經(jīng)濟適用房太少，另一方面高檔商住樓，寫字樓和別墅等出現(xiàn)一定程度的閑置。崔光燦在論文《房地產(chǎn)價格波動與宏觀調(diào)控》（中國房地產(chǎn) 2006(01)）中提出：(1)房地產(chǎn)價格波動的基本特征：階段性，城市差異性與協(xié)同性，泡沫性。(2)房地產(chǎn)價格波動與基礎性經(jīng)濟變量的關系：經(jīng)濟增長、收入水平、利率、人口數(shù)量及城市化、通貨膨脹率。(3)房地產(chǎn)價格波動與非基礎性影響因素的關系：心理預期、金融與財政政策。

三、房價對我國城市化的負面影響

房價上漲是城市化進程中不可避免的正?，F(xiàn)象，但是過高甚至畸高的房價卻會對城市化造成負面影響，使城市化不能健康推進并造成一系列社會問題?，F(xiàn)階段我國房價飛漲，高房價問題已經(jīng)引起了社會各界的廣泛關注，而對于高房價對城市化的影響的研究還不是很多，實證分析也做得不夠嚴謹，我們選取了幾篇有代表性的文章進行了回顧。

1.文獻簡介。(1)《房價、農(nóng)民市民化成本和我國的城市化》。這篇發(fā)表在2004年3月《農(nóng)村經(jīng)濟》的論文，作者陳廣桂，圍繞著我國城市房價這個問題展開研究，討論了房價虛高是造成我國農(nóng)民市民化成本高昂、農(nóng)民市民化成本收益率規(guī)模遞增以及國城市化滯后的反?，F(xiàn)象。(2)《房價上升對我國城市化的影響機制研究》。由楊柳和杭雷鳴發(fā)表的房價上升對我國城市化的影響機制研究這篇論文主要分析了高房價對我國城市化的阻礙作用， 認為穩(wěn)定住房價格有利于城市化戰(zhàn)略的順利推進。

2.文獻回顧。(1)城市房價虛高的經(jīng)濟現(xiàn)實?！爸袊诩彝タ偸杖霝?3543.5元，據(jù)以計算的房價收入比為12. 4:1。也就是說，在不吃不喝、沒有其他支出的情況下，一個家庭為購得平均住房面積的住房，需要花費12. 4年的積累。而西方發(fā)達國家房價收入比大多在2:1～7:1之間。其中，日本為6.7:1，這個比例在被比較的這些國家中也屬于比較高的。很顯然，中國的住房價格在不討論其絕對價位是否合理的情況下，已經(jīng)遠遠超過了中國一般公民的承受能力，也超出了國際公認的公平標準?！狈績r上漲改變了居民家庭財富的分配格局，主要體現(xiàn)為兩個方面：在城鄉(xiāng)之間， 房價的不同漲幅導致家庭財富增長向城市居民集中；在城市內(nèi)部， 房價大幅上漲導致財富向高收入群體集中。這主要因為，由于銀行存款利率較低等原因， 住房便成為部分高收入群體首選的投資對象。(2)房價虛高是導致我國農(nóng)民市民化成本過高的主要因素。“住房成本占農(nóng)民市民化成本的比重，根據(jù)上述資料的簡單平均計算，我國平均高達30. 7 % ，占家庭總收入的20 %左右。而西方國家通常認為，住房成本占總收入的比重在5 %～8 %以內(nèi)，才是可以接受的。在“利率→租金決定機制”有效的情況下，房租收入比過高只能歸因于房屋價款虛高?！?作者通過計算農(nóng)民生活成本明細，計算家庭住房成本占生活成本的比重，說明了房價虛高是導致我國農(nóng)民市民化成本過高的主要因素。

