摘要：近期，商品房團(tuán)購(gòu)在社會(huì)各界引發(fā)了諸多思考。但是，理論界并沒(méi)有對(duì)商品房團(tuán)購(gòu)的概念、性質(zhì)、特點(diǎn)，購(gòu)房團(tuán)組織者與購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的法律關(guān)系，商品房團(tuán)購(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范等相關(guān)法律問(wèn)題沒(méi)有明確。

關(guān)鍵詞：商品房團(tuán)購(gòu)；法律關(guān)系；法律風(fēng)險(xiǎn)買(mǎi)房置業(yè)涉及數(shù)額較大，對(duì)于普通消費(fèi)者而言無(wú)疑是人生大事，更是關(guān)涉到社會(huì)的穩(wěn)定和諧發(fā)展。團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房作為新型的購(gòu)房模式，具有一定的特殊性和風(fēng)險(xiǎn)性。一時(shí)間，商品房團(tuán)購(gòu)在社會(huì)各界引發(fā)了諸多爭(zhēng)議，有人認(rèn)為，“萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)”是公民社會(huì)的一塊試金石；有人卻強(qiáng)調(diào)，“萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)”為未登記組織，涉嫌違法。理論界對(duì)于商品房團(tuán)購(gòu)的相關(guān)法律問(wèn)題一直沒(méi)有明確，商品房團(tuán)購(gòu)交易存在法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要從法律角度對(duì)商品房團(tuán)購(gòu)這一特定問(wèn)題進(jìn)行深入的探究。

一、商品房團(tuán)購(gòu)的定義及表現(xiàn)形式

（一）團(tuán)購(gòu)之界定

團(tuán)購(gòu)顧名思義就是團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)，國(guó)際通稱(chēng)B2T（Business To Team），即為一個(gè)團(tuán)體向商家采購(gòu)。具體而言，團(tuán)購(gòu)是指一個(gè)團(tuán)體通過(guò)大批量的向供應(yīng)商訂購(gòu)，以低價(jià)獲得產(chǎn)品或服務(wù)的采購(gòu)行為。[1]

（二）商品房團(tuán)購(gòu)的定義及其表現(xiàn)形式

商品房團(tuán)購(gòu)是指一定數(shù)量的購(gòu)房者自發(fā)組織或者由業(yè)內(nèi)有影響的個(gè)人或?qū)I(yè)的團(tuán)購(gòu)服務(wù)公司（互聯(lián)網(wǎng)信息交流平臺(tái)）組織起來(lái)，組成一個(gè)臨時(shí)團(tuán)體與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（以下稱(chēng)開(kāi)發(fā)商）就購(gòu)房條件舉行談判并達(dá)成一致意見(jiàn)后，每個(gè)購(gòu)房團(tuán)成員分別與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)（期房預(yù)售或現(xiàn)房出售）合同的行為。

目前，商品房團(tuán)購(gòu)大致有兩種形式：第一種是置業(yè)者自發(fā)組團(tuán)；第二種是單位組織職工組團(tuán)，即單位作為職工受托人，代表本單位職工集體購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商多套房屋（商品房或經(jīng)濟(jì)適用房），以便在保證質(zhì)量的前提下，低價(jià)購(gòu)買(mǎi)。第三種是職業(yè)商品房團(tuán)購(gòu)，組織者作為購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)中的居間人，與購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商是居間買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系（中介）。[2]

二、商品“房購(gòu)房團(tuán)”之性質(zhì)界定

購(gòu)房團(tuán)發(fā)起的直接目的在于互不認(rèn)識(shí)的購(gòu)房者借助聚集資金，加大與商家的談判能力，以求得最優(yōu)的價(jià)格。購(gòu)房團(tuán)的存在具有臨時(shí)性，購(gòu)房者享有隨意加入和退出的自由，而且購(gòu)房團(tuán)并不是服務(wù)于社會(huì)上不特定的人。參加團(tuán)購(gòu)行動(dòng)的人若能與開(kāi)發(fā)商達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)意向，便最終以自己的名義與開(kāi)發(fā)商簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，而并非以購(gòu)房團(tuán)的名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。因購(gòu)房而產(chǎn)生的一切權(quán)利義務(wù)都是直接發(fā)生在購(gòu)房人、開(kāi)發(fā)商及銀行之間，與購(gòu)房團(tuán)沒(méi)有任何利害關(guān)系。根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定可以看出來(lái)，購(gòu)房團(tuán)既不受《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》的約束。

我國(guó)《民事訴訟法》第四十九條第一款規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。《行政訴訟法》第二條規(guī)定：公民、法人和其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的工作人員的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，有權(quán)依照本法向人民法院提起訴訟。以上規(guī)定表明，我國(guó)也已采取立法形式明確了非法人組織的訴訟主體資格。

