【摘要】目前，由于我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)還存在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后、個(gè)人征信系統(tǒng)不夠完善等問(wèn)題，所以，在住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，個(gè)人住房貸款也給各商業(yè)銀行金融信貸業(yè)務(wù)帶來(lái)了許多風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題。本文闡述了商業(yè)銀行在個(gè)人住房貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，銀行如何做到風(fēng)險(xiǎn)的法律防范。

【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房貸款 風(fēng)險(xiǎn) 法律防范

一、商業(yè)銀行在個(gè)人住房貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)

1.借款人提供虛假資料。

（1）貸款者收入證明水分較大。申請(qǐng)者大多根據(jù)貸款數(shù)額要求單位開(kāi)出相應(yīng)的收入證實(shí)，而大多數(shù)單位在開(kāi)具證明時(shí)也是睜一只眼閉一只眼，幫助貸款申請(qǐng)者出具虛假證明。更有甚者，快倒閉的企業(yè)竟能為下崗職工開(kāi)出相應(yīng)的收入證實(shí)。

（2）虛高評(píng)估抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。部分按揭的政策給一部分購(gòu)房者提供了可乘之機(jī)，他們通過(guò)某些渠道將出具給商業(yè)銀行的證明材料上的所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值提高，以此換取高額貸款。

（3）借用他人身份證辦理貸款。隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，許多購(gòu)房者開(kāi)始借用他人身份證購(gòu)房，購(gòu)房者付給身份證持有人報(bào)酬，有償使用對(duì)方身份證，辦理貸款時(shí)身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，獲取貸款。實(shí)際上雙方會(huì)另簽一份協(xié)議：寫明房產(chǎn)的歸屬、資金償還責(zé)任及其他保密條款等等。而商業(yè)銀行無(wú)法判斷出真正購(gòu)房者的償還能力，無(wú)形中增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2．還款期限較長(zhǎng)，導(dǎo)致可變性因素過(guò)多。個(gè)人住房貸款屬中長(zhǎng)期信貸，少則五到十年，多則二、三十年，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，個(gè)人工作、家庭、健康情況好壞直接決定個(gè)人支付能力的大小。

3．利率浮動(dòng)，容易引起貸款者違約。商業(yè)銀行在個(gè)人貸款業(yè)務(wù)上實(shí)行利率浮動(dòng)制度，一旦利率上浮，將加大貸款者的壓力，容易導(dǎo)致違約現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（二）銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)

1．審核要求低，未能仔細(xì)審查申請(qǐng)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。一些銀行信貸審查者在發(fā)放貸款前沒(méi)有認(rèn)真調(diào)查申請(qǐng)人所提供資料，對(duì)于申請(qǐng)人弄虛作假的行為沒(méi)有制止；貸款發(fā)放后，也沒(méi)有做到對(duì)貸款人的生活狀況及收入變化情況進(jìn)行監(jiān)控，缺乏約束力。

2．為爭(zhēng)取市場(chǎng)，降低貸款條件，許多不具備償還能力的申請(qǐng)者濫竽充數(shù)，在一定程度上加大了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3．評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)是銀行操作風(fēng)險(xiǎn)之一，缺少有效的抵押率認(rèn)定方法，僅僅以房?jī)r(jià)或評(píng)估價(jià)作為貸款依據(jù)，導(dǎo)致抵押價(jià)值與發(fā)放貸款存在較大差異。

（三）政策變化風(fēng)險(xiǎn)

1．個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)是一個(gè)顯著特征，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境在此期間必然不會(huì)一成不變。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，對(duì)貸款人肯定存在影響。例如，失業(yè)率上升，工資收入低，物價(jià)上漲，最終都會(huì)導(dǎo)致貸款人無(wú)力償還貸款本息。

2．政策研究不夠深入。目前各行業(yè)“重開(kāi)發(fā)，輕研究”的企業(yè)策略普通存在，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的形勢(shì)、需求及風(fēng)險(xiǎn)敞口缺乏調(diào)研，導(dǎo)致實(shí)際理論和對(duì)策指導(dǎo)不符，缺乏隨機(jī)性，行動(dòng)存在盲目性。

（四）貸款法律風(fēng)險(xiǎn)

貸款法律風(fēng)險(xiǎn)是指在具體的貸款過(guò)程中，因操作行為出現(xiàn)文書(shū)違法或法律瑕疵而使整個(gè)貸款行為不受法律保護(hù)，直接或間接導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)起步晚，銀行從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平還有待提高。常常在業(yè)務(wù)操作中存在失誤：如合同文本存在漏洞、對(duì)住房貸款資料的審查不嚴(yán)、違章違規(guī)操作等，使個(gè)人住房消費(fèi)貸款合同得不到法律保護(hù)，從而使銀行面臨著法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的法律防范

（一）建立個(gè)人信用識(shí)別制度

我國(guó)的個(gè)人信用制度建設(shè)是在“九五”末期國(guó)內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟、內(nèi)需不足的形勢(shì)下提出并開(kāi)始起步的， 現(xiàn)如今已經(jīng)取得了初步成效，建立了個(gè)人信用記錄網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)現(xiàn)了資源共享，專門的信用機(jī)構(gòu)把消費(fèi)者的信用資料記錄加以整理、分析，建案，當(dāng)貸款人向銀行提出申請(qǐng)時(shí)，銀行可以根據(jù)申請(qǐng)人的信用記錄做出評(píng)斷，決定是否批準(zhǔn)。

（二）健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度

近年來(lái)出現(xiàn)的個(gè)人住房貸款提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)，有效的降低個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，為了推動(dòng)并規(guī)范住房貸款擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該出臺(tái)專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法，以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的監(jiān)管力度；國(guó)務(wù)院也出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，要求貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)按照規(guī)定，嚴(yán)格推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，各擔(dān)保機(jī)構(gòu)也可以通過(guò)建立聯(lián)盟協(xié)會(huì)的方式，定期聚會(huì)，進(jìn)行交流，分享經(jīng)驗(yàn)心得。

（三）加強(qiáng)法規(guī)政策研究，完善法律制度

房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，但其也存在著不穩(wěn)定性，因此，國(guó)家要與時(shí)俱進(jìn)，因地制宜，針對(duì)不同時(shí)期的國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平采取不同的宏觀調(diào)控政策；而各銀行必須要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管力度，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，及時(shí)掌握形勢(shì)的變化，以此來(lái)調(diào)節(jié)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和對(duì)策。

（四）呼吁加強(qiáng)立法，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。

在客戶支付能力產(chǎn)生困難時(shí)，對(duì)于一些受客觀因素影響還款的，法院判決總是對(duì)貸款人有利，即便銀行取得抵押物的處置權(quán)，因?yàn)槿狈α己玫姆森h(huán)境，收回的物資很難足值變現(xiàn)。因此，銀行要呼吁國(guó)際加強(qiáng)對(duì)法律的完善，并與律師的合作，深入研究和探討法律法規(guī)，確保業(yè)務(wù)操作的可行性及在法律上的有效性，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。

所以說(shuō)，能夠在信貸管理中加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，完善個(gè)人房貸規(guī)程，制定一系列法規(guī)制度，建立高效的監(jiān)管機(jī)構(gòu)體系，是形成和維持個(gè)人住房貸款信貸秩序的必要條件。

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作者簡(jiǎn)介：張銘軒（1988-），女，漢族，黑龍江雙鴨山人，現(xiàn)就讀于哈爾濱學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院財(cái)務(wù)管理系，研究方向：資產(chǎn)評(píng)估。

（責(zé)任編輯：李娜）