高房價增加了農(nóng)村剩余勞動力的轉移成本。一是房價過高將使農(nóng)村勞動力缺乏向城市轉移的必要經(jīng)濟基礎。據(jù)調(diào)查，絕大部分市民表示難以承受當?shù)胤績r。二是房價過高將使進城農(nóng)民的人力資本投入減少。三是房價過高將增加農(nóng)村勞動力轉移的心理成本。農(nóng)民是理性的， 他們進城時總是帶著各自的動機與愿望， 如果他們的期望得不到很好的滿足，他們在城鎮(zhèn)工作和生活的穩(wěn)定性就會下降， 并影響農(nóng)民的進城決策， 與其在城市因貧困而邊緣化，還不如留在農(nóng)村圖個安穩(wěn)。

(3)房價虛高對我國城市化的負面影響以及高房價阻礙城市化進程的表現(xiàn)形式。農(nóng)民市民化成本虛高是我國城市化滯后的主要原因，我國不同類型城市的農(nóng)民市民化成本收益率(家庭總成本與家庭總收入的比) 存在著以下關系:超大城市(0.782)>大城市(0.607)>中等城市(0.487)>小縣城(0.44)>農(nóng)村小城鎮(zhèn)(0.325)，我國的農(nóng)民市民化的成本收益率是規(guī)模遞增的，受農(nóng)民市民化成本收益的影響，我國小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展將會造成社會資源配置的低效率。農(nóng)民市民化成本虛高將會在客觀上減少居民的有效需求，造成市場上有效需求不足，并通過減緩經(jīng)濟增長速度來減緩城市化進程。

高房價阻礙城市化進程的表現(xiàn)形式: 制度性壁壘與市場性壁壘。制度性因素包括戶籍制度、土地制度、社會保障制度等; 市場因素包括就業(yè)市場、住房市場等。在制度性壁壘方面，戶籍制度被認為是農(nóng)村勞動力轉移的最大障礙，城鄉(xiāng)勞動力市場人為隔絕的戶籍制度的繼續(xù)存在， 造成了暫時性的勞動力流動替代了永久性的人口遷移。在市場性壁壘的方面，城市對于新進入的農(nóng)村勞動力來說，則有許多方面，如勞動力市場， 消費品市場與住房市場等， 都會對新進入者的居住穩(wěn)定性產(chǎn)生不同程度的影響。

3.小結

人口移動、房價波動統(tǒng)一于城市演化過程當中。城市人口增長必然產(chǎn)生對土地、住房的需求， 從而導致城市地價、房價上漲。近年來住房價格的快速上漲是與城市化背景下城市人口的增長不無關聯(lián)的。值得重視的是， 房價上漲對城市發(fā)展具有反饋機制的作用，以穩(wěn)定房價為重點的宏觀調(diào)控措施是與城市化戰(zhàn)略相契合的， 穩(wěn)定住房價格有利于城市化戰(zhàn)略的順利實施。

四、總結

本文從兩個角度探究房價與我國城市化的互動發(fā)展關系，一是城市化促使房價居高不下，而是高房價對城市化的抑制作用。城市化確實對高房價有正向的推動作用，但當前的高房價并不是由城市化引起的正常的供求關系所致。城市化推動房價居高不下的預期導致房價虛高反過來極大的增加了城市化的成本，阻礙了城市化健康穩(wěn)定的推進。也給宏觀經(jīng)濟帶來了極大的風險，投機的目的最終是為了套現(xiàn)，一旦經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變動，房地產(chǎn)將成為最大的最危險的不穩(wěn)定因素。有必要調(diào)控房價，抑制房價過快增長，同時保證城市化穩(wěn)定、循序漸進的發(fā)展。

參考文獻:

[1]陳石清，黃蔚.中國房地產(chǎn)價格與城市化水平實證分析.財經(jīng)理論與實踐，2007年第2期

[2]李建峰，李小慶.我國房地產(chǎn)供求態(tài)勢的思考.北方經(jīng)貿(mào)，2005(12)

[3]崔光燦.房地產(chǎn)價格波動與宏觀調(diào)控.中國房地產(chǎn)，2006(01)

[4]陳廣桂.房價、農(nóng)民市民化成本和我國的城市化.農(nóng)村經(jīng)濟，2004年3月

[5]楊柳，杭雷鳴.房價上升對我國城市化的影響機制研究.中國物價，2007年第二期