實(shí)際上，無(wú)論是社會(huì)團(tuán)體還是非法人團(tuán)體，作為法律意義上的團(tuán)體首先為人的集合，但此種集合不是簡(jiǎn)單組合，其為足以形成獨(dú)立于各個(gè)成員之外的實(shí)體。此實(shí)體意義上的團(tuán)體的條件是“只有當(dāng)每個(gè)成員的意志形成共同意志，而共同意志又有機(jī)地形成團(tuán)體意志時(shí)”，“團(tuán)體獨(dú)立的性質(zhì)，雖然由于它的成員組成全部改換，也不影響其獨(dú)立存在”（羅馬法學(xué)家烏爾比安語(yǔ)）。[3]購(gòu)房團(tuán)內(nèi)部沒(méi)有完整的治理結(jié)構(gòu)，也沒(méi)有任何具有強(qiáng)制性的章程，每個(gè)成員的意志不能有機(jī)形成團(tuán)體意志，其存在依賴(lài)于成員的穩(wěn)定，因此，購(gòu)房團(tuán)既不是社會(huì)團(tuán)體，也不屬于非法人團(tuán)體，而是一個(gè)松散的組織。購(gòu)房團(tuán)中的“團(tuán)”不是法律意義上的團(tuán)體，其實(shí)是集體的意思，就像自助團(tuán)購(gòu)、旅游團(tuán)購(gòu)、旅游團(tuán)一樣只具有數(shù)字上的意義，并不具有社會(huì)團(tuán)體和非法人團(tuán)體中的“社會(huì)”意義。

三、商品房團(tuán)購(gòu)的種類(lèi)及其法律關(guān)系

（一）自發(fā)商品房團(tuán)購(gòu)

在自發(fā)商品房團(tuán)購(gòu)中，如果組織者自身不是購(gòu)房者，則組織者是購(gòu)房者的委托代理人，組織者在接受購(gòu)房者的委托后，按照購(gòu)房者的指示購(gòu)買(mǎi)商品房。這種法律關(guān)系的標(biāo)志是要有授權(quán)委托行為和授權(quán)范圍。購(gòu)房者把錢(qián)支付給組織者，要求他代為購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的商品房，組織者根據(jù)指示購(gòu)買(mǎi)，所有的法律后果由購(gòu)房者承擔(dān)。規(guī)范的操作應(yīng)當(dāng)是由組織者與擬參加團(tuán)購(gòu)的成員簽訂委托協(xié)議，其中應(yīng)約定接受委托的團(tuán)購(gòu)組織者的受托權(quán)限，組織者超越委托范圍，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）單位組織職工團(tuán)購(gòu)

單位組織職工團(tuán)購(gòu)涉及到與開(kāi)發(fā)商的交易，而開(kāi)發(fā)商與單位的關(guān)系是基于職工與單位的委托而派生的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。單位不是購(gòu)房主體，職工也不是將來(lái)團(tuán)購(gòu)房產(chǎn)的所有權(quán)人，其只是單位職工的受托人代表職工與開(kāi)發(fā)商就建房事務(wù)進(jìn)行具體商洽形成的是房屋（團(tuán)購(gòu)）買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。而職工與開(kāi)發(fā)商之間是一種房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，職工集體團(tuán)購(gòu)是購(gòu)買(mǎi)商品房或經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的形式之一除了購(gòu)買(mǎi)形式不同外.職工與開(kāi)發(fā)商的權(quán)利義務(wù)關(guān)系與其他購(gòu)房方式基本相同。職工是買(mǎi)受人.開(kāi)發(fā)商是房產(chǎn)出售人。由于房屋管理部門(mén)要求一戶(hù)一個(gè)檔案一戶(hù)一個(gè)合同所以在具備條件時(shí).開(kāi)發(fā)公司還要與職工一一簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。但這個(gè)合同中的主要內(nèi)容都是基于單位與開(kāi)發(fā)公司的合同約定設(shè)立的。比如職工不能選擇房號(hào).不能與開(kāi)發(fā)公司談判價(jià)格.不能收取房款.房屋的交付也是由開(kāi)發(fā)公司交給單位再由單位按照二次分配的房號(hào)文給職工。

（三）職業(yè)商品房團(tuán)購(gòu)

在職業(yè)商品房團(tuán)購(gòu)情況下，組織者作為購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)中的居間人，與購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商是居間買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系（中介）。也就是說(shuō)組織者提供買(mǎi)賣(mài)雙方的信息、渠道，介紹雙方認(rèn)識(shí)，撮合價(jià)格，最終促進(jìn)雙方成交的媒介服務(wù)、并收取費(fèi)用的法律關(guān)系。組織者一般利用自己的信息優(yōu)勢(shì)，將出售方或購(gòu)買(mǎi)方的信息傳遞給對(duì)方，并對(duì)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的進(jìn)行介紹、展示，協(xié)助價(jià)格談判等，但是最終交易的履行是由買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際執(zhí)行的。

四、商品房團(tuán)購(gòu)中存在的法律隱患及防范

（一）開(kāi)發(fā)商單方惡意行為導(dǎo)致購(gòu)房者利益受損

1.開(kāi)發(fā)商方面的臨時(shí)毀約。有開(kāi)發(fā)商僅將“房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)”作為一種宣傳的噱頭和市場(chǎng)摸底的工具，在樓盤(pán)尚未竣工時(shí)發(fā)布。一旦發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況良好，便會(huì)單方面取消“房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)”的活動(dòng)，或要求購(gòu)房者加價(jià)，以求更多的利潤(rùn)。雖然購(gòu)房者可以獲得開(kāi)發(fā)商方面退還的定金，但是會(huì)因?yàn)楹馁M(fèi)了大量精力，得不償失。

2.團(tuán)購(gòu)時(shí)，要警惕住房團(tuán)購(gòu)的“托”。有些住房團(tuán)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商的“托”，“房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)”表面上以折扣較高的優(yōu)惠價(jià)來(lái)吸引你參加，實(shí)際上卻設(shè)置了先提價(jià)后為團(tuán)購(gòu)打折的陷阱，或是限定參加“房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)”的住房平均價(jià)格在某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)以上。還有部分黑心開(kāi)發(fā)商表面上給了折扣，但實(shí)際上卻又巧立各種名目不予落實(shí)。例如收費(fèi)時(shí)雖是按照“精裝修”（是指購(gòu)房人拿了鑰匙進(jìn)去就可住的房子，實(shí)際已另外支付了專(zhuān)門(mén)的裝修費(fèi)用）標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，但是在交房時(shí)則告知購(gòu)房者需補(bǔ)一筆不菲的裝修費(fèi)。而這些費(fèi)用加起來(lái)，卻比市場(chǎng)價(jià)高出很多，結(jié)果一算賬，“團(tuán)購(gòu)”未必省錢(qián)。

（二）購(gòu)房團(tuán)組織者的法律責(zé)任難以認(rèn)定

在實(shí)踐中，由于法律規(guī)范的缺陷和實(shí)際操作的盲目性，當(dāng)事人之間往往沒(méi)有訂立委托協(xié)議，或者訂立了委托協(xié)議但是協(xié)議存在嚴(yán)重的缺陷，組織者與購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系不明，以至于組織者的法律責(zé)任難以認(rèn)定。

在自發(fā)商品房團(tuán)購(gòu)中，組織者與購(gòu)房者之間是委托代理關(guān)系，這種法律關(guān)系的標(biāo)志是要有授權(quán)委托行為和授權(quán)范圍。因此，組織者與擬參加團(tuán)購(gòu)的成員之間應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，其中應(yīng)明確約定接受委托的組織者的代理權(quán)限。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)聽(tīng)取多方意見(jiàn)，理性辨別，參與商品房團(tuán)購(gòu)時(shí)應(yīng)與發(fā)起者簽訂委托代理合同，以便維護(hù)自己的合法權(quán)益。在職業(yè)商品房團(tuán)購(gòu)情況下，組織者作為購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)中的居間人，與購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商是居間買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系（中介）。

（三）團(tuán)購(gòu)房房款的難以及時(shí)到位

商品房的預(yù)售是有法定條件的，而大多數(shù)團(tuán)購(gòu)都發(fā)生在具備法定預(yù)售條件之前，大量的購(gòu)房在開(kāi)發(fā)公司未開(kāi)工之前到位甚至無(wú)規(guī)劃條件的時(shí)候到位，顯然是有一定的風(fēng)險(xiǎn)的主要包括：一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得土地使用權(quán)，從而進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或團(tuán)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)或團(tuán)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。

為了保證團(tuán)購(gòu)房款的安全通常的作法有三個(gè)。1.是單位與開(kāi)發(fā)公司對(duì)團(tuán)購(gòu)資金共管，以保證該資金不被挪用。2.是將開(kāi)發(fā)公司的土地使用權(quán)抵押給單位，在具備預(yù)售條件時(shí)解除。3.是開(kāi)發(fā)公司與職工及時(shí)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并將購(gòu)房款付清，以避免查封等風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：新疆師范大學(xué)法經(jīng)學(xué)院）

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